臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1602號
原 告 林緒承（原名林忠河）
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國105 年12月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰貳拾參萬壹仟陸佰玖拾玖元，及自民國一百零四年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰貳拾參萬壹仟陸佰玖拾玖元，及自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾壹萬壹仟元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰貳拾參萬壹仟陸佰玖拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹萬參仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲以新臺幣肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限 公司（下稱被告總瑩公司）簽立之「湯城世紀大樓房屋預定 買賣合約書」（下稱系爭房屋契約），原告與被告楊碧玲簽
立之「湯城世紀大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地 契約）涉訟。而系爭房屋契約第28條及系爭土地契約第11條 第1 項分別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由 臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而 涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。」等 語，有各該契約在卷可稽（見本院卷第22、58頁）。經核原 告與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意管轄之約定，本 件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管 轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮或 擴張應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者， 應得其同意；以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日 內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255 條第1 項但書、第3 款、第262 條第1 項、第4 項定有明文。原告 起訴時以張廖貴裕為共同被告，嗣於民國105 年11月4 日具 狀撤回對張廖貴裕部分之訴訟（見本院卷第250-251 頁）， 並經被告張廖貴裕訴訟代理人於105 年11月11日言詞辯論期 日當庭表示同意（見本院卷第261 頁及背面），對被告張廖 貴裕已生撤回之效力。又原告起訴聲明為：㈠被告總瑩公司 應給付原告新臺幣（下同）518,747 元，及其中40,000元自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息；㈡被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應連帶給付 原告1,268,055 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣 告假執行。嗣於民國105 年6 月29日具狀變更訴之聲明為： ㈠被告總瑩公司應給付原告424,535 元，及其中40,000元自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。㈡被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應各給付原 告1,268,055 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。如其中一被告已履行給付 ，他被告於其給付範圍內，免給付義務。㈢原告願供擔保請 准宣告假執行（見本院卷第184 頁及背面）。再於105 年11 月4 日具狀變更訴之聲明為：㈠被告總瑩公司應給付原告1, 692,590 元，及其中1,308,055 元自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告楊碧 玲應各給付原告1,692,590 元，及其中1,308,055 元自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。㈢前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於 其給付範圍內，免給付義務。㈣原告願供擔保請准宣告假執
行（見本院卷第250 頁及背面）。嗣於本院言詞辯論期日當 庭變有被告楊碧玲部分之利息起算日為105 年11月4 日（見 本院卷第261 頁）。復於105 年11月30日具狀追加備位聲明 ：㈠被告總瑩公司應給付原告632,719 元，及其中40,000元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，並自105 年11月30日起至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付 原告424 元。㈡被告總瑩公司應給付原告632,719 元，及其 中40,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，並自105 年11月30日起至提供桃園 市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止 ，按日給付原告424 元。㈢前二項求，如任一被告已履行給 付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。㈣原告願供擔 保請准宣告假執行（見本院卷第268 頁及背面）。嗣於105 年12月23日言詞辯論期日撤回備位聲明（見本院卷第271 頁 ）。原告上開訴之變更部分，核屬基於相同契約關係所為之 請求及擴張、減縮應受判決事項之聲明，均核無不合，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告與被告總瑩公司、楊碧玲於101 年1 月16日分別簽立系 爭房屋契約及系爭土地契約，購買坐落桃園市○○區○○段 0 地號土地上之「湯城世紀」建案戊區編號H 棟7 號房屋（ 下稱系爭房屋）及坐落基地之應有部分（下稱系爭土地）， 系爭房屋、土地契約總價為6,220,000 元，原告已繳付全部 價金，被告則於104 年7 月29日交屋予原告，然被告有諸多 違約情事，為此，請求被告賠償如下損害：
⒈逾期取得使用執照之遲延利息164,410元： 依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，被告總瑩公司應於 102 年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之 必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至103 年10 月22日始取得使用執照，而原告於102 年12月15日為止，已 繳房地價款為990,000 元、103 年6 月6 日再給付房地價款 160,000 萬元，累計已繳房地價款共計1,150,000 元，依內 政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第 2 項記載，被告應給付原告之遲延利息為164,410 元【計算 式：（990,000 元×5/10000 ×173 〈102 年12月16日至10 3 年6 月6 日〉）＋（1,150,000 元×5/10000 ×137 〈10 3 年6 月7 日至103 年10月21日〉）＝164,410 元】。又系
