臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第407號
原 告 陳薏如
訴訟代理人 張國權律師
被 告 蔡克寒
訴訟代理人 朱柏璁律師
黃韵筑律師
江明軒律師
被 告 歐陽鋒
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國105 年12
月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告歐陽鋒應給付原告新臺幣壹萬壹仟元，及自民國一百零五年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告歐陽鋒負擔百分之一，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告歐陽鋒如以新臺幣壹萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。查本件原告 原僅列蔡克寒為被告，訴訟標的為依原告與被告蔡克寒間買 賣之法律關係，其訴之聲明為：⒈被告應於原告給付新臺幣 （下同）1,740 萬元之同時，將坐落於新北市○○區○○段 ○○段00地號土地（面積：15,532.21 平方公尺、權利範圍 ：100000分之144 ）及其上同區段3046建號即門牌號碼新北 市○○區○○路000 號24樓房屋（權利範圍全部）（下稱系 爭土地、系爭房屋，以下統稱系爭不動產）所有權移轉登記 予原告，並應將系爭房屋騰空交付予原告。⒉被告應給付原 告13萬9,200 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 依年息百分之五計算之利息。⒊就前項聲明，原告願供擔保 ，請准宣告假執行。嗣於民國105 年10月4 日本院言詞辯論 期日，原告以105 年9 月29日之民事追加起訴狀，變更其請 求被告蔡克寒給付懲罰性違約金之金額，並追加被告歐陽鋒 及備位聲明，其訴之聲明變更為㈠先位聲明：⒈被告蔡克寒 應於原告給付1,740 萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉 登記予原告，並應將系爭房屋騰空交付予原告。⒉被告蔡克
寒應給付原告139 萬2,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊就前項聲明， 原告願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告歐陽 鋒應給付原告47萬2,000 元及自本次民事追加起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原 告願供擔保，請准宣告假執行。其後原告於105 年11月21日 、同年月22日各以民事準備書狀、民事辯論意旨狀，變更先 位聲明為：⒈被告蔡克寒應於原告給付1,740 萬元之同時， 將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並應將系爭房屋騰空 交付予原告。⒉被告蔡克寒應給付原告184 萬4,400 元及自 民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。⒊就前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假 執行；備位聲明：⒈被告歐陽鋒應給付原告50萬6,000 元及 自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。