臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1377號
原 告 朱淑宜
訴訟代理人 胡達仁律師
被 告 廖兆祥
訴訟代理人 楊博任律師
上列當事人間請求返還價金等事件，於民國105年11月24日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴備位聲明請求被告給付新臺幣（下同）220 萬元本 息，嗣減縮請求被告給付30萬7905 元本息（見本院卷第221 頁），合於民事訴訟法第255條第1項第3 款規定，應予准許 。按原告以單一之聲明，主張數項訴訟標的法律關係，為客 觀訴之合併，民事訴訟法就此並未設有合併型態及種類之限 制，基於處分權主義之原則，應尊重原告程序處分權之行使 ，以其意思決定合併型態及排列審理順序（最高法院99年度 台上字第2426號判決參照）。又客觀的預備合併之訴，其本 位聲明與備位聲明本應為相互排斥而不能並存，惟原告提起 非相排斥之數訴，而定其請求法院為裁判之順序，屬於學說 上所稱之「不真正預備合併」，仍非法所不許（最高法院95 年度台抗字第184 號裁定、97年度台上字第1458號判決意旨 參照）。本件原告起訴先備位聲明固非相互排斥而不能並存 ，惟先備位訴訟標的法律關係不同，性質上不能併存而有邏 輯上之先後順序，應屬不真正預備合併，揆之前揭說明，原 告起訴聲明之程式並無不合，本院並應依原告意思依序審理 ，合先敘明。
二、原告主張：
㈠先位聲明部分：
1.原告於民國104年2月28日與被告簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭契約），購買被告所有坐落臺中市○區○村段00000 地號土地應有部分1000分之40、同段146-159 地號土地應有 部分1000分之40及其上同段2952建號建物即門牌臺中市○區 ○○路000巷0○0號房屋（下稱系爭房地），約定價金450萬 元，被告業自履約保證方受領273萬4741元，並於104年4月7 日移轉系爭房地所有權登記予原告，迄今尚未交屋。系爭房 地區域行情房價每坪10萬元，依系爭房地約23坪計算，合理 總價應為230 萬元，但因被告所委託之邱素女及房屋仲介表 示，系爭房屋已隔為4間套房，全數出租每月可收取租金2萬
7000元，年投資報酬率可達7.2%，原告故而同意以高於區域 行情幾乎一倍之450 萬元價格購買系爭房地，詎原告於交屋 前即104年4月17日接獲臺中市政府都市發展局（下稱都發局 ）中市都管字第1040060430號函略以：系爭房屋涉未經核准 擅自室內裝修，請於文到30日內回復原狀或補辦手續，否則 將依建築法規有關規定裁處，原告始知系爭房屋係以違法室 內裝修方式隔為4 間套房，旋即通知被告處理，惟被告表示 系爭房地已移轉登記予原告，且上開函文之對象係原告，與 被告無涉。原告詢問經手本件買賣之房屋仲介，仲介竟稱室 內範圍做裝潢修繕非違建，故無告知之必要。原告遂於104 年4月23日以內湖文德郵局第109號存證信函通知被告，因系 爭房屋具有重大瑕疵，且被告未誠實告知系爭房屋係屬違建 ，應減少價金並負擔損害賠償。嗣兩造仍協調未果，原告再 於104年5月7日以內湖江南郵局第625號存證信函通知被告撤 銷系爭契約之意思表示，或解除系爭契約請求被告返還買賣 價金，惟被告均置之未理。
2.被告故意隱匿系爭房地有違法裝修恐遭拆除之情形，應屬交 易重要資訊，致原告就系爭房地之價格陷於錯誤，而以高於 區域行情幾乎一倍之價格與被告簽立系爭契約，並交付買賣 價金，被告之行為應屬詐欺，原告自得依民法第92條之規定 撤銷簽立系爭契約之意思表示。又被告稱系爭房地經隔間為 4間套房後，可出租獲取高達年利率7.2% 之租金，然被告並 未告知原告該4 間套房是否為合法套房，此應屬交易上認為 重要之事項，原告應亦得依民法第88條之規定，撤銷簽立系 爭契約之意思表示，原告已於104年5月5 日以存證信函撤銷 上開之意思表示。
3.系爭房地既經都發局函示系爭房地因未經核准而擅自為室內 裝修，應回復原狀，則系爭房地應顯無從維持具4 間套房之 型態，而參兩造締約過程、一般中古房屋買賣之交易習慣及 通常之交易觀念，4 間套房與一般兩房住宅有明顯差距，系 爭房地已不具原約定4 間套房可得獲取高報酬之價值，系爭 房地應已不具當事人間認為應具備之價值、效用、或品質， 而有物之瑕疵甚明，原告自得依民法第359 條物之瑕疵擔保 之規定請求解除契約。
4.系爭契約既經原告撤銷意思表示或解除契約，被告即應返還 已受領之買賣價金共計273萬4741元，爰依民法第179條、第 259條規定，請求被告返還價金273萬4741元。 ㈡備位聲明部分：
退步言之，若認系爭房地有違法裝修之情形存在非屬重大瑕 疵，或解除契約有顯失公平之情形存在而不得解除；則系爭
