拆屋還地等
臺灣嘉義地方法院(民事),簡上字,104年度,82號
CYDV,104,簡上,82,20170125,2

臺灣嘉義地方法院民事判決　104年度簡上字第82號
上　訴　人　高嘉孺
訴訟代理人　平敏雄
被上訴人　　清新科技股份有限公司
法定代理人　陳聯傳
訴訟代理人　林雯琦律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國104 年8 月
13日本院嘉義簡易庭103 年度嘉簡字第585 號第一審判決提起上
訴，經本院於民國106 年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠坐落嘉義縣大林鎮中林段151-60、151-19、151 、151-61、 151-63、151-64、151-65、151-67、151-68、151-69、151- 70、151-71、151-73地號土地（以下合稱系爭土地，分則以 地號稱之）係被上訴人所有，上訴人無權占用系爭土地上如 嘉義縣大林地政事務所民國104 年3 月11日複丈成果圖（下 稱原判決附圖) 所示編號A 部分面積8 平方公尺建有磚造圍 牆門柱及花圃、編號B 部分面積2 平方公尺建有RC磚造地上 物、編號C 部分面積66平方公尺建有RC磚造管理室、編號D 部分面積10平方公尺建有磚造鐵絲網圍牆、編號D1部分面積 19平方公尺建有磚造鐵絲網圍牆（以下合稱系爭地上物，編 號C 部分之RC磚造管理室即嘉義縣○○鎮○○段0000○號建 物，下稱系爭管理室），爰依民法第767 條之規定，請求上 訴人拆除系爭地上物，並將該部分土地返還予被上訴人。又 上訴人無權占用系爭土地，被上訴人自得依民法第179 條規 定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自102 年9 月9 日被上訴人取得系爭土地所有權之日起至104 年4 月10日止 ，以19個月計算之不當得利共新台幣（下同）47,652元及法 定利息，及自被上訴人於原審準備五狀繕本送達翌日至返還 土地之日止，按月給付2,508 元，並於原審聲明：⒈上訴人 應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號A 部分面積8 平 方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分面積2 平方公尺 之RC磚造、編號C 部分面積66平方公尺之RC磚造管理室、編 號D 部分面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、編號D1部分面 積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆拆除，並將上開土地返還被 上訴人。⒉上訴人應自被上訴人於原審準備五狀送達之翌日 起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人2,508



元。⒊上訴人應給付被上訴人47,652元，及自被上訴人於原 審準備五狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。⒋願供擔保，請准宣告假執行（原判決命上訴人應將坐 落系爭151-60地號土地，如原判決附圖所示編號A 部分面積 8 平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、坐落同段151-19地號土 地如原判決附圖所示編號B 部分面積2 平方公尺之RC磚造、 坐落同段151-19地號土地如原判決附圖所示編號C 部分面積 66平方公尺之RC磚造管理室、坐落同段151-19、151-60、15 1 、151-61地號土地如原判決附圖所示編號D 部分面積10平 方公尺之磚造鐵絲網圍牆、坐落同段151-63、151-64、151- 65、151-67、151- 68 、151-69、151-70、151-71、151-73 地號土地如原判決附圖所示編號D1部分面積19平方公尺之磚 造鐵絲網圍牆拆除，並將該部分之土地返還被上訴人。