爭房屋契約第10條第2 項雖約定遲延利息係以房屋價款萬分 之5 為計算基準，然上開約定為定型化條款，且已違反前揭 第12條第2 項約定，應為無效。
⒉逾期交屋之遲延利息220,125元：
系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約 第14條第2 項前段約定，被告至遲應於104 年4 月22日通知 原告交屋，然被告迄至104 年7 月7 日始通知被告進行交屋 ，並於同年月29日完成交屋。原告至104 年4 月22日止已繳 付房地價款為5,870,000 元，依「預售屋買賣契約範本」之 應記載事項第15條第4 款之約定計算被告總瑩公司因逾期交 屋應給付之遲延利息為220,125元【計算式：5,870,000 × 5/10000 ×75〈104 年4 月23日至104 年7 月6 日〉＝220, 125 元】。
⒊律師費40,000元：
本件遲延之債務不履行責任固源自被告總瑩公司，然系爭房 屋合約與系爭土地合約具有連帶性及不可分性，任何一部分 違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約，故雖僅系爭 土地合約第11條第1 項約定就敗訴一方需負擔律師費，惟此 部分仍有協同債務及不真正連帶債務之適用，故被告2 人均 有賠償原告就本件訴訟所支出之律師費40,000元之義務。 ⒋缺少溫泉設施之房屋價值減損847,164元： 被告總瑩公司為銷售系爭建案於廣告文宣中載有「發現溫泉 ！養生不用上山下海」、「就在市區地段，北臺灣最珍貴的 溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯城世紀首創南洋風尚 露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天 天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉 洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯 ，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等 語，被告既以上開廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原 告復因此而與被告簽訂系爭房地契約，被告自應就廣告內容 所載之溫泉設施負給付義務，然自被告交屋迄今，均未提供 溫泉予原告使用，系爭房地顯不具契約預定之效用。雖現況 已完成抽水馬達配置，然仍應依溫泉法及相關規定，經主管 機關核發開發完成證明，並取得經營許可或溫泉標章後，水 權始生效力，而被告目前既尚未達成取得經營許可或溫泉標 章之水權生效要件，被告自尚不得提供溫泉予住戶。況被告 既已將「戶戶溫泉到府」等內容納入系爭房地契約內，於交 外時自應交付具備合約預定效用之不動產予原告；若被告認 尚未能交付具合約預定效用之溫泉設備予原告，自應延後通 知交屋時間，既被告未因尚不得提供溫泉設備因素而延後交
屋，又豈能於收取全部買賣價金辦理交屋後，又主張得延後 交付溫泉設備予住戶。同一建案戊區於另案訴訟中業經估價 師鑑定若無溫泉設施，應減價13.62%。是被告應依民法第35 4 條規定負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條規定 請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公司返 還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損847,164 元【計算式： 6,220,000 ×0.1362＝847,164 元】。 ⒌懲罰性賠償金422,685元：
被告總瑩公司有前揭違反公平交易法第21條第1 項及消費者 保護法第22條等保護他人之法律，致原告受有損害，已如前 述，被告總瑩公司依民法第184 條第2 項前段規定自應對原 告負損害賠償責任。被告楊碧玲雖為自然人，然其提供土地 與被告總瑩公司合建本件建案，就系爭預售屋之推案過程自 有所悉，且其提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通 市場上，具有客觀之競爭力，被告楊碧玲自屬公平交易法所 定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用。又被告楊碧 玲為系爭土地之所有權人，委託被告總瑩公司處理系爭土地 買賣及銷售事宜，並代為簽立買賣契約，被告楊碧玲對系爭 預售屋有廣告不實之情，亦應知之甚詳。為此，爰依民法第 184 條第2 項前段、第185 條前段規定、公司法第23條、公 平交易法第31條、第32條規定，請求酌定被告應賠償損害額 0.5 倍之懲罰性賠償金即422,685 元【計算式：845,370 元 ×0.5 ＝422,685 元】。
⒍承上，被告總瑩公司、楊碧玲合計應給付原告1,692,590 元 【164,410 元＋220,125 元＋40,000元＋845,370 元（應為 847,164 元，原告誤以845,370 元列計）＋422,685 元＝1, 692,590 元】，且就上開賠償應應負不真正連帶債務責任。 前開請求中除遲延利息384,535 元【計算式：164,410 元＋ 220,125 元＝384,535 元】外，其餘部分並請求法定遲延利 息。
㈢並聲明：
⒈被告總瑩公司應給付原告1,692,590 元，及其中1,308,055 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。
⒉被告楊碧玲應各給付原告1,692,590 元，及其中1,308,055 元自104年11月4日，按週年利率百分之五計算之利息。 ⒊前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範 圍內，免給付義務。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠逾期取得使用執照之遲延利息部分：
系爭房屋契約與系爭土地契約本質上屬兩個不同之獨立契約 ，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一 同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土 地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別 訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。況系爭土地之出 賣人為被告楊碧玲，為自然人，非消費者保護法所規範之企 業經營者，則就消費者保護法及應記載事項對被告楊碧玲之 部分即無適用餘地。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「 預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上 簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約 範本」云云，顯係未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解， 故原告於103 年10月22日前所繳納之款項均為土地款項，並 無房屋款項，而系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計 算逾期遲延利息，被告自毋須支付利息。又原告第16、18、 20、21、23期期款，依系爭房屋契約第10條第1 項第1 款約 定，原告有先行給付義務，然原告上開期款係交屋時即104 年7 月27日才給付，則在104 年7 月27日前，被告就未取得 使用執照不負遲延責任。縱認被告應給付遲延利息，亦應以 系爭房屋價款佔總價款之比例即40% 即460,000 元計算。又 被告於工程期間大雨及颱風共計48日，屬系爭房屋契約第10 條第1 項第3 款約定之屬不可抗力之事由，不能算入遲延期 間。