房屋由4間套房回復為一般2房住宅，其價值及契約預定之效 用應明顯有減少，原告自應得主張減少價金。經鑑定結果， 系爭房地回復為3房2廳1衛1廚之價值為275萬0400 元，回復 費用為32萬3564元，故請求減少價金為242萬6836 元。原告 業已給付450萬元，經被告受領273萬4741元後，尚餘176萬5 259元。被告受領273萬4741元超過242萬6836元部分30萬790 5元為不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告給付30萬 7905元。
㈢先位聲明：⑴被告應給付原告273萬4741 元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告得假執行。備位聲明：⑴被告應 給付原告30萬7905元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息。⑵原告願供擔保，請准 宣告得假執行。
三、被告則以：
㈠原告應就其受詐欺之事實負舉證之責。雙方於104年2月28日 簽訂系爭契約前，原告已至現場看屋二次，且房屋仲介亦已 將產權關係、房屋現況及系爭房屋之所有資訊詳實告知原告 ，原告確實知悉系爭房屋係經室內裝修而從兩房一般住家隔 局，變更為4 間套房，是原告於簽立系爭契約前即已確實了 解系爭房屋之現場狀況；且依系爭契約所附之「不動產標的 現況說明書」，其上項次22：「是否有增建物（包括未登記 之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」，有勾選，原 告亦確於該現況說明書上簽名，應足證原告就系爭房屋有改 建之情形知之甚明，故被告應無隱瞞系爭房屋係違法進行室 內裝修之情事而致原告陷於錯誤，原告主張得依民法第92條 之規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，應無理由。 ㈡被告出售系爭房地係整層出售，並非單獨出售4 間套房予原 告，故其室內裝修成4 間套房之部分僅屬附加價值。而原告 就其主張系爭房地坐落之區域，行情為每坪約10萬元，未提 出任何證據以證其實，實難令人信服；且原告就系爭房屋係 自一般2房住宅裝修成4間套房部分知之甚詳，已如上述，則 原告依民法第88條之規定主張撤銷，自屬無據。 ㈢本件系爭房地應無瑕疵，系爭房屋經室內裝修而成4 間套房 係屬附加價值，已如上述；本件兩造買賣之標的物為整層不 動產，而非4間套房，故原告稱系爭房屋之4間套房經都發局 發函通知應回復原狀，應屬物之瑕疵情形，自屬無據。退步 言之，縱認系爭房地確有瑕疵之情形存在，然原告於簽立買 賣契約前，二度至系爭房屋處看屋，且經房屋仲介詳實將系 爭房地之產權關係、房屋現況及房屋資訊告知原告，故原告
應於簽約前即知上開瑕疵之存在，依民法第355條第1項之規 定，被告應不負擔保責任，原告自不得依物之瑕疵擔保規定 解除契約。
㈣系爭房屋僅係室內裝修不符合規定，並非違建，主管機關係 要求所有權人改善，而系爭房地之所有權人，經兩造辦理移 轉登記完成，已為原告，縱被告願改善系爭房屋之情況，尚 須原告之同意及配合，然原告皆推拖不願理會，而致系爭房 屋無法立即改善，應屬可歸責於原告之事由；原告據此請求 減少買賣價金，實違反誠實信用原則。且本件系爭契約之買 賣標的物為整層不動產而非4 間套房，故系爭房屋僅須拆除 4間套房，回復成2間房間即可，系爭房屋經主管機關發函要 求改善，不屬物之瑕疵之情形。是本件系爭房地既無瑕疵， 原告即不得依民法第359條之規定請求減少價金。 ㈤系爭房地於被告之前妻即訴外人邱素女於101 年10月間購買 並以被告之名義登記時，買賣價金即已高達373 萬元，原告 稱系爭房地之合理總價為230 萬元，應顯不合理。又被告自 知悉原告收受都發局104年4月16日所發之函文後，便與仲介 會同建築師至現場會勘及估價，欲配合原告處理，然系爭房 地已移轉所有權予原告，然原告皆不願出面處理，此情已經 訴外人邱素女於104年4月27日以臺中北屯郵局第399 號存證 信函告知原告，故原告主張被告就其通知皆置之未理，應無 理由。另被告已將系爭房屋之鑰匙交付原告所委託之仲介人 員，故原告主張系爭房屋並未交屋，應非屬實。 ㈥適用系爭契約第2條增建或占用部分第2款約定之前提以「乙 方（即被告）未誠實告知」，始有適用，否則將與系爭契約 第10條第4 項：「點交之買賣標的應以簽約時之現況或本約 之約定為準。」，相衝突矛盾。
㈦答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠原告於104年2月28日與被告簽訂系爭契約，約定以450 萬元 購買被告所有之系爭房地，被告業自履約保證方受領273萬4 741元，並於104年4月7日移轉系爭房地之所有權登記予原告 ，有系爭契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽（見本院卷 第13-39頁）。
