臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第2250號
原 告 財團法人桃園市壽山巖觀音寺
法定代理人 林明騰
訴訟代理人 廖忠信律師
被 告 呂張浣
訴訟代理人 陳慶瑞律師
被 告 朱瑞棋
訴訟代理人 劉楷律師
莊秉澍律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年12月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂張浣應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○巷○○弄○號房屋及所坐落之土地遷讓交付予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬參仟元及被告呂張浣自民國一０五年一月二十六日起、被告朱瑞棋自民國一０五年一月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一０四年十二月十六日起至被告呂張浣遷讓交付第一項所示房地予原告之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元、第二項於原告以新臺幣捌仟元、及到期部分每期以新臺幣貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就本判決第一項以新臺幣陸佰伍拾壹萬柒仟肆佰元、第二項以新臺幣貳萬參仟元、及到期部分每期以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴請求被告呂張浣應自門牌號碼 桃園市○○區○○路0 段0巷00弄0號未辦保存登記建物（下 稱系爭房屋）遷出並騰空後交付原告，及被告呂張浣、朱瑞 棋應連帶給付民國104年7月31日起至同年12月15日止共計新 臺幣（下同）137 萬元之違約金，暨至遷讓系爭房屋之日止 ，按日給付1 萬元之違約金及法定遲延利息，歷經變更（見 本院卷㈠第103 頁），最後聲明如後述，核其前後請求之基 礎事實同一，依上開規定，應予准許。
二、原告主張：被告呂張浣為系爭房屋之事實上處分權人，其並 信託被告朱瑞棋出售系爭房屋及坐落桃園市龜山區西嶺段29
、30、1000、1001、1021、1023至1026、1026-1地號土地之 應有部分1/5 （下稱系爭土地持分，其內包括系爭房屋所坐 落之土地），被告二人於102 年11月30日與伊簽立不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊以買賣價金3, 708 萬元之價格購買系爭房屋及系爭土地持分，兩造並約定呂張 浣應於104 年7 月30日騰空點交系爭房屋，伊已如數給付買 賣價金。詎呂張浣未依約於104 年7 月30日前騰空點交系爭 房屋及所坐落之土地（下稱系爭房地），爰依系爭買賣契約 第4 條、第8 條第7 款約定，請求呂張浣遷讓返還系爭房地 及自104 年7 月31日起至同年12月15日止以每日1 萬元計算 共計137 萬元違約金，暨自104 年12月16日起至返還日止之 違約金等語，並聲明：㈠被告呂張浣應將系爭房屋及所坐落 之土地遷讓返還原告。㈡被告應給付原告137 萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 。㈢被告應給付原告自104 年12月16日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按日給付原告1 萬元。㈣願供擔保，請准宣告假 執行。
三、被告呂張浣則以：伊未曾將系爭房地信託予朱瑞棋出售，亦 未曾授權其子呂良浩出售，伊與原告間就系爭房地並未成立 買賣契約；又系爭房屋為其夫呂正順（已歿）與其夫之兄弟 呂芳名、呂來旺、呂博夫、呂博文等5 兄弟（下稱呂正順等 等5 兄弟）共同出資興建，系爭房屋為呂正順等5 兄弟公同 共有（並非伊單獨所有），呂良浩、朱瑞棋無權處分系爭房 屋，系爭買賣契約應屬無效；況原告尚未付清全部價金，伊 得行使同時履行抗辯，拒絕遷讓系爭房地及給付違約金等語 置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告朱瑞棋辯以：伊僅受呂張浣信託出售系爭土地持分，不 包括出售系爭房屋（系爭房屋係由呂張浣授權其子呂良浩代 理出售），故伊非系爭房屋之出賣人；又系爭房地自始即由 呂張浣占用，呂張浣違約未騰空交付系爭房地，與伊無涉； 縱認伊有違約，系爭買賣契約約定之違約金亦屬過高，應予 酌減等語為辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、原告主張被告二人為系爭房地之出賣人，呂張浣違約占用系 爭房地迄今，被告二人依約應給付違約金等語，惟為被告二 人所否認，並以前詞為辯。
