臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第13號
原 告 陳淞溉
訴訟代理人 李宗瀚律師
被 告 葉坤榮
葉麗卿
葉晴溫
前列三人共同
訴訟代理人 黃建復律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年12月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告葉坤榮應將臺北市○○區○○段○○段○○○地號如附圖B1所示面積七九點三六平方公尺之建物拆除，被告葉坤榮、葉麗卿、葉晴溫並應自如附圖B1之建物遷出，被告葉坤榮應將上開土地返還給原告。
訴訟費用由被告葉坤榮負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟叁佰叁拾壹萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣叁仟玖佰玖拾萬叁仟柒佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項履行期間為肆個月。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但如請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告 已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為 之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項 、第2項前段分別定有明文。
二、原告起訴時原聲明請求：「1.被告葉坤榮、許昌隆應將坐落 臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地） 如起訴狀附圖標示1 所示之地上物（占用面積以實測者為準 ）拆除並回復原狀，將該部分土地返還原告。2.被告黃太平 應將坐落系爭土地如起訴狀附圖標示2 所示之地上物（占用 面積以實測者為準）拆除並回復原狀，將該部分土地返還原 告。」（本院卷一第6 、7 頁）。嗣經本院囑託臺北市中山 地政事務所就其聲明範圍予以測量並履勘現場後，原告即改 依測量結果變更聲明為：「1.被告黃太平應將坐落系爭土地 其上如附圖所示編號A 部分面積119.20平方公尺之地上物拆 除，將上開土地返還予原告。2.被告葉坤榮、許昌隆應將坐 落系爭土地其上如附圖所示編號B 部分面積123.19平方公尺
之地上物拆除，將上開土地返還予原告。」（本院卷一第20 1 、202 頁）。嗣追加前揭聲明範圍之建物實際居住人陳月 嬌、許嘉軒、許美珠、許阿富、許美繡、葉麗卿、葉晴溫為 被告，並變更聲明為：「1.被告黃太平應將坐落系爭土地如 附圖所示編號A 部分，面積119.20平方公尺之建物拆除，並 將該部分土地返還原告。2.被告黃太平應從坐落系爭土地上 ，如附圖所示編號A 部分之建物遷出。3.被告葉坤榮應將坐 落系爭土地如附圖所示編號B1部分，面積79.36 平方公尺之 建物拆除，並將該部分土地返還原告。4.被告葉坤榮、葉麗 卿、葉晴溫應從坐落系爭土地上如附圖所示編號B1部分之建 物遷出。5.被告許昌隆應將坐落系爭土地，如附圖所示編號 B2部分，面積43.83 平方公尺之建物拆除，並將該部分土地 返還原告。6.被告許昌隆、陳月嬌、許嘉軒、許美珠、許阿 富、許美繡應從坐落系爭土地其上，如附圖所示編號B2部分 之建物遷出。」（本院卷二第42至44頁）。嗣再以書狀撤回 對被告黃太平、許昌隆、陳月嬌、許嘉軒、許美珠、許阿富 、許美繡部分之訴（本院卷二第69頁）。核原告所為之追加 被告部分，與原訴之基礎事實同一；變更聲明部分與原訴之 基礎事實同一並為擴張或減縮應受判決事項之聲明；撤回被 告黃太平、許昌隆部分之訴，已經被告同意；撤回追加被告 陳月嬌、許嘉軒、許美珠、許阿富、許美繡部分之訴，前揭 被告尚未為本案之言詞辯論。揆諸前開規定，前揭訴之變更 追加及撤回均屬合法，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告為系爭土地之所有權人，被告葉坤榮所有之未辦理保存 登記建物（下稱系爭建物）竟無權占用如附圖所示B1部分（ 面積79.36 平方公尺）之系爭土地，系爭建物並由被告葉坤 榮、其胞妹即被告葉麗卿及葉麗卿之子即被告葉晴溫居住使 用，無權占用系爭土地，原告爰依民法第767 條第1 項規定 ，請求被告葉坤榮應將系爭建物拆除，並與被告葉麗卿、葉 晴溫返還系爭土地予原告。
㈡、被告葉坤榮雖抗辯系爭建物為其父即訴外人葉登波當時經系 爭土地所有權人同意建造，嗣後由被告葉坤榮繼受使用迄今 ，又由使用系爭土地之人依其使用面積分別向系爭土地之所 有權人買受土地持分，各共有人均同意由原使用人繼續使用 系爭土地長達30餘年等語，惟被告葉坤榮未提出任何書面契 約或給付租金之收據證明，無足認兩造間有推定租賃關係存 在。證人陳火爨亦不知葉登波租用土地之範圍，且系爭建物 為葉登波購買系爭土地持分後逐漸加蓋，無從證明系爭建物
興建時已得全體土地所有權人同意。
㈢、縱被告葉坤榮所述屬實，被告葉坤榮係主張系爭建物為其單 獨所有，並無其他共有人，且葉登波係於建造系爭建物數十 年後始由被告等向部分系爭土地所有權人購買持分，顯見葉 登波於建造系爭建物時並非系爭土地之所有權人。而不該當 民法第425條之1第1項前段之要件，自不生推定租賃關係之 法律效果。
㈣、聲明：1.被告葉坤榮應將系爭土地，如附圖所示編號B1部分 ，面積79.36平方公尺之系爭建物拆除，並將該部分系爭土 地返還原告。2.被告葉坤榮、葉麗卿、葉晴溫應從坐落系爭 土地上，如附圖所示編號B1部分之系爭建物遷出。3.原告願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：