經核 原告上開被告歐陽鋒、訴訟標的及訴之聲明之追加，且為擴 張應受判決事項之聲明請求金額部分，均係基於原告向被告 蔡克寒購買系爭不動產之相關事實所為主張，其所為變更及 追加，與原訴本於同一請求基礎事實，而就原請求之訴訟及 證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性， 不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告所為上開追加、 變更，揭諸前揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告於105 年2 月26日透過訴外人富族事業有限公司（即 永慶不動產三峽北大大成加盟店，下稱系爭加盟店）介紹 ，與被告蔡克寒之代理人即被告歐陽鋒簽署不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），購買被告蔡克寒所有之系爭不動 產，約定總價金為1,740 萬元，並依系爭契約第4 條第1 項約定於105 年3 月2 日支付簽約款10萬元。詎被告歐陽 鋒於同年3 月6 日以LINE簡訊通知系爭加盟店業務員即訴 外人徐福展，表明其因家人因素，欲解除系爭契約，請原 告暫勿於同年3 月7 日將簽約款之尾款190 萬元匯至履保 專戶。惟原告透過徐福展向被告歐陽鋒表示欲履行契約， 兩造於同年3 月20日至系爭加盟店協商後，原告不同意解 約，並於同年月24日支付簽約款190 萬元，於同年月25日 給付完稅款150 萬元，共計支付買賣價金350 萬元，均匯 款至訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司） 之履保專戶內，有價金履約保證申請書為憑。其後原告於 105 年4 月22日以國史館郵局存證號碼第000242號存證信
函，催告被告蔡克寒履行系爭契約，被告蔡克寒逾系爭契 約第4 條第1 項所定交屋日期即105 年4 月19日，仍對此 相應不理。
（二）先位聲明之理由：
1、原告主張於同時履行給付價金義務時，被告蔡克寒依民法 第348 條之規定、系爭契約第8 條第1 項、第11條第1 項 之約定，負有辦理將系爭不動產所有權移轉登記予原告及 將系爭房屋騰空移交予原告使用之義務。
2、被告蔡克寒有給付遲延之事由，依系爭契約第12條第3 項 之約定，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價金每日千 分之零點五計算之違約金至被告給付時止，是本件自約定 最後交屋日之翌日即105 年4 月20日起算至同年11月18日 止，共計212 日，被告蔡克寒應負懲罰性違約金184 萬4, 400 元（計算式：17,400,000元×0.005 ×212 日＝1,84 4,400 元）。
（三）備位聲明之理由：
1、倘被告歐陽鋒辦理系爭不動產買賣事宜，未獲被告蔡克寒 授權，仍於系爭契約第17條特別約定事項第2 項約定：「 賣方（即被告蔡克寒）不克前來，由代理人（即被告歐陽 鋒）代理簽約，並保證代理之權，授權書後補。」等文字 ，且被告歐陽鋒已提出系爭不動產之所有權狀正本，交由 代書即訴外人羅全志收執，經仲介2 次至現場看屋，均由 被告歐陽鋒及其配偶開門協助，原告確信被告歐陽鋒取得 被告蔡克寒之代理權，始同意簽立系爭契約，倘被告歐陽 鋒為無權代理，依民法第110 條之規定，應對善意之原告 ，負損害賠償責任。
2、茲就原告請求被告歐陽鋒給付無權代理之損害賠償金額50 萬6,000 元，說明如下：
⑴仲介服務費用：本件若系爭契約成立，依民法第565 條、 第568 條第1 項之規定，原告應負擔依成交總價百分之2 即34萬8,000 元（計算式：17,400,000元×2 ％＝348,00 0 元），作為給付仲介服務報酬予系爭加盟店。又原告已 給付350 萬元至履約保證專戶，縱因兩造涉訟該專戶尚未 給付該服務報酬，不能即謂原告毋庸給付服務報酬，未受 有任何損害。
⑵原告另覓租屋所需支付租金：原告於105 年4 月3 日出售 其所有之門牌號碼新北市○○區○○街000 號8 樓之1 房 屋所有權予訴外人蘇恩陞，並於同年5 月25日辦理所有權 移轉登記，堪信原告購買系爭不動產乃係換屋自住需求， 被告歐陽鋒未經被告蔡克寒同意或授權，擅自簽署系爭契
