臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第299號
原 告 高興龍
訴訟代理人 林敬哲律師
被 告 卓明旺
訴訟代理人 陳柏舟律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國105 年12月15日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾捌萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實體事項
一、原告主張：
㈠原告與被告於民國104 年3 月21日於中信房屋仲介股份有限 公司（下稱中信房屋）就門牌號碼桃園市○○區○○路0 段 00巷00弄00○0 號建物暨其坐落基地（下稱系爭建物），簽 立房屋交易安全契約書、不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ）、房地產標的現況說明書，總價款新臺幣（下同）1,460 萬元，三期價款分為，第一期290 萬元、第二期300 萬元、 第三期870 萬元，第二、三期價款，應分別於104 年4 月17 日、5 月10日支付。原告於簽約時已告知被告系爭建物有違 建，且分別註記於系爭契約第9 條第4 項及房地產標的現況 說明書，經由被告同意簽名。然被告於支付290 萬元至履約 保證專戶後，竟於同年4 月14日發函表示，因系爭建物存在 違建，拒絕給付後續款項，是原告於同年月16日、27日發函 通知被告卓明旺應依約履行，被告仍未為給付，原告乃於同 年6 月24日發函通知被告解除系爭契約。
㈡被告雖辯稱因簽約時急迫，不知違建之具體範圍，且該違建 部分有遭『即將拆除』之虞，涉及交易重要之點，簽約時有 陷於錯誤或受詐欺之情形等語。惟查本件違建部分近50坪， 被告不可能視若無睹，且一般房屋不可能有多間套房，由系 爭建物外觀即可知有改建、增建情事，況仲介帶看時，有將 違建處具體指明，被告上揭所辯，委無可採。再者，依桃園 市建管處105 年6 月7 日桃建拆字第1050024006號之函文可 查，原告原所搭建之違建，於桃園市政府建築管理處人員
103 年3 月複查時，原告已自行拆除，而重行搭建之違建， 尚無預定拆除期程，是系爭建物如同一般買賣違建，雖有違 建之事實，但尚未受拆除之處分，被告於購買時已知悉違建 事實，自應承擔購買違建之風險。
㈢本件因被告就第二、三期買賣價款，無故給付遲延不履約， 原告爰依民法第229 條第1 項、第254 條解除契約，並依民 法第249 條第2 款、第250 條但書、不動產買賣契約書第11 條第2 項、房屋交易安全契約書第5 條第1 項第1 款請求被 告給付已入履約保證專戶之第一期價款290 萬元，以及未遵 期給付第二、三期價款，以當期給付價款按千分之一計算之 違約金共59萬5,500 元，共計請求349 萬5,500 元。並聲明 ：⒈請求被告應給付原告新台幣349 萬5,500 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 。
⒉原告願供擔保，請准為假執行。
二、被告則以：
㈠系爭建物屬早期興建之建物，被告誤以為違建，僅是頂樓加 蓋、陽台外推之普通違建，與原告確認後，原告稱系爭違建 增建部分無遭舉報違章而應拆除之情事。然由桃園市政府建 築管理處之上揭函文可知，系爭建物於102 年間經認定為違 章建築，通知原告限期改善，原告於103 年3 月桃園市政府 建築管理處複查時，雖已自行拆除完畢，然原告嗣後又未經 主管機關許可，擅自重建，桃園市政府建築管理處於103 年 5 月複查時查知上情，有於現場張貼興建中違章建築稽查單 知單及拍照存證並通知原告限期改善。原告明知上揭交易上 重大關係之事項，締約過程中就被告之詢問，卻惡意未提， 致被告陷於錯誤，原告存有詐欺之意圖甚明。
㈡被告已於104 年4 月14日寄發存證信函，主張依民法第88條 、第92條規定撤銷意思表示，並依民法第359 條解除契約， 雙方間買賣契約既經被告撤銷、解除，原告之請求顯為無理 由。退步言之，縱認原告得主張違約金，原告請求之違約金 349 萬5,500 元亦屬過高，況系爭建物違建，存有居住安全 疑慮，業經主管機關建管處限期拆除，是應依民法第252 條 予以酌減。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被 告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造經中信房屋仲介，合意以1,460 萬元購買原告所有系爭 建物，約定買賣價款分三期給付，第一期價款290 萬元為簽 約備證金，第二期價款300 萬元於104 年4 月17日前給付， 第三期價款870 萬元於104 年5 月10日前給付，並於104 年 3 月21日簽訂系爭契約，於104 年3 月23日簽訂房屋交易安
全契約書、房地產標的現況說明書，被告後固有匯款290 萬 元至中國信託商業銀行永吉分行之履約保證專戶，然第二、 三期買賣價款，迄今猶未給付等節，為兩造所不爭執，並有 不動產買賣契約書（見訴字卷一第11頁至第13頁背面）、房 屋交易安全契約書（見訴字卷一第9 頁至第10頁背面）、房 地產標的現況說明書（見訴字卷一第14頁）等件存卷可查， 是此部分事實，堪信真實。