㈠、系爭建物由被告葉坤榮、葉麗卿之父葉登波當時經系爭土地 所有權人同意建造，嗣後由被告葉坤榮繼受使用迄今，又於 69年間依其使用土地之面積分別向系爭土地之所有權人買受 應有部分，當時各土地共有人亦均同意由原使用人繼續使用 長達30餘年。
㈡、訴外人永富開發股份有限公司為開發系爭土地，於近幾年間 陸續購買土地持分達1248/1728 ，並於102 年2 月4 日以土 地法第34條之1 之規定，強將系爭土地出售予原告，再由原 告以所有權人地位向被告等主張拆屋還地，惟本件符合「土 地及房屋同屬一人」之要件，依民法第425 條之1 第1 項之 規定，仍然推定兩造間有租賃關係存在，被告等人使用系爭 土地為有權占有。
㈢、聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.倘受不利判決 ，被告等人願供擔保請准宣告免予假執行。
三、不爭執事項：
㈠、原告於102 年4 月8 日以買賣為原因，登記為臺北市○○區 ○○段○○段000 地號土地（即系爭土地）權利範圍全部之 所有權人（土地登記謄本，本院卷一第151 頁）。㈡、被告葉坤榮為系爭土地上如附圖所示編號B1之未辦理保存登 記建物（即系爭建物）之事實上處分權人。
㈢、系爭建物現由被告葉坤榮、葉麗卿、葉晴溫居住使用。㈣、被告葉坤榮於69年7 月16日以買賣為原因，取得臺北市○○ 段○○○○段0 地號（重測前地號）權利範圍10/288之所有 權。嗣於69年11月7 日再以買賣為原因取得前開土地權利範 圍1/288 之所有權（本院卷一第167 頁、第168 頁）。㈤、原告就被證7 土地產權移轉登記協議書（本院卷一第134 至 135 頁）形式上真正不爭執。
四、本院得心證理由：
原告主張系爭土地為其所有，附圖B1所示之系爭建物係無權 占有系爭土地，乃請求被告葉坤榮將系爭建物拆除後，返還 該部分系爭土地，且請求被告葉麗卿、葉晴溫遷出等語，此 為被告所否認，經查：
㈠、按所有人對於無權占用或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定 有明定。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對 土地所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者， 自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85 年度台上字第1120號判決意旨可資參照。本件被告葉坤榮不 爭執就系爭建物有事實上處分權，且系爭建物占有原告所有 之系爭土地等情，惟抗辯渠等就系爭建物占有系爭土地部分 非無權占有等語，揆諸上開判決說明，被告葉坤榮自應就前 揭抗辯，負擔舉證之責。
㈡、次按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 修正後民法第425 條之1 定有明文，而在上開條文修正前， 本院48年台上字第1457號判例及73年度第5 次民事庭會議決 議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同 時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」 有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同 屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「 土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」 之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物 所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由 ，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興 建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地 承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院100 年度台 上字第2103號判決要旨參照。
1.查系爭土地自日據時代起即為共有土地，此參見土地登記簿 甚明（本院卷一第169頁）。
2.次查，被告雖稱其父葉登波先向系爭土地之共有人之一陳乞 承租系爭土地興建房屋，則為原告否認，被告則未提出任何 租賃契約或繳交租金之證據以實其說。而同案被告許昌隆雖 有提出租賃契約及收據，然該租賃契約之標的無法判斷即為 系爭土地，而業主之簽署人為陳盧緞，並非系爭土地之共有 人，再者，系爭土地為共有物，依98年1 月20日修正前民法
