臺灣臺北地方法院民事判決 八十七度重訴字第九六四號
原 告 臺北市政府
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張世興律師
複代理人 李岳霖律師
被 告 陳呂秀真
訴訟代理人 施純貞律師
陳鴻濡
被 告 丙○○
右當事人間請求返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文
被告陳呂秀真應給付原告新臺幣伍拾玖萬肆仟捌佰捌拾捌元，及自民國八十七年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國八十七年三月一日起至返還臺北市○○區○○段二小段三七一地號如附圖一斜線部分所示土地之日止，按年依土地面積五十八平方公尺，每平方公尺以當年度土地公告地價百分之三計算之數額給付原告。
被告丙○○應給付原告新臺幣壹佰零叁萬玖仟陸佰叁拾伍元，及自民國八十七年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國八十七年三月一日起至返還臺北市○○區○○段二小段六五、六四地號如附圖二Ａ、Ｂ部分所示土地之日止，按年依土地面積八十三平方公尺、十二平方公尺，每平方公尺以當年度土地公告地價百分之三計算之數額給付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳呂秀真負擔百分之二十，被告丙○○負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告陳呂秀真供擔保後，得假執行。但被告陳呂秀真如於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾玖萬肆仟捌佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零叁萬玖仟陸佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告陳呂秀真應給付原告新臺幣（下同）一百零三萬八千五百五十六元及自民國 八十七年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十七年三 月一日起至返還臺北市○○區○○段二小段三七一地號如附圖一斜線部分所示土 地之日止，按年依土地面積五十八平方公尺，每平方公尺以當年度土地公告地價 百分之五計算之數額給付原告。
二、被告丙○○應給付原告一百八十六萬四千二百零七元及自八十七年三月一日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十七年三月一日起至返還臺北市 中正區○○段○○段六五、六四、七０地號如附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示土地之 日止，按年依土地面積八十三平方公尺、十二平方公尺、八十八平方公尺，每平 方公尺以當年度土地公告地價百分之五計算之數額給付原告。三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
Ａ、關於被告陳呂秀真部分：
一、坐落臺北市○○區○○段二小段三七一地號土地為原告所有，被告陳呂秀真所有 之臺北市○○路○段四十二巷二號建物無權占用原告所有之上開土地，面積計五 十八平方公尺。
二、雖被告陳呂秀真主張該土地原為周可安祭祀公業所有，而其與之自四十五年起即 訂有租賃契約，並有收據及雙方就五十六年六月一日至五十九年六月一日之土地 租用契約可憑，嗣後因原告之疏忽故遲遲未辦理承購之移轉登記，並庭呈 鈞院 八十七年度訴字第一四七三號判決，主張租賃關係於照價收買後仍然存在等理由 抗辯云云。惟查：
㈠關於被告陳呂秀真主張，原告於照價收買系爭土地後，要求其等候通知，並將地 號登記錯誤又疏未通知其辦理所有權移轉登記等事，均無證據，原告皆否認之。 又平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定：「照價收買之土地建有 房屋時，得讓售與．．．房屋所有權人。」法文明示係「得」而非「應」，故被 告陳呂秀真並無買受系爭土地之權利，且縱有此債權，自照價收買時起至今數十 年，已早因罹於時效而消滅。原告既然於照價收買後未曾同意被告陳呂秀真承租 或購買系爭土地，則本案之爭點應在於被告陳呂秀真設若果真曾與系爭土地所有 權人訂有租賃契約，則此契約關係是否在照價收買程序後仍然存在。 ㈡「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，並非可作為行政法法源之一般法律原理原 則，並不當然適用於公法上行政處分，在未經登記公示之租賃契約尤為如此：基 於債權相對性原則，唯有經由租賃物所有權受讓人之同意（例如：債權移轉、債 務承擔、債之主體變更）或法律規定（民法第四百二十五條買賣不破租賃、土地 法第七十九條之一預告登記），租賃契約之效力始可能及於第三人，此乃大陸法 系物權與權區分體制下，債權關係相對性原則當然之理。按民法第四百二十五條 「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買收人承擔租賃物上可能存在未經公示之租 賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之規定，乃 是民法體制上極為罕見的例外規定，在大陸法系國家中絕非得當然適用於公法領 域之法律一般原理原則，例如影響我國繼受西方法甚深之鄰國日本，其民法即無 此規定。故民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法 領域。查目前有關照價收買之爭議均係經行政爭訟程序而為之（例如行政法院五 十二年判字第二二九號判例、五十四年判字第八一號判例），足見照價收買係公 法上行為，並非當然適用民法上規定。被告陳呂秀真對系爭土地原先縱有租賃關 係，因原告於照價收買後，既未同意承受租賃關係，若無其他公法上法律規定， 則其效力當不可能及於原告，合先敘明。