㈡系爭買賣契約第2條增建或占用部分第2款約定：「買賣標的 如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經 主關機關列管在案備查者），乙方（即被告）應誠實告知。 在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（原告 ）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少
買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由 甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆 除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外， 亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」，又被告於不動產標的現 況說明書第22點「是否有增建物（包括未登記之改建、增建 、違建及建商二次施工部份」欄位，勾選「是」，有系爭契 約書及不動產標的現況說明書在卷可考（見本院卷第14、83 頁）。
㈢系爭房屋隔有4 間套房，涉未經核准擅自室內裝修，業經臺 中市政府都市發展局以104年4月16日中市都管字第10400604 30號函，通知原告應於30日內回復原狀或補辦手續，否則將 依建築法有關規定裁處，有上開函文在卷可參（見本院卷第 40-41、52頁）。
㈣原告於104年4月23日以內湖文德郵局第109 號存證信函通知 被告，因接獲臺中市政府都市發展局就系爭房屋之違建拆除 通知，以系爭房屋有重大瑕疵，被告應減少價金及賠償損害 ，若於文到3日不為處理及回應，即依民法第359條等規定解 除系爭契約，被告已於104年4月24日收受該律師函，有存證 信函函，有存證信函在卷可稽（見本院卷第43-44頁）。 ㈤原告於104年5月7日以內湖江南郵局第625號存證信函通知被 告，以被告隱匿系爭房屋有違法進行室內裝修之重要事項， 致原告就系爭房地之價格認知錯誤，依民法第92條、第88條 規定撤銷系爭契約之意思表示，另以系爭房屋違法進行室內 裝修，於交屋前遭臺中市政府都市發展局要求回復原狀或補 辦手續，依民法第354條、第359條規定解除系爭契約，被告 已收受該律師函，有存證信函函及郵件回執可佐（見本院卷 第45-47頁）。
五、本件爭點：
㈠原告主張被告故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之情形 ，該當民法第92條第1 項詐欺而撤銷簽立系爭契約之意思表 示，是否有理？
㈡原告主張其誤認系爭房屋之4 間隔間套房為合法，得出租系 爭房屋獲取租金利益而買受，意思表示有錯誤而撤銷系爭買 賣契約是否有理？
㈢原告主張系爭房地不具原約定4 間套房可得獲取高報酬之價 值而有瑕疵，依民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契 約是否有理？若認解除契約顯失公平，則原告得請求減少價 金若干？
六、得心證之理由：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1 項前段定有明文。民事法上所謂詐欺 云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因 錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照 ）。單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某 事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項 之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例參照）。 又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表 意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人 ，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號 判例參照）。原告主張其係遭被告詐欺而為買受系爭房地之 意思表示，為被告所否認，依前揭說明，應由原告就其主張 之事實負舉證責任。經查，被告於不動產標的現況說明書第 22點「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建 商二次施工部份」欄位，勾選「是」，有系爭契約書及不動 產標的現況說明書在卷可考（見本院卷第13-20頁、83頁） ，則被告自無故意提供不實，或故意隱匿系爭房屋有違法裝 修恐遭拆除之資訊，以致原告陷於錯誤而為意思表示之情。 是以原告主張依民法第92條第1 項規定，撤銷受詐欺所簽立 系爭契約之意思表示，並無理由。