約，致無法履約，原告有另覓租屋之需求，並向訴外人徐 偉峻租屋使用，由訴外人王雅彤代徐偉峻收取租金，原告 支付租金每月2 萬1,000 元，期間自105 年5 月15日起至 同年11月15日止，合計14萬7,000 元（計算式：每月21,0 00元×7 月＝147,000 元）。
⑶原告已給付系爭房屋過戶登記費用：原告為辦理系爭不動 產所有權移轉登記，業已委由代書辦妥土地增值稅、契稅 及印花稅，縱代書向新北市政府稅捐稽徵處申請本案撤件 ，包含撤案申請、先前撰寫契約書及寄發存證信函等代書 酬金費用，原告仍應支付上開費用1 萬1,000 元。 ⑷基此，原告因被告歐陽鋒無權代理所受損害為50萬6,000 元（計算式：348,000 元＋147,000 元＋11,000元＝506, 000 元）。
（四）對被告答辯之意見：
1、被告蔡克寒辯稱其未授與被告歐陽鋒出售系爭不動產所有 權之代理權，且對系爭契約之締結不知情，並拒絕承認系 爭契約效力云云，惟系爭不動產之登記名義人為被告蔡克 寒，被告蔡克寒與周琬珍間有借名登記關係，被告蔡克寒 概括授權周琬珍得使用、收益、處分系爭不動產之權限， 而於系爭加盟店仲介人員銷售帶看時，周琬珍、被告歐陽 鋒及渠等女兒均居住於系爭房屋內，經周琬珍於105 年2 月26日授權被告歐陽鋒代理其出面與原告洽談出售系爭不 動產事宜，並簽訂系爭契約時，雖未見到被告蔡克寒，然 被告歐陽鋒已獲得被告蔡克寒及周琬珍授與簽約之代理權 。
2、退步言之，倘被告間無代理權授與之事實，被告蔡克寒為 系爭不動產登記名義人，逕將系爭不動產之所有權狀正本 交予真正所有人周琬珍占有及保管，被告歐陽鋒或周琬珍 於簽約前，仲介人員帶原告觀看系爭不動產7 、8 次時， 均在場並協助觀看現場，被告歐陽鋒於簽約時，並交付系 爭不動產之權狀正本予代書，另約明其餘資料於105 年3 月間一併備齊，再由代書即訴外人羅全志向被告歐陽鋒拿 取，顯見被告蔡克寒客觀上以其行為表示將出售系爭不動 產之代理權授與被告歐陽鋒。況被告蔡克寒於原告起訴後 ，以自己名義向新北市政府法制局提出消費爭議，均提及 實體爭議事項，未否認授與代理權予被告歐陽鋒，益徵被 告歐陽鋒客觀上有表見代理之事實，其簽定之系爭契約應 對被告蔡克寒發生效力。
3、被告歐陽鋒及周琬珍自104 年11月27日起，委託系爭加盟 店銷售系爭不動產，若被告歐陽鋒並非實際所有人或周琬
珍並未明確授權被告歐陽鋒至系爭加盟店與原告洽談買賣 條件，被告歐陽鋒憑何資格前往「了解情況」？周琬珍堅 稱委託銷售契約是其所簽，要賣是由其來決定等語，當時 何不將小孩託予被告歐陽鋒，自行至系爭加盟店？又系爭 契約之名義上之出賣人為被告蔡克寒，與何人簽署委託銷 售契約書無關聯性，故證人周琬珍證稱：售價還有落差時 ，徐福展有打給伊，但伊沒有要歐陽鋒去談，房屋是伊去 委託出售的，也應該是伊去談等語，縱屬實在，不足以推 翻被告間與周琬珍為有權代理，或被告間有表見代理之事 實。
4、依原證16之手機錄音譯文，徐福展僅通知周琬珍，要被告 歐陽鋒拿權狀，被告歐陽鋒如何在沒有接受周琬珍的告知 下為之？且徐福展已與原告磋商價金，並告知周琬珍拿權 狀，係基於周琬珍主觀上可能買賣會成交為前提，否則上 開譯文應會出現周琬珍拒絕之情。
5、周琬珍事先並未告知原告，被告蔡克寒並未授與被告歐陽 鋒簽立系爭契約權限，被告歐陽鋒亦未於系爭契約特別註 記欄位註記，簽署後尚應經周琬珍覆核或確認等文字，實 難推知被告歐陽鋒以被告蔡克寒之代理人簽約時，周琬珍 已有限制或撤回被告歐陽鋒之代理權，被告不得執此事由 對抗善意且無過失之原告。
