臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第260號
原 告 陳虹錦
訴訟代理人 施竣中律師
複代理人 袁大為律師
被 告 李秀玲
訴訟代理人 李仁豪律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於105年12月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元及自民國一百零五年六月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰萬元供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：伊於105 年2 月1 日與被告簽訂房地產買賣 契約書（下稱系爭契約），約定由以總價為新台幣（下同） 1,200 萬元，向被告購買其所有坐落於台北市○○區○○段 ○○段000 地號土地（權利範圍873/30044 ，下稱系爭土地 ）及其上門牌號碼為台北市○○區○○路○段00號3 樓建物 （同區段10025 建號，下稱系爭房屋，合稱系爭房地），原 告並已給付1,200 萬元買賣價款，系爭房地亦已完所有權移 轉登記事宜。嗣經兩造點交系爭房屋後，因伊欲辦理房屋裝 修事，赫然發現系爭房屋有鋼筋裸露之情。原告旋即於105 年4 月28日以口頭通知被告並請其出面協商，惟被告竟表示 無法處理，遂於105 年5 月3 日請律師代為發函通知解除系 爭契約之意思表示等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如 主文所示。
二、被告則以：原告母親郭秀子於104 年11月15日，向被告承租 其所有之系爭房屋，並簽署房屋租賃契約書。兩造於105 年 2 月1 日簽訂系爭契約，約定由原告以總價為1,200 萬元， 向被告購買其所有之系爭房地，被告已收訖1,200 萬元買賣 價款，系爭房地亦已完成所有權移轉登記。原告所主張之解 除契約，依民法第359 條但書規定，並不合法等語為辯。並 聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願 供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠原告母親郭秀子於104 年11月15日起，向被告承租其所有 系爭房屋），並簽署房屋租賃契約書（本院卷第64頁）。
㈡兩造於105 年2 月1 日簽訂系爭契約（本院卷第17-25 頁 ），約定由原告以總價為1,200 萬元，向被告購買其所有 之系爭房地，被告已收訖1,200 萬元買賣價款，系爭房地 亦已完成所有權移轉登記。
㈢原告於105 年4 月18日委託立鋼國際工程股份有限公司就 系爭房屋取樣進行氯離子含量檢測，立鋼國際工程股份有 限公司於105 年4 月21日提出試驗報告，該報告內容顯示 系爭房屋二處取樣結果分別為：一、廚房頂版混凝土塊： 3.5844 kg/m3；二、浴廁頂版混凝土塊：1.2196kg/m3 ， 合計平均值為2.402 kg/m3 （本院卷第30頁），原告並於 105 年4 月28日以口頭通知被告上開試驗結果並請其出面 協商（本院卷第32頁）。
㈣原告於105 年5 月3 日委請律師以105 中律字0000000 號 律師函通知被告解除系爭契約之意思，並請被告於函到5 日內如數返還買賣價金1,200 萬元，該律師函於105 年5 月4 日送達被告（本院卷第33-36 頁）。
㈤被告於105 年5 月9 日桃園中路郵局292 號存證信函函覆 原告拒絕返還價金之意思，該函於105 年5 月10日送達原 告（本院卷第37-41 頁）。
㈥經濟部標準檢驗局於104 年1 月13日公布修訂之中華民國 國家標準CNS3090 預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為 0.15 kg/m3。
㈦本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自105 年6 月21日起算。
乙、兩造所爭執之事項：
原告得否解約？
四、本院得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。民法第354 條、第359 條前段 均定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法 院著有73年台上字第1173號判例可資參照。是依一般社會 觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、 耐用並具備符合一般品質之安全性，倘交易之房屋欠缺安
全可居住之結構，已減少得以長久居住而安全無虞之通常 效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使 該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值， 即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存 在。