㈡次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不 知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物 之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容 之錯誤，民法第88條第1、2項定有明文。又民法第88條之規 定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意 思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第33 11號判例參照）。被告已於不動產標的現況說明書第22點「 是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次 施工部份」欄位，勾選「是」，有如前述，原告依此得向原 告究明增建物之所在，並對於該增建物可能違法，有不能繼 續維持4 間合法隔間套房用以出租獲取租金之風險，允可認 識，不能諉為不知，如有不知致使錯誤，亦屬自己之過失， 依民法第88條第1 項但書規定，不能主張依錯誤而撤銷意思 表示。是以原告主張依民法第88條規定，撤銷因錯誤所簽立 系爭契約之意思表示，亦無理由。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定 ，原則上固於危險移轉後始有適用，但在危險移轉前，買受
人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保 除去該瑕疵後給付，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔 保請求權（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照） 。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵。查本件被告出賣予原告之系爭房 地，內部隔有4 間套房，因涉未經核准擅自室內裝修，業經 臺中市政府都市發展局以104年4月16日中市都管字第104006 0430號函，通知原告應於30日內回復原狀或補辦手續，否則 將依建築法有關規定裁處，有上開函文在卷可參（見本院卷 第40-41 頁）。又系爭房屋領有臺中市工務局（66）中工建 使字第539號使用執照，第4層原核准用途為集合住宅，應恢 復（將建築物室內裝修非法部分拆除）與原核准平面圖說相 符，有臺中市政府都市發展局104年7月30日中市都管字第10 40126738號函在卷可佐（見本院卷第97頁）。系爭房屋原始 設計為兩房型式，為兩造所不爭執，堪認系爭房屋內部4 間 套房有遭拆除風險，其通常效用有所減少，抑且減低經濟上 之價值，自屬物之瑕疵。
㈣按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得 以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關 於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高 法院104年度台上字第550號判決參照）。查系爭契約第2 條 增建或占用部分第2 款約定：「買賣標的如有未依法申請或 與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主關機關列管在案 備查者），乙方（即被告）應誠實告知。在簽約後至交屋前 被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即原告）乙雙方同意應 按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在 交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。 若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知 者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費 用及損害賠償。」。被告已於不動產標的現況說明書第22點 「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二 次施工部份」欄位，勾選「是」，有如前述，原告復未主張 系爭房屋另有增建物，應認被告於締約時已向原告說明系爭 房地現有4 間套房隔間屬增建、改建部分，依一般社會交易 情況，原告就此套房裝修隔間為不合法，應可認識。惟系爭 契約第2條增建或占用部分第2款約定：「買賣標的如有未依 法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主關機關 列管在案備查者），乙方（即被告）應誠實告知。在簽約後 至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（原告）乙雙方
