確認區分所有權人會議決議無效等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,104年度,4407號
TPDV,104,訴,4407,20170124,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4407號
原　　　告　許櫻薰
訴訟代理人　許漢任
原　　　告　許深育
　　　　　　闕麗梅
上三人共同
訴訟代理人　謝天仁律師
複代理人　　陳建至律師
原　　　告　許綉凉
被　　　告　水晶大廈管理委員會
法定代理人　林宗林
訴訟代理人　李俊科
　　　　　　王偉誠
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民
國106年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條有明文規 定，復按第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於 得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦規定 甚詳。查被告之法定代理人於本案訴訟中變更為林宗林，此 有臺北市政府都市發展局民國105 年10月17日北市都建字第 10569381100 號函及水晶大廈105 年度區分所有權人會議紀 錄可按（見本院卷卷四第12頁至第16頁），林宗林為承受本 件訴訟之聲明，經核即與上開法條規定相符，應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款定有明文；又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱 之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴 之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可 認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼 續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後 請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院 100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。查原告許櫻薰起 訴時訴之先位聲明為確認水晶大廈民國104 年5 月30日104



年度區分所有權人會議決議（下稱系爭104 年5 月決議）全 部無效；備位聲明為系爭104年5月決議應予撤銷。嗣追加原 告許綉凉、許深育、闕麗梅及變更、追加訴之先位聲明為系 爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點無效及系爭104 年10月決 議第6 點無效；備位聲明為系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶ ⑷點及系爭104 年10月決議第6 點均應撤銷。核原告所為訴 之追加及變更，與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主 要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，揆諸前開規定， 並無不合，應予准許。
三、本件原告許綉凉經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依被告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路0 段0 號水晶大廈（下稱系爭大廈）之一樓店家區分所有權人（下 稱區權人），被告前曾於102 年6 月29日、9 月7 日違法召 開區分所有權人會議（下稱系爭102 年6 月決議、系爭102 年9 月決議），決議將系爭大廈一樓店家管理費提高為每坪 新臺幣（下同）80元×1.2＋每戶500元、拆除招牌等事項， 原告已就系爭102 年6 月決議、系爭102 年9 月決議訴請確 認無效或撤銷系爭102 年6 月決議、系爭102 年9 月決議， 由本院審理中。被告卻又於102 年10月26日、103 年2 月22 日、103 年6 月21日就相同事項召開系爭大廈區權人會議作 成相同決議（下稱系爭102 年10月決議、系爭103 年2 月決 議、系爭103 年6 月決議），原告已於前揭訴訟為追加之訴 。被告竟又於104 年5 月30日召開區權人會議，議案一決議 通過「追認並決議102 年6 月29日、9 月7 日及同年10月26 日下列議案：⑴大廈管理費收費標準案（住家30元1 坪，辦 公室40元1 坪，商家80元1 坪，按所有權狀上之坪數乘1.2 倍，加基本費500 元），自102 年10月1 日實施；⑵本大廈 空地使用費（如冷氣機，水塔之放置處）每月大型5,000 元 ，中型3,000 元，小型2,000 元，自102 年10月1 日實施； ⑶本大廈一，二樓及地下室住戶之廣告招牌及鐵捲門，懸掛 物，冷氣機等，應符合建築管理法令與整齊美觀原則，鐵捲 門卷軸，冷氣機，不得設置於門外（騎樓內牆面柱面），又 依建築法規，樓上樓下應以樓地板之中心線為界，超越界線 者，請退至樓地板中心線內案；⑷本大下一樓騎樓，三座門 廳及停車場整修案」，而系爭104 年5 月區權人會議召集人



