臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2383號
原 告 陳炳銓
訴訟代理人 劉興業律師
複 代 理人 沈宏裕律師
劉元琦律師
陳文軺
被 告 楊幸雄
訴訟代理人 鄭崇文律師
江燕偉律師
上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國105年12月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地，如附圖編號（A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）所示部分拆除（面積共二二四點九平方公尺），並將該部分之土地騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬柒仟參佰伍拾元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零壹萬貳仟零伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查 原告提起本件訴訟聲明請求：1、被告應將原告所有坐落於 新北市○○區○○段000地號土地（所有權權利範圍全部） 其上之無權占用物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告 。2、原告願供擔保，請求宣告假執行。（見本院卷第9頁起 訴狀）。嗣本件起訴狀送達被告後，訴訟程序進行中，原告 於民國105年5月9日具狀更正本件訴之聲明為：1、被告應將 原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地之地上物 ，即附圖上編號（A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F ）部分拆除，並將所占用之土地（面積224.9平方公尺）騰 空返還予原告。2、原告願供擔保，請求宣告假執行。（見 本院卷第129頁）。經核原告所為屬更正事實上之陳述，非 為訴之變更或追加，合於前揭法條規定。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）之所有權人。查系爭土地有二處地方遭被告非法無權占用
，其在系爭土地上搭建鐵皮屋、擺設植物盆栽。原告為此曾 寄發存證信函予被告，請其儘速將上開鐵皮屋、植物盆栽等 物拆除、搬離，俾使回復土地之完整性。然被告迄今仍不聞 不問、置之不理，原告不得已，爰依法提起本件民事訴訟， 訴請被告拆除無權占用物並騰空返還土地予原告。被告否認 無權占有無非係以被告之父親即訴外人楊華曾向原告前手即 訴外人江靖之祖父江耀源購買系爭土地，並提出被證一賣 渡證書及訴外人廖阿井於臺灣新北地方法院檢察署（102年 度偵字30205號）之證述以佐證買賣之事實，並主張原告係 惡意受讓人自需受系爭土地原所有權人與被告間業已買賣之 拘束云云。惟原告否認被證一賣渡證書形式上真正，被告尚 應就該私文書為真正負舉證責任。又廖阿井之證述皆係聽聞 而來，並無在場當場耳聞目睹，自屬傳聞證據而不可採。其 次，縱然賣渡證書為真正，然買賣契約僅具有債之相對效力 ，不得對抗契約以外之第三人，江靖依該賣渡證書固負有 移轉系爭土地之所有權予楊華之債務，但系爭土地之所有權 嗣因繼承而由江靖取得，並由江靖出售予原告，並已辦 妥所有權移轉登記，縱然被告可基於賣渡證書之買賣關係而 占有系爭土地，仍不得以該買賣關係對抗已取得系爭土地所 有權之買受人即原告。