（二）本件原告係主張系爭房屋氯離子含量逾越法定標準，足以 影響系爭房屋之結構安全，係有瑕疵等語。經查： １、系爭房屋經兩造聲請鑑定，並由臺灣省結構工程技師公會 105 年11月28日以（105 ）省結技（十）雄字第1272號函 檢附之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），其鑑定結果載 明：「系爭房屋氯離子含量經採粱側鑽心及頂版取樣試驗 結果，其平均值分別約為1.249kg/m3及2.304kg/m3…均已 分別超過民國83年及104 年CNS 3090，A2042 規定新拌鋼 筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）混凝土中最大氯 離子含量（依水溶法）0.3kg/m3及0.15kg/m3 之限值，研 判屬高氯離子含量建築物，即俗稱之海砂屋。」、「…系 爭房屋混凝土抗壓強度不足，約為研判設計混凝土強度之 68.2% ，及氯離子含量逾越CNS 3090，A2042 規定限值， 並部分樑、柱及樓版有產生裂損及混凝土保護層剝落之情 況，研判已影響系爭房屋之結構安全，並對於系爭房屋具 有危險性之大地震來襲時，研判系爭房屋尚存有危及居住 使用人之生命身體健康安全之風險。」、「由於目前尚無 經濟、有效之技術可以處理高氯離子含量建築物之高氯離 子部分（含防蝕工法）；並以若採取補強措施時，尚須全 棟進行結構補強才能改善強度減少之不良影響；但即使系 爭房屋經過全棟補強，高氯離子含量之情況依然存在，建 築物依然受高氯離子含量之影響而劣化，無法改善；依此 研判倘僅於系爭房屋進行補強，並無實質作用，故尚不得 補強；其較合宜之處理方式係為採取規劃拆除重建措施… 」等語（系爭鑑定報告第6-9 頁）。依上揭系爭鑑定報告 之記載，系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量 逾越法定標準之事實，對於房屋結構安全造成影響，甚至 有危害生命、身體安全之虞，原告主張系爭房屋不具備一 般房屋所應具有之通常效用，認為物有瑕疵，即屬有據。 ２、被告雖抗辯系爭房屋於65年至66年間取得建築執照、施工 興建及取得使用執照時，相關法令並無規定混凝土氯離子 含量之標準，且國家標準CNS 至今仍未對硬固混凝土之氯 離子含量標準為規定，況臺北市政府於105 年12月5 日作 成之「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」，並未將 系爭房屋所在大樓列入等語。然：
⑴按目前經濟部標準檢驗局CNS 國家標準中尚無「硬固混凝 土之水溶性氯離子含量」之標準，工程實務上均以國家標 準CNS 3090，A2042 所定規範判斷氯離子含量，而依前揭 國家標準規定新拌鋼筋混凝土第20節表7 「新拌混凝土最 大水溶性氯離子含量規定」中備考記載：「未受外來氯離 子污染之硬固混凝土，因水泥之水合作用及物理吸附，其 水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」（系爭鑑 定報告附件五5-5 ），因「硬固混凝土」之水溶性氯離子 含量較其在新拌混凝土時為低，系爭鑑定報告據此認定採 用「新拌混凝土」之規範已屬從寬標準（系爭鑑定報告第 7 頁）。
⑵關於新拌混凝土最大水溶性氯離子含量之國家標準，於83 年前固無規定，係於83年7 月22日修訂時規定為0.60kg/m 3 （系爭鑑定報告附件五5-2 至5-3 ），而就建築完成於 此之前的房屋，若於此之後成為買賣契約標的物者，仍非 不得以上開標準作為認定混凝土中氯離子含量是否過高之 依據，蓋買賣當時依通常交易觀念，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者即為瑕庛，是系爭房屋建築完成 時，雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當 時尚不具備此方面之知識使然，然房屋所有權人於社會大 眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為 交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，始能 符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待。 而兩造係於105 年2 月1 日簽訂系爭契約一事，詳上揭兩 造所不爭執事項㈡所載（本院卷第139 頁），顯見被告係 於上揭國家標準制訂後出售系爭房地，自得以上揭國家標 準認定系爭房屋之氯離子含量是否逾越標準。
⑶另系爭房屋氯離子確有逾越標準之事實，既如上所述，不 因系爭房屋是否列入臺北市政府頒佈之「臺北市高氯離子 混凝土建築物名冊」而有異，自不能單以系爭房屋所在大 樓並未列入上揭清冊，即反推系爭房屋並無氯離子逾越標 準之情事。
⑷綜觀上情，系爭房屋確有氯離子逾越標準而具瑕疵之情事 ，被告上揭抗辯，均非可採。