上訴 人應給付被上訴人6,580 元，及自104 年4 月16日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人應自104 年4 月16 日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付被上訴人346 元。並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人對其 敗訴部分提起上訴，被上訴人未據提起上訴。）。 ㈡上訴人為原判決附圖所示編號A 部分之磚造圍牆門柱及花圃 、編號B 部分之RC磚造、編號D 部分之磚造鐵絲網圍牆、編 號D1部分之磚造鐵絲網圍牆等部分之所有權或事實上處分權 人：
⒈依照訴外人高清海另案毀棄損害與竊盜案之筆錄內容、本 件上訴人於原審之多次自認與陳述、與上訴人於原審所提 之建物異動索引，足知水泥圍牆、鐵絲網等部分係由上訴 人自其父親高清海處繼承取得之事實，至於上訴人父親高 清海與益興工業股份有限公司（下稱益興公司）間對於水 泥圍牆、鐵絲網之移轉情況，究屬侵占或涉及其他債權債 務關係，亦屬高清海與益興公司間之刑事糾葛與民事損害 賠償問題，其內部關係究為如何，善意第三人實無從得知 ，亦不影響上訴人已取得水泥圍牆、鐵絲網並多年來為管 領之事實。從而，依上訴人之自認，足知原判決附圖所示 編號A 、B 、D 與D1部分係為上訴人所有或為事實上之處 分權人無疑。
⒉按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論 時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」民事 訴訟法第279 條定有明文。上訴人否認其係原判決附圖所 示編號A 、B 、D 與D1部分之所有權人或事實上處分權人 ，並要求被上訴人舉證云云，揆諸前開舉證責任分配原則 ，上訴人之主張，顯屬無稽，是以，被上訴人於原審以上



訴人為主體起訴請求其拆除地上物並返還土地部分，於法 並無不合。況上訴人於原審對於土地與建物轉讓之主張， 及上訴人於原審所提之建物異動索引，系爭建物係於75年 間興建，嗣後土地雖已多次轉讓於不同買主，然系爭管理 室均於起造人即益興公司董事長高清海所屬之高姓家族中 轉讓或贈與，即高清海轉讓予寶祥興業股份有限公司（下 稱寶祥公司，該公司亦為高姓家族所有），復又轉讓予高 振堯，高振堯復贈與予上訴人，其中上訴人係為高清海之 女，足知系爭土地多年來皆由高姓家族管領，又參照本院 99年度訴字第537 號刑事判決，可知高姓家族對於土地亦 有事實上管理，對於系爭非水泥牆圍牆究如何遭人破壞， 又如何由不明第三人所建造，知之甚詳，然上訴人迄今並 未舉證，甚且於原審含糊其辭稱為「不知名第三人所建」 ，足知上訴人於原審主張非水泥牆圍牆並非上訴人所有乙 情並非事實，其主張亦非可採，其目的無非係為拖延訴訟 以達繼續占有土地之目的。
⒊綜上所述，足知上訴人為原判決附圖所示編號A 部分之磚 造圍牆門柱及花圃（面積8 平方公尺）、編號B 部分之RC 磚造（面積2 平方公尺）、編號D 部分之磚造鐵絲網圍牆 （面積10平方公尺）、編號D1部分之磚造鐵絲網圍牆（面 積19平方公尺）等部分之所有權或事實上處分權人。 ㈢系爭管理室按上訴人主張係於75年間興建之磚造平房，並於 81年間轉讓土地與系爭管理室於寶祥公司，復於86年間將土 地轉讓於訴外人陳瑞糧，於此之土地與系爭管理室轉讓均發 生於89年前。又民法第425 條之1 係於89年5 月5 日施行， 本件係屬於修正施行前發生，揆諸最高法院92年度台上字第 1061號判決意旨，當無溯及既往效力，自不適用修正施行後 之規定，是以，上訴人主張系爭管理室於未滅失前對於其坐 落之土地有租賃關係存在，並非無權占有云云，顯有違誤。 ㈣以系爭管理室與土地之轉讓情況、土地整體開發之利用價值 、經濟發展，為兼顧基地利用之經濟價值，本件不該當最高 法院判決與民法第425 條之1 要件，自不應為系爭管理室對 於其坐落之土地有租賃關係存在之推定：
⒈原判決附圖所示編號A 部分為磚造圍牆門柱及花圃、編號 B 部分為RC磚造柱與編號D 、D1部分為磚造鐵絲網圍牆部 分，並非民法第425 條之1 所稱之「房屋」，亦非有價值 之物，自無該條之適用。至於編號C 部分之系爭管理室按 上訴人主張係於75年間興建之磚造平房，迄今該建物已為 近30年之老建築，又按該材質之建築年限，以30年折算， 該建物所殘之餘值，幾乎折舊殆盡、並無價值存在。