㈡、被告論以系爭土地遭被告占用之事實長年未改變，辯稱原告 對於系爭土地之使用狀況難諉為不知云云，查原告陳炳銓於 104年間為購買系爭土地及同段567地號土地時，雖已發現上 開土地有佃農廖阿井承租，而當時為確保廖阿井是否行使土 地優先承買權，故與廖阿井商議後，直接以委任方式，委託 廖阿井以自己名義向土地所有權人江靖、江坤霖簽訂土地 買賣契約書，再於該買賣契約第5條第3項、第4項第1款約定 由買受人廖阿井指定原告為買賣標的物之登記名義人之方式 ，直接將土地所有權移轉登記予原告，如此即可避免倘係原 告與土地出賣人江靖、江坤霖直接訂立買賣契約，尚須通 知佃農廖阿井是否行使優先承買權之繁瑣，而廖阿井事後亦 不得再就上開土地對原告主張優先承買權。又原告與廖阿井 間並另訂有協議書，明白約定由廖阿井與江靖、江坤霖簽 立不動產買賣合約書，買賣價款則全部由原告支付，以確保 廖阿井履行上開委任事務，並由原告負責支出系爭土地之價 金。嗣後原告為此乃要求廖阿井開立兩倍價金新臺幣（下同 ）9400萬元之保證本票以擔保委任關係之進行，原告亦完成 土地價金之付款。故原告與廖阿井間之法律關係確為委任關 係，委任事項為委託廖阿井出以「買受人」身分與原地主江 靖、江坤霖於104年1月28日簽訂原證五土地買賣契約書。
再者，原告當時與佃農廖阿井或土地出賣人詢問系爭土地狀 況時，均完全未受告知系爭土地尚與被告存有糾紛之事，亦 不知被告占有系爭土地之權源或原因為何，蓋原告之前手於 買賣前從未提及被證一賣渡證書及其相關買賣之事，實難以 原告知悉系爭土地使用狀況，逕認原告於簽訂土地買賣契約 書時即已知悉賣渡證書之存在而率謂原告為惡意受讓人，並 應受該賣渡證書之拘束。又原告於104年簽訂買賣契約時， 系爭土地之登記謄本上並未顯示土地有何限制登記，原告信 賴登記並依正常買賣程序購得，應為善意取得，自無被告所 稱惡意受讓之事，被告既未主張系爭土地所有權之移轉登記 有無效或得撤銷原因，亦不能證明原告係惡意受讓，自應認 原告係善意第三人。倘原告知系爭土地與第三人間存有爭議 ，原告定不會願意購買系爭土地，造成現在須興訟排除侵害 之訴訟成本。
㈢、被告另主張104年1月28日佃農廖阿井與地主江啟靖、江坤霖 所簽訂之系爭土地買賣合約為共謀虛偽之假買賣合約云云， 惟被告迄今未就前揭通謀虛偽意思表示詳加舉證，自不能單 憑系爭土地買賣之目的非買受人廖阿井自用或買賣價金之支 原告為登記名義人:優先承買權人也沒有主張買賣契約無效。 一般不動產買賣交易，買受人於買賣當時立即再轉賣他人或 買受人直接在買賣合約上指定將不動產直接登記於轉賣之人 ，所在多有、司空見慣，另由他人集資委託買方以其名義簽 訂買賣合約亦極為普遍，不能說此情況即為假買賣。且通謀 虛偽意思表示必定隱藏有他項法律行為，若謂原證五土地買 賣契約書係通謀虛偽意思表示，亦即買賣是假的，那實際於 買方廖阿井與賣方江靖、江坤霖間隱藏何種真正法律關係 ？被告亦未詳加說明。事實上，廖阿井在本件交易上強烈表 達伊有優先購買系爭土地之權利，故原告必須給予尊重，方 有三方簽訂之原證五土地買賣契約書。此外，被告又主張系 爭土地非佃農廖阿井取得，係原告利用優先購買權制度以廖 阿井名義購買，再直接登記於原告，此舉已背離三七五減租 條例之法定目的云云，惟查，優先購買權之制度除於三七五 減租條例之佃農外，於不動產共有人、承租人、基地承租人 、地上權人等，皆有此專屬優先購買權利之設計，但並無任 何一法規去規範優先購買權利人於購買不動產後僅能供自己 使用，不得轉賣之限制，蓋所有權之經濟價值在於可以任意 轉讓，此亦為保護所有權人個人權益及促進社會經濟發展之 最高原則，試問若去限制優先購買權人僅能自用優先承購之 不動產，不得任意自由轉讓，此優先購買不動產的經濟價值 將大為貶損，不僅無法達到原先為保護優先購買權人之立法
美意，也有違自由經濟原則。故不論地主江靖與佃農廖阿 井之買賣或廖阿井轉賣系爭土地予原告之買賣皆無違反公共 秩序、善良風俗。