㈢照價收買縱非原始取得，其效力亦與民法上之移轉取得有所不同，故民法第四百 二十五條並無當然適用之餘地：
⒈照價收買有消滅土地上原有權利之效力：
被告陳呂秀真主張公用徵用具有高度公益性質，且取得土地時對建物所有權人有 所補償，故為原始取得，而照價收買在平均地權條例施行細則中另規定可另行出 售，故顯無公益利用價值而著重在對土地所有權人之制裁，且土地上另屬他人所 有之建物不予收買，故為移轉取得，有民法第四百二十五條適用之餘地。然而依 平均地權條例第二十八條規定照價收買土地之程序如下：１、直轄市或縣（市） 政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉 之權利人或他項權利人。２、受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土 地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證 件無效。３、直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規 定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期不 領取者，依法提存。且依同法第三十條規定：「照價收買之土地，其所有權人應 於受領地價完竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市 或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」 ，是土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完 竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人、他項權利 人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權利終止，即照價收 買與一般民法上之移轉取得效力不同，得消滅土地上原有之權利，故民法第四百 二十五條並非可當然適用。被告陳呂秀真縱就系爭土地原有租賃關係，亦已因照 價收買程序之完成而失其效力。
⒉出租耕地經照價收買後，亦應辦理租約註銷登記： 按「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地， 直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機 關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」平均地權條例施行細 則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收 買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受租賃關係。 ⒊照價收買所得土地雖得另行出售，但亦可作公用，並非無公益利用性質： 照價收買之相關規定中雖有得出售所得土地之規定，但法律條文皆用「得」而非 「應」字，即政府並無出售之義務，且未出售者依目前各級政府實際運作上亦往 往作為公用，故知照價收買雖有懲罰低報土地價值之土地所有人之目的存在，但 亦有高度之公益目的存在。
㈣照價收買之土地與其上建物非屬同一人時，建物所有人是否應受補償，僅為行政 救濟問題，與租賃關係是否消滅並無關係： ⒈被告陳呂秀真主張系爭建物未依法一併收買，惟所引之相關條文於本案照價收買 行為時既未存在，應不得適用：
被告陳呂秀真引用平均地權條例第三十四條之規定，主張在地上建築改良物與被 照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之 租賃權於照價收買後仍存續，而其呈庭之 鈞院八十七年度訴字第一四七三號判