㈡逾期交屋之遲延利息部分：
依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款 ，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告於 105 年7月27 日始繳清土地部分之第16、18、20、21各期期 款，則在此之前被告自不負通知交屋遲延之責任，是被告並 無任何遲延通知。又系爭房屋契約雖漏未就逾期通知交屋約 定法律效果，然審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第 1 項後段係記載「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯見兩 造對系爭房地契約係區分土地及房屋兩部分，故此部分通知 交屋遲延部分，亦僅能以「已繳房屋價款」計算遲延利息， 始符合兩造訂約真意，原告於104 年7 月27日所繳價金5,87 0,000 元中僅2,490,000 元為房屋價款，被告至多僅能請求 93,375元【2,490,000元×5/10000×75＝93,375元】。 ㈢律師費部分：
本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連 帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負 擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭
土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件 原告係以一訴起訴3 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之 律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之 律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定。 ㈣缺少溫泉設施之價值減損部分：
被告總瑩公司已領有水權狀、完成溫泉開發，且向桃園市政 府申請變更得作為系爭基地住戶使用，是被告總瑩公司確實 得提供溫泉水給原告使用。而系爭溫泉設備屬公共設施之一 部分，須點交予管理委員會後使能使用，然目前建案基地因 住戶人數未達標準，尚未成立管理委員會，故無法將公共設 施點交予住戶使用，是系爭房地並無原告所指之瑕疵存在。 且因本建案屬單一建照分期開發，並分期請領使用執照，被 告亦在原告簽訂系爭房地契約時，為因應後續工程需要，請 住戶簽立授權書及分管契約書，其上均有載明並告知買方上 開分期開發情事，被告並無任何隱瞞，故被告日後開發完成 後即可將溫泉設備交予管理委員會，原告即可使用溫泉設備 ，此部分自不能謂為瑕疵。原告於交屋後應可得知無溫泉送 到各戶，卻未及時通知被告總瑩公司，應視為承認所受領之 物，不得主張減少價金。再以，被告楊碧玲出售予原告之土 地既無瑕疵，則原告主張被告楊碧玲應給付系爭房屋因缺少 溫泉設施致價值減損即失所據。
㈤懲罰性賠償金部分：
公平交易法之懲罰性損害賠償前提為出賣人有侵權行為，然 本件被告並無侵權行為，原告應就其因系爭房地買賣契約受 有如何之損害負舉證之責。況公平交易法第21條所規範者為 事業間之廣告不實所造成之不公平競爭行為，非屬消費者即 原告所得主張，原告主張被告違反公平交易法，請求懲罰性 損害賠償即有違誤。
㈥並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告於101 年1 月16日與被告總瑩公司及楊碧玲分別簽訂系 爭房屋契約及土地契約，買受坐落桃園市○○區○○段地號 6 土地上之「湯城世紀」戊區編號H 棟7 樓房屋，總價為62 2 萬元，其中房屋價款為249 萬元，土地價款為373 萬元。 ㈡依系爭房約契約第10條第1 項約定，系爭房屋應於102 年12 月15日完工並取得使用執照。被告總瑩公司於103 年10月22 日取得使用執照。
㈢依系爭房屋契約第14條第2 項約定，被告總瑩公司應於領得
使用執照6個月內，通知買方進行交屋，被告總瑩公司於104 年7月7日通知原告進行交屋。
㈣原告已繳清系爭房屋、土地之價款，被告已經將系爭房屋、 土地點交原告使用。
㈤原告因本件訴訟支付律師費40,000元。四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償逾期取得使用執照 之遲延利息164,410 元、逾期交屋之遲延利息220,125 元、 律師費40,000元，並返還系爭房屋缺少溫泉設施之價值減損 845,370 元及給付懲罰性賠償金422,685 元，且被告二人應 負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯 。經查：
㈠被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之履行及不履 行，均應負不真正連帶責任：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋契約 第29條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有 同等效力，並與土地預定買賣合約書具連帶不可分性，應共 同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同 全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12 條第1 項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約 具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買 賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時 生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為 全部解除」，有上開契約各1 件在卷足憑（見本院卷第22-2 3 、58頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具 有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能 達契約之目的，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶 不可分性。
⒉按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之 發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人 為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年 度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司 、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物