㈣、被告另辯稱伊早於103年10月23日即與江啟靖、江坤霖簽定 農地買賣預約書，甚至提出賣渡證書，主張更早於43年1月6 日被告之父楊華即已向地主江啟靖之祖父江耀源購買系爭土 地，此二買賣契約之事皆早為廖阿井與江靖、江坤霖所知 ，因此原告基於土地買賣契約書受移轉登記為惡意受讓云云 ，惟姑且不論廖阿井對上揭二事是否於簽約前知情，廖阿井 既身為系爭土地之佃農，依耕地三七五減租條例第15條對系 爭土地有優先承購權，自不受其他任何買賣合約之拘束，並 無惡意買受之問題；另原告於本件系爭土地買賣簽約前未見 過被證一賣渡證書，亦不知情前手廖阿井與地主江靖間有 關於被證三之買賣合約，是原告應受善意取得之法規保護無 疑。再者，由證人莊水信、紀海雲、吳冠德於本件所為之證 述，除可知自此皆無人告知原告有關原地主江啟靖與被告間 之訴訟及曾簽訂買賣預約書並收取200萬元訂金等事外，另 莊水信證述時，亦一再否認蔣岩達曾交付賣渡證書，故蔣岩 達另為證稱曾出示賣渡證書之文件予莊水信云云顯係不實在 。而被告亦未再舉他證以實其說，則被告所為原告訴請其拆 屋還地有權利濫用之情事云云之辯稱，實難採憑。綜上，廖 阿井與江靖、江坤霖間之土地買賣契約書為合法有效，廖 阿井再依約將系爭土地以直接登記於第三人即原告亦屬合法 有效，如今原告既為系爭土地之所有權人，且係善意之受讓 人，而被告迄今為無法舉證被證一賣渡證書之真正，縱能舉 證為真，該讓渡證書僅具有債之相對性，依最高法院83台上 字第3243號判例亦不得對抗原告，故原告依民法第767條第1 項前段及第184條第1項、第213條第1項前段請求被告拆屋還 地，洵屬有理。本件聲明請求：1、被告應將原告所有坐落 於系爭土地之地上物，如附圖編號（A）、（B）、（C）、 （D）、（E）、（F）部分拆除，並將所占用之土地（面積2 24.9平方公尺）騰空返還予原告。2、原告願供擔保，請求 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊否認原告之請求。被告固不否認系爭土地如附圖編號（A ）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）之範圍面積部分 為被告占有使用。惟查，系爭土地原登記在江靖名下，而 被告父親楊華於43年1月6日當時即以300元向江啟靖祖父江 耀源購買系爭土地（重測前為台北縣土城市○○○段○○○ ○段000地號）中，以竹為界屬於田之崁頂部分之土地，當
時江耀源之佃農即廖錦標亦表同意，此除有三方書立之賣渡 證書為憑外，復有在廖錦標之子即廖阿井於臺灣新北地方法 院檢察署102年度偵字第30205號案件中作證稱「我有聽過楊 華有向地主買地之事」、「楊華有向我說過」等語足資為證 。惟因當時土地分割之限制，故一直未辦理移轉登記。嗣楊 華於58年過世，被告楊幸雄乃因繼承而繼續占用該部分土地 ，從而，被告繼承楊華之買賣關係而占有系爭土地，為有權 占有。次查，因被告父親楊華早已購買系爭土地，只是未辦 裡移轉登記，被告先前乃對江靖提起訴訟請求履行前揭買 賣契約（鈞院103年度訴字第451號），嗣於訴訟中兩造合意 停止訴訟程序，另行協商並討論相關處理方案，並初步暫簽 訂「農地買賣預約書」（契約內容另包含江坤霖所有之新北 市○○區○○段000地號土地），被告後來撤回該件訴訟。 無奈江靖及江坤霖嗣後告知因有三七五租約佃農身份之廖 阿井主張優先購買權，導致先前討論之相關處理方案告吹。 再者，地主指江靖及佃農廖阿井對於系爭土地長年為被告 占有使用乙情一清二楚，且長年以來系爭土地遭被告搭建水 泥檔土牆、鐵皮屋、擺置植物盆栽之客觀情事未曾改變，對 第三人而言，於客觀上已有顯著之表徵，又不動產交易，尤 其土地之買賣需察看現場以暸解實際占有使用狀況，乃一般 社會交易之基本常態，加上系爭土地被告與原告之前手江 靖前已訴訟，期間並達成由被告再次購買之合意，被告亦給 付定金200萬元予江靖，且被告友人蔣岩達在現場已多次 向前往現場查看之人表示系爭土地為被告所有，是原告對於 系爭土地之使用狀況，實難諉為不知。從而，原告於購買系 爭土地前，既已知悉上情，卻仍猶透過買賣方式取得系爭土 地所有權，自需受系爭土地原所有權人與被告父親楊華間業 已買賣之拘束，亦即原告無權請求拆屋還地。
