臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第449號
原 告 凃慧貞
訴訟代理人 王家鋐律師
被 告 游仁宏
被 告 嘉泉建設股份有限公司
法定代理人 王凱裕（原名：王旭陞）
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國106年1月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
被告嘉泉建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹仟萬元，及自民國一百零五年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告嘉泉建設股份有限公司負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠民國102年6月13日原告與被告嘉泉建設股份有限公司（下稱 嘉泉公司）簽訂原證3之房地暨土地預定買賣合約書（下稱 系爭買賣合約書）：
緣原告與訴外人林明珠、林秀玉（林明珠胞妹）為朋友關係 ，於102年間，斯時人還在國外當領隊之原告，聽信友人林 秀玉、林明珠不斷陳稱「嘉泉名璽」建案（下稱系爭建案） 很搶手，要趕快進場，否則價格會馬上再漲等等，於林秀玉 、林明珠之居間說明下，表示有意向被告嘉泉公司購買系爭 建案之預售屋。系爭建案係坐落於新北市中和區民樂段691- 1、691-2、697、697-1、698、699、700、701、702、703、 704、705、705-1、706、707、708、709、710、711、712、 713、714、714-1、717、718、719、720、721、723地號等 29筆土地（下合稱系爭土地），地基總面積為2,074.62平方 公尺。原告同意購買之預售標的為B2棟17樓建物暨地下B5層 編號第49號之平面式停車位併上開建物搭配之坐落土地持分 （下合稱系爭預售標的）。當時林秀玉等向原告表示系爭預 售標的總價款為新臺幣（下同）1,000萬元，經原告同意後 ，先由林秀玉、林明珠二人為原告代繳斡旋金（斡旋金額為 多少，原告亦不知道）。之後，原告回國後分別於102年6月 11日（尚未簽訂系爭買賣合約書前），依林秀玉、林明珠指 示，先將買賣款項100萬元匯入林秀玉帳戶，以及於102年6 月26日將買賣款項130萬元匯入林明珠個人帳戶。於102年6 月13日，原告始偕同林秀玉、林明珠二人前往嘉泉公司簽訂
系爭買賣合約書，斯時因嘉泉公司之銷售經理張菀欣（即張 畹欣）拿出系爭買賣合約書時，該書面上卻記載買賣總價款 為783萬元，與林秀玉、林明珠一開始與原告所述之買賣總 款1,000萬元不符，經原告詢問之下，張菀欣經理除親自以 手寫說明金額計算方式以為說明（原證4）外，另表示「因 為是現金價所以只能用上手價格名目來買且不能寫讓渡書」 等等，因原告不諳預售屋承受等乙節，認為只要能過戶就好 ，未再深究詢問，而與嘉泉公司銷售經理張菀欣簽訂原證3 之系爭買賣合約書。關於簽約時間點，雖簽約當時為102年6 月間，但張菀欣基於上述承受前手預售屋買賣之理由，要求 原告於簽約日期中撰載「101年」，原告亦聽從張菀欣之指 示，於系爭買賣合約書上簽訂日期填寫101年6月13日（系爭 買賣合約書第17頁）。關於系爭買賣合約書載時間部分，雖 張菀欣要求日期填寫「101年」，然因原告一時順手疏忽未 注意，因此系爭買賣合約書附件㈦原告不假思索仍填寫當日 簽訂曰期（即102年6月13日，見系爭買賣合約書第36頁、第 38頁）。簽約當日，原告並於現場開立200萬元之支票予嘉 泉公司作為給付價款之用，後於102年6月26日將價款570萬 元匯入林明珠帳戶。至此，原告已將系爭預售標的總價款項 1,000萬元支付完畢（即102年6月11日匯100萬元至居間人林 秀玉帳戶、102年6月26日匯130萬元至居間人林明珠帳戶、 102年6月13日簽約當日當場交付200萬元支票予嘉泉公司銷 售經理張菀欣，以及102年6月26日匯570萬元至居間人林明 珠帳戶）。收受買賣價款後，嘉泉公司於102年8月30日分別 開立面額2,740,500元（原證7，品名：簽約金-房屋款）及 面額5,089,500元（原證8，品名：簽約金-土地款），總計 783萬元發票（符合系爭買賣合約書上總價款金額）與原告 。至此，系爭買賣合約書上關於原告應履行之事項原告業已 為之，僅剩賣方也就是嘉泉公司興屋，並依約交付移轉系爭 預售標的之責。