３、被告另抗辯系爭鑑定報告並未檢測鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷 面量測、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目；且原告 於系爭房屋會勘時，曾質疑鑑定人之公正性，亦足認鑑定 報告不可採信云云。然系爭鑑定報告仍屬證據方法之一， 本院自得本於認定事實之職權，依自由心證，且不違背論 理法則與經驗法則，就系爭鑑定報告之記載予以調查認定
；而系爭鑑定報告就系爭房屋因氯離子含量逾越國家標準 ，並有部分樑、柱及樓版有產生裂損及混凝土保護層剝落 之情況，而認其結構安全已受影響，亦可能危及居住使用 人之生命、身體健康安全等情，均已詳述如上，並有現場 會勘所攝照片可參（系爭鑑定報告附件八8-6 至8-14）。 而被告就本件鑑定人員所為檢驗項目、鑑定會勘紀錄表之 記載，於會勘當下並無異見，並於會勘人員欄位處簽名（ 系爭鑑定報告附件四4-3 ），嗣於系爭鑑定報告作成後， 始追復爭執本件鑑定人所為檢驗項目，亦非可取。此外， 被告就系爭鑑定報告有何不可採信之事由，更無其他舉證 ，是被告此處抗辯，亦非可採。
４、至被告抗辯原告母親郭秀子先居住系爭房屋77天後，始簽 訂系爭契約，足見原告簽訂系爭契約時顯然知悉系爭房地 現況；又系爭房地經被告減價300 萬元而現況交屋，且系 爭房屋尚非不能修補，亦足徵解除系爭契約乃顯失公平云 云。然姑不論原告與郭秀子乃不同人別，系爭房屋氯離子 含量是否逾越標準一事，本難以肉眼判別，尚須經專業人 員以精密儀器檢測，此為眾所周知之事，自不能單以不具 專業知能之原告或郭秀子接受系爭房屋「現況」一事，即 謂原告業經檢查系爭房屋，而解免被告交付無瑕疵物之義 務。又系爭房屋係不能修補一事，亦經系爭鑑定報告詳為 敘明，已如上述，被告雖提出臺北市政府都市發展局、臺 北市建築師公會主辦，臺北市海砂屋善後處理法令說明會 之「認識海砂屋」簡報影本（本院卷第230-268 頁），敘 明系爭房屋尚有補強方法云云；然觀該等簡報所述防蝕工 程例示（本院卷第259 頁），並非以系爭房屋所在大樓為 例，該等簡報自尚難佐證系爭房屋仍得修補。則被告此部 分抗辯，仍非有據。
（三）綜觀上情，系爭房屋確有氯離子含量逾越標準，致影響房 屋結構安全之瑕疵存在，且依一般交易通念，房屋之結構 安全乃最重要之通常效用，系爭建物之混凝土氯離子含量 逾越標準，顯足影響交易價值，故系爭建物自有通常應具 備之價值、效用減少之瑕疵存在。而原告於105 年5 月3 日委請律師發函通知被告解除系爭契約之意思，並請被告 於函到5 日內如數返還買賣價金1,200 萬元，該律師函於 105 年5 月4 日送達被告一事，亦如上揭兩造所不爭執事 項㈣所載（本院卷第33-36 、139 頁），是原告主張系爭 契約經原告為解除契約之意思表示，應屬有據。（四）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受
領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附 加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為 物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受 領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已 支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限 度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其 他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259 條定 有明文。查，系爭契約約定由原告以總價為1,200 萬元， 向被告購買系爭房地，被告已收訖1,200 萬元買賣價款， 系爭房地亦已完成所有權移轉登記，均詳上揭兩造所不爭 執事項㈡所載（本院卷第139 頁）；而系爭契約經原告為 解除契約，亦如上述，被告自應負回復原狀之義務。是原 告依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還其已收訖之 買賣價金1,200 萬元，非無理由。
五、從而，原告依上揭事實之法律關係，請求被告給付如主文第 1 所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩 造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核， 均無不合，爰分別酌定相當金額，各之宣告之。六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊、防禦方法暨訴 訟資料，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與 本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第三庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 胡文蕙
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