⒉依上訴人於原審所提出之使用執照與改良登記簿資料所載 ，系爭管理室係興建為工廠附屬之警衛室，並非廠房、辦 公室或倉庫等具有較高經濟價值之建築，且該廠區除早已 遷移，工廠所屬之廠房、辦公室或倉庫等早已夷為平地不 復存在，警衛室之存留早已無其經濟價值與必要。上訴人 雖稱平日由蔡溫隆使用乙情，並非事實，蓋被上訴人曾至 系爭管理室多次，並無人居住於此，經查訪附近鄰居，亦 獲告知系爭管理室並無人使用或居住，甚且無設置水電瓦 斯等管線或向電力公司申請電力，顯不可能為人居住。其 中，依上訴人於原審所提之嘉義縣財政稅務局函內容說明 欄一「復台端104 年4 月30日申請書」部分，可知稅率更 動係依據上訴人104 年4 月30日聲請而為更動，由該日期 足見上訴人申請調整係為本件訴訟而為之臨訟託辭，益見 系爭管理室於本訴前確實無人使用。再者，由兩造另案（ 本院104 年度訴字第29號確認優先承買權案）函調之台灣 電力股份有限公司（下稱台電公司）洽詢電力裝設與使用 情況回函，可知系爭管理室係於103 年3 月20日新設供電 ，足證被上訴人所稱系爭管理室前並無人實際居住之情無 訛。此外，本件被上訴人所有之系爭土地，其使用分區為 「特定農業區」，使用地類別為「丁種建築用地」，此有 被上訴人原審土地第一類登記謄本可稽，又依據區域計畫 法施行細則第15條規定，丁種建築用地係供工廠及有關工 業設施建築使用者。從而，上訴人雖稱系爭管理室目前由 上訴人友人為住家使用，然依據上開土地使用類別與法律 規定，系爭土地係供工廠及有關工業設施建築使用者，並 非為住宅區專用，是以，衡以系爭管理室之價值、功能與 使用現況，系爭管理室實與最高法院判決意旨、民法第42 5 條之1 增訂理由之「地上之房屋具有相當之價值為必要 」相去甚遠，本件實無民法第425 條之1 推定為租賃關係 存在之適用。
⒊上訴人於原審多次於庭上或調解中陳述其與前手間糾葛， 被上訴人實感無奈，蓋被上訴人並非上訴人所述糾紛之當 事人，被上訴人亦不認識上訴人所稱與其發生糾葛之人， 自無可歸責予被上訴人。且被上訴人係為正派經營之公司 ，工廠並設置於台中工業區，惟因該工業區覓地不易，為 求永續於台灣經營，多年來積極尋覓合適廠房設置，故經 仲介介紹，購買系爭土地，詎料，竟遭上訴人無權占有， 又系爭管理室原為上訴人高姓家族所有之工廠管理室，其 位置除係坐落於系爭土地緊鄰主要出入幹道之側外，尚且 坐落於該側正中間位置，系爭土地因上訴人系爭管理室之



無權占有已使被上訴人對於所購買之周邊整片土地無法合 理開發利用，被上訴人擴建廠房計畫被迫停擺，嚴重影響 企業發展，亦非民法第425 條之1 所設有助經濟利益發展 且無礙土地利用之立法理由。
⒋依上訴人於原審對於土地與系爭管理室轉讓之主張，及上 訴人所提之建物異動索引，可知上訴人高姓家族所有之系 爭管理室，實已無償占有其坐落之土地長達20多年而無付 出任何租金。又本件系爭管理室坐落之土地與周圍土地（ 即嘉義縣○○鎮○○段000 ○000 ○地號土地) 均已由被 上訴人公司取得，系爭管理室除無經濟價值外，因系爭管 理室坐落之土地位置，亦對於土地之整體開發利用有所影 響，衡以系爭管理室與土地之轉讓情況、土地整體開發之 利用價值與經濟發展，與民法第425 條之1 之增訂意旨， 實不應認定系爭管理室推定對於其坐落之土地有租賃關係 存在。
⒌由兩造另案本院104 年度訴字第29號確認優先承買權事件 法院函調強制執行卷所附之合建契約等資料，可知寶祥公 司與曹傑民等6 人均無保留系爭管理室之意，而係允由曹 傑民拆除而為整體之利用，曹傑民等6 人亦無默許寶祥公 司以系爭管理室繼續使用原151 地號土地，自難推定原15 1 地號土地與系爭管理室間存在租賃關係，則上訴人辯稱 分割自原151 地號土地之系爭151-19地號土地與系爭管理 室間存在推定租賃關係存在云云，自無足採。
⒍合建契約既對於系爭土地及系爭管理室之利用規劃於當事 人間既有上開明確之契約關係作為規範依據，則自無由再 依最高法院48年台上字第1457號判例或89年5 月5 日增訂 施行之民法第425 條之1 「推定」系爭151-19地號土地與 系爭管理室間存在租賃關係。