㈡於102年7月間，原告曾因考量將系爭預售標的做客變（變更 室內設計圖），而與當初之銷售經理張菀欣連繫，張菀欣遂 請業務部李慧君以電子郵件傳送系爭預售標的之實體平面圖 （原證9）予原告，然當時原告未仔細看張菀欣所傳送之原 證9實體平面圖內容，而未有後續。
㈢104年3月間，嘉泉公司無預警爆發財務危機，並於104年5月 20日承諾準備退戶處理：
⒈嘉泉公司雖於103年1月28日以103業字第1030128001號函通 知各承購戶：「主旨：本公司承建新北市○○區○○路000 號之房屋新建工程，案名：﹝嘉泉名璽﹞，預定於103年10
月完工，詳如說明，請查照。…」，豈料卻於104年3月30日 嘉泉公司無預警發出財務危機通知書（原證11）：「…這段 期間歷經種種考驗，市場上對本公司諸多不利的傳言，造成 各位不安的情緒，本公司在此致上十二萬分的歉意。本公司 因為財務危機，致使嘉泉名璽建案停工至今仍未能復工，這 段期間本公司竭盡所能向外求援，尋求市場上資金投入協助 本公司早日復工…，本公司也不願意因為自己資金調度的問 題，使各位的心血白費一場。這段期間內，各位當中已有人 到新北市政府投訴，請求政府介入消費紛爭，本公司也接獲 數起新北市政府來文要求本公司列席消費糾紛協調會。與其 麻煩大家單獨到新北市政府申訴，不如由本公司招集，請求 各位一起到本公司來開會，共商解決的方法，為求公開、公 正、公平，讓我們共同的決議能順利執行，本公司將遨請新 北市政府或公證人，以第三方公正人身分列席參加會議，作 為第三方公正見證人或仲裁者，為我們達成的協議做見證、 仲裁，以利後續解決方案能在第三方監督之下順利的進行… 」，又於104年4月間舉行協調會議，表示解決方案有二：「 一為照原買價退回，二為承購戶再另出資一起分攤錢，繼讀 把房子蓋好」。爾後，原告接獲嘉泉公司之房地售價調整明 細表（原證11），赫然發現嘉泉公司竟擅自將原告當初購買 之系爭房屋坪數27.32坪調整為74.24坪，照換算原告必須多 支付高達2,100餘萬元，衡情，自然非原告能力所能負擔， 至此，原告打算系爭建案就讓嘉泉公司照原價退回即可。 ⒉嘉泉公司接續於104年4月24日發文通知承購戶第二次協調會 議期日訂於104年5月1日上午10點（原證12），而於104年5 月20日發予承購戶退戶通知書（原證13）：「首先萬分感謝 您參與104年5月1日之中和﹝嘉泉名璽﹞建案第二次承購戶 說明會議，並體諒本公司因財務危機之狀況下退戶。本公司 正積極著手安排退戶辦理程序及時間…，屆時本公司亦會安 排律師全程在場，以確保您的權益。…※退戶退款流程…」 ，隨即原告於104年6月5日手寫書函（原證14）交予嘉泉公 司：「本人凃慧貞於民國102年7月20日透過林明珠與嘉泉張 畹欣經理簽約，以現金付清方式購得B2/17F及車位B5/49號 ，合約上金額為上手價格，非本人買價，且無讓渡書，本人 當初共分4筆支付，1筆支付林明珠妹妹（本人同事），2筆 支付林明珠，1筆開票給嘉泉，合計共1000萬元，最後由林 明珠向張畹欣經理總結款項（因他一次7間一起說價），如 今林明珠無法確實出具當初給張畹欣的所有付款憑據，且當 初簽約時B2-17F建坪也已被嘉泉在未經本人同意下私自從27 .32坪變更設計改為74.24坪，車位改為B5-41。本人同意嘉
泉以本人當初購買原價壹仟萬元整外加年息1.38%與本人解 除合約。」。
㈣104年6月12日起，被告嘉泉公司財務問題如滾雪球般每況愈 下，嘉泉公司已轉為惡劣擺爛態度，對於已承諾之退戶事宜 置之不理：