四、原告主張簽訂買賣契約時，已明確告知被告系爭建物有增建 近50坪之違建，被告卻猶以違建為由，拒絕給付第二、三期 買賣價款，經原告於104 年4 月27日寄發信函通知被告限期 履約後，被告仍未遵期給付，爰依法解除買賣契約，沒收被 告匯入履約保證專戶之第一期買賣價款290 萬元，併另給付 第二、三期價款，以當期給付價款按千分之一計算之違約金 共59萬5,500 元等節，為被告所否認，並抗辯稱：原告於簽 訂系爭契約時，並未明確告知違建範圍，且隱瞞系爭建物之 違建於102 年間曾遭舉報，而由主管機關限期拆除之交易重 要事實，被告係受詐欺或基於錯誤而為簽訂系爭契約，被告 已於104 年4 月14日寄發存證信函，主張依民法第88條、第 92條規定撤銷意思表示，並依民法第359 條解除契約，原告 本件主張顯無理由等語。是本件厥應審究者為㈠被告得否主 張瑕疵擔保而解除系爭契約？㈡被告得否主張因意思表示錯 誤或受詐欺而撤銷系爭契約？㈢系爭契約是否業經原告合法 解除？㈣原告得向被告請求之違約金若干？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下； ㈠被告得否主張瑕疵擔保而解除買賣契約？
買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者， 出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。查： ⒈原告主張簽訂買賣契約時，已明確告知被告系爭建物存在違 建之事實，固為被告所否認。惟兩造間簽訂之系爭契約第9 條第4 項中明確記載「本買賣契約標的物之違章建築位置： 頂樓平台、騎樓、防火巷、庭院、未經申請建築執照之增、 改建：5 樓半，增建約50坪」，房地產標的現況說明書第9 點亦有「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分：是 。備註：位置於頂頭平台、騎樓、防火巷、前陽台、後陽台 、庭院、雨遮、景觀窗、其他未經申請建築執照之增、改建 ：增建約50坪」之說明，被告復有於房地產標的現況說明書 第9 點說明下方簽署姓名確認，有該不動產買賣契約書（見 訴字卷第86頁）、房地產標的現況說明書（見訴字卷第90頁 ）在卷可考，被告辯稱全然不知系爭建物違建狀況云云，已 非無疑。
⒉證人即中信房屋買方仲介楊仲華於審理時證稱：我記得違建 的範圍是整棟後面的防火巷外推，然後再往上拉，所以我也 是將我知道的違建範圍告知買方等語（見訴字卷一第179 頁 ），證人即中信房屋賣方仲介黃祥維於審理時亦證稱：在楊 仲華帶買方看房子之前，就有告知楊仲華系爭建物有違建， 範圍是防火巷整排蓋上去，然後側邊，因為時間有點久，忘 記了等語（見訴字卷一第182 頁背面），可知中信房屋仲介 確有詳細告知被告系爭建物之違建狀況。況被告自承有前往 現場觀看屋況，事後方與原告簽訂買賣契約等語（見訴字卷 第49頁），而系爭違建面積達50坪，範圍非微，前往觀看房 屋現況之被告，對照系爭建物之登記謄本，就系爭建物之違 建狀況，自非不得知悉。被告辯稱全然不知系爭建物違建範 圍云云，要非有據。
⒊被告於簽訂系爭契約之前，就系爭建物之違建狀況既已知之 甚詳，揆諸前揭民法第355 條第1 項之規定，被告主張瑕疵 擔保解除買賣契約云云，要屬無據。
㈡被告得否因意思表示錯誤或受詐欺而撤銷買賣契約？ ⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。民法第92條第1項前段定有明文。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又被詐欺 而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得 撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨 參照）。本件被告主張原告故意隱匿系爭建物違建已遭舉報 拆除之重要交易資訊，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約，被 告得撤銷其意思表示等情，為原告所否認，揆諸前揭意旨， 被告自應就其被詐欺之事實，負舉證責任。
⒉本院據被告聲請，依職權函詢桃園市政府建築管理處系爭建 物之違建狀況，據該處以105 年6 月7 日桃建拆字第105002 4006號函覆稱「二、查案址涉及違章建築部分本府前於102 年11月4 日及12月12日前往處理並開立興建中違章建築稽查 通知單第001701號及第001777號，認定為違章建築，並現場 公告拍照存證並通知違建人限期改善，後於103 年3 月10日 經本府派員複查，業已自行拆除完成並結案。三、詎違建人 竟仍未經主管機關許可領得建築照，即擅自復於103 年5 月 1 日前某日間重建。嗣於103 年5 月1 日，經本府稽查人員 至上址複查時查知上情，再於現場張貼興建中違章建築稽查