⒎上訴人固主張其於取得所有權後以住家形式出借友人使用 ，系爭管理室為合法保存登記之房屋，結構完整而有人居 住使用，具一房一廳一衛浴、水電、瓦斯、床鋪、流理臺 、冰箱等傢俱，自具相當經濟價值云云，並提出現況照片 、房屋稅籍及電費收據等資料為佐。然系爭管理室係由訴 外人高振堯於100 年8 月18日以贈與為原因，辦理所有權 移轉登記予上訴人，而系爭管理室係於103 年3 月20日始 以上訴人名義申請新設供電等情，有台電公司嘉義區營業 處104 年9 月8 日嘉義字第1041262104號函可稽；對照本 院民事執行處於93年度執字第4563號對原151 地號土地執 行相關強制執行程序時，系爭管理室均乏積極利用之情形 ，此觀93年度執字第4563號執行卷內之查封筆錄及不動產



估價報告書所附照片即明，足見系爭管理室在與系爭管理 室同一使用執照之原有工廠整體建物均已拆除後失其所依 ，在此之前長期處於無電力供應之狀態，而失其相當經濟 價值。且復因原151 地號土地及系爭管理室之利用規劃於 83年當事人間已有上開明確之合建契約關係作為規範依據 ，而無由依最高法院48年台上字第1457號判例或89年5 月 5 日增訂之民法第425 條之1 「推定」系爭151-19地號土 地與系爭管理室間存在租賃關係。上訴人雖事後臨訟企圖 改變先前閒置、無經濟價值之狀況，仍無從因而改變先前 已無法推定具有租賃關係存在之事實，併予說明之。 ⒏此外，上訴人稱由本院民事執行處97年度執字第20668 號 強制執行事件卷宗可知系爭管理室具有相當經濟價值且有 法定租賃關係云云，上訴人所辯並非事實，亦有扭曲證據 與張冠李戴之違誤。蓋細觀拍賣公告附表備註欄六「本件 拍賣標的之房屋基地所有人，如符合民法第425-1 條規定 ，就建物有優先承買權」等語，並未判斷系爭管理室具有 相當經濟價值或房屋基地所有人就建物有優先承買權，上 訴人所辯顯有刻意扭曲證據資料之嫌。且是否有相當經濟 價值或民法第425-1 之適用，本即為本案爭點所在，實為 法院獨立審判之範圍，由該卷拍賣公告附表備註欄六所載 文字，實無法證明有上訴人所稱系爭管理室具有相當經濟 價值且有法定租賃關係之情，上訴人所辯，實無足採。 ㈤系爭管理室周邊之廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房、變 電室等早已於83年5 月30日前揭合建契約簽訂後拆除，近20 年來系爭管理室周遭早已無其他廠房或相關設施存在，系爭 管理室早已無輔助功能，除無存在必要，亦無任何經濟價值 ：
⒈依據上訴人原審所提之嘉義縣政府建設局使用執照所載， 足知系爭管理室與圍牆係由益興公司為起造人，益興公司 同時於系爭土地上並興建有避難室、廠房、辦公室、倉庫 、廁所、火鍋房與變電室等工廠主要建築物，此由前揭使 用執照之「建築物概要」欄「各層用途」欄位說明可稽， 雖系爭管理室至今仍存在，然包括避難室、廠房、辦公室 、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等工廠主要建築物部分， 均早已於84年4 月1 日全部滅失，此由嘉義縣大林地政事 務所建築改良物登記簿「登記原因」、「登記原因發生日 期」等欄位可證之。
⒉於原審卷內所附大林地政事務所之104 年7 月21日的回函 ，該函所載「滅失登記日」係指滅失之後向地政機關登記 的期日，並非代表建物實際拆除日期，揆諸前揭83年5 月



30日之合建契約約定內容與一般經驗法則，可知建物實際 滅失的期日應於登記期日（即84年4 月1 日）前，從而， 上訴人於原審主張於83年9 月30日寶祥公司移轉土地與他 人時，其他廠房設備（建號36廠房、36之1 避難室、36之 2 火鍋房）仍存在，且系爭管理室存在推定租賃關係云云 ，非無疑義，其主張實無足憑。