6、證人徐福展之證述雖無法證明被告歐陽鋒與周琬珍間是否 為夫妻，惟衡諸被告歐陽鋒等人於買受系爭不動產後，借 名登記予被告蔡克寒，以被告2 人與周琬珍之親誼關係， 若證人周琬珍未事前告知徐福展上情，其何以知悉？足見 被告歐陽鋒縱與周琬珍離婚後，仍有同居共財之生活事實 ，且依徐福展之身分、經歷，難有維護原告之動機，亦與 本案無利害關係，其證詞無明顯矛盾之處，較為可信。（五）為此，爰先位依民法第348 條之規定、系爭契約第8 條第 1 項、第11條第1 項之約定，於原告給付買賣價金予被告 蔡克寒後，被告應辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告 ，另依系爭契約第12條第3 款之約定，請求被告蔡克寒賠 償懲罰性違約金，先位聲明：⒈被告蔡克寒應於原告給付 1,740 萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告 ，並應將系爭房屋騰空交付予原告。⒉被告蔡克寒應給付 原告184 萬4,400 元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊就前項聲 明，原告願供擔保，請准宣告假執行。備位依民法第110 條之規定，請求被告歐陽鋒負無權代理人之損害賠償責任 ，備位聲明：⒈被告歐陽鋒應給付原告50萬6,000 元及自
民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告蔡克寒答辯意旨：
（一）原告至系爭不動產查看及簽立系爭契約時，被告蔡克寒均 未出面，亦不知有系爭契約，原告未向被告蔡克寒本人求 證，買賣價金非由被告蔡克寒收受，況被告蔡克寒未授權 被告歐陽鋒代理出售系爭不動產所有權，並拒絕承認系爭 契約之效力，原告主張其與被告蔡克寒間有系爭契約存在 ，並請求就系爭不動產所有權為移轉登記，即屬無據。（二）原告僅憑被告歐陽鋒於簽約時，出示系爭不動產之所有權 狀，並未提出其他證據證明被告蔡克寒曾授與代理權予被 告歐陽鋒，依舉證責任分配法則，無從認定被告蔡克寒已 概括授權周琬珍得代理處分系爭不動產之權限或被告歐陽 鋒為被告蔡克寒之代理人，又被告歐陽鋒取得系爭不動產 所有權狀之原因有多種可能，尚難據此推認被告蔡克寒有 授與被告歐陽鋒出售系爭不動產所有權之表見事實，原告 復未提出被告蔡克寒有何其他表見事實存在，應毋庸負表 見授權人責任。
（三）退步言之，被告歐陽鋒簽約後，於105 年3 月6 日確定無 法取得授權，即以簡訊通知徐福展，並同時請代書即訴外 人羅全志以電話通知原告，將為解約程序，原告除回覆應 允外，未依系爭契約第4 條第1 項之約定，於105 年3 月 7 日將簽約款190 萬元匯至履保專戶，且被告歐陽鋒與原 告於105 年3 月20日約定至系爭加盟店協商解約，應認雙 方合意解除系爭契約，原告截至105 年3 月6 日，僅匯款 10萬元至履保專戶，被告蔡克寒依系爭契約第12條第3 項 後段約定，應負賠償金額為10萬元。又縱認系爭契約未合 意解約，原告未提出被告蔡克寒因給付遲延，致原告受有 184 萬4,400 元之損害，且原告請求之違約金顯屬過高、 顯失公平，請求酌減違約金。再倘系爭不動產存有借名登 記之事實，因被告蔡克寒對於系爭不動產並無處分權限， 自無從授與第三人代理權，更遑論需負系爭契約給付遲延 之違約金。
（四）依原證16之手機錄音譯文，周琬珍與徐福展之對話內容， 周琬珍之回應多為消極被動之口氣，可知其並無意願出售 系爭不動產之意願，自無授權他人出售系爭不動產。況被 告歐陽鋒有無受到周琬珍委託授權，顯有疑義，因徐福展 委請周琬珍攜帶被告蔡克寒之印章、權狀及被告歐陽鋒之 身分證下樓，於被告歐陽鋒簽約時，僅有系爭不動產之所 有權狀，即知被告歐陽鋒係基於善意拿該權狀下樓了解，
並非受周琬珍之請託，如周琬珍確實授權被告歐陽鋒簽約 ，徐福展自會交代齊備文件，因被告歐陽鋒僅持有上開權 狀，故認周琬珍未授權被告歐陽鋒簽約。再者，證人周琬 珍之證述，與徐福展於電話中提及：「. . . 好那我們這 邊跟買方那邊盡量拉. . 」等語相符，足見周琬珍對於原 告所提條件未為允諾，且無出售系爭不動產之意願，徐福 展向周琬珍提出請被告歐陽鋒下樓，周琬珍僅屬禮貌性回 應，並未將其請求，轉知被告歐陽鋒。