即系爭大廈主任委員馮大年出國，訴外人即系爭大廈副主任 委員李俊科代理，惟馮大年及李俊科均非系爭大廈區分所有 權人，違反公寓大廈管理條例第25條規定，為無召集權人召 集之會議，另出席委託書取得方式與簽署有偽造、以未出席 之區分所有權人作成決議之決議內容違法應屬無效之決議； 又系爭104 年10月決議第6 點則通過「審議並追認民國104 年5 月30日區分所有權人會議之議案決議事項」，是就系爭 104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點、104 年10月決議第6 點追 認事項中關於：⑴管理費部分，依系爭大廈管理規約第10條 第4 項規定，管理費以足敷第11條第2 款開支為原則，而系 爭大廈管理費之使用情況向來是收入大於支出，截至104 年 5 月止尚有高達11,054,179元之餘額，亦無增加一樓店家管 理費之必要，其漲幅對原告顯不合理，明顯為針對系爭大廈 1 樓區分所有權人之不利益決議，已悖於按應有部分比例分 擔之原則而無效；⑵收取空地使用費部分，系爭104 年5 月 決議第㈠⑵所指之空地實際上已由訴外人取得所有權，非屬 系爭大廈區權人所共有，是區權人自不得對空地為使用收益 ，系爭104 年5 月決議第㈠⑵點、104 年10月決議第6 點通 過收取空地使用費侵害空地所有權人之權利，違反法律而無 效；⑶廣告招牌議案部分，依水晶大廈規約規約（下稱舊規 約）第3 條第3 項及公寓大廈管理條例第33條規定，區權人 會議僅得就全體區權人權益相關事項為決議，各樓層外牆設 置廣告物應經該樓層之區權人同意，否則不生效力，而系爭 決議1 廣告招牌針對1、2樓樓上樓下應以樓地板之中心線為 界，超越界線者，請退至樓地板中心線，係屬系爭大廈1、2 樓住戶之爭議，與其他區權人權益無關，非區權人會議可得 決議事項，甚且僅針對1樓店家決議處理，卻未對其他樓層 外牆懸掛招牌為處理，顯然為不合理之差別待遇，此部分決 議已有權利濫用，依民法第148 條規定應屬無效；⑷騎樓整 修部分，系爭大廈1樓騎樓登記為原告專有，是1樓騎樓整修 依公寓大廈管理條例第33條規定，應經原告同意不得擅由區 權人決議為之，是系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點、系 爭104 年10月第6 點違反前揭規定應屬無效抑或屬召集程序 決議方法違背法令而應予撤銷。又如認系爭104 年10月決議 第6 點非屬無效，則亦認系爭104 年10月決議應有受推薦召 集人林宗林所有門牌號碼臺北市○○區○○路0 段0 號8 樓 之7 專有部分僅有1/2 、召集人馮大年之身分不符公寓大廈 管理條例施行細則第7 條規定、推選人名冊非區分所有權人 簽名、推舉人或受推舉人持分不足、代表權數仍以門牌為代 表權數而非專有部分、推選人未經合法授權、以出席費取得



委託書之程序違法事由，備位主張系爭104 年5 月決議㈠⑴ ⑵⑶⑷點、系爭104 年10月決議第6 點應予撤銷。並先位聲 明：確認系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點無效及系爭10 4 年10月決議第6 點無效；備位聲明為系爭104 年5 月決議 第㈠⑴⑵⑶⑷點及系爭104年10月決議第6點均應撤銷。二、被告則以：系爭102 年6 月決議、102 年9 月決議、102 年 10月決議、103 年2 月決議、103 年6 月決議、系爭104 年 5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點及系爭104 年10月決議第6 點均係 因原告自88年迄今每月僅繳納管理費每坪15元，系爭大廈住 戶中除原告及其他3 戶短繳納外，其餘均照約定繳納每坪80 元之管理費，經被告多次催繳均不繳納，被告乃於102 年6 月29日召開區權人會議作成系爭102 年6 月決議，嗣後原告 利用系爭大廈區權人會議、管委會組織不健全，指責系爭10 2 年6 月會議程序上有瑕疵，被告因此連續召開5 次區權人 會議，追認系爭102 年6 月決議，而系爭104 年5 月會議則 因召集人馮大年不具備區權人身分有違公寓大廈管理條例第 25條規定部分，被告旋於104 年10月8 日商請多數區權人推 舉林宗林為召集人，召開104 年10月24日區權人會議，追認 系爭102 年6 月決議、102 年9 月決議、102 年10月決議、 103 年2 月決議、103 年6 月決議、系爭104 年5 月決議， 是原告主張確認系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點之決議 無效已無確認利益，應予駁回。另原告主張系爭104 年5 月 決議第㈠⑴⑵⑶⑷點、系爭104 年10月決議第6 點應屬無效 及撤銷部分，查系爭104 年10月決議第6 點內容與1 樓區分 所有權人產權無關，並未侵害渠等專有產權，管理費收取部 分，被告開立之收據並非同意原告繳納金額為每月300 元或 每坪15元計算，此為依原告要求出具，被告仍應依系爭104 年10月決議第6 點內容以住家每坪30元、辦公室每坪40元、 商家每坪80元計算後繳交，且一樓商家信件收發服務較多、 垃圾清運量大、打掃清潔工作較之住家為多、騎樓之設備用 電量巨大、監視器裝置亦多，應負擔較住宅為多之管理費； 空地使用費部分係指系爭大廈建蔽率部分，屬全體區分所有 權人所有，依使用者付費原則，支付空地使用費，而委託書 取得偽造部分，原告未舉證以實其說，且公寓大廈管理條例 第31條已規定表決權數，表決單上必須有區分所有權人姓名 及面積，未出席之區權人可委託他人行使權利，是並無以未 出席區權人表決單作成決議之事實；受推薦之召集人林宗林 確為系爭大廈區權人，雖僅持有應有部分1/2 ，然依公寓大 廈管理條例第27條規定表決權推由一人行使，並無違法之疑 慮；又系爭104 年10月會議係由訴外人李政道等人推舉，且



