臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第995號
原 告 張宜正
訴訟代理人 蘇文俊律師
複代理人 戴孟婷律師
丁威中
被 告 蔣金欉
訴訟代理人 陳沆河律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於105年12月22日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有之臺中市○○區○○段○○○○○○○地號之土地，自民國一○五年四月一日起，租金調整為每年新臺幣陸萬捌仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第 255條第1項第1、3款分別定有明文。原告原依民法第450條 、第458條規定終止兩造間租賃契約，並依租賃契約關係及 民法第455條、第767條規定，先位聲明請求「⒈被告應坐落 臺中市○○區○○段000○000地號上建物拆除（以實際測量 面積為主），並將佔用之土地騰空返還予原告。⒉被告不得 於臺中市○○區○○段000○000地號建築任何地上物。⒊願 供擔保，請准宣告假執行。」，備位聲明依民法第442條規 定及參照最高法院26年滬上字第4號判例要旨，請求「⒈被 告租用原告之臺中市○○區○○段000○000地號之土地，應 自起訴狀送達翌日起，租金調整為每年新臺幣（下同）10萬 元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於訴訟進行中之 民國105年5月10日言詞辯論期日，當庭撤回先位聲明中第2 項聲明，又於105年12月12日以民事訴之變更暨陳報狀，撤 回先位聲明，僅請求上開備位聲明部分；再於105年12月22 日言詞辯論期日，當庭變更訴之聲明第1項為「被告租用原 告之臺中市○○區○○段000○000地號土地，應自105年4月 1日起，租金調整為每年10萬元。」等語（見本院卷第96頁 ），就原告先位聲明之撤回，業經被告於105年12月22日言 詞辯論時當庭同意，其餘訴之變更核屬減縮應受判決事項之 聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告方面：
㈠起訴主張：臺中市○○區○○段000○000地號土地（下稱系 爭土地）之前所有權人為張鎮鎰，於68年間移轉所有權登記 予原告。查系爭土地約於30年間由原告之祖父輩，因被告生 活窮困而出租予被告（無租約），現為不定期租約，希望被 告能以系爭土地耕作運用而謀生，租金約定為白米，迄今仍 以白米200升作為約定租金，換算價格每年租金僅需支付4至 5千多元（原證2），偏離市場價格甚多，嗣張鎮鎰將租賃權 利移轉予原告。且被告未於系爭土地上耕作，而係搭蓋碾米 廠。系爭土地出租予被告並無約定期限，迄今約6、70年， 周邊原係農田，現今為熱鬧建商混合區域，且為三角窗，附 近有學校及便利商店，68年申報移轉前次之地價為每平方公 尺650元，公告土地現值現為36,000元，差距55倍，現被告 繳付租金每年僅約4、5千元，偏離市場行情甚遠，應予調整 ，參考周邊出租行情（如原證5），系爭土地為38坪，且為 三角窗之精華地帶，依民法第442條規定及參考最高法院26 年滬上字第4號判例要旨，每年租金應以10萬元為允當。 ㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地於30年間出租予被告時，本即為農地，且前後左右 皆為農地，故出租予被告時所訂定者當然為租地耕作契約。 且觀之契約內容，若非租地耕作，豈會以耕作所產出之白米 為租金？若真為租地建屋，豈會以耕作產出之白米為租金？ 依常理推斷，以白米給付租地建屋之租金顯不合理。 ⒉被告認應以本院104年度訴字第2625號裁判所認定，以申報 總價額年息百分之5作為計算標準云云，惟該判決背景之土 地利用方式主要為耕作，且該案被告以鋪設水泥地、建造貨 櫃屋、鐵皮屋頂、及挖水溝之方式占用土地，乃係為農用或 為居住使用；本院104年度訴字第1686號判決，其中一被告 係占地放置盆栽，另一被告係侵占建物3樓搭建鐵皮屋及房 屋使用，另該案土地係位於郊區並非繁榮之情；本院104年 度訴字第2719號判決，該案原告主張以土地申報總價額年息 百分之5作為計算不當得利之基準，乃其對於處分權自由行 使之結果，非法院於衡量後認定僅可以百分之5為計算標準 ，均與本件被告將建地作為商業用途所受利益差異甚鉅之情 形不同。實務上歷年見解，絕非機械式地全部認定已申報總 價額年息百分之5作為計算標準，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮程度、使用人（承租人）利用基地之經濟價值及所 受利益，彼等關係及社會感情等情事，並與鄰地租金相比較 以為決定（臺灣臺北地方法院96年度重訴字538號裁判參照