，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第 29條前段、系爭土地契約第12條第1 項約定，此2 份契約「 具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、 、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立 契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及 其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立 契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義 務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2 人對原告應負系 爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違 約，均可視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房屋及土地 之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然 。
㈡原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下： ⒈逾期取得使用執照之遲延利息164,410 元： ⑴按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管 機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關 公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17 條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。 ⑵查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總瑩公 司直至103 年10月22日始取得使用執照，此為兩造所不爭執 。系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10條 第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約…… 並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8 條 約定：「倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾 期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約… 並應同時賠償房地總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第22、56 -57 頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋 買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣 方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解 除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除 應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併 退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之
違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限。」可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「 房屋總價款」之15 %計算，如賠償金額超過已繳價款者，以 已繳價款為限，應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取 得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已 繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之 違約金約定則與應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋 契約顯然違反應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預 定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定 ，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與 地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人 登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由 在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第 16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財 稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義 出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就 消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋 興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部 分。參諸上開各情，應認系爭房屋契約以「房屋總價款」作 為計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範 本」規定不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範 本」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。 ⑶依上開約定，被告總瑩公司原應於102 年12月15日取得使用 執照，但被告總瑩公司卻遲至103 年10月22日始為取得，總 計逾期310 日，而原告於此之前先於102 年12月15日為止， 繳房地價款990,000 元，嗣於103 年6 月6 日再給付房地價 款160,000 元，共計1,150,000 元等情，有客戶繳納明細表 在卷可佐（見本院卷第113 頁），復為兩造所不爭執，則依 上開規定，認原告得請求之遲延利息為164,410 元【計算式 ：（990,000 元×5/10000 ×173 〈102 年12月16日至103 年6 月6 日〉）＋（1,150,000 元×5/10000 ×137 〈103 年6 月7 日至103 年10月21日〉）＝164,410 元】。 ⑷被告雖辯稱：工程期間共計有48日為人力不可抗力之日數予 以扣除，且原告就第16、18、20、21、23期期款有遲延給付 ，依系爭房屋契約第10條第1 項第1 款約定，原告有先行給 付義務，故原告不得主張被告有遲延給付云云。惟系爭房屋 契約第15條第1 項第3 款雖約定因天災地變等人力不可抗力 之事由，致被告總瑩公司不能施工者，完工期日應加計上開 影響期間，然被告總瑩公司就施工期間有何人力不可抗力之 事由，僅提出96年至103 年間桃園氣象站每日雨量資料列印