決，亦以系爭房屋未經補償，作為認定租賃關係仍然存續之依據。惟查五十七年 二月十二日總統令修正公布全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並無上述 條文，且臺北市實施照價收買作業程序係於六十八年一月八日始訂定發布、高雄 市實施照價收買作業程序於民國七十年四月四日始訂定發布，即原告依照價收買 取得系爭土地前，尚無前述規定之存在，自不得引上述條文作為建築改良物之使 用權源仍存續之依據。按未經公示之租賃關係，本即易造成土地關係趨於複雜， 且原土地所有權人若不服依法徵收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽之租 賃契約時，若承認該契約於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收買等制度 之目的難以實現。況且土地與其上之建築改良物若屬同一人所有，即無租賃契約 存續與否之問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租賃關係難以查證， 自不應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。被告及其庭呈前揭判決引用 之前揭規定，實不足作為租賃關係存續之依據。 ⒉平均地權條例施行細則第四十八條之規定，僅為指示相關機關處理方式之原則性 規定，與租賃關係是否存續無關：平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一 款規定，臺北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人 或房屋所有權人，此條文乃係規定系爭土地可得處理之方式，非指原有之地上權 關係、租賃關係、使用借貸關係或原無權占有關係等等，繼續存在於臺北市政府 與原房屋所有人之間，而為臺北市政府讓售照價收買土地之對象。是故被告以平 均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張地上建築改良物不屬土地所有權人 所有者，不得一併收買，即主張原租貸關係繼續存在於原告與被告之間，洵不足 採。
⒊依法徵收之土地，對未經登記之承租權亦不予補償： 行政法院七十一年度判字第七六一號曾著有如下判決：「『被徵收之土地所有權 未經登記完畢者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該管市縣地政 機關聲請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權利以公告期滿之 日土地登記簿所載者為準。』，土地法第二百二十八條定有明文。．．．被徵收 土地之承租權，則法無補償明文，而臺北市政府六十一、五、三十府工三字第二 五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物之依法設定地上權或合法 租賃公私土地之租賃權損失補助，係以拆除合法房屋為限，且該項補償辦法業經 明令刪除，從而原告請求發給補助費，自非有理．．．」，亦即在依法徵收之情 形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關係早日明確。照價收買與依法 徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行政處分，對於未經登記之租賃 權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未經補償而使原有租賃關係，於照價收 買後仍繼續存在。
⒋系爭房屋倘未受補償，僅為行政救濟問題，與租賃關係是否存續不可混為一談： 按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上 效果之單方行政行為。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法 上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法 上之基本概念。照價收買係屬行政處分，歷次行政法院早有判決（例如行政法院 五十二年判字第二二九號判例、五十四年判字第八一號判例），而有關他項權利
人及承租人因照價收買所影響之權益，應予補償之問題，已有平均地權條例施行 細則第四十六、四十七、四十八條等規定足稽，至於行政補償之相關規定是否完 備與妥適，洵屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債務 關係逕「移轉」至政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與人民之 間，亦不得以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或出租人之權利繼續存 在，否則，即將公、私法之法律體系混為一談，混淆不清。 ⒌綜上所述，系爭房屋是否曾受補償，乃行政救濟制度問題，與民法第四百二十五 條是否適用於照價收買之情形並無關係。
㈤民法第四百二十五條縱使得適用於照價收買之情形，其適用範圍亦應僅限於有登 記公示之出租耕地，對於未經公示登記之租賃契約應無適用餘地： ⒈六十六年二月二日修正前之平均地權條例，其第十一條對於補償承租人之規定僅 限於依法徵收出租耕地之態樣，不及於照價收買（現行法已將照價收買之態樣納 入），而該條規定對佃農甚為優惠，明定政府除應補償承租人為改良土地所支付 之費用，及尚未收穫之農作改良物外，尚需由土地所有權人，以所得之補償地價 ，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人，即佃農亦得分享土地所 有權三分之一之補償費，故知此項補償費之性質與單純補償租賃關係已有不同， 而近於補償所有權之性質，且此項補償費之來源來自與土地所有權人分享補償地 價而得。