104年6月間嘉泉公司寄予客戶一封通知書（原證15），通知 書內附件資料內容為：「依甲（嘉泉公司）乙（遠銀資產） 雙方於民國103年12月12日簽署之土地合作開發契約第四條 第一項規定，甲方應依乙方實際支付金額，將以年利率10% 計算之報酬於每月25日支付予乙方，惟甲方（即嘉泉公司） 於4月25日支付部份款項後迄今未再支付，且業經乙方催告 10日後仍未繳付，已違反合約第五條第二項規定，乙方在此 主張甲方應無條件返還乙方實際已出資金額及應得利潤，特 此通知。」等等，此時承購戶（含原告）始知遠銀資產管理 股份有限公司（下稱遠銀資管公司）加入。附此一提，系爭 建案之承購戶組織自救會，到處申訴救濟，過程中輾轉獲悉 系爭建案於99年由陽信建築經股份有限公司（下稱陽信建經 公司）為嘉泉公司及地主共同信託向星展（台灣）銀行股份 有限公司（下稱星展銀行）融資貸款，卻於101年轉為臺億 建築經理股份有限公司（下稱臺億建經公司），並改由臺億 建經公司為起造人，而於103年12月間與遠銀資管公司簽立 土地和合作開發，以此追加最高限額抵押權8億4千萬元，然 嘉泉公司卻仍敷衍承購戶，對於已承諾之退戶事宜亦然置之 不理。
㈤爾後，於同是系爭建案承購戶之一（即訴外人劉金美）對嘉 泉公司負責人提起相關訴訟程序後，經承審法官函調相關資 料後，始獲悉系爭建案目前信託登記狀況，得知嘉泉公司並 未保護承購戶之權益，而僅將部分地主戶數為信託登記（原 證16）。易言之，僅地主保留戶受有保障，對於其他承購戶 ，實會因嘉泉公司系爭建案遭法拍而求償無門。至此，已有 數十位承購戶對嘉泉提起相關訴訟。於取得上開原證15地主 信託資料後，原告始知原告所承購之系爭預售標的之B2-17 房屋信託登記於地主即被告游仁宏名下，本以為係嘉泉公司 與地主協商後惡意侵害原告權益而將原告承購之該戶房屋信 託登記於地主名下，但於整理資料時，發現原證9之實體平 面圖，於圖面右下角施工簽認圖客戶簽認處，竟簽載「游仁 宏」之姓名，此簽名似表示原告承購時之前手即為原地主游 仁宏。對此，併由事後建案承購戶所組自救會，所委請的立 法委江永昌要求系爭建案之地主以及遠銀資管公司會同承購 戶開協調會，會中游仁宏親自向原告表示系爭預售標的之B2
-17樓建物就是他的，益徵原告前手確屬游仁宏無訛。 ㈥先位聲明部分：
⒈原告先位聲明第一項請求，係為以下兩個推測為前提： ⑴第一、系爭預售標的於建造完成後，約定分配與游仁宏所有 ，而游仁宏於建造完成前先委由嘉泉公司出售與原告。蓋依 據原證28、29、30、31、32、34可知，游仁宏不僅與嘉泉公 司簽立房屋合建契約書，訴外人游仁興（即游仁宏之家屬） 一開始更擔任系爭建案原始起造人嘉泉公司負責人之一，且 由原證36、37、39可知，縱事後嘉泉公司無法發建造，亦由 以游仁宏為實際負責人之三協建築開發有限公司（下稱三協 公司）繼續建造，並由原證32所示99年1月22日分屋協議書 之協議約定由游仁宏家屬分配系爭預售標的，以及原證38確 認系爭預售標的確實分配與游仁宏之明細等事證，足證系爭 預售標的早已於建造完成前約定分配與游仁宏無訛。另由原 證33所示可知系爭建案部分標的早已約定分配與地主，若地 主或建商欲出售業已分配好之標的，嘉泉公司除與各買受人 簽立如原證3之系爭買賣合約書外，另委請標的分配地主與 買受人簽立「讓與同意書」，足證非分配與嘉泉公司標的之 房屋，嘉泉公司之角色僅似居間或受託人之角色為他人出售 標的，故系爭買賣合約書應對原標的之分配地主（即游仁宏 ）發生效力方是，為此，原告為先位聲明第一項前段主張之 請求。