本為據（見本院卷第226-233 頁），惟依上開約定條款，必 須有因天災致被告總瑩公司不能施工者，該期間方須扣除， 縱認被告總瑩公司施工期間，部分日數有如被告總瑩公司所 提颱風或雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但前揭天災於臺 灣各地影響並非一致，是否確已造成不能施工，未見被告總 瑩公司舉證以實其說，自難僅以上開資料，即認被告總瑩公 司上開不可抗力事由之抗辯係屬可採。又被告雖辯稱原告就 前揭各期期款有遲延給付之情事，惟被告並未提出通知原告 繳付前揭各期期款之相關資料，難認原告有未依期限繳款之 事實，被告此部分抗辯，要難採信。
⒉逾期交屋之遲延利息220,125 元：
⑴系爭房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完 工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予 買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方 同意依第25條第1 款違約之規定辦理。」、第14條第2 項約 定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋 ；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完 工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或 未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之 應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」雖就 遲延交屋並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之 應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用 執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下 列各項義務：⒋賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方 進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算 遲延利息予買方。」依消費者保護法第17條第5 項規定，上 開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容。被告辯稱應以 房屋價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，尚屬無據 。至被告辯稱原告有遲延繳納各期期款云云，不足採信理由 業如前述，不再贅引。
⑵查系爭房屋、土地係於103 年10月22日始取得使用執照，業 如前述，被告總瑩公司至遲應於104 年4 月22日通知原告交 屋，然被告係於105 年7 月7 日始通知交屋，共計遲延75日 （104 年4 月23日至104 年7 月6 日）。又原告逾104 年4 月22日止業已給付系爭房地價款5,870,000 元，此為兩造所 不爭執，是應認原告得請求因逾期交屋之遲延利息為220,12 5 元【計算式：5,870,000 ×5/ 10000×75＝220,125 元】 。
⒊律師費40,000元
⑴系爭土地契約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而涉 訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴 之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語（見本院卷第58 頁）。經查，原告對此業已提出其於本件第一審訴訟支出律 師費4 萬元之收據為證（見本院卷第77頁），且被告對此亦 未爭執，又本件給付遲延之債務不履行責任，雖因被告總瑩 公司遲未取得系爭建案之使用執照及遲延通交屋而起，然系 爭房屋契約與系爭土地契約具有連帶不可分性，應共同履行 ，締約時兩造均已合意系爭房地合約屬聯立契約，始有各該 「具連帶不可分性應共同履行」之記載，則任何一部分違約 ，視同被告2 人均違約，而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標 的金額等，均存在於原告與被告2 人之間，自應認為原告就 本件支出之律師費，均係為其與被告2 人間之訴訟所生而不 可割裂，故原告就本件訴訟支出之第一審律師費4 萬元，自 得依前揭約定請求被告楊碧玲賠償。
⑵被告雖抗辯：原告乃以一訴起訴被告2 人，被告楊碧玲應毋 庸負擔全部之律師費，而僅須負擔1/2 之費用云云，然原告 委請律師對被告楊碧玲起訴，即應支出律師費，其同時對被 告2 人起訴，律師費之支出並未因此增加，即無從反面推論 原告倘僅對被告楊碧玲起訴，僅需支出前開金額之1/ 2，又 原告同時起訴被告2 人，其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦 不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務。是此部分被告 楊碧玲之抗辯，委無可採。
⑶另原告就上開金額，固一併請求被告總瑩公司給付，然查， 關於系爭土地契約第11條第1 項之約定內容，並未見於系爭 房屋契約中，且尚無任何相似內容之規定。參以系爭土地契 約係原告與被告楊碧玲間所簽立，被告總瑩公司並非系爭土 地契約之當事人，依據債之相對性原則，原告對被告總瑩公 司請求律師費4 萬元，難認於法有何依據。至原告雖以系爭 房屋、土地合約屬聯立契約，而主張被告總瑩公司縱非系爭 土地契約之當事人，仍應有上開約款之適用云云。惟系爭房 地買賣因屬預售屋之買賣，該契約之內容本包含建物及該建 物所坐落之土地部分，故被告總瑩公司、楊碧玲雖採土地、 房屋分離之方式與原告分別簽立系爭房屋、土地契約，但系 爭房地之相關移轉、交付及權利義務履行等實具不可分而應 共同履行之關係，並不會因分作二份契約而生差異，故認系 爭房屋、土地契約間具聯立契約之關係。至於前開系爭土地 合約所定律師費用負擔部分之內容，與系爭房地買賣、移轉 等相關權利義務並無關聯，縱約定僅由被告楊碧玲負擔律師 費、訴訟費用，亦不違當事人間訂立系爭房屋、土地契約之
真意，則被告總瑩公司既非系爭土地契約之當事人，原告依 上開約定請求被告總瑩公司給付本件訴訟所生之律師費4 萬 元云云，礙難准許。
⒋系爭房屋缺少溫泉設施之價值減損847,164元 ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定危險 移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及 危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定 者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至35 8 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第373 條及第359 條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號民 事判例意旨參照）。又企業經營者應確保廣告內容之真實， 其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法 第22條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別 之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保 廣告內容之真實。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，
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