⒉按出租耕地對佃農之意義，遠較其他出租型態中租賃權人之意義為大，其不僅只 是對土地的利用關係，甚且是全家養家活口之經濟唯一來源。故政府為貫徹保護 佃農之政策，於土地相關法規往往有許多專就補償自耕農而作之規定，例如現行 土地法第三十三、三十四、一百零六至一百二十四、第二百四十二條，平均地權 條例第十一、三十三、四十五、六十三、七十七條等。司法院大法官會議釋字第 二０八號解釋謂：「為貫撤扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀 國計民生均足之基本國策，平均地權條例第十一條規定，依法徵用及撥用之土地 為出租耕地時，應就扣除土地增值稅後，補償地價餘款之三分之一補償耕地承租 人，其所稱之耕地承租人指承租耕地實際自任耕作之自然人及合作農場而言。」 足見相關規定係為保護自耕農所作之特別優惠，且其適用對象並非形式上之承租 人，而是實際上有自任耕作行為之人，對其他出租型態自然不能適用。 ⒊況依四十年六月七日公布之三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後 ，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會 同承租人申請登記。」即出租耕地與一般租賃契約不同，具備登記之公示要件， 對交易第三人之保護業已充足，政府如欲註銷租約亦需踐行一定程序（平均地權 條例施行細則第四十七條第一項、第二項參照），故政府若未踐行法定相關程序 ，則耕地租賃契約自不因而消滅。
⒋「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直 轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關 辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」平均地權條例施行細則 第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收買 後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受前租賃關係。依舉重以明
輕之論理法則，經登記公示之耕地租約亦於照價收買後註銷，何況未經登記公示 之一般租賃契約？
⒌綜上可知，一般租賃契約既未經公示，相關證據僅存於出租人與租賃人間，第三 人無從得知此關係之存在，本已常造成一般人民不動產買賣交易之困擾，若許租 賃關係於政府照價收買後當然存續，則倘政府收買後，已於土地上興建法院、市 政府、捷運站等重大工程數年後，或者依程序將照價收買所得之土地再標售與第 三人輾轉換手後，突然再有人出面主張與原土地所有權人訂有基地租賃契約，要 求照價收買該土地之政府或第三人拆除該建築履行出租人交付土地之義務，豈非 浪費龐大人民納稅錢，對人民財產權又有何保障？故民法第四百二十五條之規定 縱適用於照價收買情形，其效力範圍應僅限於經登記公示之出租耕地，不能適用 於未經公示之其他租賃關係。
㈥系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年，更不能 成為不定期租賃關係：
⒈土地法第二十五條規定「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機 關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」， 即省市縣政府就其所管公有土地，未經踐行法定程序，並無訂立超過十年之租賃 契約之權限，更不得訂立不定期租賃契約。前揭限制應不限於新成立之租約，且 包含取得公有土地前業已存在之租賃關係，否則承租人故意拒不同意終止租約或 重新簽訂新租約，則本規定豈非形同具文？而法律位階之效力既高於行政規則， 則被上訴人所引用台北市市有財產管理規則、台北市實施照價收買作業程序等行 政規則，縱與前揭法律有相反規定，亦屬無效。故系爭租賃關係縱使存在，且於 照價收買後存續，亦早已因十年租約期限過後而消滅。 ⒉被告庭呈之 鈞院八十七年度訴字第一四七三號判決中，認為土地法第一百零三 條第二、三、四、五項之規定，足明示國家保護租用土地建築房屋之土地承租人 之政策，故民法第四百五十一條有關租賃期限屆滿後出租人對承租人之使用收益 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此規定縱與土地法第二十五 條、臺北市市有財產管理規則第二十、二十一條規定有悖，在承租公有土地時仍 適用之云云。然而「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對 之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租 賃物繼續使用而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人迫於窘境 而設。」最高法院五十五年臺上字第二七六號著有判例。而「民法第四百五十一 條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反 對之意思而言。」最高法院三十七年上字第八二八八號復著有判例可資參照，又 最高法院四十二年臺上字第一二二號判例亦同此旨。故知民法第四百五十一條之 意旨，在於出租人若有表示反對意思之機會時而不予行使，因而透過法律規定將 租賃契約視為不定期繼續契約。然而本案租賃契約未經登記，亦無任何其他公示 方法，僅存在於被告陳呂秀真與周可安祭祀公業之間，原告根本無從得知，自不 可能有任何機會行使反對之意思，故民法第四百五十一條之適用範圍，對於依民 法第四百二十五條買賣不破租賃之情形，解釋上應限縮於自土地受讓人得知原有 租賃契約之存在，並且有行使反對意思表示之機會時起算。況且依新修正之民法