有20人以上推選，核與公寓大廈管理條例施行細則第7 條之 規定相符，原告主張訴外人趙一曼、李政道、林錫潭、蔡炎 昇偽造簽名，縱為真，推選人數亦達前揭施行細則規定；又 出席費取得委託書部分，原告並未舉證，依慣例發給出席區 權人會議之區權人出席費，並非以出席費取得委託書；再者 ，原告於系爭104 年5 月會議、104 年10月會議委由不具代 理資格之許漢任出席，業已妨礙會議之進行等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
三、首查，系爭大廈門牌號碼為臺北市○○區○○路○段0 號B1 -12 樓之專有部分。系爭大廈1 樓區分為1 樓之10至19。原 告許櫻薰為門牌號碼臺北市○○區○○路○段0000號區分所 有權人；原告許綉凉、許深育為門牌號碼臺北市○○區○○ 路○段0000號區分所有權人（權利範圍各為1/2 ），登記樓 層包含一樓、騎樓；原告闕麗梅為門牌號碼臺北市○○區○ ○路○段0000號區分所有權人，登記樓層包含一樓、騎樓。 門牌號碼臺北市○○區○○路○段0000號區分所有權人為訴 外人許世珍，登記樓層包含一樓、騎樓。系爭大廈基地面積 中騎樓為175.16平方公尺，其中144.58平方公尺登記為系爭 大廈一樓之10至18區分所有權人，另15.16 平方公尺登記為 全體區分所有權人共有。被告於104 年5 月30日以召集人為 馮大年即系爭大廈區分所有權人趙一曼配偶、李俊科即水晶 大廈區分所有權人李政道之直系血親，召集系爭104 年5 月 區權人會議。被告於104 年10月24日上午10時許，以林宗林 即系爭大廈區權人之共有人為召集人，在系爭大廈一樓門廳 召開系爭104 年10月會議，會議決議審議並追認102 年6 月 29日、102 年9 月7 日、102 年10月26日、103 年2 月22日 、103 年6 月21日、104 年5 月30日區權人會議之議案決議 事項等情，有臺北市政府104 年11月30日府都建字第104017 05200 號函暨所附報備資料、臺北市建築管理工程處105 年 2 月3 日北市都建寓字第10565899701 號函暨所附報備資料 、建物登記謄本等件為證（見本院卷卷一第22頁至第73頁、 第166 頁至第219 頁、卷三第212 頁至第216 頁、第223 頁 至第227 頁），是前揭事實，應信屬實。
四、其次，原告先位主張系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點、 104 年10月決議第6 點均因召集權人不存在、決議內容違反 法令而無效，備位主張縱非屬無效，亦有召集程序、決議方 法違背法令之情而應予撤銷等情，為被告所否認，並以前情 置辯，是本件應審究㈠原告主張系爭104 年5 月決議第㈠⑴ ⑵⑶⑷點、系爭104 年10月決議第6 點均因召集權人不存在 、決議內容違反法令而無效，是否有據？㈡原告備位主張系



爭系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點之決議、104 年10月 決議第6 點因召集程序、決議方法違背法令而應予撤銷，是 否有據？茲分論述如下：
㈠原告主張系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點、104 年10月 決議第6 點均因召集權人不存在、決議內容違反法令而無效 ，是否有據？
⒈按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原 告不能提起他訴訟者為限。」，民事訴訟法第247 條第1 項 、第2 項定有明文。亦即確認之訴標的之範圍，除了法律關 係及證書之真偽外，並擴及「為法律關係基礎之事實」，然 須以當事人不能提起他訴訟者為限，倘當事人既得提起他訴 訟，則提起確認法律關係基礎事實，顯屬無法律上之利益， 而不符合提起確認之訴之權利保護之要件。而民事訴訟法第 247 條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主 觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、 此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，始為存 在，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即 難認有受確認判決之法律上利益，最高法院27年上字第316 號、52年台上字第1237號、第1240號著有判例闡釋甚明。