⑵第二、系爭預售標的於建造完成後，約定分配與游仁宏所有 ，而游仁宏於建造完成前，先出售與嘉泉公司，嘉泉公司於 建造完成前出售與原告。首先，依據原證28、29、30、31、 32、34可知，游仁宏不僅與嘉泉公司簽立房屋合建契約書， 訴外人游仁興（即游仁宏之家屬）一開始更擔任系爭建案原 始起造人嘉泉公司負責人之一，且由原證36、37、39可知， 縱事後嘉泉公司無法發建造，亦由以游仁宏為實際負責人之 三協公司繼續建造，並由原證32所示99年1月22日分屋協議 書之協議約定由游仁宏家屬分配系爭預售標的，以及原證38 確認系爭預售標的確實分配與游仁宏之明細等事證，足證系 爭預售標的早已於建造完成前約定分配與游仁宏無訛。另由 原證33所示系爭可知系爭建案部分標的早已約定分配與地主 ，若地主或建商欲出售業已分配好之標的，嘉泉公司除與各 買受人簽立如原證3之系爭買賣合約書外，另委請標的分配 地主與買受人簽立「讓與同意書」。不一樣之推測之處在於 ，原告簽約時，未有如原證33與地主間所簽之讓與同意書， 故推測係先由分配好的地主即游仁宏售與嘉泉公司，再由嘉 泉公司售與原告。故原告爰代位嘉泉公司依據系爭買賣合約
書為先位聲明第一項之請求。
⒉原告先位聲明第二項請求，係依據系爭買賣合約書第8條約 定為請求。系爭建案至遲應於100年6月30日開工，而依開工 日起算1,000個日曆天，嘉泉公司至遲應於103年2月26日完 工，惟系爭建案迄今仍未完工，嘉泉公司亦未通知原告進行 交屋，顯有給付遲延之情事，嘉泉公司所負出賣人義務並不 因此消滅，爰請求自103年3月26日起至105年5月16日止（即 原告提起本件訴訟），嘉泉公司應給付原告以每日萬分之5 計算之遲延利息計392萬元（計算式：1,000萬元×782日× 0.0005＝391萬元）。
㈦備位聲明部分：
若認原告先位請求無理由，則表示嘉泉公司無法履行系爭買 賣合約，原告僅能退而求其次，依民法第226條請求給付不 能之損害賠償，請求嘉泉公司賠償原告已支付之買賣總款 1,000萬元。
㈧倘法院認原告與嘉泉公司間系爭買賣合約書，嘉泉公司並非 給付不能，則原告要為先位聲明之請求。倘法院認嘉泉公司 已給付不能，則原告要直接依民法第226條為備位聲明之請 求。
㈨倘原告先位請求被告游仁宏將系爭預售標的辦理保存登記後 ，將系爭預售標的所有權移轉與被告嘉泉公司部分為無理由 ，則原告不要請求嘉泉公司將系爭預售標的移轉所有權登記 與原告，而要直接以嘉泉公司給付不能為由，直接依備位請 求相當於買賣價金1,000萬元之損害賠償。 ㈩並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告游仁宏應就坐落於系爭土地，依新北市政府核發之98中 建字第418號建造執照完工建物，辦理第一次保存登記後， 將如附圖一所示B2棟17層平面圖之住宅（面積27.32坪）， 及如附圖二所示地下五層編號第49號平面車位，併上開建物 搭配之坐落土地應有部分，移轉登記所有權與原告，或移轉 所有權登記與被告嘉泉公司，另由被告嘉泉公司移轉所有權 登記與原告所有。（見本院卷二第198至199頁） ⑵被告嘉泉公司應給付原告391萬元。（見本院卷二第34、197 頁）
⑶原告就第⑵項聲明願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷 二第197頁）
⒉備位聲明：（見本院卷二第197至198頁、第212頁） ⑴被告嘉泉公司應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告嘉泉公司則以：
㈠對於原告先位請求部分，被告嘉泉公司做不到，故請求駁回 原告先位之訴，因系爭預售標的是分給被告游仁宏，嘉泉公 司沒有權利處分系爭預售標的，嘉泉公司已無法依系爭買賣 合約書移轉系爭預售標的所有權登記與原告。對於原告主張 嘉泉公司給付不能，嘉泉公司沒有意見。系爭建案是嘉泉公 司與地主所合建，系爭買賣契約是嘉泉公司簽的，當初在嘉 泉公司公司正常營運之下，系爭預售標的是嘉泉公司的，當 初嘉泉公司跟游仁宏協議，游仁宏分配到的是系爭建案最頂 樓，系爭建案第四次變更的時候，原本有容積移轉的部份先 抽掉，本來還有第五次變更要把國有財產局的土地納入，故 會蓋到23樓，系爭建案結構一開始設計就是23樓，故依照與 游仁宏的協議，游仁宏應該是分配頂樓，不是系爭預售標的 ，所以嘉泉公司先把系爭預售標的先賣掉，後來因為嘉泉公 司出狀況，就無法依照當初跟地主的協議，因17樓以上沒有 蓋，只有蓋到17樓，所以把17樓給游仁宏，103年第四次變 更完以後才確定只蓋到17樓，所以是這個時候才確定17樓是 給游仁宏。