單（列管編號：000040號）及拍照存證並通知違建人限期改 善。」，有該函文存卷可憑（見訴字卷第98頁）。而證人楊 仲華於本院審理時證稱：買方就違建有無遭人舉報拆除，有 提出質疑，問完屋主後，屋主說沒有被報拆，（改稱）那時 候是買方問鄰居有無檢舉，屋主說沒有等語（見訴字卷第 179 頁）；證人黃祥維證稱：最後價格決定之後，在雙方分 開商議的過程中，買方有透露訊息想要瞭解鄰居有無檢舉報 拆，賣方說沒有，後來我們就讓他們見面，當面在確認一次 ；當時問的問題好像是「鄰居有沒有檢舉報拆」，賣方說沒 有等語（見訴字卷一第184 頁至第184 頁背面），或可證原 告未據實告知系爭建物違建部分，於102 年間已遭桃園市政 府建築管理處拆除，重行搭建後，復於103 年5 月1 日遭桃 園市政府建築管理處張貼違章建築稽查單之事實，然查： ⑴系爭建物雖經桃園市政府建築管理處人員於103 年5 月1 日 張貼興建中違章建築稽查通知單，然該103 年5 月1 日興建 中違章建築稽查通知單之稽查結果，係勾選「本違章建築已 違反建築法第25條依第86條規定應立即停工，請於103 年6 月1 日前補行申請執照，如申請執照不合規定或逾期未補辦 申請執照或補照期間繼續施工者及依建築法第86條規定執行 拆除」，有稽查通知單在卷可按（見訴字卷第103 頁），是 原告重行搭建違章建築後，桃園市政府尚無強制定期命原告 應拆除系爭建物違建部分乙節，應可認定。
⑵佐以上揭桃園市政府建築管理處105 年6 月7 日桃建拆字第 1050024006號函第四點載明「四、本市府處理違章建築以施 工中（興建中）及影響公共安全之違章建築列為優先拆除對 象，並視影響公共安全程度、年度經費及拆除能量依序辦理 拆除，查本案尚無預定拆除期程。」（見訴字卷一第98頁） ，以及違章建築處理辦法第11條之1 第1 項、第3 項「既存 違章建築影響公共安全者，當地主管建築機關應訂定拆除計 畫限期拆除；不影響公共安全者，由當地主管建築機關分類 分期予以列管拆除；既存違章建築之劃分日期由當地主管機 關視轄區實際情形分區公告之，並以一次為限」之規定，可 徵系爭建物之違建，不論有無影響公共安全，均需由當地主 管建築機關訂定拆除計畫或分期列管拆除之程序，要難認遭 張貼興建中違章建築稽查單即等同立即拆除，上揭違章建築 稽查單與拆除通知書，要屬不同。
⑶被告於簽訂系爭契約前，確知系爭建物增建部分屬於違章建 築，對該違章建築非合法建物，無可能永久不遭拆除，自當 有認識。原告或未據實告知系爭建物前已有遭桃園市政府建 築管理處人員開立違章建築稽查通知單，然違章建築經桃園
市政府建築管理處開立違章建築稽查通知單，與違章建築將 來遭桃園市政府強制拆除之時程安排長短，無證據顯示有何 絕對必然之因果關係。系爭建物違建是否拆除，既係由桃園 市政府建築管理處安排時程，非兩造所得決定或更動，而被 告於簽約前，又已知悉系爭建物之違建狀況，要難僅以原告 單純隱瞞系爭建物前遭桃園市政府建築管理處開立違章建築 稽查通知單一事，即遽指此節有何致被告陷於錯誤進而締結 買賣契約之情。準此，被告主張因意思表示錯誤或受詐欺始 為買受之意思表示，尚屬無據，其主張依民法第88條、第92 條之規定撤銷該意思表示，洵無可採。
㈢系爭買賣契約是否業經原告合法解除？
系爭買賣契約第11條第2 項：「甲方（即被告）除因不可抗 力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定 各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自 逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款 千分之一計算違約金予乙方，並於補繳價款時一併繳清。若 經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍 不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為 違約賠償」。查被告並未爭執己無按期繳納第二、三期價金 ，被告就買賣價金有給付遲延之事實，應可認定。被告雖抗 辯：係因原告隱瞞系爭建物違建已遭舉報拆除，其撤銷或解 除系爭契約，方未續給付價金云云，然被告所稱此情，均非 被告得撤銷或解除契約之理由，是被告據此拒付價金，應屬 無由，被告又未舉證有何不可歸責於己之事由，是依系爭契 約第11條第2 項即應負遲延責任。原告於104 年4 月27日以 中壢內壢郵局119 號存證信函，催告被告於7 日內繳納第二 期價款，有存證信函附卷可參（訴字卷一第17頁至第17頁背 面），惟被告仍未給付價金，是原告依第11條第2 項解除契 約，自屬有據。
㈣原告得向被告請求之違約金若干？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩 種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約 金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約 金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於 債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求