㈡、原告主張伊委託承租系爭土地之佃農廖阿井以自己名義向江 靖、江坤霖簽訂土地買賣契約書，並指定登記名義人為原 告，直接移轉登予原告云云，惟此完全不合常理，倘若原告 只是為確保廖阿井是否行使優先購買權，當可直接與廖阿井 約定放棄優先購買權即可，何需大費周章委託廖阿井要求行 使優先承購權以其名義購買？若原告真不放心，大可直接與 佃農廖阿井簽立「放棄行使系爭土地優先承購權」之約定， 毋庸以迂迴的方式，委由廖阿井以自己名義買受系爭土地， 實際上卻係原告買受系爭土地。原告顯然知悉被告與原地主 間存在有買賣債權關係。依最高法院90年台上字第1060號、 89年台上字第2606號、100年台上字463號等判決意旨，原告 即屬惡意受讓該物之所有權之人。且證人莊水信、吳冠德皆
證稱廖阿井與地主江靖等簽立之土地買賣契約係由江靖 之律師所擬定，其並不清楚為何由佃農廖阿井擔任形式上買 受人等語，然原告於105年9月23日民事陳報狀中稱：「為確 保廖阿井是否行使土地優先承買權，故與廖阿井商議後，直 接以『委任』方式，委託廖阿井以自己名義向土地出賣人江 靖、江坤霖簽立土地買賣契約書，再依……直接移轉登記 予原告」等語，顯然與證人上開證詞不相符。事實上，佃農 廖阿井根本無能力支付高達4700萬元之系爭土地買賣契約價 金，當被告詢問證人吳冠德有關佃農廖阿井獲得何利益時， 其證稱：「兩塊小土地、不是系爭買賣標的的土地」等語， 被告又詢問證人吳冠德是否即為廖春凱及蘇志明所獲得的土 地時，其證稱：「是，他們分別為廖阿井的兒子及養子」等 語，此部分合理解釋即原告為要確保佃農廖阿井就「被告與 原地主間之農地買賣預約」行使優先承購權，顯然原告確實 知悉被告與原地主間就系爭土地存有買賣債權契約，原告始 會策劃、配合與原地主之委託人設計前開如此不符合常情之 方式，訂立上開土地買賣契約，以免除原地主對被告之違約 金，原地主始有出售予原告的可能，故原告顯為惡意受讓該 物之所有權者甚明。參照民法第148條第2項之誠信原則，原 告應受前開被告與原地主間之債權契約拘束（即被證一賣渡 證書、被證三農地買賣預約書），被告基此為有權占有系爭 土地甚明。
㈢、再者，本件實則為被告與江靖及江坤霖於103年10月23日 簽約後，江靖及江坤霖嗣後通知有三七五租約佃農身份之 廖阿井主張優先購買權，於此情況下，只有優先購買權之廖 阿井可以購買，否則江靖及江坤霖只能出售予被告，此觀 原證5土地買賣契約及原證6協議書之日期皆為104年1月28日 即知。且原告與廖阿井約定高達9400萬元之違約責任，可見 廖阿井獲有相當利益，否則斷無可能無端背負高額之違約責 任，故顯然就是廖阿井以其具有優先購買權之地位，與金主 即原告合謀一起利用優先購買權制度，於取得系爭土地後再 朋分利益甚明，自屬通謀虛偽之意思表示，依民法第87條規 定該意思表示係屬無效。此外，耕地三七五減租條例第15條 有關佃農優先購買權之規定，目的亦是在保護佃農、扶植自 耕農及改善農民生活。本件原告利用優先購買權制度由優先 購買權人廖阿井名義出面購買，再直接登記予伊自身（此觀 拖延半年直至104年4月20日始過戶完成即知），系爭土地既 非廖阿井取得，自與保護佃農、扶植自耕農及改善農民生活 無關，是其等與江靖及江坤霖之買賣，背離國家設立此法 定制度之目的，違反公序良俗，自屬無效，則其等基於無效
之債權契約所為之物權移轉契約亦屬無效且無所附麗。㈣、退萬步言，被告僅占有系爭土地中以竹為界屬於田之崁頂部 分之一小部分土地（如土地複丈成果圖所標示系爭土地上編 號（A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F），面積共計 224.9平方公尺），後因該竹林有一部分有土石流，被告乃 在該部分自費搭建水泥牆以作為擂土之用，以免水土流失， 可見被告占用之土地早已與被告土地附連圍繞在一起，一旦 遭拆屋還地，則被告所受損害鉅大。但反觀原告所請求拆除 返還者乃所剩餘之畸零地，且高低落差甚大，經濟價值極低 ，因此其收回土地所得利益極少且有限。又系爭土地被告與 原告之前手江啟靖前已訴訟，期間並達成由被告再次購買之 合意，被告亦給付定金200萬元予江靖，惟系爭土地因有 三七五耕地租約，佃農廖阿井有優先購買權，然原告對於系 爭土地為第三人並無優先購買權，卻執意於紛爭中購買系爭 土地。是故，兩相比較權衡，難認原告拆屋還地之主張沒有 權利濫用，為此，不論依法、依情或依理，自以維持現狀為 當。