第820 條第1 項規定，共有物之管理應得全體共有人同意為 之，是以上開租賃契約是否對系爭土地之共有人有拘束力已 然存疑，更況且內容均與被告、葉登波無關，因此不足以證 明葉登波曾與系爭土地之共有人間成立租賃契約。 3.證人陳火爨到庭證稱：我阿公是陳乞，陳盧緞與陳乞是夫妻 ... ，（剛開始是跟我阿嬤租的，租了以後再辦買賣，（這 土地是你的阿嬤的？）原本是阿公兩兄弟，，我阿公比較早 過世，家裡事是阿嬤陳盧緞掌管。（問：你說土地本來是你 阿公兩兄弟的，阿公兄弟的名字？）我阿公是小的，他哥是 陳貓（台語音同）。（問：阿嬤出租土地時，阿公兄弟是否 同意？）以前分土地分成三筆抽籤，抽到的人各自管理其他 人沒有意見，阿公兄弟有同意，他的土地也租給人蓋房，各 自管理，因為以前土地很便宜。（被告訴訟代理人問：你剛 剛說大家用抽籤方式來分配土地管理使用權，你們家是抽到 哪筆土地？）被告蓋房子的那筆，地號以前是內湖段內湖番 子坡小段第1 號等語（參見本院卷一第217 頁背面至第218 頁）。惟查，系爭土地重測前為內湖段內湖番子坡小段1 號 ，35年時登記共有人為陳德源、陳坡、陳阿枝、陳阿文、陳 阿壽、陳江龜、陳乞等人，應有部分各為24分之3 、24分之 3 、24分之2 、24分之2 、24分之2 、24分之6 、24分之6 ，有臺北市中山地政事務所105 年2 月17日北市中地測字第 10530288700 號函及所附之土地登記簿謄本可按（本院卷一 第169 頁背面）。是以陳乞之應有部分僅為24分之6 ，不是 與其兄弟2 個人共有而已，是證人陳火爨所證述系爭土地為 祖父陳乞及其兄長2 兄弟共有，彼此間有對於各自管理、收 益互不干涉等語，至多僅證明陳乞與其兄長間對彼此使用收 益相互容認，但陳乞之兄長亦未列名於系爭土地之共有人名 冊上，縱為屬實，但陳乞之繼承人所認知與陳乞成立分管協 議之土地共有人並非全體共有人而僅有陳乞之兄弟，然系爭 土地於日據時代起共有人並非僅有陳乞和其兄弟2 人，是陳 乞與系爭土地之其餘共有人間就系爭土地有無分管協議確屬 有疑，被告復未提出其他證據，未能證明經其他共有人全體 之同意在共有土地上興建房屋，故不能主張民法第425 條之 1 之適用。
4.「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別 情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示 之意思表示。」最高法院29年度上字第762號判例可資參照 。「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間 實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，
對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已 歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」亦有最高 法院83年度台上字第1377號判決可稽。惟揆諸上開判決要旨 ，所謂默示分管契約之成立，須共有人間實際上劃定使用範 圍，且長期對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有 人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉之情。被告所有 系爭建物雖占用系爭土地多年，充其量僅能認為土地共有人 單純沈默，而難認其與其他共有人間有默示分管或默示同意 使用。
㈢、房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第1次 登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之 權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。從葉坤 榮單獨向陳乞之繼承人購買系爭土地之應有部分，可知其單 獨繼受其父葉登波興建之系爭建物，應屬無誤，因未能證明 興建建物時獲得土地共有人之同意，自屬無權占用系爭土地 ，又被告葉麗卿、葉晴溫使用系爭建物亦屬無權占用，故原 告請求被告葉坤榮應將坐落系爭土地，如附圖所示編號B1部 分，面積79.36 平方公尺之系爭建物拆除，並將該部分系爭 土地返還原告。被告葉坤榮、葉麗卿、葉晴溫應從坐落系爭 土地上，如附圖所示編號B1部分之系爭建物遷出，為有理由 。
㈣、又判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。 查被告等人居住使用系爭建物，歷經數十年，可見被告等人 於判決確定後尚須先尋得他處將系爭建物後再僱工拆除，其 性質非長期間不能履行完畢，爰依前開規定，參酌上情定判 決主文第1項所命給付之履行期間為4個月，以兼顧原告之權 益，並諭知如主文第四項所示。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告 葉坤榮應將坐落系爭土地，如附圖所示編號B1部分，面積79 .36 平方公尺之系爭建物拆除，並將該部分系爭土地返還原 告，被告葉坤榮、葉麗卿、葉晴溫應從坐落系爭土地上，如 附圖所示編號B1部分之系爭建物遷出，為有理由，應予准許 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 一一論述，併此敘明。
七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免 為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額
宣告之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項、第396 條第1 項，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事第二庭法 官 絲鈺雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日
書記官 郭如君
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