第四百二十五條第二項亦明訂：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其 期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，亦即現行法對於未經公證、第三人無 從得知之不動產租賃契約，其政策已有改變，不再當然以保護租用土地建築房屋 之土地承租人為唯一考量，而必須對善意受讓土地者之動的交易安全有所兼顧。 而原告自陳呂秀真出具系爭租賃契約時起，即一再為反對之意思表示，故此租賃 契約縱於原告五十九年三月三日照價收買土地後，以及被告與周可安祭祀公業所 訂租賃期限五十九年六月一日後仍然存在，亦因原告得知有租賃契約後立即為反 對之意思表示，而失去效力，更不能成立不定期租賃關係。 ㈦據上論結，系爭土地係於民國五十九年三月三日經依平均地權條例規定完成照價 收買程序為原告所有，至於被告與原地主間縱有租賃關係存在，亦未自動移轉而 存在於與原告之間。被告陳呂秀真繼續使用系爭土地，自應給付原告相當於租金 之利得，原告為本件請求，實有理由。
三、有關政府照價收買後是否繼受土地上原存有租賃關係之法律見解，臺灣高等法院 八十九年度上易字第二八一號判決明確採取否定說的立場，玆一併陳報供 鈞院 參考。該判決之意旨為：
㈠判斷照價收買是否繼受土地上原有租賃關係，應以照價收買行為發生時之有效法 令為斷，不得以事後公布之法令來判斷其法律效力。 ㈡土地上原有權利是否曾經補償，乃行政補償制度是否完備妥適之問題，與該權利 是否因照價收買而消滅並無關係。
㈢照價收買與民法上之一般私法讓與行為不同，屬公法上之處分行為，故若無特別 規定，並無民法第二十五條「買賣不破租賃」之適用。 ㈣經登記公示之耕地租賃契約，尚且因照價收買而消滅，則依舉重以明輕之論理法 則，未經登記公示之普通租賃契約，自更應照價收買而消滅。 ㈤法令規定照價收買程序完成後，有消滅土地上原有相關權利之效力。至於土地上 原有之地上物得否要求查估補償，要屬行政救濟問題。 ㈥臺灣高等法院八十八年度上更（一）字第三六七號判決亦認為照價收買係原始取 得，不繼受前手之租賃關係。
四、被告陳呂秀真與原土地所有權人間縱有租賃關係，亦已因租賃期限屆至而消滅， 並未轉換為不定期租賃關係：本案原告主張被告陳呂秀真與原土地所有權人間縱 有租賃關係，亦因照價收買與民法上之讓與不同，不繼受土地上原存之租賃關係 ，且民法上買賣不破租賃之規定並非法律一般原理原則，於公法行為無類推適用 之餘地，又主張縱使照價收買繼受租賃關係，然而民法第四百五十一條視為不定 期租賃關係之規定，於買賣不破租賃之情形，應自繼受人知悉租賃關係之存在時 起算，此諸般主張及其理由業經原告呈庭在案，今再補述其他理由如下： ㈠被告陳呂秀真以被證二號，出示其與原土地所有人祭祀公業周可安間，於五十六 年六月一日起至五十九年六月一日止之租賃契約，其第二條末明定：「如乙方仍 需用該土地時雙方再協議得繼續承租。」其意欲於期限屆滿後非經協議不再續約 之意思甚明，而租賃關係之兩造既於期限屆滿後未曾協議續約，系爭契約自已告 消滅。
㈡最高法院三十七年上字第七四七六號判例稱：「租賃物契約以當事人就租賃物及
租金互相同意時方為成立，承租人於租賃屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然 既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有 別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。」最高法院四 十一年臺上字第四三三號判例稱：「上訴人雖以原租賃契約載明『滿期再訂』字 樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再 訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採。」，最高法院 五十五年臺上字第二七六號判例更明白揭示：「民法第四百五十一條所定出租人 於租期屆滿後須即表示反對之意思，．．．並非含有必須於租期屆滿時，始得表 示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者 ，仍難謂不發生阻止續約之效力。」而由前揭契約條文，已足顯出租人有期滿後 非再經協議不再續約之意思，故兩造之租賃契約自五十九年六月一日止已告消滅 。