（五）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供 擔保請准免予假執行。
三、被告歐陽鋒答辯意旨：
（一）系爭不動產係被告歐陽鋒之前配偶即訴外人周琬珍所有， 周琬珍於90幾年間賺錢自行購買系爭不動產，並借名登記 於被告蔡克寒之名下，系爭不動產之所有權人實為周琬珍 。
（二）周琬珍有意代理被告蔡克寒出售系爭不動產，於104 年12 月27日，先與系爭加盟店簽訂一般委託銷售契約書，並由 徐福展負責委託銷售事宜，於委託銷售期間，徐福展曾帶 客戶至系爭不動產現場看屋，因被告歐陽鋒常往返大陸地 區，僅1 至2 次在現場，其餘次數係由周琬珍接洽，故被 告歐陽鋒未與仲介及原告一同去觀看系爭房屋。（三）於105 年2 月26日，徐福展以電話告知周琬珍，原告有意 承買系爭不動產，惟開價未達周琬珍之委託銷售價格範圍 ，徐福展向周琬珍表示將再與原告協商，被告歐陽鋒見周 琬珍在陪小孩，基於善意便自行拿系爭不動產之所有權狀 正本至系爭加盟店瞭解。徐福展見周琬珍委託銷售期間僅 到隔日（105 年2 月27日），遂不斷鼓吹並慫恿被告歐陽 鋒，現房地產市場不景氣，原告所開價條件非常優渥，且 原告擔任導遊，翌日即要帶團出國，倘今日無法簽約，將 錯失良機，授權書部分後補即可等語。經徐福展不斷洗腦 ，被告歐陽鋒誤為當日簽約僅為一形式，待取得被告蔡克 寒或周琬珍同意後，始生買賣契約效力。原告於105 年2 月26日簽約時，其明知被告歐陽鋒僅持有系爭不動產之所 有權狀，未經被告蔡克寒授與代理權之情形，並可預見系 爭契約將因事後未由被告蔡克寒之授與而無效，猶願意甘 冒風險與被告歐陽鋒簽約，並於事後繼續將簽約款及完稅 款匯至履保專戶，足見原告非屬民法第110 條之善意相對 人，無受保護之必要，被告歐陽鋒無須負損害賠償責任。 又縱使周琬珍有委託系爭加盟店出系爭不動產，然被告歐 陽鋒未簽立委託書予系爭加盟店，被告歐陽鋒簽立系爭契
約，所提示證件之配偶欄為空白，系爭加盟店亦未就此向 周琬珍求證。
（四）周琬珍知悉被告歐陽鋒代理被告蔡克寒簽立系爭契約後， 甚為生氣且不同意系爭契約之條件及內容，並要求被告歐 陽鋒全權負責，被告歐陽鋒無法說服周琬珍接受系爭契約 。原告與被告歐陽鋒簽約時，原告未給付任何定金，僅交 付斡旋金10萬元予仲介，依系爭契約第4 條、價款給付第 2 項約明：「本契約簽訂之同時，甲方（即原告）應給付 簽約款（含定金）」等文字，堪認系爭契約應於原告給付 簽約款時，始成立生效，而依系爭契約第4 條第1 項之約 定，原告最晚於105 年3 月7 日給付簽約款200 萬元前， 雙方對於系爭契約均有反悔之餘地。
（五）被告歐陽鋒於105 年3 月6 日以LINE對話紀錄：「. . . 由於家人因素現正式通知您終止在2 月26日與陳薏如小姐 簽訂的售屋合約，敬請聯絡正式通知買方陳小姐，並安排 今晚前來辦理解約手續。謝謝」等語，通知徐福展欲解約 ，同時委請代書即訴外人羅全志直接現場撥電話通知原告 解約之意思，請求原告不要匯入價金尾款，原告當場同意 ，且未依約於105 年3 月7 日給付其餘簽約款190 萬元至 履保專戶，足見原告已無履約之意，堪認系爭契約成立與 否或雙方於105 年3 月6 日合意解除系爭契約，原告均未 受有任何損損害。縱原告於105 年3 月24日、25日各將19 0 萬元、40萬元匯至履保專戶內，僅可視為新要約之意思 表示，並無拘束被告歐陽鋒之效力。故被告歐陽鋒是否無 權代理應負損害賠償之責，應以簽立系爭契約時即105 年 2 月26日起至確定無法繼續履約之日即105 年3 月6 日止 ，原告因系爭契約不成立所生之損害而定，且以被告歐陽 鋒未取得授權與原告之損害有相當因果關係為限。（六）原告主張其受有負擔仲介報酬費用之損害，因系爭契約尚 未成立，原告對系爭加盟商不生給付仲介報酬費用之義務 。依原證14、15所示，原告所提之稅款繳款書日期，均在 被告歐陽鋒於105 年3 月6 日通知原告解除系爭契約之後 ，顯見該費用均屬原告基於個人需求委託代書辦理，非可 歸責於被告歐陽鋒。另原告主張之合約書撰寫費、代擬存 證信函及郵資，亦屬原告基於個人財務規劃考量所生，非 屬必要，亦無關連，難認屬被告歐陽鋒無權代理所受損害 。原告主張其受有另覓租屋之租金、給付系爭房屋過戶登 記費用之損害，然原告支付租金日期均發生於105 年3 月 6 日後，因被告歐陽鋒於105 年3 月6 日已透過代書電話 通知原告解約，原告當時已明知被告歐陽鋒屬無權代理，