綜上所述，足證原告之訴，並無理由等語資為抗辯，本 件答辯聲明：請求原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益 之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地於95年11月10日重測前為清水坑段內冷水坑小段17 2地號土地，為農業用地，於36年7月1日登記江耀源為所有 權人，應有部分為全部；於66年6月13日由江清水繼承取得 所有權；於94年7月5日由江啟靖分割繼承取得所有權；原告 於104年1月28日向江啟靖購買系爭土地，並於104年4月20日 以買賣為原因，登記為所有權人。
㈡、被告自被告之父親楊華於58年過世後，占用使用系爭土地至 今，其使用情形如勘驗筆錄及附圖編號（A）、（B）、（C ）、（D）、（E）、（F）範圍為被告占有使用。㈢、被告在103年10月23日與江啟靖成立農地買賣預約書且支付 訂金200萬元，後江啟靖因主張佃農廖阿井優先承購，因此 拒絕履行上開買賣契約，並以郵寄方式退還200萬元與被告 。
四、兩造爭執事項：
㈠、被告之父親楊華是否向原告前手即江啟靖之祖父江耀源購買 系爭土地？
㈡、被告占用系爭土地有無合法權源？原告依據民法第767條第1 項前段、第184條第1項前段請求被告拆除地上物及騰空返還 系爭土地，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277條前段亦定有明文。又按以無權占有為原因，請 求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而 僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨 可資參照）。查原告為系爭土地之登記所有權人，此有土地 所有權狀、土地謄本在卷可證（見本院卷第13頁至第14頁） ，應予認定。且被告占有系爭土地，在其上搭建鐵皮屋、菜 圃、雞舍、木架棚等為農耕使用，業經本院到場履勘屬實， 並有本院105年2月4日勘驗筆錄及新北市板橋地政事務所複 丈成果圖即附圖1份在卷可按（見本院卷99第至第106頁）， 是以原告既為系爭土地所有權人，依前揭說明，應由被告就 其占有系爭占有土地之正當權源，負舉證責任。㈡、被告之父親楊華是否向原告前手即江啟靖之祖父江耀源購買 系爭土地？
⒈被告辯稱被告父親楊華先前向江靖祖父江耀源購買系爭土 地，並簽立賣渡證書，只是未辦裡移轉登記，且為佃農廖阿 井及江靖、江坤霖所知悉，原告對此情事亦知悉，為惡意 受讓系爭土地，應受楊華與江耀源買賣契約約定之拘束等情 ，為原告所否認，並以前詞置辯。被告就上開抗辯固提出賣 渡證書及佃農廖阿井於臺灣新北地方法院檢察署102年度偵 字30205號案件之證述為證（見本院卷第47頁至第48頁、第 50頁）。惟按私文書之真正，他造當事人有爭執者，舉證人 應負證明其真正之責，此觀民事訴訟法第357條之規定自明 （最高法院71年度台上字第2635號民事判決意旨可參），則 關於上開賣渡證書是否真實，為原告所質疑，自應由被告就 此舉證證明。且觀諸該賣渡證書約定時間為43年1月6日，可 知該賣渡證書所約定之買賣關係於43年間已存在，衡情買賣 當事人當會儘速辦理所有權移轉登記，然迄至58年間楊華過 世時，買賣當事人均未辦理系爭土地之移轉登記，顯與常情 有違，故而，此賣渡證書所約定之買賣關係是否有效存在， 自非無疑。且查，被告遲至103年間始對江靖提出請求履 行買賣契約之訴訟，並於該訴訟過程中，由被告與江靖、 江坤霖另簽立農地買賣預約書、重新議定土地買賣之價金等 情，有該農地買賣預約書在卷可稽（見本院卷第52頁至第53 頁），並為兩造所不爭執，堪認屬實，是若上開賣渡證書約