經 查，本件原告主張系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點有上 述無效之事由存在，故請求確認為無效云云，惟系爭大廈區 權人既已就相同決議事項（即系爭102 年6 月決議、102 年 9 月決議、102 年10月決議、103 年2 月決議、103 年6 月 決議、系爭104 年5 月決議中之「管理費議案」、「空地使 用費議案」、「廣告招牌議案」、「騎樓整修案」）另合法 作成系爭104 年10月決議第6 點（理由詳如後述），縱系爭 104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點確屬無效，亦不足以排除系 爭104 年10月決議第6 點就上開相同事項所為之合法決議效 力，是已難認原告就系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點之 上開決議事項有何提起本件確認訴訟之必要性，揆諸上開說 明，原告顯然不會因形式上仍然存在之系爭104 年5 月決議 第㈠⑴⑵⑶⑷點而有何私法上地位處於不安狀態之情況存在 ，其請求確認系爭104 年5 月決議第㈠⑴⑵⑶⑷點無效，自 非有據。至原告主張系爭104 年10月決議第6 點有無效之事 由，惟為被告所否認，可見兩造間就該次決議效力為何乙節 確存有爭議。再觀之該次會議中所為之各該決議內容，關乎 原告所應繳納之管理費數額、廣告招牌之擺設、騎樓之使用



、1 樓牆面之使用，是原告之私法上地位顯將因系爭104 年 10月決議第6 點之有效與否而處於不安之狀態，並得以確認 判決除去之，故原告就此部分提起確認訴訟，自有確認利益 ，合先敘明。
⒉次按主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備， 茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法 則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以 直接證明要件事實為必要。再原告對於自己主張之事實已盡 證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主 張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證 責任分擔之原則。各當事人就其所主張有利於己之事實，均 應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其 主張，即不得不更舉反證。倘原告於起訴原因已有相當之證 明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者 ，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判 （最高法院18年上字第2855號、19年上字第2345號、18年上 字第1679號判例意旨參照）。準此，原告主張系爭104 年10 月決議第6點無效，自應先行為適當之證明。
⒊又按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至 少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會 議：一發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管 理委員會請求者。二經區分所有權人五分之一以上及其區分 所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理 由請求召集者。區分所有權人會議除第28條規定外，由具區 分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理 委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委 員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或 管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員 或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人 任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連 選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期 一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時 ，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨 時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市） 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人 ，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」、「區 分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會 內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者 ，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」，公寓大廈管