系爭買賣契約無法成立，仍選擇出售其個人名下房產，並 另覓租屋處，增加每月花費，與被告歐陽鋒無涉。（六）證人徐福展為系爭加盟店之仲介，倘系爭契約成立者，其 將獲取買方（即原告）、賣方（即被告蔡克寒）給付之仲 介服務報酬34萬元、20萬元，其證述實有偏頗之虞，自難 採信。
（七）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供 擔保請准免予假執行。
四、不爭執事項：
（一）系爭不動產係登記於被告蔡克寒名下，被告歐陽鋒有於10 5 年2 月26日，在系爭加盟店，以被告蔡克寒之代理人名 義，與原告簽定系爭契約、價金履約保證書，約定價金為 1,740 萬元，並於系爭契約第17條特別約定事項第2 點載 明「賣方不克前來，由代理人代理簽約，並保證代理之權 ，授權書後補。」等文字，被告歐陽鋒並於簽約時，向原 告出示系爭不動產之所有權狀正本。
（二）被告歐陽鋒有於105 年3 月6 日使用通訊軟體LINE傳送內 容為：「致永慶房屋三峽北大大成加盟店徐福展先生，今 天是2016年3 月6 日我是紫京城學勤路516 號24樓歐陽鋒 先生，由於家人因素現正式通知您終止在2 月26日與陳薏 如小姐簽訂的售屋合約，敬請聯絡正式通知買方陳小姐， 並安排今晚前來辦理解約手續。謝謝」之訊息予系爭契約 之仲介人員徐福展。
（三）原告於105 年3 月2 日支付系爭契約之簽約款10萬元匯至 合泰公司之履保專戶內，又於同年月24日、同年月25日分 別匯款190萬元、150萬元至上開履保專戶內。 上開事實，業據原告提出系爭契約影本1 份、價金履約保證 申請書影本1 份、合泰建經- 履約專戶查詢1 紙、LINE對話 紀錄翻拍照片5 紙、系爭不動產之建物登記第一類謄本1 份 、土地登記第一類登記謄本1 份在卷可參（本院卷第20至33 頁、第91至96頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。五、先位聲明部分：
原告先位主張被告歐陽鋒簽定系爭契約係屬有權代理或表見 代理，系爭契約已成立生效，爰依民法第348 條規定、及系 爭契約第8 條第1 項、第11條第1 項約定，於原告給付價金 之同時，請求被告蔡克寒將系爭不動產移轉登記予原告，並 依系爭契約第12條第3 項約定，請求懲罰性違約金；被告蔡 克寒則以前詞置辯。是原告先位聲明之爭點應為：⒈被告歐 陽鋒是否有權代理被告蔡克寒簽定系爭契約？⒉被告歐陽鋒 若為無權代理，被告蔡克寒是否需負表見代理之責任？爰分
述如下：
（一）原告主張被告歐陽鋒簽定系爭契約為有權代理，為無理由 ：
1、經查：
⑴證人徐國展於審理中證稱：被告歐陽鋒於簽約當時，沒有 拿出被告蔡克寒的授權書，只有拿出建物及土地所有權狀 正本，其餘資料，我們約定在105 年3 月一併備齊，代書 會跟歐陽鋒拿。我有與原告、歐陽鋒去過系爭不動產7 、 8 次，我去的時候，就是被告歐陽鋒與他的太太、女兒在 住。歐陽鋒太太為周琬珍，他跟我說他們在大陸做生意失 敗，然後他們的房地產被銀行拍賣，回來臺灣後，不打算 用自己名字購買，買周琬珍的姊夫的名字，是周琬珍親自 跟我說的，被告歐陽鋒沒有說過。104 年12月27日，是周 琬珍到公司簽委賣契約。我所謂的賣方是周琬珍。當時價 格還有落差，我跟周琬珍說，我會再跟原告協商，當時原 告也在三峽，我馬上就在跟原告會面，原告有再加價，我 馬上跟周琬珍聯繫，後來周琬珍直接請歐陽鋒來我們公司 ，雙方在公司談價，雙方有個共識的價錢，這是105 年2 月26日發生的事。是周小姐口頭說請歐陽鋒到公司來處理 ，有授權處理。當時周琬珍跟我說，實際房子是他們夫妻 共有的等語（本院卷第122 至125 頁）。