同意應按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金 ；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔 風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而 未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔 鑑價費用及損害賠償。」。就系爭房屋之違法裝修隔間有遭 拆除風險之瑕疵，另行約定雙方如何分擔瑕疵責任，揆之首 揭說明，雙方均應受拘束。被告抗辯原告於締約時已知前開 物之瑕疵，依民法第355條第1項規定，其不負擔保責任云云 ，即非可採。又被告抗辯被告依此應負瑕疵擔保責任，以被 告未「誠實告知」始有適用云云，綜觀前開約定文義，並無 被告未盡誠實告知義務，原告始得行使權利意思，且系爭契 約第10條第4 項：「點交之買賣標的應以簽約時之現況或本 約之約定為準。」，係就點交標的為規範，與系爭契約第2 條增建或占用部分之風險瑕疵負擔無涉，不生衝突矛盾情形 ，被告此節抗辯，並不足採。另原告主張被告應負瑕疵擔保 責任，伊得主張解約云云，與前開約定不合，且被告既應受 前開約定拘束而不得主張不負瑕疵擔保責任，若使原告得主 張解除契約，即有顯失公平，是以原告主張依民法第354 條 、第359條規定解除系爭契約，亦無理由。
㈤查兩造約定於104年4月18日點交系爭房地，因原告於前1 日 收受臺中市政府都市發展局104年4月16日中市都管字第1040 060430號函，原告因認權益受損，取消原訂交屋手續等情， 有通訊畫面在卷可稽（見本院卷第106 頁），並據證人即代 書王乃正證述確實（見本院卷第140頁反）。依系爭契約第2 條增建或占用部分第2 款約定：「在簽約後至交屋前被通知 須拆除（或被拆除）者，甲（原告）乙雙方同意應按估價師 事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金。」，原告主張 減少買賣價金即屬有據。按買受人因物有瑕疵而請求減少價 金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按 二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數 額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99 年度台上字第1972號判決參照）。本件經送請晨鈺不動產估 價師事務所鑑定結果，系爭房屋現存4 間套房合法估價金額 393萬6000元，回復原核准竣工圖之工程總費用32萬3564 元 ，存有瑕疵狀態下應有市價為275萬0400元，有該事務所105 年8月29日中院辰字第105020005號函附估價報告書（外放） 及105年年10月27日中院辰字第105020008號函在卷可稽（見 本院卷第214頁）。系爭房地存有套房違法裝修隔間瑕疵佔 無瑕疵系爭房地應有價值比例為0.3012（(3936000元－2750 400元)/ 3936000元＝0.3012 ），依本件系爭房地之實際買
賣總價款450 萬元計算，原告因系爭房地存有套房違法裝修 隔間瑕疵所得請求減少之價金應為135萬5400元（4500000元 ×0.3012＝135萬5400 元），則原告應給付被告之買賣價金 應減為314萬4600元（4500000－1355400元＝3144600元）。 原告主張減少價金之計算應加計回復原核准竣工圖之工程總 費用32萬3564元云云，與前揭最高法院判決意旨不合，不能 採取。
㈥原告業已給付系爭買賣價金450 萬元至訴外人僑馥建築經理 股份有限公司（下稱僑馥建經公司）設於中國信託商業銀行 營業部（下稱設於中國信託銀行）之受託信託財產專戶（下 稱履保專戶），經被告受領273萬4741元，尚餘176萬5259元 。原告僅就被告受領273萬4741 元部分主張權利，就尚在履 保專戶中之176萬5259 元並無為如何請求。原告應給付被告 之買賣價金應減為314萬4600 元，有如前述，被告就其已受 領買賣價金273萬4741 元部分，非無法律上原因，自不構成 不當得利。
七、綜上所述，原告主張依民法第88條、第92條第1項撤銷系爭 買賣契約，依民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約 ，均無理由，是原告先位聲明依民法第179條、第259條規定 ，請求被告給付273萬4741 元及利息，並無理由；又被告已 受領買賣價金273萬4741 元不構成不當得利，是原告備位聲 明依民法第179 條規定，請求被告給付30萬7905元及利息， 亦無理由，應駁回原告之訴。其假執行之聲請，失所附麗， 併予駁回。
八、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 劉家汝