⒊縱然不論滅失期日確切為何，依上所述，實可足知84年4 月1 日後，系爭土地上僅存系爭管理室，又衡諸一般情況 ，守衛室僅為廠區之附屬物，既工廠所屬之主要廠房、辦 公室或倉庫等功能建築物或廠區已夷為平地不復存在，近 20年來守衛室早已無功能且無任何經濟價值可言，系爭管 理室價值實與民法第425 條之1 「地上之房屋具有相當之 價值為必要」相去甚遠，衡以系爭管理室與土地整體開發 之利用價值與經濟發展，與民法第425 條之1 之增訂意旨 ，實不應認定系爭管理室推定對於其坐落之土地有租賃關 係存在。從而，上訴人主張寶祥公司係於86年間僅將系爭 土地出售讓與予陳瑞糧，依法寶祥公司與陳瑞糧間，在系 爭管理室未滅失前有租賃關係存在云云，自不足採。既寶 祥公司關於系爭管理室無法受推定對於土地所有權人陳瑞 糧有租賃關係存在，本件基於「後手應繼受前手之權利義 務，其取得之權利不得優於前手」之原則，本件上訴人即 不得受推定系爭管理室對於被上訴人有租賃關係存在。 ㈥上訴人於原審辯稱其持有使用執照，故得以合法占有被上訴 人土地云云，然揆諸最高法院78年台上字第352 號判決與96 年台上字第1110號判決意旨，可知使用執照之持有，僅能顯 示當事人於申請建築及使用之行政手續上，無違於政府建築 管理之規定，並無法憑此遽謂上訴人占有系爭土地即有正當 之權利。又地政機關就建築物所有權第一次登記，亦無法據 以推稱有合法占有土地權利，是上訴人於原審以使用執照與 所有權登記為有權占有主張，實非可採。
㈦由本院93年度執字第4563號民事執行卷宗所附合建契約之內 容文字，足知契約兩造當事人對於系爭管理室以為拆除之約 定，既契約文字業已表示當事人的真意，自無須別事探求者 ，即不能反捨契約文字更為解釋，是本件實無再為傳喚其他 證人出庭作證之必要：
⒈依本院93年度執字第4563號民事執行卷宗所附資料，無論 係合建契約或相關陳報狀，其上從無任何文字或約定可證 或可徵契約當事人有合意保留系爭管理室與圍牆之意，上 訴人所辯顯非事實。又契約約定內容與契約事後履行情況 係為二事，上訴人以契約履行情況反推契約真意，顯然本



末倒置。況契約嗣後履行情況並不影響契約訂立當時之真 意，上訴人以履約情況為本案契約真意之主張，實有邏輯 上之明顯違誤，並與本案爭點釐清無益，自無再斟酌之必 要，合先敘明。
⒉依前揭民事執行卷宗所附合建契約第一條約定「甲方（寶 祥公司）提供坐落：大林鎮中林段151 、147-1 、148-1 、147-10、148-3 及122-10地號土地共陸筆，甲方並負責 將土地及地上物交付乙方（訴外人曹傑民）拆除使用」等 語，可知兩造已合意將原151 地號上的建物交由乙方拆除 ，系爭管理室所坐落之151-19地號係從151 地號分割而出 ，此係兩造所不爭執事項，是系爭管理室既位於合建契約 所稱之原151 地號上，依契約文字內容，足知系爭管理室 為合建契約約定之拆除標的，上訴人辯稱契約兩造當事人 約定保留管理室，顯與前揭合建契約文字扞格，上訴人所 辯顯為臨訟託詞，不足採信。
⒊依據合建契約第二條約定「合建土地現係特定農業區丁種 建築用地，由甲方負責變更為甲種建築用地，交付乙方建 築使用」、第三條約定「雙方同意由甲方提供右列標示土 地，由乙方出資興建房屋整體規劃、設計等在上列之土地 合作興建…」等語，明確可知契約簽定的雙方擬將合建契 約標的土地變更為甲種建築用地以為整體開發，並擬於土 地上興建房屋，雙方並更進一步為後續整體規劃後房屋之 利益分配約定，依此文字與約定，亦足徵契約雙方已明確 協議內容原151 等地號上之建物均不保留，以為整體開發 利用。況且由系爭管理室跟圍牆坐落於系爭土地的地理位 置觀之，系爭管理室係坐落於合建契約標的土地之正中間 位置，而圍牆係圈住合建契約標的土地，攸關整片土地之 對外聯絡通道，倘若如上訴人所辯合建契約係約定保留管 理室，則合建契約上所約定之土地將無法獲得整體規劃利 用，且衡諸一般房屋興建方式，倘為開發土地勢必拆除土 地上全部地上物，並另行於土地旁興建工寮以為看守土地 之用，從而，上訴人辯稱有合意保留管理室云云，除與合 建契約文字不符外，亦顯然是違反一般經驗法則，上訴人 所辯實，實不足採信。
⒋倘合建契約兩造當時有保留管理室作為看守土地保護土地 之用，應會將管理室的水電保留，惟由本案與另案（104 年度訴字第29號）卷證資料，足知系爭管理室除無水，而 且遲至103 年3 月20日方為用電申請，於此足證合建契約 兩造並沒有保留系爭管理室及圍牆之意。
⒌綜上所述，由合建契約條文內容，明確可知契約兩造當事