㈠查朱瑞棋不爭執其授權訴外人涂彥翔代理簽訂系爭買賣契約 ，佐諸系爭買賣契約首揭抬頭「立契約書人」之記載及文末 立契約人簽署欄位，「賣方」欄均載為「朱瑞棋」，買賣標
的物則載明為系爭房屋及系爭土地持分（此有系爭買賣契約 在卷可查，見本院卷㈠第12至14頁），堪認朱瑞棋為系爭房 地之出賣人，要無疑義，其辯稱非系爭「房屋」出賣人云云 ，自不足採。
㈡次查，兩造均不爭執原告、朱瑞棋（代理人涂彥翔）及呂張 浣之子呂良浩於102 年11月30日簽立系爭買賣契約，約定原 告以總價金3,708 萬元購買系爭房屋及系爭土地持分之事實 （見本院卷㈠第270至270頁背面），並有系爭買賣契約在卷 可佐。又系爭買賣契約批明事項處手寫記載：「本契約標的 出售給壽山巖觀音寺並通知其他共有人」，呂張浣並親自簽 名於前揭批明事項下方（此為呂張浣所不爭執，見本院卷㈠ 第270 頁背面；本院卷㈠第14頁買賣契約）；酌諸原告已提 出系爭買賣契約簽立後，訴外人即代書呂學良至呂張浣住處 口頭告知本件買賣事宜之錄音光碟，依本院當庭勘驗錄音光 碟之內容，呂學良代書於當時多次向呂張浣告以：「6 號（ 指系爭房屋之門牌號碼）還有土地10筆已經賣給廟方」、「 你知道這些土地是要賣給廟方，因為都是兒子出面，所以這 句話一定要告訴你，這個物件已經賣給廟裡，妳知道就好喔 。」、「6號給你用到民國104 年7月30日」、「就要交給廟 裡。就是還可以用現在102 年還可以用年餘」、「地上物是 全部賣、土地是賣持分」等語，呂張浣則在場回稱：「要搬 移？」、「我是講那間厝，也算是土地上的地上物嗎？」等 語，呂學良則回答：「是是，是地上物」；呂張浣再回稱： 「「有包括厝」、「我是老人家，比較不知道啦，全部都交 給兒子去處理」、「咱讓也是讓要給廟方，我們沒意思要讓 給別人」等語，最後呂張浣更對在場訴外人即原告職員江瑞 瑕稱：「賣厝不要讓別人知道，他的做人你也知道，我這個 事情要麻煩你裡面不要說，喧暄嚷嚷事情會比較麻煩」等語 ，上情業經本院當庭勘驗確認無誤，復為兩造所不爭執（見 本院卷㈠第106 、107、269頁背面），由此可知，呂張浣已 多次向代書詢問、確認本件買賣標的包括系爭房地，並知悉 須於104年7月30日以前遷讓交付系爭房地之事實。 ㈢再者，證人即代書呂學良於本院證稱：當時買賣雙方在場有 原告董事長顏福來、賣方是朱瑞棋代理人涂先生，還有呂張 浣兒子呂良浩，及廟方的會計主任、總務主任及見證人林正 峰等人，本件買賣標的物是土地10筆及系爭房屋，賣方有出 具授權書、稅籍證明、呂張浣之印鑑章等供伊核對。簽約後 ，伊本人有告訴呂張浣其名下的10筆土地及系爭房屋已出售 給原告，並請呂張浣通知其他共有人，呂張浣有親自簽名在 買賣契約書「批明事項」上，伊也有詢問呂張浣是否有授權
其兒子呂良浩處理，呂張浣回答說因為他年紀大了，比較不 懂，所以都由兒子出面處理，伊當下也有說明系爭房屋的使 用期限等語（見本院卷㈠第115頁背面至118頁）；另證人即 簽約賣方朱瑞棋代理人涂彥翔亦到庭作證：伊跟呂良浩一起 去簽約，當時廟方提到土地上有地上物占用的問題，呂良浩 說會跟他媽媽呂張浣說，所以本件買賣契約書才會把系爭房 屋一起併賣，契約書末欄位「呂張浣」的簽名、用印是呂良 浩簽呂張浣的名字等語（本院卷㈠第221至222頁）。 ㈣勾稽前述事證，並斟酌呂張浣為系爭房屋之納稅義務人（見 本院卷㈠第177 頁）且為實際占有人，及呂張浣與朱瑞棋所 簽訂之信託信約所載（見本院卷㈠第10頁），信託目的為「 管理處分（出售）信託土地及『建物』所有權」，雖因系爭 房屋為未辦保存登記之房屋，致該屋之信託事宜無從登記於 地政機關之登記謄本，惟呂張浣既為該信託標的物（系爭土 地持分）之原所有權人及系爭信託契約之受益人，足見呂張 浣與朱瑞棋之內部關係而言，呂張浣自任為系爭房地之實質 所有權人（見本院卷㈠第106 頁錄音譯文），故而朱瑞棋與 原告簽立系爭買賣契約時，呂張浣亦由其子呂良浩代理簽名 於系爭買賣契約末之「見證人（賣方）處」（見本院卷㈠第 14頁），依上開簽名處既載明「賣方」二字，依其文義觀之 ，其真意應係使系爭房地之形式上所有權人及實質上所有權 人均成為買賣契約之賣方，俾使日後買賣無爭議。