）。
⒊本件系爭土地地目為建地，坐落於臺中市神岡區要道中山路 上，被告占用之地上物（門牌號碼為臺中市○○區○○路 0000號）乃作為商業使用，且鄰近三民路、神清路、神圳路 ，交通方便，附近更有神圳國中、神岡國小、神岡圖書館眾 多公共設施，距離便利商店僅5分鐘路程，故被告主張租金 以土地申報價額之年息百分之5計算，並不合理。況系爭812 地號土地面積26.71平方公尺、814地號土地面積為98.11平 方公尺，合計124.82平方公尺，申報地價均為每平方公尺 3,680元，申報地價總價為459,337.6元，計算系爭土地之租 金如以申報總價額年息百分之10為基準，即每年租金45,934 元（計算式：459,337.6×10%＝45,934，元以下四捨五入） ，惟此價格與周邊土地出租行情相差甚遠。參諸原證5，可 知系爭土地於市場上之出租行情為一年10萬元，45,934元租 金甚未及市價一半，且考量被告以遠低於市價僅以白米為租 金數十年所獲得之利益，及系爭土地於當初契約成立時之地 目為農地等情，原告認系爭土地租金價格以市價為基準堪稱 合理。
⒋系爭土地為原告祖產，為承守家業，並無買賣意願，請考量 中華文化傳統思維，准予兩造明訂租賃契約以弭紛爭。另請 參酌系爭土地鄰近之週邊地圖及照片（如原證6、7），及原 告所提神岡區中山路1554號建物之房屋租賃契約書，如果依 照該份租約換算本件系爭土地的租金，換算成土地每月租金 約為7,812元，每年約為93,755元，以為本件調整租金之考 量。另對被告提出之神岡區神清路39號，租金每月6,000元 之房屋租賃契約書影本沒有意見，但被告所提另2份租約並 無法提出證明，故原告對被告所表示這2份租約價格沒有辦 法接受。
㈢聲明：被告租用原告之臺中市○○區○○段000○000地號土 地，應自105年4月1日起，租金調整為每年10萬元。願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠按民法第450條第2項固有規定租賃未定期限者，各當事人得 隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，關於土地租賃關 係，土地法有特別規定，應優先適用土地法之特別規定，無 民法規定之適用。本件原告所主張之系爭土地出租予被告使 用，為不定期限租地建屋之法律關係，應優先適用土地法之 特別規定，無民法規定之適用。按土地法第105條規定，第 97條關於「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價額年息百分之10為限。」之規定，於租用基地建築
房屋均準用。本件系爭土地分別於68、72年登記為原告所有 ，當時地目即為「建」，非「田」，且系爭土地坐於神岡地 區之街道上，周邊土地亦為建地，均有建造建物使用，原告 指稱系爭土地出租被告使用係作為耕地，顯然與事實不符。 系爭土地出租予被告搭建建物經營「大原碾米廠」迄今數十 年，被告每天碾米販售，並接受民眾委託碾米，神岡地區居 民對此事實眾所週知，且系爭土地上建物構造特殊，作為碾 米廠之機器設備高達二樓，雖尚未經政府機關核定列為「古 蹟」，但有列入古蹟之條件，應保留作為傳統藝術觀光及教 育宣導之用，有被告向台灣電力公司申請「裝置電力」及「 低壓表燈營業用」之用電記錄可憑（被證1）及房屋現場照 片可憑（被證2）。
㈡實務上歷年見解，多以申報總價額年息百分之5作為計算標 準，本院104年度訴字第2625、1686、2719號裁判，均以申 報總價額年息百分之5作為計算標準。查系爭812地號土地面 積26.71平方公尺、814地號土地面積為98.11平方公尺，合 計124.82平方公尺，申報地價均為每平方公尺3,600元，申 報地價總價為459,337.6元。而系爭土地位於神岡地區，經 濟價值不高，計算系爭土地之租金以申報總價額年息百分之 5為基準，亦即每年租金22,967元（計算式：459,337.6×5% ＝22,967，元以下四捨五入），作為計算標準。 ㈢依被告所提系爭土地鄰近之神岡區神清路39號房屋面積為56 坪，租金每月6,000元，換算每坪每年1,285.71元，有被告 所提該房屋租賃契約書影本可憑，且該份契約是地主連同所 蓋房子一起租給承租人的，跟本件情形又有不同；另外「7 -Eleven」對面之臺中市○○區○○路0000號土地，面積900 坪，租金每年10萬元，換算每坪每年為111.11元，神岡區中 山路1279號土地面積1000坪，係作為夜市使用，租金每年18 萬元，換算每坪每年180元，但被告僅是向地主詢問的，並 無該2份租約之證明。