系爭建案坐落之系爭土地目前是地主信託登記給 臺億建經公司，建照起造人名義則是嘉泉公司信託於臺億建 經公司名下。系爭土地原本設定抵押權給星展銀行，後來嘉 泉公司出狀況，星展銀行要求還款否則予以拍賣，後來才將 本件貸款經所有地主同意轉貸至遠銀資管公司，設定的8億4 千萬抵押權實際借款只有7億，其中4億4,600萬元是清償星 展銀行的貸款，剩下的部份作為興建系爭建案大樓之費用。 嘉泉公司因財務問題無法續建系爭建案，故現由三協公司代 為續建，三協公司是由地主組成的自救會所成立，地主也是 受害者，系爭建案目前嘉泉公司沒有能力參與，全面退出， 由三協公司建造完成，由地主取回他們該分得的部分，剩下 部分還是應該還給嘉泉公司，預售的買方，嘉泉公司也沒有 辦法按照預售之買賣契約履行，因為要先清償銀行抵押債務 ，如果預售屋的買方要取回他們的部份，嘉泉公司在104年 有跟預售屋的買方協議要補錢，不然上面的抵押權沒辦法塗 銷。所以關於原告向嘉泉公司買受之「戶別：B2/17F」、「 車位：B5/49號」及搭配之土地持分，即系爭預售標的，嘉 泉公司已無法依系爭買賣合約書移轉所有權登記與原告。故 答辯聲明請求駁回原告先位之訴。
㈡對於原告備位請求，被告嘉泉公司同意原告之備位請求。三、被告游仁宏則抗辯：
㈠買賣契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以之
對抗契約以外之第三人。被告係系爭買賣合約書之買賣法律 關係之第三人，原告與嘉泉公司所簽訂系爭買賣合約書，即 便買賣總價金已全數付清，亦僅對嘉泉公司具有債權之請求 權，該債權請求權對被告不發生任何拘束力，亦即以不動產 為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發 生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行 為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作 為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對 任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性） 。
㈡次查，系爭預售標的自始即於合建分配協議中約定由被告取 得，並由信託管理單位依信託法規範執行分配，詳如下述： ⒈嘉泉公司於102年間就系爭預售標的所在之系爭建案申請客 變審查事宜（變更室內設計），即約定由被告取得系爭預售 標的，並於變更室內設計平面圖中「客戶簽認處」親簽署名 後送審，足證系爭預售標的業於當時即特定分配予被告，此 節亦為原告簽訂系爭買賣合約書時即已明知。
⒉被告與嘉泉公司於系爭建案客變審查完成時即具體特定分屋 樓層，已如前述，惟為保障被告之原始分屋權益，雙方更於 103年5月26日簽訂實際分屋協議書，其中約定被告「應分得 本建案B棟最頂樓全部，即B1棟17樓、B2棟17樓係屬樓中樓 （含夾層）和B5棟18樓、B7棟18樓及B1棟9樓（爾後若再有 設計變更，當再上取得最頂樓）」，且更註明上開協議應「 作為爾後總登計后台億建經代為執行分屋之依據」。是故， 凡此皆依信託法規定列為合建信託契約之一部分，由受託人 臺億建經公司依信託法規範辦理，以確保被告分屋權益。 ⒊反觀原告與嘉泉公司所簽訂系爭買賣合約書，即便買賣總價 金已全數付清予嘉泉公司，惟從始至末均未依信託法規範由 受託人臺億建經公司辦理簽訂預售房地契約事宜，買賣價金 亦分毫未繳納予信託專戶，故而原告對於系爭預售標的可主 張之契約權利不受信託法規範所保障至為明顯。 ㈢被告游仁宏與父親游華興與嘉泉公司簽立合建契約書、分屋 協議書、增補合約共5份。依據游仁興與嘉泉公司於99年1月 12日簽立之分屋協議書，已選17樓B2及B2夾層，17樓B2為58 .38坪，B2夾層為20.89坪，因游華興於99年底過世，家族處 理遺產重新分配，於103年5月28日與嘉泉公司訂定增補合約 ，系爭預售標的即B2棟17樓確定由被告游仁宏所分得。 ㈣系爭建案原來地主有8人，地主原來只是擔任起造人，並非 嘉泉公司之負責人，現在地主已不是起造人。系爭建案B棟 只有B1、B2棟蓋到17樓，是樓中樓夾層，B5跟B7棟蓋到18樓