五、被告陳呂秀真與原告間縱有租賃關係，亦已因解除契約而消滅： 被告陳呂秀真主張兩造間存有不定期租賃關係，並以原告依土地法第一０三條規 定行使終止權前，尚未經催告程序，故其終止顯不合法，且其已依民法第三百二 十六條規定辦理清償提存並通知原告向提存所領取云云，惟查： ㈠被告陳呂秀真主張原告曾於照價收買後通知其靜候通知，顯見其早知系爭土地所 有權移轉之事實，而其雖主張欲向原告購買系爭土地，然而其依法既無購買權， 且當年原告亦曾通知其靜候通知，足見當時原告並無將系爭土地出售被告之意思 ，且縱有出售之意思，於土地所有權移轉之前，被告陳呂秀真仍應依其主張之租 賃契約繼續支付租金，故其數十年來明知有租賃關係卻欠繳租金之事實甚明。 ㈡按被告陳呂秀真多年來使用系爭土地，為不爭之事實，故基於此同一基礎原因事 實，無論基於不當得利關係或租賃關係，被告皆應就其占用期間之行為，支付原 告租金或相當於租金之金額。自本案支付命令程序乃至訴訟程序開始起，原告即 已不斷以訴狀向被告陳呂秀真表示應支付該筆金額之意思，故此諸行為早已發生 催告之效力，雖然催告內容中未曾指明期限，然而被告陳呂秀真二年多來遲遲置 之不理，早已逾通常一般認為之合理期限，而原告早在八十九年四月十八日早以 訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，故兩造間縱有租賃契約，亦已因終止而 消滅。
㈢若前揭行為仍不能認符合催告程序，則原告四月十八日之同訴狀第十一項中，載 明：「原告以系爭土地申報地價年息百分之五為租金計算標準請求被告給付此部 分之租金數額。」其催告之意思甚明，而被告陳呂秀真至今仍未依此催告意旨給 付租金，且已逾通常合理期限，故再以本訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示 。
㈣被告陳呂秀真雖主張已將租金提存，然而依其所提出與系爭土地原所有權人祭祀 公業周可安間之租賃契約第三條規定：「租金按實施都市平均地權條例規定地價 按土地法第九十七條規定之標準計算．．．前項地價如政府重新規定時所有租金 雖租用期間內得隨時調整。」故知被告陳呂秀真欠繳之租金縱未達原告所主張之 數額，但系爭土地之地價多年來早經調整，故系爭租金數額無論如何絕非僅止其 所主張之三萬三千三百二十八元整，被告陳呂秀真之提存行為並不生清償債務之
效力。
㈤倘認為原告過去數次之行為皆不生催告之效力，則以本訴狀繕本之送達為最後一 次催告：被告陳呂秀真應自本訴狀繕本送達之日起五日內，就其占用系爭土地及 占用期間之事實，給付原告一百零三萬八千五百五十六元及自八十七年三月一日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息及自八十七年三月一日起按月給付原告 一萬三千五百五十八元。若兩造間存有租賃契約，而逾此期限被告陳呂秀真仍不 繳納，則原告依土地法第一百零三條行使終止權，並以本訴狀敘明期滿後逕為終 止契約不再另為終止之意思表示之旨。
六、依臺北市市有財產管理規則第五十二條第一項第四款規定，凡在五十九年三月二 十七日前被占建房屋，而不妨礙都市計畫，經檢附戶籍謄本、水電或房屋稅繳納 收據，並繳納占用期間之使用補償金者，得申請租用。」原告就本案中亦已於其 他被告如乙○○等人達成和解准其租用，故絕無蓄意不准被告租用之意思。而原 告所主張之不當得利或租金計算方式，乃是依相關行政指令計算，對台北市內類 似被占建土地皆一視同仁，並無差別對待，且業經 鈞院於類似案件多次依此比 例判決勝訴在案。被告陳呂秀真倘認為系爭土地不應以年息百分之五計算使用代 價，則至少應提出其所主張之比例且依所主張之數額清償，而竟不為此求，明知 系爭租金應隨地價調整而有變動，卻仍依五十六年間之租金數額主張清償，其意 欲不給付不當得利或租金之意思甚明。
七、縱退萬步言，縱令兩造間存有不定期租賃關係，惟按土地法第一百零三條之規定 ：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回．．．四、承租 人積欠租金除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」，依照被告自陳之事實，被 告等分別自五十七年、五十八年、五十九年至今，皆未再繳付租金，已積欠租金 長達三十多年以上，且原告自八十五年間即曾要求被告給付相當於租金之不當得 利，於本件訴訟程序進行期間亦不斷向被告等表示要求給付相當於租金之不當得 利之意思，而被告等均置之不理，而其雖主張未經判決提高租金數額前，仍應依 與原土地所有人之租金約定，計算應付之租金數額，然就其所主張之租金數額亦 未曾繳納，至今早已遠超過二年。故原告已於八十八年九月六日民事準備書（五 ）狀再次依該書狀繕本之送達為終止租約之意思表示，因此原告既早已依法行使 終止權，被告即屬無權占有，自應返還所受之不當得利。八、按使用他人土地，應給付代價，乃係法律上理所當然之原則，亦符合公平正義法 則。本件被告主張有向原土地所有人承租，卻自五十九年起，至今未曾向任何人 繳納分文地租，亦未曾主動了解應繼續向何人納租之問題，主觀上顯然無納租之 意思，客觀上亦已坐享不當得利數十年。而有關使用他人土地之代價，土地法第 一百零五條及第九十七條規定業已予以保障，以不超過土地申請總價年息百分之 十為限，是無論就土地有無租賃關係，依法規暨實務見解均有適用，而本件原告 僅請求土地價額年息百分之五之使用代價，此請求洵屬合理正當。九、據上論結，系爭土地係於五十四年二月十七日經依平均地權條例規定完成照價收 買程序，而於五十七年二月十六日完成登記，屬於臺北市政府所有。至於被告與 原地主間縱有租賃關係存在，基於債權相對性原則，自無自動移轉而存在於台北 市政府與被告之間，被告繼續使用系爭土地，自應給付原告相當於租金之利得，
因此，原告為本件請求，實有理由。又依平均地權條例施行細則第四十八條第一 項第一款之規定，臺北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土 地承租人或房屋所有權人，乃係規定系爭土地可得處理之方式，並非得據此主張 地上權關係或原租賃關係或原使用借賃關係或原無權占有關係等等，繼續存在於 臺北市政府與原房屋所有人間，是故，被告以平均地權條例第三十四條第一項但 書規定，主張地上建築改良物不屬土地所有權人所有者，不得一併收買，即主張 原租賃關係繼續存在於臺北市政府與被告之間，洵不足採。Ｂ、關於被告丙○○部分：