⑵證人周琬珍於審理中證稱：系爭不動產是我的，我付錢請 蔡克寒幫我買的，我記得大約在97至99年間買的，貸款的 債務人是蔡克寒，是我在付的。我與被告歐陽鋒之前是夫 妻，於94年離婚，系爭不動產是離婚後買的，因為小孩子 很希望爸爸可以同住，因為他在學校看過單親的家庭，不 希望讓人感覺不一樣。系爭不動產被告歐陽鋒沒有出錢， 現在是我與女兒及被告歐陽鋒3 個人住，權狀我收在櫃子 內，地價稅及房屋稅都是我在繳。我是在104 年11月到樓 下的永慶房屋簽委賣。被告歐陽鋒簽完系爭契約後，帶回 來給我看，我覺得非常驚訝，我沒有允許他賣系爭不動產 。我或蔡克寒沒有同意歐陽鋒出售系爭不動產，因為當初 委託契約是我去簽的。被告歐陽鋒當天有跟我說他要去了 解一下，沒有說會簽約。我沒注意看他是否攜帶土地或建 物的權狀去，事後我才知道他有拿走權狀。永慶的仲介沒 有跟你提及希望你可以把權狀拿過去，簽委任的時候，也 沒有說要拿權狀等語（本院卷第161至164頁）。 ⑶被告歐陽鋒於審理中陳稱：系爭不動產是登記在蔡克寒名 下，但是周琬珍的。她大概在90幾年買的，錢是她自己賺 的，買房子的時候，我們沒有夫妻關係。我沒有經過被告
蔡克寒授權買賣系爭不動產，簽約當時也沒有提出合法授 權的書面資料。簽約時有提供權狀。權狀都放在家裡，那 天徐福展後來說有人要買房子，提到去年11月份時給周琬 珍簽委任時沒有權狀，徐福展說有人要買房子，那天我要 去了解一下，就帶下去給他，是徐福展要我帶權狀過去的 。系爭不動產現在是周琬珍與小孩住的，我也住在那邊。 我不確定蔡克寒是否知道要賣房屋，因為房子是周琬珍的 ，我不確定周琬珍有沒有告訴他，要簽約時，我沒有告訴 周琬珍。周琬珍知道我要與仲介見面，他不知道我當天要 簽約，我也沒有跟他提過我會簽約，他不知道我有帶權狀 下去，我沒有跟他說，權狀放在哪裡，我知道，因為仲介 在講，我就帶下去等語（本院卷第157至159頁）。 ⑷原告就周琬珍有授權被告歐陽鋒簽定系爭契約一節，另提 出徐福展與周琬珍於105 年2 月26日之手機通話光碟1 張 及錄音譯文1 份為憑（本院卷第220 至223 頁）。 2、綜觀上開稽證，被告歐陽鋒、證人周琬珍就系爭不動產係 周琬珍所有，僅係借名登記於被告蔡克寒名下，及被告蔡 克寒、周琬珍從未授權被告歐陽鋒簽定系爭契約等節，供 述相符，又系爭契約第17條特別約定事項第2 點載明「賣 方不克前來，由代理人代理簽約，並保證代理之權，授權 書後補。」等文字，是被告歐陽鋒於簽約時並未能提出經 授與代理權之書面證據，衡諸一般不動產價格甚高，且本 件系爭不動產之買賣價金高達1,740 萬元，於交易實務上 為求慎重，均要求代理人應出具授與代理權之書面文件， 始得認定係屬有權代理，應認被告歐陽鋒未經被告蔡克寒 或周琬珍授與代理權等節，堪以認定。至原告所稱於系爭 契約簽約前，仲介徐國展帶原告觀看系爭不動產時，被告 歐陽鋒、周琬珍及渠等女兒共同居住於該處，且於簽定系 爭契約時，被告歐陽鋒有出具系爭不動產之所有權狀之正 本，得推認被告周琬珍有授權歐陽鋒云云，惟被告歐陽鋒 是否居住於系爭房屋，與其是否有代理權無涉；而其攜帶 系爭不動產之所有權狀正本到場之事實，亦不當然認定周 琬珍有授權其簽約。又參以證人徐福展雖證稱：「是周琬 珍口頭說請歐陽鋒到公司來處理」云云，惟以其所稱之「 處理」，究係指授與簽定系爭契約之代理權抑或僅得協商 價金？並非明確，且參諸上開手機通話錄音譯文內容，徐 福展僅告知周琬珍請被告歐陽鋒攜帶系爭不動產之所有權 狀、印章、身分證到場，對於簽約及是否授與代理權等節 ，於電話中未置一詞，甚且被告歐陽鋒於簽約時並未提出 印章、身分證，亦與徐福展所囑咐攜帶之物品不符，自難