另對原告所提神岡區中山路1544號租 賃契約書，形式上真正無意見，惟1544號建物，係地主興建 ，連同土地建物一併出租，共4間店面，與本件不同。 ㈣聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下： ㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告確實為系爭土地之所有權人，被告確實為本件門牌號碼 臺中市○○區○○路0000號之所有權人，且該房屋確實佔用 系爭812、814地號之土地。
⒉兩造之前手，從日據時代起即以白米4升換算為每坪的租金
，並以佔用的面積為50坪，以白米的市價直接給付租金。 ⒊對兩造所提證物之形式上之真正，均不爭執。 ⒋被告所有系爭建物，目前仍為提供碾米廠所用，為營業使用 ，目前仍在營業中。
㈡兩造爭執之事項：原告所請求法院調整租金為每年10萬元， 被告認為價格太高，該調整租金之合理價格應為何？四、得心證之理由
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條，定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃 物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院 26年滬上字第4號判例要旨參照）。本件系爭土地，於82年7 月，其公告現值均為每平方公尺為11,000元，於89年7月時 ，其公告現值均為每平方公尺為19,000元，公告地價則為每 平方公尺3,510元，然於104年1月時，公告現值每平方公尺 已調高為36,000元，公告地價則為每平方公尺4,600元，此 有卷附之系爭土地之第二類土地登記簿謄本及歷年來公告土 地現值及公告地價可稽（本院卷第3頁及第104頁）。是以， 系爭土地之價值顯有增加甚明，此由近年來台中市都市之發 展情形觀之，亦合乎一般經驗法則，而為自明之理。故而， 本件系爭土地之租賃契約既均為不定期租賃，且系爭土地自 契約成立後，其價值已顯有增加，已合於上開民法第442條 之要件，先予敘明。
㈡約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟 其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法 所不許，茍出租人與承租人就租金之種類合意變更，而出租 人依民法第四百四十二條之規定請求增加租金時，僅能就變 更後之租金種類為之，不得就變更前之租金種類請求增加， 並不得請求承租人以變更前之租金種類給付租金（最高法院 88年度台上字第3083號判決意旨參照）。查兩造不爭執其前 手，從日據時代起即以白米4升換算為每坪的租金，並以佔 用的面積為50坪，以白米的市價直接給付租金，為兩造前揭 不爭執事項所不爭執，而原告請求本件調整租金為每年10萬 元，被告僅以原告請求調整之金額過高置辯，且被告早已依 約定每年將白米換算為市價，交給原告收受（見本院卷第54 頁反面言詞辯論筆錄被告之陳述），足認兩造就本件調整租 金後以現金給付之方式均不爭執，故原告主張調整後之租金 ，應以現金為計算標準，應有理由。
㈢按土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方 供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1項及第96
條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因 承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比 ，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。是以， 城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之 特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自 不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事 庭會議決議、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決 議）。查被告於系爭土地上經營「大原碾米廠」，每天碾米 販售，並接受神岡地區居民委託碾米，迄今已數十年，附近 工廠的工人或是公務人員都會直接過來跟被告買米等情，業 據被告答辯㈡狀及本院105年7月7日言詞辯論時陳述無訛， 並有被告所提照片可憑（見本院卷第33頁、第38至41頁及第 55頁），足證被告承租系爭土地確係供營業使用，顯非供住 宅使用，故被告另辯稱系爭土地之租金，依土地法第105條 準用第97條規定，不得超過申報地價年息百分之10之限制云 云，於法即非可採。