一﹑坐落臺北市○○區○○段二小段六四、六五、七０地號土地為原告所有，被告丙 ○○所有之臺北市○○街四巷四號建物無權占用原告所有之上開土地，面積計一 百八十三平方公尺。
二、被告丙○○雖抗辯系爭房屋所有權為其先祖父陳龜槌所有，繼承於其先父陳生勇 、陳春德而後自願拋棄前列房屋，繼承權由被告丙○○及訴外人陳文通、陳文夫 三人平均繼承。而臺北市○○區○○段二小段六五地號產權原係訴外人周應萬所 所，被告先祖父陳龜槌自八年起即向其租地支付租金，雙方仍有不定期租賃關係 存在，而此租賃關係依民法第四百二十五條規定，於原告取得系爭土地後對於原 告仍繼續存在等語。惟查：
㈠被告丙○○所占用之地號，不止臺北市○○區○○段二小段第六五地號，尚包括 被告丙○○自認無租賃權之同地段六四、七０地號土地，先予敘明。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文。被告丙○○主張系爭六五地號原係訴外人周應萬所有，且與其 先祖陳龜槌訂有租賃契約，則就周應萬原有系爭土地所有權及其與陳龜槌間訂有 租賃契約之事，自應提出證據以實其說。然其所提出之證物中，並無任何證據證 明該土地係原由周應萬所有，且縱原為周應萬所有，而有關其與陳龜槌間之租賃 關係，亦無任何證據。至於被告丙○○所提出之租金收據，其形式真正及實質真 正，原告皆否認之。縱此收據為真正，然其上僅載明係向不知身分之「玉霞女士 」為之，且亦未載明就何筆土地收租。又周應萬與陳龜槌間之租賃契約內容如何 ，是否其後有發生終止租賃契約之事等等，被告丙○○皆無任何證據。其雖提出 同安街四巷四號之房屋稅繳納通知書影本，但該通知書僅係稅捐機關之文書，並 非地政機關之證明。蓋向來因稅捐、地政、戶政等機關各自運作之結果，縱使是 違章建築，也能取得門牌號碼，並有繳納房屋稅之事，但並不因此即變成合法建 築，故房屋稅收據不足以證明被告丙○○係有權占有。更何況被告丙○○至今無 法出具系爭房屋之建物所有權登記謄本，即系爭房屋是否屬於其所有，猶待證明 ，但被告丙○○已多年居住其上，為不爭之事實，故其受有原告所主張數額之不 當得利甚明。
參、證據：
一、計算表。
二、土地登記簿謄本。
三、地價謄本。
四、催告函稿。
五、土地租用契約。
乙、被告方面：
Ａ、被告陳呂秀真部分：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、陳述：
一、查本件系爭土地於五十六年間即由原所有人周可安祭祀公業出租予被告，租賃期 間由五十六年六月一日至五十九年六月一日，該土地於承租期間即五十九年三月 三日由臺北市政府依平均地權條例以申報地價過低為由照價收買，並辦妥所有權 移轉登記。今原告主張被告無權占有而依民法第一百七十九條主張返還相當於租 金之損害，然依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定：『出租人於租賃物交 付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在』原告就租 賃期間以照價收買之公法行為方式取得所有權人地位，仍應為繼受取得，故應受 此條文規範而承受該租賃契約為出租人地位，理由如下： ㈠就平均地價條例照價收買章節立法意旨視之：查照價收買為防止低報地價或低報 移轉現值及制裁逾期尚未建築或閒置不使用土地之手段（平均地權條例第十六條 、二十六條、二十六條之一、二十八條等），透過此種強制收買行為，取消私有 土地所有權，以調濟地權分配，根絕土地私有所生專占壟斷之弊害，而使報價確 實，以利照價徵收與漲價歸公之實行，就立法意旨可看出照價收買程序係為對不 實反應地價者及未充份利用土地者之制裁手法，既屬制裁之手法，則應受罰者（ 消取所有權）應為土地所有權本人而不及於他人，若謂照價收買後，收買人不繼 受出租人之地位，則表原承租人將因土地所有人之行為而連帶受罰，頓時成為無 權占有人，此顯不符法制國家『刑止一身』之原則，亦非當初立法之本意。 ㈡就法條之比較視之：就土地法土地徵收章節視之，土地徵收因具有高度公益性質 ，故於徵收時土地上之建築改良物不論為誰所有均一併徵收，以利土地開發利用 ，此於土地法第二百十五條訂有明文，然於照價收買之情形，依平均地權條例第 三十四條：『照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者應一併 收買，但不屬土地所有權人所有者，不在此限。』再依同法施行細則第四十八條 之規定：『照價收買之土地應依左列方式處理：一、照價收買之土地建有房屋時 ，得讓售與地上權人、土地承租人．．．二、照價收買之土地為空地時，除依規 定得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人外，應予標售．．．。』依前述法 條之比較，公用徵收因具高度公益性質，故其為原始取得土地後，其上權利之補 償均有詳細規定。然照價收買之土地於施行細則中另規定可另行出售，故顯無公 益利用性質而著重在對土地所有權人之制裁，故對土地上另屬他人所有之建物明 文不得一併收買，且於同法中亦無任何關此種建物後續處理之程序，則可推知此 種屬他人所有之建物其對土地原有之使用權源並未受到破壞，蓋土地建物同屬一 人所有既需一併收買使原所有人取得對價（或稱補償），依舉輕明重之法理，與 土地所有權人不同一之建物所有權人若其占有之權源受到動搖豈有不受補償之理 ，故依此法條比較之觀點視之，徵收與照價收買雖均屬公法行為，然因性質及條