，這是因為容積計算的關係，沒有辦法整個蓋滿。原告向嘉 泉公司所買系爭B2棟17樓建物，於99年初已經分配給地主游 華興，被告游仁宏是游華興的兒子，是以繼承的方式取得系 爭B2棟17樓建物。被告游仁宏自己本身也是系爭建案之地主 ，游華興也是地主，被告游仁宏自己身為地主而受分配的部 分（非系爭B2棟17樓建物）雖有同意嘉泉代為出售，但是系 爭預售標的（系爭B2棟17樓建物）則是游仁宏繼承游華興而 來的，游華興已於99年底過世，游仁宏繼承自游華興所分配 之系爭系爭B2棟17樓建物並沒有委託嘉泉公司出售。 ㈤答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠坐落於新北市中和區民樂段691-1、691-2、697、697-1、69 8、699、700、701、702、703、704、705、705 -1、706、 707、708、709、710、711、712、713、714、714 -1、717 、718、719、720、721、723地號等29筆系爭土地之「嘉泉 名璽」建案即系爭建案，為被告嘉泉公司與地主所合建，建 造執照號碼為「98中建字第418號」，迄未取得使用執照。 ㈡原告於102年6月13日與被告嘉泉公司簽訂系爭買賣合約書， 向嘉泉公司買受系爭建案之系爭預售標的，原告並已支付全 部價金1,000萬元與嘉泉公司，並有系爭買賣合約書影本附 卷可稽（原證3；見本院卷一第27至78頁）。五、就先位之訴部分：
㈠原告主張：其先位聲明第一項請求，係以以下兩個推測為前 提，第一個推測為系爭預售標的於建造完成後，約定分配與 地主游仁宏所有，而游仁宏於建造完成前先委由嘉泉公司出 售與原告。則系爭買賣合約書應對游仁宏發生效力。故原告 依據系爭買賣合約書為先位聲明第一項前段之請求。第二個 推測為系爭預售標的於建造完成後，約定分配與游仁宏所有 ，而游仁宏於建造完成前，先出售與嘉泉公司，嘉泉公司於 建造完成前出售與原告，故原告以系爭買賣合約代位嘉泉公 司為先位聲明第一項請求等語（見本院卷二第210至212頁） 。然為被告所否認，被告嘉泉公司辯稱：當初簽立系爭買賣 合約書，是因當時嘉泉公司正常營運之下，系爭預售標的是 嘉泉公司的，嘉泉公司當初跟游仁宏協議，游仁宏分配到的 是最頂樓，系爭建案第四次變更的時候，原本有容積移轉的 部份先抽掉，本來還有第五次變更要把國有財產局的土地納 入，故原本會蓋到23樓，系爭建案結構一開始設計就是23樓 ，故依照與游仁宏的協議，游仁宏應該是分到頂樓，不是系 爭B2棟17樓，所以嘉泉公司先把系爭預售標的賣掉，後來因 為嘉泉公司出狀況，只能蓋到17樓，無法依照當初跟游仁宏
之協議，所以把17樓給游仁宏，103年第四次變更完以後， 系爭建案才確定只蓋到17樓，所以是這時才確定17樓是給游 仁宏。系爭土地目前是地主信託登記給臺億建經公司，建照 執照之起造人名義則是嘉泉公司信託給臺億建經公司，所以 系爭土地現在是在登記臺億建經公司名下，建造執照之起造 人也是臺億建經公司等語（見本院重訴字卷二第199至200頁 ）。被告游仁宏則辯稱：系爭建案B棟只有B1、B2棟蓋到17 樓，是樓中樓夾層，B5跟B7棟蓋到18樓，這是因為容積計算 的關係，沒有辦法整個蓋滿。原告向嘉泉公司所買系爭B2棟 17樓建物，於99年初已經分配給地主游華興，被告游仁宏是 游華興的兒子，是以繼承的方式取得系爭B2棟17樓建物之分 配。游仁宏自己本身也是系爭建案之地主，游華興也是地主 。系爭預售標的並沒有委託嘉泉公司出售等語（見本院卷二 第208頁）。