㈣另按租賃標的物之不動產，其價值如有昇漲，出租人依法本 得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌土地之位置、 繁榮之程度、承租人對於租賃物之需要及其使用所受之利益 、該地一般經濟狀況等情形定之，亦經最高法院18年上字第 2812號、19年上字第132號及20年上字第283號判例分別闡釋 甚明。本院審酌系爭土地位於臺中市神岡區中山路及神清路 之交叉口，交通方便，附近更有神圳國中、神岡國小、神岡 圖書館等公共設施，另有便利商店等，屬臺中市神岡區之繁 榮地區，交通相當便利，生活機能亦佳，有原告所提，被告 不爭執之原證6地圖、原證7之照片可憑，且依原告所提，系 爭土地旁，即被告所有神岡區中山路1552號旁之1554號房屋 ，其所占用土地為207.71平方公尺，於96年3月1日所訂，至 108年2月28日有效之租賃契約，每月租金為13,000元（見本 院卷第99至103頁），則1年租金為156,000元，如依系爭土 地104年同樣之申報地價每平方公尺3,680元計算（即104年 公告地價4,600元×0.8＝3,680元，見本院卷第3頁），其每 年租金約為申報地價之20.4%（計算式：156,000÷3,680÷ 207.71＝0.204），惟該中山路1554號房屋之租賃契約，既 係連同土地及房屋一併出租，其價值自較高，故本院認本件 原告得請求調整之租金，應予適度調整為申報地價之15%， 而兩造不爭執被告之神岡區中山路1552號房屋，確實佔用系 爭812、814地號之土地，自應以系爭土地總面積之124.82平 方公尺為計算基礎，則依此核算結果，被告所承租系爭土地 之租金，應調整為每年68,900元（計算式：3,680×124.82
平方公尺×15%＝68,900元，元以下捨去）。至被告所提神 岡區神清路39號房屋之租賃契約（見本院卷第82至84頁）， 距系爭土地較遠，本院認應以原告所提中山路1554號房屋之 租賃契約較具參考價值，併予敘明。
㈤末按出租人依民法第442條提起調整租金之訴，法院為准許 之判決，得自調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台 上字第521號判例可資參照）。查兩造間就系爭土地之不定 期限租賃，原告雖於105年3月17日起訴，有起訴狀附卷可考 ，惟為計算方便，原告已同意自105年4月1日起起調整（見 本院卷第96頁），自無不可。是原告請求調整本件租金，被 告自105年4月1日起，其租金即應依調整後每年68,900元給 付，其此部分之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求 則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告主張系爭土地價值有騰漲情形，請求調 整租金，既為可採，則其依民法第442條規定，請求被告向 原告承租系爭812、814地號土地，面積各為26.71平方公尺 、98.11平方公尺之租金，自105年4月1日起均調整為每年 68,900元，於法有據，應予准許；逾此範圍所為之請求，則 無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：按調整租金之訴為形成之訴，必待判決確定 ，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決 賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權訴訟，原 告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐 受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件 不符，從而原告請求宣告假執行，自難准許，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 吳慕先