文規定之不同，顯然公益目的取向之徵收，其上之物權及其他債權關係因條文已 有補償規定而均歸消滅，故為原始取得無疑，然懲罰傾向之照價收買，就與土地 不同所有權人之建物所有人因無一併收買且無任何補償規定，兼之其無辜不應一 併受累之規點視之，故應非為原始取得，建物所有權人對土地之使用權源（本件 為租賃權）不受影響，收買者（即原告）自應依民法第四百二十五條規定承受該 租賃契約，成為債之主體，因之兩造間既有不定期租賃關係存在，原告主張無法 律原因而受有損害顯於法未符。
㈢基於公法原因而取得所有權與原始取得為不同之概念，亦即基於公法之原因取得 未必等同於原始取得：按一般觀念認為基於公法原因取得土地之行為應為原始取 得，此實肇於歸納結論時，因有限之資訊（多以公用徵收為例）所造成之謬誤， 本件之法律爭點為『因照價收買此種公法原因所取得之土地是否為原始取得？』 若未有論理過程，逕以『公法取得為原始取得』為由而為判決，即有倒因為果之 邏輯上謬誤。原告所提出之臺灣高等法院八十八年度上更（一）字第三六七號判 決，就該爭點僅於理由四中以『照價收買不同於一般私法買賣，屬原始取得（？ ），故照價收買並不繼受前租賃關係，亦無民法第四百二十五條之適用』短短數 字表達對照價收買之法律意見，然何以不同於一般私法契約即屬原始取得？未見 其論理過程，該判決犯有上述因果倒置之錯誤，並不具說服力。二、照價收買之土地與其上建物非屬同一人所有時，不得一併收買，亦即建物對土地 之權利仍繼續存在，並無原告所稱尋行政救濟以補償損失之問題： 平均地權條例第三十四條規定：「照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所 有人所有者應一併收買。但不屬土地所有權人所有者，不在此限。」，由該條文 之規定，顯係立法明文故意排除照價收買土地上存有非屬土地所有權人建物之情 形，而認不得一併收買，故同法中並無任何關於此種建物後續處理之相關程序之 規定，由此可知此種屬他人所有之建物對土地原有之使用權源並未遭到任何破壞 而影響第三人之權益，當然無庸為任何補償之規定。原告聲稱照價收買屬行政處 分，倘若行政處分致第三人受損，應屬行政補償之問題。照價收買其上建物非屬 土地所有人所有時未有補償規定，應為行政補償之相關規定有不完備或不妥適之 問題等詞，此一說法仍有因果倒置之錯誤，蓋原告之主張，仍以『第三人受有損 害』而無補償規定為前提，然本件土地上之租賃權是否存在尚有爭議，若採被告 之見解，租賃權仍存土地之上，則根本無『第三人受有損害』之問題，既未損及 第三人利益，則無行政補償立法不週之問題存在。三、從歷年來修法之過程視之，照價收買之土地，其上建築改良物如非屬土地所有人 同有者，建物之相關權利不受任何影響：
㈠本件照價收買之時間為五十九年，依當時之法令，照價收買之土地其上之建築物 不論為誰所有，均不得一併收買：
平均地權條例第三十四條規定：「照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所 有權人所有者，應一併收買。但不屬土地所有權人所有者，不在此限。」該條文 雖係於六十六年二月修正時所新增，然依其修正意見所示：『照價收買為防止低 報地價之唯一有效措施，必須加強運用，始克貫徹平均地權政策之推行。根據歷 年實施之經驗，低報地價之土地，多為地上建有建築物者，因土地所有權人洞悉
政府缺乏法律依據，不能連同建物一併收買，乃故意低報，為期匡補及貫徹照價 收買之執行，並便於改良、利用或處分收買後之土地起見，特於六十六年修正案 時增訂本條以為法律依據。』。由前述修正意旨，顯見本條文修正目的，係為使 同屬土地所有權人之建物得一併收買，從修法之歷史演進視之，照價收買土地上 之建築物不論為誰所有，本不得一併收買，待六十二年第三十四條之增訂，方開 啟例外得收買之門（僅限於建物與土地同屬一人所有之情）。縱前所述，照價收 買章節對與土地所有權人不同之建築改良物未有補償之規定，並非立法之疏漏， 而係表明建築改良物之權利並未因處罰土地所有權人而受有不利之影響。 ㈡復查，平均地權條例實施細則第四十七條第一、二項規定：『依本條例規定照價 收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府 應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租 耕地者，並應辦理租約註銷登記。』原告主張經登記公示之耕地租約，尚且因照 價收買而消滅，依舉重明輕之論理法則，未經登記公示之普通租賃，自更因照價 收買而消滅。惟查平均地權條例實施細則第四十七條尚有第三項規定：『依本條 例第三十四條一併收買地上建築改良物者（指照價收買之土地與地上建築改良物 同屬所有權人之情形），準用前項之規定。』由條文之規定已明文排除本件之適 用（照價收買之土地與地上建築改良物非屬同一所有權人），且政府對照顧佃農 固然不遺餘力，然對基地租賃之承租人亦同本保護之立場，此徵諸土地法之相關 規定，例如：得請求為地上權之登記（土地法一百零二條），基地租金及擔保金 之限制（土地法第一百零五條），租用基地收回之限制（土地法第一百零三條）