綜上，系 爭買賣契約所出售之土地原均為呂張浣之夫呂正順所有，系 爭房屋納稅義務人原登記為呂正順，於呂正順過世後，其繼 承人為遺產分割協議，將系爭房地全部由呂張浣單獨繼承（ 見本院卷㈠第188至192頁），呂張浣先於102年2月間將系爭 房地信託登記予朱瑞棋，再於102 年11月系爭買賣契約簽訂 時，亦由其子呂良浩於系爭買賣契約之文末簽名欄代理呂張 浣簽名，堪認呂張浣及朱瑞棋均為系爭房屋（及系爭土地持 分）之出賣人。
㈤呂張浣雖辯稱其未信託授權朱瑞棋或呂良浩出售系爭房屋， 其非系爭房屋之出賣人云云。惟查，被告二人均為系爭房屋 之出賣人乙節，已如前述，呂張浣雖稱其未曾出具授權書、 身分證件、印鑑章、印鑑證明等資料交付呂良浩，實係呂良 浩盜用、盜蓋云云，惟依前述呂張浣與代書呂學良間之對話 內容，呂張浣自述系爭房屋（及系爭土地持分）之出售事宜 交由其子呂良浩處理，復據代書呂學良告知出售、搬遷房屋 日期等，甚為明白，其事後否認上情，並空言抗辯呂良浩盜 用證件資料、盜蓋印章云云，其所辯顯係事後託詞，不足採 信。
㈥呂張浣復辯以代書呂學良係趁其與他人交談之際，逕予要求 其於買賣契約批明事項上簽名，然代書未告知該文書意涵， 且其不識字，亦不知契約內容云云。然查，呂張浣為初中畢 業（見本院卷㈡第90頁戶籍謄本），且長年經營出售香燭、 供品等事業（此有代書呂學良證詞、現場照片足證，見本院 卷㈠第116頁背面、184頁），呂張浣應有相當社會智識、社 會經驗及判斷能力，復無任何精神或智能障礙或其他影響意 思表示能力之情形，殊難認呂張浣會在不知有系爭買賣之情 形下，無端於契約書內親簽其名；參以前述呂張浣與代書呂 學良間之對話錄音，可見代書已對本件出售房屋（及土地） 乙事當面對呂張浣告知明確，呂張浣辯稱其不知、不了解系 爭買賣云云，顯難以採信。
㈦呂張浣再辯以：系爭房屋非其單獨所有，其無權出售系爭房 屋，系爭買賣契約應屬無效云云。查：
⒈證人呂博夫於本院到庭證述：系爭房屋由伊兄弟等5 人（大 哥呂芳名，已去世、二哥呂來旺，已去世、三哥呂正順【呂 張浣之夫】，已去世、伊排行老四、最小的弟弟為呂博文） 共同興建，由伊父親呂大鼻死亡後所留下之遺產作為資金， 伊父親遺產有一間店面（舊門牌為西嶺頂16號，現改編門牌 號碼為萬壽路2段6巷88弄12號房屋，下稱系爭12號房屋）、 10筆土地、一片山的土地（已賣掉），伊兄弟間並未有就伊 父親之遺產為分割，又上開12號房屋由伊、二哥、三哥住， 後來三哥娶妻生子，房屋不夠住，才興建系爭房屋由三哥呂 正順及妻小居住，故系爭房屋稅賦才由三哥繳納等語（見本 院卷㈠第118頁背面至119頁背面；卷㈡第82至83頁），核其 證詞並無不合理之處；佐以呂正順、呂博夫二人之父呂大鼻 設籍於系爭12號房屋，呂正順、呂博夫自最早設籍起迄亦設 籍於系爭12號房屋（呂張浣於其夫呂正順死亡後仍設籍上址 ），呂正順、呂張浣均未曾設籍於系爭房屋，此有戶籍謄本 在卷可證（見本院卷第㈡第15至57頁），足見系爭房屋係因 原房屋居住不下而興建，呂張浣抗辯系爭房屋原係由呂正順 等5兄弟出資興建，系爭房屋為呂正順等5兄弟（歿者則由其 等繼承人繼承，下稱呂正順等5 兄弟或其繼承人）公同共有 ，堪可採信。原告雖主張「呂正順」為系爭房屋之原始納稅 義務人，嗣於呂正順死亡後，於100年7月變更納稅義務人為 呂正順之繼承人呂張浣等人，復於102年12月6日變更為呂張 浣（見本院卷㈠第177 頁資料），足見呂張浣為系爭房屋之 事實上處分權人云云，惟按房屋稅籍登記之納稅義務人係屬 行政機關行使稅捐核課權責之對象，與房屋所有權屬之認定 未必相關，原告徒執上開稅籍資料主張系爭房屋之事實上處
分權為呂張浣單獨所有云云，自乏所據。
⒉又系爭房屋雖為呂正順等5 兄弟或其繼承人公同共有，惟按 買賣並非處分行為，並不以出賣人對出賣之標的物有處分權 為必要，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意 ，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力， 而在締約當事人間非不受其拘束（最高法院71年台上字第50 51號判例可資參照）。是系爭買賣契約關於出售系爭房屋部 分，縱未得系爭房屋之其他公同共有人之同意，系爭買賣契 約仍屬有效成立（對出賣人呂張浣仍生效力），僅對於「呂 張浣」以外之其他公同共有人不生效力而已，故呂張浣仍應 負履約之責，其上揭所辯，亦不足採。