執此認周琬珍有何授與代理權之意思，況以徐福展為專業 之仲介人員，對於不動產交易實務上代理人應出具授與代 理權書面文件一節，顯無不知之理，若預見當日周琬珍有 授權被告歐陽鋒簽約之意思，何以未提醒周琬珍準備授與 代理權之書面文件？故認應以被告歐陽鋒、證人周琬珍上 開供述可採，證人徐福展之證言及上開手機通話錄音譯文 ，均不足以證明周琬珍有口頭授權被告歐陽鋒之情。 3、又原告另提出新北市政府地政局105 年5 月6 日新北地價 字第1050826154號函及所附傳真函影本1 份（本院卷第13 0 、131 頁），主張被告蔡克寒因系爭不動產買賣衍生之 消費爭議前往新北市政府法制局協商時，並未否認被告歐 陽鋒之代理權云云，惟以上開傳真函僅係兩造於事發後前 往新北市法制局協商所作成之書面資料，尚難作為被告蔡 克寒已授與被告歐陽鋒代理權之證據，且其上所載「. . . 惟本人（即被告蔡克寒）認為仍有爭議，所以依來函之 說明向貴局提出第二次申訴，. . . 」等語，亦難推認被 告蔡克寒有何承認有授權被告歐陽鋒簽定系爭契約之事實 ，是原告上開主張，亦難採信。
4、準此，原告所為之舉證，尚難認定被告歐陽鋒簽定契約係 屬有權代理，其此部分之主張，為無理由。
（二）原告主張被告蔡克寒應負表見代理之責任，為無理由： 1、按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代 理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 ，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民 法第169 條定有明文。是以，本人應負表見代理之責任， 必須於該當法律行為發生前或後，有表見事實存在，且該 第三人係善意無過失者，始足當之。又主張本人知他人表 示為其代理人而不為反對之表示事實者，應負舉證之責（ 最高法院68年台上字第1081號判例參照）。 2、原告主張被告蔡克寒應負表見代理之責任，同以系爭契約 簽約前，仲介徐國展帶原告觀看系爭不動產時，被告歐陽 鋒、周琬珍及渠等女兒共同居住於該處，且被告歐陽鋒於 簽定系爭契約時有出具系爭不動產之所有權狀之正本等情 為據，惟以上開事實均非「代理權授與」之表見事實，應 難以此認定被告蔡克寒應負表見代理之責；又證人徐福展 證稱：「是周琬珍口頭說請歐陽鋒到公司來處理」等語及 上開手機通話錄音譯文所載內容，亦無從證明周琬珍有何 表示以代理權授與被告歐陽鋒之事實，自難因被告歐陽鋒 保證其有代理權，及原告、仲介人員徐福展自行臆測被告 歐陽鋒應有代理權，即認被告蔡克寒或系爭不動產之實際
所有權人周琬珍應負表見代理責任，是原告就此部分所為 之舉證，亦有不足，其主張被告蔡克寒應負表見代理之責 任，為無理由。
（三）準此，本件被告歐陽鋒簽定系爭契約為無權代理，且被告 蔡克寒應不負表見代理之責任，系爭契約不成立，原告先 位聲明請求被告蔡克寒於原告給付價金之同時，將系爭不 動產移轉登記予原告及請求懲罰性違約金，均無理由。六、備位聲明部分：
原告備位主張若被告歐陽鋒簽定系爭契約屬無權代理（且非 表見代理），其得依民法第110 條規定，請求被告歐陽鋒負 損害賠償責任，被告歐陽鋒則以前詞置辯。是原告備位聲明 之爭點應為：⒈被告歐陽鋒是否應負無權代理人之損害賠償 責任？⒉若是，其所得請求之損害賠償金額為何？爰分述如 下：
（一）被告歐陽鋒應負無權代理人之損害賠償責任：按民法第 110 條規定：無代理權人以他人之代理人名義所為之法律 行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責；且不以無權 代理人有故意或過失為要件（最高法院81年度台上字第 634 號判決意旨參照）。查本件被告歐陽鋒無權代理簽定 系爭契約，已如前述，又其向原告謊稱其有代理權，並於
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