理條例第25條、第30條定有明文。又「本條例第25條第3 項 所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者 外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生 效。」，同條例施行細則第7 條第1 項亦有明定。是區分所 有權人會議，應由上述有召集權人召集，該召集人應於開會 前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，但有急 迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於 2日。又區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開 ，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為 有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為 之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字 第2517號判決要旨參照）。準此，系爭104 年10月會議係由 系爭大廈區分所有權人2 人以上推選具有區分所有權人身分 之林宗林為召集人，依公寓大廈管理條例施行細則第7 條第 1 項將推選之召集人、推選人名冊公告10日，並載明依公寓 大廈管理條例第25條第2 項第2 款之規定召開104 年度區分 所有權人會議，及於104 年10月13日以召集人林宗林名義發 出系爭104 年10月會議通知之事實，業據被告提出推選公告 、推選書、推選人名冊、水晶大廈104 年度區分所有權人會 議開會通知為證（見本院卷一第87頁至第91頁），並有前揭 臺北市建築管理工程處105 年2 月 3日函文所附之出席名冊 等為證（見本院卷卷一第182 頁背面至第216 頁），是林宗 林既已經2 人以上區分所有權人推選，並依法公告10日（理 由如後述），揆之前揭說明，林宗林即屬有權召集之人，則 原告主張系爭104 年10月決議為無召集權人召集之會議，即 屬無據。
⒋另按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為 意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自 可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方 法違反法令或章程時，社員得於3 個月內請求撤銷其決議， 但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不 在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56 條定有明文。準此，原告雖主張推選人名冊上趙一曼、李政 道、林錫潭、蔡炎昇非本人親簽，徐正、徐良、徐貞貞、徐 貞賢係由徐立代表簽名；區權人計算不符法律規定；推薦召 集人違背公寓大廈管理條例第25條第2 項未公告10日、人數 面積未達1/5 等瑕疵而無效，然原告前揭主張之瑕疵均屬召 集程序或決議方法是否違反法令之瑕疵，非屬決議內容是否 違反法令或章程而無效之情事，是原告前揭揭主張之瑕疵致 系爭104 年10月決議第6點而無效云云，顯非可採。



⒌又原告主張系爭104 年10月會議出席及表決權數均不足部分 ，稽之系爭104 年10月會議時有效之103 年2 月22日修訂之 水晶大廈規約（下稱新規約）第7 條第3 項第3 款約定，區 分所有權人會議之決議均應有區分所有權人過半數及區分所 有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之（見 本院卷卷一第294 頁），而公寓大廈管理條例第31條規定， 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所 有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席 ，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區 分所有權4分之3以上之同意行之。則關於系爭大廈區分所有 權人會議出席及議決事項之比例，即應依新規約所定比例行 之。原告主張就訴外人財團法人基督權能福音基金會、趙一 曼、徐立、訴外人陳春頂、陳祥雲、李正熹、王維妮、台灣 區電信工程工業同業公會、蔡焱昇、橋登企業股份有限公司 、黃心侃、富春江國際有限公司、王天倫、王天儀、王天岑 、賴秀峰、方玲子等部分有授權不足、無委託書、虛增區分 所有權人數等瑕疵云云，然按區分所有：指數人區分一建築 物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權。專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者；本條例所定區分所有權人之人數 ，其計算方式如下：一、區分所有權已登記者，按其登記人 數計算。但數人共有一專有部分者，以一人計。二、區分所 有權未登記者，依本條例第五十六條第一項圖說之標示，每 一專有部分以一人計。公寓大廈管理條例第3 條第2、3款、 公寓大廈管理條例施行細則第3 條分別定有明文，準此，區 分所有權人之人數即應依前揭規定計算，而參以系爭大廈建 物登記謄本、區分所有權人名冊，業已分別登記為使用上之 獨立性，且為區分所有之標的者。參以系爭大廈區分所有權 人名冊、使用執照存根、系爭104 年10月會議出席名冊、委 託書及建物登記謄本（見本院卷卷一第170 頁至第216 頁） ，系爭大廈於取得使用執照時雖記載戶數為130 戶，即專有 部分分為130 個，然核對區分所有權人名冊中區分所有權比 例、建物登記謄本，已辦理應有部分登記人為地下層1人、1 樓10人、2樓有5人、3樓6人、4樓9人、5樓9人、6樓9人、7 樓9人、8樓10人、9樓10人、10樓7人、11樓8人、12樓17人 ，總計為110人，至被告所提核備資料分為142個區分所有權 人乃係以門牌號碼為計算之基礎，自與前揭辦理所有權登記 人數為計算基礎有違，難認系爭大廈區分所有權人142 人， 至原告所稱之為委託書有疑義、持分授權不足云云，此亦據