定之買賣關係有效存在且已交付土地對價，被告豈須與江 靖、江坤霖等人再另定農地買賣預約書，並重新議定土地買 賣之價金，因此，尚難僅以上開賣渡證書逕認定被告父親楊 華與江啟靖祖父江耀源就系爭土地之買賣關係存在，並已交 付價金在前。至於系爭土地佃農廖阿井於偵查案件固證述： 伊有聽到被告父親楊華與地主（即指江靖祖父江耀源）討 論要賣地之事，且楊華有跟伊說過上開土地要賣給楊華等語 明確（見本院卷第50頁），然此等證述僅係證人廖阿井聽聞 楊華轉述而來，證人廖阿井並未親見楊華與江耀源簽立賣渡 證書一情，上開證述至多證明楊華與江耀源曾討論買賣土地 之事宜，惟是否確有簽立上開賣渡證書及成立系爭土地買賣 契約關係並完成土地價金交付等情，則無從佐證。又參證人 江靖到庭證述：102年間被告告伊前與伊協商時，曾拿給 伊看過賣渡證書，被告拿出來之前，伊都沒有看過，之前伊 都不知道。伊不清楚楊華於43年間向伊祖父江耀源購買系爭 土地的事情，伊是58年生的，伊父親在世時沒有交代這件事 情，伊有詢問伊家族的堂哥也都不知道。伊祖父江耀源是否 同意被告使用系爭土地伊不知道，但伊沒有同意等語（見本 院卷第196頁至第197頁），可見證人江靖對於楊華與江耀 源有無簽立上開賣渡證書及成立系爭土地買賣契約關係並完 成土地價金交付等情亦證稱不知悉。準此，自難僅憑被告提 出之賣渡證書及證人廖阿井於偵查中之證述遽認楊華前已向 江耀源購買系爭土地，並簽立賣渡證書及交付價金之事實。 被告復未提出其他事證以實其說，從而，被告前開辯稱，洵 屬無據，不可採認。再查，被告既無法舉證證明楊華前已向 江耀源購買系爭土地，並簽立賣渡證書及交付價金之事實， 則原告於104年1月28日簽立土地買賣契約書前是否知悉被告 持有上開賣渡證書，有無惡意受讓系爭土地，即無庸審究， 併此敘明。
⒉又被告辯稱被告前與原告前手江靖、江坤霖等人簽立系爭 土地之農地買賣預約書，且為佃農廖阿井及原告所知悉，原 告仍為受讓系爭土地，依據民法第148條第2項之誠信原則， 原告應受前開農地買賣預約書之債權契約拘束等情，固為原 告不爭執農地買賣預約書之真正，惟否認購買系爭土地前知 悉此預約書，並以前詞置辯。按買賣契約僅有債之效力，不 得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出 賣人如已將不動產之所有權移轉登記與在後之買受人，在前 之買受人縱已占有不動產，在後之買受人自得基於所有權請 求在前之買受人返還所有物，在前之買受人即不得以其與出 賣人間之買賣關係，對抗在後之買受人（最高法院72年台上
字第938號判例參照）。查被告固先於103年10月23日向原告 前手江靖、江坤霖等人表示欲購買系爭土地，並簽立農地 買賣預約書，惟此僅係預約性質，且依該預約書第4條第1項 、第2項約定：「甲方（即本件被告）知悉乙方就559地號土 地與第三人廖阿井訂有三七五耕地租約，且第三人廖阿井依 法有優先承受之權。甲乙（即江啟靖）丙方（即江坤霖）應 於乙方與第三人廖阿井就559地號土地終止租約之日起十五 日內，誠意商議本約之其餘條件。惟第三人廖阿井於法定期 限內表示承受者，不在此限。」、「如因前項條件無法成就 而未能簽訂本約，乙丙方應無息返還已收之貳佰萬元整訂金 予甲方。」等語（見本院卷第52頁），可見若佃農廖阿井就 系爭土地行使優先承買權，則被告與江靖、江坤霖間即無 繼續商議本約之必要。而查廖阿井嗣後已依法主張優先承受 之權，並於104年1月28日與江靖、江坤霖簽立土地買賣契 約書，而使得被告前開農地買賣預約之條件無法成就而未能 簽訂買賣本約，此為被告所自承明確在案（見本院卷第43頁 ），並有上開土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第183頁 至第185頁），可見被告與江靖、江坤霖間未成立土地買 賣契約關係，從而，被告主張其基於與江靖、江坤霖間之 買賣契約關係而有權占有系爭土地，已非有據，況且，縱然 江靖就系爭土地有二重買賣，與被告間有農地買賣預約存 在，揆諸前開說明，此亦僅係被告與江靖、江坤霖間之債 權關係，自不得以此對抗原告，而原告乃系爭土地登記之所 有權人，其所有權當無因上開農地買賣預約書而受到限制不 得行使之情形，故而，原告起訴請求被告拆屋還地，係基於 行使系爭土地所有權之目的，尚難認有違反民法第148條第2 項誠信原則之情形，被告前開辯稱，實屬無據。 ⒊又被告抗辯佃農廖阿井以其具有優先購買權之地位，與原告 合謀一起利用優先購買權制度，於取得系爭土地後再朋分利 益，自屬通謀虛偽之意思表示，且違反公序良俗，係屬無效 云云，為原告否認，並以前詞置辯。經查，廖阿井為系爭土 地上三七五減租之佃農，隨同原告於104年1月28日與江啟靖 、江坤霖簽立土地買賣契約書，由廖阿井擔任土地買受人、 原告擔任連帶保證人暨產權登記名義人，並於契約書第5條 第3項前段約定：「乙方（即廖阿井）得指定第三人為買賣 標的物之登記名義人，該登記名義人應與乙方就本契約負連 帶保證責任，並在本契約之『登記名義人暨連帶保證人』欄 位裡簽署，且應與乙方依第4條第2項約定共同簽發擔保本票 。」，同時於第5條第4項第1款約定系爭土地之登記名義人 為原告等情，有上開土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第
183頁至第185頁）。則上開土地買賣契約書成立後，系爭土 地於104年4月20日已登記原告為所有權人，三七五減租之登 記亦已塗銷，其登記原因為買賣、原因發生日期登記為104 年1月28日之事實，有系爭土地謄本在卷可佐，此等事實均 堪認定。復參證人江靖到庭證稱：伊願意賣給廖阿井，包 括所有有三七五減租的土地及相鄰土地，故簽立104年1月28 日買賣契約書。是廖阿井本人跟伊、伊堂哥簽立，原告後來 有來。據聞原告是出錢的人，所以為連帶保證暨產權登記名 義人。因為伊等透過履保匯款，所以伊不清楚廖阿井資金來 源，伊只知道最後有收到錢。伊只針對伊跟廖阿井簽立的契 約，至於廖阿井要登記給誰不是伊要管的。是廖阿井出面跟 伊買的，不是原告。這個土地必須先辦理三七五減租的塗銷 才可以過戶，故買方不可能不知道有三七五減租。伊不清楚 原告跟廖阿井協議的過程，伊只清楚必須佃農同意買賣，系 爭土地才能買賣並辦理過戶等語（見本院卷第198頁至第200 頁），可見系爭土地原所有權人江靖願意將系爭土地出售 予廖阿井，而由廖阿井行使優先承買權，出面向江靖承購 ，並約定將系爭土地登記至原告名下，同時由原告擔任上開 土地買賣契約之連帶保證人暨產權登記名義人，此與上開土 地買賣契約書約定之事項及系爭土地謄本登記之事項均無不 合。準此，廖阿井、江靖及原告均依照上開土地買賣契約 書完成買賣交易暨產權登記事項，難認彼等間債權行為及物 權行為有何通謀虛偽之意思表示，況且被告復未提出其他事 證舉證原告取得系爭土地有何通謀虛偽意思而無效之事由， 自非可採。又優先購買權之制度除於三七五減租條例之佃農 外，於不動產共有人、承租人、基地承租人、地上權人等， 皆有此專屬優先購買權利之設計，其立法目的固在簡化共有 關係，或使地上物與基地之所有權合歸於一人所有，使法律 關係單純化，俾益土地利用及經濟效用，惟並未立法限制優 先購買權利人於購買不動產後僅能供自己使用，或有不得轉 賣之限制，蓋所有權之經濟價值在於可以自由任意轉讓，此 亦為保護所有權人個人權益及促進社會經濟發展之最高原則 ，從而，優先購買權人承買土地後本得指定土地登記名義人 或再為轉讓，是縱然原告與廖阿井簽約定，由原告出資、廖 阿井出面購買系爭土地後，再將系爭土地指定登記予原告名 下，並無違反契約自由及公序良俗而屬無效之情形，故而， 被告前開抗辯，均非可採。
⒋再查，被告抗辯系爭土地遭被告占用之事實長年未改變，原 告於購買系爭土地前理應了解土地使用現況，對於系爭土地 長年為被告占有使用乙情難諉為不知；且系爭土地有土石流