人對於系爭管理室以為拆除之約定，既契約文字業已表示 當事人的真意，自無須別事探求者，即不能反捨契約文字 更為解釋，本件自無再為傳喚其他證人出庭作證或斟酌後 續土地利用其他文件之必要。況且衡諸系爭管理室多年來 使用情況、地理位置與一般土地開發利用過程，亦足知上 訴人所辯並非事實，亦違一般經驗法則，顯無理由。 ㈧上訴人所提之不動產買賣契約書影本、系爭管理室建物謄本 影本及本院民事執行處97年度執字第20668 號強制執行事件 相關資料等係屬二審新提出之攻擊防禦方法，依民事訴訟法 第447 條規定應予駁回。蓋本件上訴人於原審從未提出如上 開不動產買賣契約書等資料，迄於本審上訴理由二狀方提出 該主張，係屬二審新提出之攻擊防禦方法，又上訴人該攻擊 防禦方法之提出亦無民事訴訟法第447 條所示例外情況，依 民事訴訟法第447 條規定應予駁回，亦無審酌其形式與實質 真正之必要。
㈨並聲明：⒈上訴駁回。⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人則抗辯略以：
㈠本件兩造間就被上訴人所有之系爭151-19地號土地與上訴人 所有之系爭管理室應有法定租賃關係存在：
⒈被上訴人所有之系爭151-19地號土地係因原嘉義縣○○鎮 ○○段000 地號分割而新增之地號，並為上訴人所有系爭 管理室之基地。
⒉系爭151-19地號土地於75年7 月5 日至81年1 月24日間之 土地所有權人為益興公司；系爭管理室係益興公司於取得 系爭151-19地號土地所有權後興建，並於76年2 月21日取 得使用執照並辦理第一次保存登記，因此，系爭151-19地 號土地與系爭管理室原同屬益興公司所有，嗣益興公司於 81年間將系爭151-19地號土地與系爭管理室一同出售予寶 祥公司，寶祥公司嗣於83年9 月30日間將系爭151-19地號 土地以買賣為原因，移轉所有權登記予曹石虎、曹李双鳳 、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等6 人後輾轉一再移 轉由被上訴人取得系爭151-19地號土地所有權；寶祥公司 復於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權 登記予高清海後輾轉一再移轉由上訴人取得系爭管理室所 有權，上開事實為兩造所不爭執，且為原審所認定之事實 ，依最高法院102 年台上字第2204號民事判決、101 年台 上字第1114號民事判決意旨，為調和房屋所有人與土地所 有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉 他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用 權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而



肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響，即 應認系爭151-19地號土地後手所有權人（目前即為被上訴 人）與系爭管理室後手所有權人（目前即為上訴人）間， 在系爭管理室未滅失前（即系爭管理室得使用期限）有法 定租賃關係存在，以避免對房屋所有人及社會經濟造成不 利影響。
⒊原判決雖以臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判 決所認定之事實及本院93年度執字第4563號民事執行卷宗 所附之合建契約認系爭管理室與系爭151-19地號土地之轉 讓過程並無法定租賃關係存在云云，惟查，依最高法院10 2 年台上字第2204號民事判決明確闡釋「惟按土地與房屋 為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上 不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼 續使用土地，推定有租賃關係。規範目的在於：房屋之價 值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及 社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人 間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人 而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一 體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認 土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。」