被告提出委託書、推舉書為證（見本院卷卷二第162 頁至第 207 頁），前揭委託書、推舉書日期雖有晚於系爭104 年10 月會議召集日期，然此僅係補正系爭104 年10月會議決議後 送交臺北市政府核備資料中之委託書、公告之推舉書（見本 院卷卷一第181 頁背面至第216 頁），再佐之系爭104 年10 月會議出席人員簽到簿、表決權數，出席人員為75人、區分 所有權比例合計為0.681 亦已過半數之出席，又系爭104 年 10月會議所討論各該議案，均經出席之區分所有權人以過半 數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數決 議通過之事實，亦有系爭104 年10月會議記錄可參（見本院 卷一第181 背面至第182 頁），是系爭104 年10月會議之出 席權數及決議比例均符合新規約第7 條第3 項第3 款之規定 ，自屬適法，原告爭執系爭104 年10月會議之出席權數及決 議比例均有不足，該次會議之決議應屬無效云云，亦不足採 。
⒍就原告主張「管理費議案」部分，明顯為針對系爭大廈1 樓 區分所有權人之不利益決議，已悖於按應有部分比例分擔之 原則而無效一節，查按各區分所有權人按其共有之應有部分 比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另 有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9 條第1 項定有明 文。又公寓大廈應設置公共基金，其來源可由區分所有權人 依區分所有權人會議決議繳納之，而公共基金之作用在支出 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、共用部分及 其相關設施之拆除、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓 大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第10條第2 項、第11條 第2 項之規定自明。是各區分所有權人就共用部分之使用、 收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益並負擔與 其應有部分比例相對應之管理費，但公寓大廈管理條例第18 條第1 項第2 款既未就由區分所有權人會議決議繳納之管理 費分擔比例為明文限制，區分所有權人會議自仍非不得就各 區分所有權人所應分擔之數額另為決議，其決議內容如有充 分理由，即應不悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。 再是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平 法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之 權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之 權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有 權人及國家社會所受之損失甚大者，固非不得視為以損害他 人為主要目的，然仍不能單憑該決議對少數區分所有權人現 擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少



數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主 要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗，最高法院97年度 台上字第2347號判決亦同此旨。查系爭大廈之舊規約第10條 第1 項及新規約第17條第1 項均明定為充裕共用部分在管理 上必要之經費，區分所有權人或住戶應遵照區分所有權人會 議議決之規定向管理委員會繳交管理費。，同條第2 項前段 則訂明管理費由各區分所有權人或住戶依照區分所有權人會 議之決議分擔之（見本院卷卷一第277 頁、第297 頁），是 系爭大廈就管理費之收取標準，應以區權人會議決議定之。 