，被告自費搭建水泥牆以作為擂土之用，以免水土流失，因 此，被告占用之系爭土地早已與被告所有之土地附連圍繞在 一起，一旦遭拆屋還地，則被告所受損害鉅大，而原告請求 返還土地乃所剩餘之畸零地、高低落差甚大，經濟價值極低 ，收回土地所得利益極少且有限，是原告訴請拆屋還地係為 權利濫用云云，為原告所否認，並以前詞置辯。惟所謂默示 之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推 知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依 社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表 示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。易言之， 沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規 定外，原則上不生法律效果。查被告自始未提出有權占有之 依據，縱然自被告父親楊華在世時，被告父親楊華及被告即 有在系爭土地一部分耕作及搭蓋鐵皮工具寮，並延續至今， 而系爭土地原所有權人未積極為反對之表示等情，然揆諸前 開說明，原所有人江靖任由他人使用系爭土地亦僅屬單純 沉默，不足以間接推知其效果意思為同意被告使用並使被告 為有權使用之約定，故而，不因無權占有人單純之占有使用 時間久已而發生有權占有之效果，從而，縱然原告於購買系 爭土地前得知系爭土地原所有權人對於被告長久以來使用系 爭土地未積極反對之表示，也無礙於原告就系爭土地所有權 之行使。況按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公 共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務， 應依誠實及信用方法。然該法文所稱權利之行使，不得以損 害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的 之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無 損害，然既非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍 之內（最高法院45年台上字第105號判例要旨參照）。查原 告既為系爭土地之所有權人，而被告自始未提出有權占有之 依據，難認被告為有權使用，因而認定系爭土地為被告無權 占有，致原告無從為使用收益，原告請求被告拆除附圖所示 之地上物並返還系爭占有土地雖使被告受有損害，然此原係 無權占有使用他人土地者，於所有權人依法主張權利時所應 容忍之當然結果，原告係屬權利之正當行使，且非以損害被 告為主要目的，被告抗辯原告有權利濫用云云，即非可採。㈢、被告占用系爭土地有無合法權源？原告依據民法第767條第1 項前段、第184條第1項前段請求被告拆除地上物及騰空返還 系爭土地，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告既為 系爭土地之所有權人，且被告前開辯稱占有系爭土地有正當 權源之事實，均未能證明，無從使本院形成其有權占有系爭 占用土地之心證，已如上述，則被告使用如附圖編號（A） 、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）所示之部分即屬無 權占用，原告依民法第767條規定，請求被告應將附圖編號 （A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）所示之部分拆 除，並將該部分之土地返還原告，為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項，請求被告將附圖編號 （A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）所示之部分拆 除，並將該部分之土地（面積224.9平方公尺）騰空返還予 原告，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無 不合，茲分別酌定擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
九、據上論結，原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文
中 華 民 國 106 年 1 月 6 日