之意 旨，本件寶祥公司於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系 爭管理室所有權登記予高清海時，並無任何特別情事可解 釋為寶祥公司與高清海間當事人之真意係限於賣屋而無基 地之使用，即應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用 土地，推定有租賃關係。否則即與側重於房屋所有權與土 地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則 之規範目的不符。
⒋系爭151-19地號土地及其上合法保存登記之系爭管理室， 原均為寶祥公司所有，寶祥公司先將系爭土地於83年9 月 30日間以買賣為原因，移轉所有權登記予曹石虎、曹李双 鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等6 人並輾轉讓與 被上訴人，後於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管 理室所有權登記予高清海並輾轉讓與上訴人，為原審認定 之事實。則系爭151-19地號土地及系爭管理室有先後出賣 情事，與前揭最高法院102 年台上字第2204號民事判決明 確闡釋之側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得 使用權保護原則之法律狀態，並無不同。原審徒以寶祥公



司與訴外人曹傑民間就系爭管理室坐落系爭151-19地號土 地有依合建契約處理之約定，認上訴人應受該約定之拘束 ，【查寶祥公司以買賣為原因移轉系爭151-19地號土地予 曹石虎等6 人之前，固與訴外人曹傑民於83年5 月30日簽 訂合建契約約定寶祥公司提供坐落包含系爭151-19地號土 地在內之土地，並由寶祥公司「負責」將土地及地上物交 付曹傑民「拆除」「使用」，縱（假設語氣）如被上訴人 所稱系爭管理室亦屬寶祥公司應拆除範圍，而事實上寶祥 公司並未拆除，依合建契約之相對性僅拘束寶祥公司與曹 傑民，僅有訴外人曹傑民得依該合建契約訴請寶祥公司拆 除系爭管理室，而訴外人曹傑民並未訴請寶祥公司拆除系 爭管理室而容留系爭管理室繼續存在，嗣寶祥公司於94年 8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權登記予高 清海時，亦無特別情事可解釋為當事人之真意限於賣屋而 無基地使用之情形，與最高法院所揭示側重房屋所有權與 土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態 符合，從而依法自應推定系爭151-19地號土地之土地承買 人與系爭管理室有法定租賃關係存在，其理甚明】，即認 本件無上開推定租賃關係之適用，即顯有可議，委無足採 。
㈡上訴人所有之系爭管理室具有相當之經濟價值： ⒈依另案104 年度訴字第29號民事影印卷宗中資料顯示系爭 管理室之目前房屋稅確為上訴人所繳納，且系爭管理室構 造別「C 」，依稅捐機關課稅依據之「房屋構造別代號暨 折舊率對照表」所示乃屬加強磚造建物，耐用年限至少為 52年，而系爭管理室係75年至76年間興建，迄今不到30年 ，非如被上訴人所稱系爭管理室已達不堪使用之年限。 ⒉本件系爭管理室係已辦理保存登記且建築結構完整並無損 壞不堪使用情形，目前經上訴人借予友人蔡溫隆、蔡富男 作住家（一房一廳一衛）使用，並有水電、瓦斯及床鋪、 流理臺、冰箱、瓦斯爐、浴室、書桌、客廳桌椅等日常使 用家具設備，又本件系爭管理室於上訴人取得所有權並改 為住家使用後，因系爭管理室距該區自來水公司管線較遠 ，如單獨申請自來水使用將負擔鉅額之管線費用，上訴人 即採與鄰居共同使用自來水號，採分攤水費方式自鄰居處 自行裝設水管引水至系爭房屋供流理台及浴室使用，亦有 照片可佐。
⒊依嘉義縣財政稅務局104 年5 月11日嘉縣財稅分字第1040 202816號函所載「臺端所有坐落大林鎮中林里中林160 號 房屋（稅籍編號：00000000000 ）申請使用情形變更為住