而系爭104 年10月決議第6 點追認之系爭102 年6 月決議、 102 年9 月決議、102 年10月決議、103 年2 月決議、103 年6 月決議、104 年5 月30日決議中業已作成「本大廈管理 費收費標準，住家30元1 坪，辦公室40元1 坪，商家80元1 坪，所有權狀上坪數乘以1.2 倍，每家每戶基本費500 元」 之決議（見本院104 年度司北調字第1090號卷第7 頁至第10 頁、第11頁至第19頁），再參以被告已提出商場部分監視器 設置較多、用電量大、垃圾清運量大、打掃清潔工作較之住 家等，亦提出管理費收之一覽表、訴外人馥陽科技有限公司 收據、報價單、照片、傳票、收據、訴外人迪克力企業有限 公司銷貨單、訴外人力豐石材建材有限公司報價單、轉帳傳 票等為證（見本院卷卷三第68頁至第107 頁），顯見系爭大 廈商家部分確實用電量、使用監視器等較多，則管理費議案 決議有不同之收費方式，即屬依規約所為之決議；再者，原 告雖主張水晶大廈管理費之收費應以足敷開支為原則，然系 爭大廈之管理費至103 年5 月止仍有大量餘額，且至105 年 6 月份，其餘額實不減反增，故根本無調漲原告等管理費之 必要云云，惟依舊規約第10條第4 項之約定管理費以足敷第 11條第2 項開支為原則，公共基金依每月管理費20% 收繳， 其金額達2 年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議 停止收繳，（見本院卷卷一第277 頁），可知所謂足敷開支 僅係管理費收取之原則，然是否停止收繳，仍待區分所有權 人會議另行決之，且區分所有權人會議亦不因管理費餘額已 足敷支出即必須決議停繳管理費。及參以新規約亦於第17條 約定管理費之繳納為區分所有權人會議決議之（見本院卷卷 一第297 頁），是如管理費之收繳尚未經區權人會議決議停 止，則縱管理費餘額已足敷開支，區權人會議仍非不可決議 繼續收取管理費抑或調整管理費之收費標準，故原告此節主 張，已難謂當。另原告又主張管理費議案不符應有部分比例 分擔原則，是該部分之決議內容已違反民法第148 條第1 項 之權利濫用規定云云，然水晶大廈雖於舊規約第10條第2 項



、新規約第17條第1 項均明定管理費之繳納應由區分所有權 人會議決議分擔之，但實際上兩造均無法提供任何有關水晶 大廈於本案之前就管理費之繳納所作成之區分所有權人會議 決議之相關紀錄，則被告所謂係執行原已決議之管理費收費 標準之說法，固難採信，惟原告所稱其與被告間所存以每坪 15元為基準繳納管理費之協議，縱認存在，恐亦僅係其與被 告間私相授受之約定，既未經系爭大廈區分所有權人會議決 議，即不生拘束全體區分所有權人之效果，而原告就該等協 議，亦應無何信賴之合理基礎可言。則系爭104 年10月決議 第6 點追認各次會議就「管理費議案」所為之決議，僅係為 使系爭大廈長期以來欠缺由區分所有權人會議決議之管理費 收費標準之收繳實況，得以藉由該次決議訂明管理費之收費 標準，而賦予被告於日後向各區分所有權人收取管理費之正 當性。又該決議所訂定之收費標準雖遠高於原告以往繳納管 理費之數額，然該等收費標準係針對系爭大廈全體住戶、商 家所訂定，雖就住戶與商家間訂有不同之給付標準，但就商 家而言，則未將原告等與系爭大廈之其他商家為不同之待遇 ，且依前述，商家有不同之使用電費、監視器等等情況，較 之住家確有相異之情，而原告既不得信賴原先以每坪15元為 計算之管理費標準，如前所述，是該決議自僅係透過區權人 會議之決議使得管理費之收費標準得以訂明，並無針對原告 「調漲」管理費之問題存在。又區權人作為營業使用之商家 ，其使用房屋之型態本與一般為住家利用者不同，且衡以系 爭大廈位於信義路、復興南路之交叉口處，屬臺北市之商業 精華地段，若以房屋作為營業使用，因而所得創造之房屋使 用價值亦可信超過單純作為住家使用者，則系爭104 年10月 決議第6 點追認就商家、住戶之管理費給付標準為差別待遇 ，尚難謂有何不合理之處，要與「按應有部分比例分擔」之 原則無違。至原告雖再主張未使用水晶大廈之部分社區公共 設施，本於使用者付費原則，系爭104 年10月決議第6 點所 定商家之管理費給付標準自顯屬過高云云。但管理費之收取 旨在於使管理委員會得有充足之資金為區分所有權人管理社 區之各該公共事務，藉以促進建築物之合理使用，故實際上 如必須依照使用者使用各該公共設施之情節、次數而為不同 數額管理費之收取，不僅將造成管理上之困難而使管理成本 不當提高（如必須耗費大量人力、物力，時時刻刻在統計區 分所有權人使用各該公共設施之次數），且如必須就建築物 公共設施之各該利用行為均強予區別而分別計價，吾人亦將 因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而難就建築 物為合理之使用（如電梯大樓之住戶使用電梯、樓梯上下樓



層，本得由個人依其喜好、需求及生活型態而自由選擇，然 因必須依利用次數計價，而使得區分所有權人因為考量管理 費數額之多寡，而每需在選擇搭乘電梯或利用樓梯間進行權 衡），進而使得生活之自由、品質受損，要與收取管理費係 為促進建築物合理使用之宗旨不符，亦難謂如此即可達到真 正之公平（縱或是，其代價亦屬過高而欠缺狹義之比例性） 。故實際上只需區權人經賦予使用各該公共設施之機會，對 其管理費之收取即應具有正當性，而不應以實際上區權人使 用公共設施之次數作為認定管理費數額之依據，以免造成前 開管理上不經濟及妨礙區權人生活上合理利用公共設施行為 之情形產生。本件原告雖謂其等未曾使用水晶大廈之部分公 共設施，然卷內亦無積極事證顯示被告有何禁止原告使用該 等公共設施之情事，則原告以此為由主張不願按照系爭104 年10月決議第6 點之內容繳納管理費云云，自無可採。準此 ，系爭104 年10月決議第6 點就「管理費議案」所為之追認 決議，不過係依照舊規約之要求，基於公平原則之考量，而 由區分所有權人會議決議各該區分所有權人應收取管理費之 標準，並無不當「調漲」原告應繳管理費之情事存在；且該 決議亦未就原告與其他商家為不同之待遇，而原告復不能就 其何以得繳交較其他商家為少之管理費乙節為合理之說明，