㈧呂張浣另辯稱原告未付清全部價金，其得行使同時履行抗辯 ，得拒絕遷讓系爭房地云云。惟查系爭買賣價金為3,708 萬 元，此有上開買賣契約可佐，又原告業已提出以朱瑞棋為受 款人、票面金額共計3,449萬元之支票4紙在卷為證（見本院 卷㈠第212至215頁），上開支票復由朱瑞棋、呂良浩收受簽 名（同上開頁數），再參諸本件買賣雙方另有約定捐贈 309 萬元予廟方（即原告）（系爭買賣契約第8條第6款約定參照 ），故上開金額合計顯超過買賣價金3,708 萬元（至呂張浣 實際收取買賣價金為何，僅其與另一出賣人朱瑞棋間之內部 分配問題），被告抗辯原告未付清尾款云云，即非可取。 ㈨依系爭買賣契約第4 條約定：「㈠土地點交：買賣標的為土 地及建物，土地於點交時，應按現狀移交於買方所有；建物 應於民國104年7月30日將房屋騰空交給廟方點收。」，準此 ，出賣人呂張浣依上開約定，自有「依照現況」點交系爭房 屋包含其所坐落土地予原告之義務。是原告主張呂張浣為系 爭房地之出賣人，應依約遷讓交付系爭房地，應屬可取六、按民法第250條第2項前段規定「違約金，除當事人另有訂定 外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，而系爭買賣契約 第8條第7項約定：「建物應於民國104年7月30日將房屋騰空 交給廟方點收、每逾1 日每日處罰新臺幣壹萬元整至搬遷為 止」（見本院卷㈠第14頁契約書），並未特別約定其性質為 懲罰性違約金，依民法第250條第2項之規定，自屬損害賠償 預定性之違約金，原告主張此違約金性質為懲罰性違約金， 尚有未合。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252 條定有明文。查系爭房屋之屋齡已高（自74 年8月起課稅），且依103年度稅籍證明所載系爭房屋現值為 28 萬2,400元（見本院卷㈠第25頁），復審酌原告對於收回 系爭房屋後是否有何使用收益計畫，僅泛稱倉庫使用云云、 及就呂張浣未交付系爭房地所受損害為何等項均未提出任何
證據說明，並參以兩造社會經濟地位（原告為在地信徒眾多 之廟方，財力顯較被告二人優勢）及其他一切情況，認原告 因呂張浣未遷讓交付系爭房地所受損害應酌減為每月 5,000 元為適當，爰按此標準酌減其違約金，是認原告請求買賣契 約之出賣人（即被告二人）給付104年7月31日起至同年12月 15日止共計138日之違約金2萬3,000元（計算式：5,000÷30 ×138＝23,000，元以下4捨5入），暨自104年12月16日起至 呂張浣遷讓交付系爭房地之日止，按月給付違約金5,000 元 ，核屬有據，逾此金額之請求，則屬無據。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約第4 條、第8條第7款之約定 ，請求被告呂張浣應將系爭房屋及所坐落之土地遷讓交付予 原告；及請求被告二人給付2萬3,000元及自起訴狀繕本送達 翌日即被告呂張浣自105年1月26日起、被告朱瑞棋自105年1 月28日起（見本院卷㈠第69、72頁），均至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，暨自104年12月16日起至呂張浣遷讓 交付系爭房地之日止，按月給付5,000 元之違約金，為有理 由，應予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。兩 造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之；至 原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予 駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79 條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 郭俊德
法 官 彭怡蓁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 18 日
書記官 張琬婷