㈡經查：系爭建案為系爭土地之地主與嘉泉公司所合建，此為 兩造所不爭執，而被告游仁宏及訴外人游華興皆為系爭土地 之地主，且於97年7月26日各自分別與嘉泉公司就其等各自 之土地簽立「房屋合建契約書」，游仁宏於同日並與嘉泉公 司另簽立之一份「房屋合建分售契約書」，有游仁宏與嘉泉 公司簽立之「房屋合建契約書」影本、「房屋合建分售契約 書」影本、游華興與嘉泉公司簽立之「房屋合建契約書」影 本各1份附卷可稽（見本院卷二第93至99頁、第108至116頁 、第218至236頁）。上開2份「房屋合建契約書」係約定地 主提供土地，由嘉泉公司出資興建地下三層地上十二至十五 層之店舖集合式住宅大樓等內容，惟尚未就地主實際分配到 何筆特定建物為約定。且僅約定地主分得之房屋在嘉泉公司 興建完成辦理交屋與地主前，地主不得銷售，若有銷售之必 要應委託嘉泉公司於預售時代為銷售等語，並無任何地主已 委託嘉泉公司代為銷售地主分配到之房屋。另上開「房屋合 建分售契約書」則約定若其他國有地號土地購買完成時亦需 加入合建分售比照合建契約條件利益歸地主游仁宏所有，與 嘉泉公司合作興建地下六層地上十八層之高級住宅大樓，以 及合作興建之房屋及土地，地主保有處分土地之權利，嘉泉 公司保有處分建物之權利，雙方同意將土地及房屋一併出售 ，土地出售時，以地主名義與買方簽訂土地買賣契約書，建 物出售時，以嘉泉公司名義與買方簽訂房屋買賣契約書，並 按客戶購買房屋土地總銷售金額之比例，按土地款60%，房 屋款40%為分配等內容。亦無任何嘉泉公司得將地主之土地 以自己名義與買方簽立買賣契約書出售之約定。且原告自承 其並未與被告游仁宏簽立「讓與同意書」，足見游仁宏辯稱
系爭預售標的其並未委託嘉泉公司銷售一節非虛。參以被告 游仁宏辯稱：系爭預售標的之B2棟17樓建物，於游華興生前 之99年1月22日，已經游華興與嘉泉公司簽立「分屋協議書 」分配與游華興，而游華興為游仁宏之父親，游華興於簽立 上開「分屋協議書」後之99年間死亡，其繼承人協議游華興 依合建契約受分配之B2棟17樓部分，由游仁宏繼承，而B2棟 17樓並未曾委託嘉泉公司出售一節，並有「分屋協議書」影 本1紙、增補協議書影本2紙（見本院卷二第101、238頁、第 89至92頁）、游仁宏與游華興之戶籍資料等件在卷可證（見 本院卷二第101、238頁、第89至92頁），可信為真。且原告 並未提出任何證據足資證明游華興生前，或游仁宏繼承系爭 預售標的即B2棟17樓建物之分配後，有將系爭預售標的委託 被告嘉泉公司代為出售，或有將系爭預售標的出售給嘉泉公 司，是原告謂其推測被告游仁宏應有將其依合建契約受分配 之系爭預售標的委託嘉泉公司出售或將系爭預售標的出售與 嘉泉公司云云，自皆無可採。
㈢再按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債 務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之 相對性原則。本件系爭買賣合約書之出賣人為嘉泉公司，並 非游仁宏，且依嘉泉公司所陳：系爭買賣合約書是嘉泉公司 簽的，因當時嘉泉公司公司營運正常之下，系爭預售標的是 嘉泉公司的等語（見本院卷二第199頁），足見嘉泉公司並 無以游仁宏代理人身分簽立系爭買賣合約書之意甚明，故亦 無成立隱名代理之情形。是系爭買賣合約書之權利義務關係 自僅存於買受人即原告與出賣人即嘉泉公司之間，而與游仁 宏無涉。至於游仁宏與嘉泉公司間就系爭預售標的之關係為 何，則為游仁宏與嘉泉公司間內部之權利義務關係，亦僅其 等相互間可為主張，原告亦無權置啄。因此，無論游仁宏是 否有將系爭預售標的委託嘉泉公司代為出售，或游仁宏是否 有將系爭預售標的出售與嘉泉公司，原告皆無權依據原告與 出賣人嘉泉公司間訂立之系爭買賣合約書向非系爭買賣合約 書當事人之游仁宏為任何之請求。故原告僅以：其推測游仁 宏應有委託嘉泉公司出售系爭預售標的，即謂系爭買賣合約 書之效力應及於游仁宏云云，即乏依據。職是，原告依系爭 買賣合約書請求游仁宏應將系爭預售標的移轉所有權登記與 原告，或請求游仁宏應將系爭預售標的移轉所有權登記與嘉 泉公司，皆屬無據。又原告既不能證明游仁宏已將其受分配 之系爭預售標的出售與嘉泉公司，其此部分主張並無足採， 已如前述，則其以此為由，主張其得依系爭買賣合約書代位 嘉泉公司，請求游仁宏應將系爭預售標的所有權移轉登記與