家使用乙案，經查該房屋現供朋友居住使用，准自104 年 5 月起按非自用之住家用稅率課徵房屋稅，檢送更正後10 4 年房屋稅繳款書1 份，請依限期繳納，請查照」等語， 足證系爭管理室目前確實由上訴人借予友人居住使用中， 非如被上訴人所稱無人居住且不堪使用云云。
⒋本件系爭管理室於上訴人之前手所有權人高清海時，曾於 98年2 月間經高清海之債權人江富榮聲請本院民事執行處 97年度執字第20668 號強制執行拍賣在案，依當時執行法 院所核定之拍賣最低價額為2,200,000 元，有本院民事執 行處98年2 月21日嘉院和97執速字第20668 號通知可稽， 並於拍賣公告附表備註六明載「本件拍賣標的之房屋基地 所有人，如符合民法第425-1 條規定，就建物有優先承買 權。」，足見依本院民事執行處97年度執字第20668 號強 制執行事件之認定，系爭管理室不惟具備相當之經濟價值 ，且系爭管理室與房屋基地間有法定租賃關係存在（否則 何須於公告上記載基地所有權人有優先承買權之文字）。 ⒌綜上，上訴人所有之系爭管理室除符合最高法院102 年台 上字第610 號民事判決揭示之標準而應認有相當之經濟價 值外，事實上亦經本院民事執行處97年度執字第20668 號 強制執行事件認定確有相當之經濟價值存在且與基地間應 有法定租賃關係存在。
㈢依臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判決之第二審 判決臺灣高等法院臺中分院87年度上易字第3598號刑事判決 記載明確可知，曹傑民於取得一億元後，傑盟、統盟公司之 資金週轉仍有困難，無力完成該項合建案，而遭寶祥公司行 使解除權解除合建契約（按，契約經解除者，溯及訂約時失 其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣 後失其效力者迥異，最高法院23年台再字第170 號判例要旨 參照），而系爭管理室於合建契約解除時尚未拆除而仍然存 在迄今，曹傑民自應於合建契約經寶祥公司解除後負回復原 狀義務將系爭管理室返還寶祥公司，而無從謂寶祥公司與曹 傑民均無保留系爭管理室之意而應予拆除云云。另據訴外人 黃上揚於另案臺灣高等法院臺南分院（下稱台南高分院）10 5 年度上易字第22號之證述可知，系爭管理室於合建契約簽 訂當時，原本就無拆除之打算。從而原審法院據以認定「由 上開合建契約可知，寶祥公司交付系爭151 地號土地予曹傑 民等6 人時，寶祥公司與曹傑民等6 人均無保留系爭管理室 之意，而係允由曹傑民拆除而為整體之利用，曹傑民等6 人 亦無默許寶祥公司以系爭定系爭151 地號土地與系爭管理室 間存在租賃關係」云云即乏所據，其理甚明。




㈣依高清海與經法院拍賣取得嘉義縣大林鎮中林段151 、147- 1、148-1 、147-10、148-3 及122-10地號土地所有權之江 美珍、吳進興就嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1 、148-1 、147 -10 、148-3 及122-10地號土地所簽訂之不動產買賣 契約書附表編號10所示，雙方針對系爭管理室明確合意保留 ，足證被上訴人之前手土地所有權人江美珍、吳進興係明確 承認系爭管理室係有權占有使用系爭151-19地號土地，甚且 依上開不動產買賣契約書第二條第（2 ）項約定高清海應偕 同江美珍、吳進興以嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1 、14 8-1 、147-10、148-3 及122-10地號土地所有權之江美珍、 吳進興就嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1 、148-1 、147- 10、148-3 及122- 10 地號土地及其上合法系爭管理室為擔 保辦理貸款以充高清海支付土地買賣價款，事實上高清海亦 配合提供系爭管理室為共同擔保偕同江美珍、吳進興向合作 金庫銀行辦理貸款並設定最高限額55,200,000元在案，此有 96年9 月17日申請核發之系爭管理室謄本影本可稽，衡諸以 上明確事實可知，寶祥公司於94年8 月24日以買賣為原因， 移轉系爭管理室所有權登記予高清海時，並無特別情事可解 釋為當事人之真意限於賣屋而無基地使用之情形，甚且土地 承買人江美珍、吳進興均非僅默示而係明示同意系爭管理室