原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當 事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履 行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自 明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。 ⒉系爭契約業因被告違約，經原告合法解除，是依系爭買賣契 約第11條第2 項之規定，原告得沒收甲方已支付之價款290 萬元作為違約賠償。參以系爭買賣契約第11條第2 項後段所 載「乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠 償」之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規 定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金。原 告雖另請求給付原告共59萬5,500 元之違約金，並以系爭買 賣契約第11條第2 項「甲方（即被告）除因不可抗力之事由 外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務 之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起 算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一 計算違約金予乙方，並於補繳價款時一併繳清」之規定為據 ，然上揭規定與系爭買賣契約第11條第2 項後段「得解除本 契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」之約定間，係 以句號明顯區隔而並列於同條項之前後段，兩者在解釋上自 應獨立以觀，非互為引據，是原告既已依系爭買賣契約第11 條第2 項後段之約定，請求被告給付損害賠償總額預定性之 違約金290 萬元，自不得再依系爭買賣契約第11條第2 項前 段之約定，請求被告更行給付59萬5,500 元。 ⒊第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實， 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最 高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌兩造 係於104 年3 月21日簽約，被告本應於同年4 月17日、5 月 10日各給付300 萬元、870 萬元予原告，嗣因被告給付第二 期價款遲延，經原告於104 年6 月24日以桃園府前郵局801 號存證信函解除買賣契約，該存信函已合法送達被告，為被 告所自承（見訴字卷一第48頁背面），是系爭買賣契約已合 法解除，系爭買賣契約自締約後未久即因解除而溯及既往失 其效力，系爭建物之價值自簽約日起至解除之日止，無重大 波動。復參酌本件交易係經中信房屋之居間仲介而成立買賣 契約，雖因被告違約而致契約解除，惟原告恐仍需支付居間 報酬予中信房屋，而依一般不動產之仲介交易行情，居間人 之服務報酬通常係按成交總價金2 ％至4 ％計算。又系爭買 賣契約既已解除，系爭建物仍為原告所有而得再轉售他人以 獲得利益，並斟酌被告之違約情節等情，認本件違約金290
萬元確屬過高，應以系爭建物買賣總價10％即146 萬元為適 當（計算式：1,460 萬元10％＝146 萬元），爰依民法第 252 條規定，酌減原告得請求被告給付之違約金金額為146 萬元。
六、末按當事人就金錢債務之遲延履行所約定之違約金，有懲罰 性違約金，及損害額預定性違約金兩種。當事人所約定之違 約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人除違約金外並 得請求遲延利息或因遲延所生之損害，如為後者則否（最高 法院68年台上字第3055號民事判決意旨參照）。是依上載民 法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外， 視為因不履行而生損害之賠償總額。故當事人間約定因債務 人違約應支付之違約金，係相當於為賠償因違約而生之損害 所支付之金額。債權人本此請求給付違約金者，縱受有其他 損害，亦不得再請求賠償。以此推之，亦不得同時請求給付 法定遲延利息（最高法院82年台上字第710 號判決意旨參照 ）。原告依系爭買賣契約第11條第2 項約定，得請求被告給 付146 萬元之違約金，於法固屬有據。然關於遲延利息請求 部分，因上開違約金為損害賠償總額之預定，應視為就因遲 延所生之損害，已依契約預定其賠償，揆之上揭說明，原告 自不得就違約金復行請求加計法定遲延利息。是原告於此併 請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息，難認有據。
七、從而，原告本於前揭原因事實，依系爭契約第11條第2 項約 定，請求被告給付146 萬元，為有理由，應予准許；逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核於法亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額 予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附 麗，不予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以 論駁贅述。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 黃敏維