嘉泉公司云云，亦無理由。
㈣至於原告先位聲明第一項後段關於請求嘉泉公司將系爭預售 標的移轉所有權登記與原告部分。查系爭建案已因嘉泉公司 財務問題無法續建，現由訴外人三協公司代為續建，而系爭 建案所坐落之系爭土地所有權，現則已經系爭土地之地主信 託登記給臺億建經公司，系爭建案建造執照之起造人名義亦 已變更為臺億建經公司名義，此除經被告嘉泉公司陳明在卷 （見本院卷二第200至201頁），並有新北市政府工務局105 年10月19日新北工建字第1051945069號函檢送之98中建字第 418號建築執照變更起造人原卷影本一冊（內含嘉泉公司與 臺億建經公司簽立之建築經理服務契約書、系爭土地地主、 嘉泉公司、星展銀行與臺億建經公司共同簽立之信託契約、 系爭土地已登記於臺億建經公司名下之土地登記謄本等件影 本）、網路執照存根查詢系統所查得98中建字第418號建築 執照起造人等資料（見本院卷一第38至57頁）可稽。又建築 工程完竣後，依建築法第70條第1項前段規定，應由起造人 會同承造人及監造人申請使用執照。再依土地登記規則第79 條第1項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執 照。故如無特別情事，建造執照上所載之起造人，恒為該建 物所有權第一次登記之申請人。申言之，系爭建案之建造執 照上所載之起造人為臺億建經公司，於系爭建案建築完成後 ，臺億建經公司始能申請使用執照，進而申請建物所有權第 一次登記。且上開信託契約第七條第八項亦約定，臺億建經 公司於系爭建案工程完工取得使用執照後，應於3個月內以 臺億建經公司為受託人名義辦妥建物所有權第一次登記、辦 理所有權追加設定抵押權與星展公司，並依合建契約約定將 土地及建築物移轉登記與系爭土地之地主、嘉泉公司或其指 定之人…等。是系爭預售標的於建築完成取得使用執照後， 如無特別情事，臺億建經公司始能申辦建物所有權第一次登 記，被告游仁宏並無此權限。且將來臺億公司如就系爭建案 之建物辦妥申辦建物所有權第一次登記後，依上開信託契約 之約定，應將系爭建案之建物追加設定抵押權與星展公司， 及依合建契約將各地主受分配之部分移轉所有權登記與各該 地主。因此，被告嘉泉公司於系爭建案之建物建築完成後， 已無權申辦建物所有權第一次登記，亦無從自臺億建經公司 處移轉登記取得系爭預售標的之所有權人，被告游仁宏復已 抗辯表示其並未委託嘉泉公司代為出售系爭預售標的或將系 爭預售標的出售與嘉泉公司，且聲明請求駁回本件原告之訴 ，顯然被告游仁宏將來縱能自臺億建經公司處取得系爭預售 標的之所有權，亦無可能將之移轉登記與嘉泉公司。則嘉泉
公司辯稱其已無法依與原告間之系爭買賣合約書履行將系爭 預售標的之所有權移轉登記與原告之義務，而為給付不能， 堪信為真。而按債之關係發生後給付不能者，無論其不能之 事由如何，債權人均不得請求債務人為原定之給付（最高法 院31年上字第391號判例要旨參照）。職是，原告先位聲明 第一項後段依系爭買賣合約書請求嘉泉公司應將系爭預售標 的移轉所有權登記與原告所有部分，自亦無理由。再原告於 本件106年1月6日言詞辯論期日亦已陳明：「倘原告請求被 告游仁宏將系爭預售標的辦理保存登記後，將系爭標的所有 權移轉與被告嘉泉公司部分為無理由，則原告不要請求被告 嘉泉公司將系爭預售標的移轉所有權登記與原告，而要直接 以嘉泉公司給付不能為由，直接依備位請求相當於買賣價金 1,000萬元之損害賠償。」等語（見本院卷二第206頁），是 原告請求被告游仁宏將系爭預售標的辦理保存登記後，將系 爭標的所有權移轉與被告嘉泉公司部分既已經本院認定為無 理由，業如前述，則原告依系爭買賣合約書請求被告嘉泉公 司應將系爭預售標的移轉所有權登記與原告部分，自亦無從 准許。
㈤關於原告先位聲明第二項依系爭買賣合約書第八條約定請求 被告嘉泉公司給付系爭預售標的之建物逾期完工及取得使用
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