臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南簡字第1307號
原 告 柯凱婷
柯慶亭
兼上二人共同
訴訟代理人 柯慶威
上列三人共同
訴訟代理人 柯博義 住臺北市○○區○○路0段000號10樓之
被 告 梁俊旭 住臺南市○○區○○路000號
身分證統一編號：Z000000000號
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院臺南簡易庭於民國10
5年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號一樓至三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟捌佰捌拾陸元。被告應自民國一０五年十二月三日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2、3、7款分別定有明文。本件原告起訴時原係請求 ：「一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號1至3 樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國105年3月25 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣 （下同）66,000元（租金11,000元＋違約金55,000元）。三 、被告應繳清租賃期間欠繳之水、電、瓦斯等應繳之費用， 若因被告之過失致房屋有毀損之情形，被告應負損害賠償之 責。」嗣於105年12月14日以民事準備狀將上開訴之聲明第 二、三項合併變更為：「二、被告應給付原告107,886元（ 租金88,000元+水電費19,886元），及自105年12月3日起至 騰空遷讓返還房屋日止，按月給付55,000元（違約金）。」 核與前揭規定並無不合，應予准許。
二、被告梁俊旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於103年8月5日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原 告將渠等所有之門牌號碼臺南市○○區○○路000號1樓至3 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方並約定租賃期間 自103年8月25日起至104年8月24日止，每月租金11,000元， 租金應於每月25日前繳納。詎系爭租約期間屆滿後，被告未 遷出系爭房屋並仍繼續居住使用，然卻自105年3月25日起即 未再給付租金，經原告於105年7月29日委託至遠法律事務所 發函催告被告給付租金及徵詢是否續訂新約，惟被告均置之 不理，嗣原告復於105年11月30日以台北榮星郵局第2888號 存證信函向被告表示終止系爭租約，並經被告於105年12月2 日收受，是兩造間之系爭租約已於105年12月2日終止，而被 告於系爭租約終止後仍未遷離系爭房屋，自屬無權占有，爰 依系爭租約第6條約定、民法第767條第1項前段規定，請求 被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈡又被告應給付自105年3月25日起至105年11月24日止積欠之 租金88,000元、自105年7月起至105年12月7日止水電費19, 886元，合計107,886元：
⒈依系爭租約第3、4條約定，系爭房屋租金為每月11,000元 ，並應於每月25日前繳納，而被告自105年3月25日起即未 再給付租金，是原告自得依系爭租約第3、4條之約定請求 被告給付自105年3月25日起至105年11月24日止（8個月） 所積欠之租金共88,000元。
⒉又印花稅各自負責，房、店屋之稅捐由甲方（即原告）負 擔，乙方（即被告）水電費及營業上必須繳納之稅捐自行 負責，系爭租約第15條定有明文。本件原告經向台灣電力 公司台南區營業處仁德服務處及台灣自然水公司第六區台 南市歸仁服務所查證後得知，系爭房屋於105年7月至8月 之電費9,513元、105年9月至10月之電費7,465元、105年1 1月至12月7日拆錶前之電費1,013元，總計17,991元；另1 05年8月至11月之水費1,895元全未繳納，則欠繳之水、電 費金額合計為19,886元，故原告自得依系爭租約第15條約 定請求被告如數給付。
㈢另被告應自105年12月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付55,000元之違約金予原告：
⒈按「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經即甲方（即原告 ）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空 交還甲方，不得籍詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓
交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議 。」系爭租約第6條定有明文。
⒉系爭房屋租金為每月11,000元，原告於105年12月2日已依 法終止系爭契約並請求返還系爭房屋，惟被告迄今仍未交 還系爭房屋，故原告自得依系爭租約第6條約定，請求被 告給付自105年12月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止 ，此期間照租金5倍之違約金，即每月55,000元。 ㈣並聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號1樓至3樓房 屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告107,886元，及自105年12月3日起至騰空 遷讓交還上開房屋之日止，按月給付55,000元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、經查：原告主張之前揭事實，業據其提出房屋租賃契約書、 至遠法律事務所函文、台北榮星郵局第2888號存證信函、中 華郵政掛號郵件收件回執、租金暨銀行匯款轉帳明細等件為 證，互核相符；且被告對於原告主張之事實，已於相當時期 受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書 狀或證據資料爭執原告之主張，依民事訴訟法第280條第3項 前段準用同條第1項之規定，應視同自認，綜合上開證據調 查結果，自堪信原告之主張為真實。
四、茲就原告之各項請求，分述本院得心證之理由如下： ㈠返還租賃物部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約； 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣。民法第451條、第450條第2項定有 明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付， 出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項 、第2項前段、民法第455條亦分別定有明文。 ⒉經查，兩造間之系爭租約於104年8月24日屆滿後，原告未 反對被告繼續使用系爭房屋，且被告亦繼續繳納租金，依 前開規定，兩造就系爭租賃物自應視為有不定期限之租賃 契約存在；而被告既自105年3月25日起即未給付租金，原 告於105年7月28日以律師函催告被告於函到10日內繳付，
且於105年11月30日以台北榮星郵局第2888號存證信函向 被告為終止系爭租約之意思表示，並已於105年12月2日合 法送達被告，是兩造間之系爭租約，自已合法終止。從而 ，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋 ，為有理由，應予准許。
㈡給付租金、水電費共107,886元部分： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定 有明文。又依兩造訂立之系爭租賃契約第3條、第4條之約 定可知，系爭房屋之租金每月11,000元，且租金應於每月 25以前繳納。本件被告自105年3月25日即未依約給付租金 ，至105年11月24日止共計積欠8個月之租金88,000元乙節 ，既為被告所不爭執，是原告請求被告給付積欠之租金88 ,000元，洵屬有據，應予准許。
⒉另兩造訂立之系爭租賃契約第15條既已明定水電費由被告 自行負擔，則原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給 付因積欠水電費造成原告之損害共19,886元（自105年7月 起至105年12月7日止之水費17,991元、自105年8月起至10 5 年11月止之水費1,895元），於法亦屬有據。 ㈢請求違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額。民法第250條、第252條固定有明文。 而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事 實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能 如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。 而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益， 減少其數額。是當事人所受之一切消極損害(即可享受之 預期利益)及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度 台上字第978號民事裁判參照）。
⒉系爭契約第15條雖約定：「「乙方（即被告）於租期屆滿 時，除經即甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租 賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得籍詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方 請求按照租金5倍之違約。」然本院審酌上開違約金約定 之目的，係在於督促承租人履行返還租賃物之義務，及原 告因承租人未依約搬遷所受之積極損害及所失之預期利益
僅為租金之收入，暨租金轉投資之收益，尚難謂重大等情 ，認所約定按租金5倍計算之違約金尚屬過高，應酌減至 按租金1倍計算始為公允。
⒊是以，原告請求被告給付自105年12月3日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付之違約金11,000元部分，為有理 由，逾此部分之請求，則無理由。
五、綜上所述，兩造間之租賃關係，既因原告合法終止租約而消 滅，而被告迄今仍占用系爭房屋，且尚有租金、水電費共 107,886元未繳納，則原告本於租賃物返還請求權、租賃契 約之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並請求 被告給付積欠之租金、水電費共107,886元；及自105年12月 3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元違約 金部分，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2、3項 所示；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本判決原 告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規 定，應依職權宣告假執行。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴 訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有 明文。查本件原告之請求雖有部分敗訴，然該敗訴部分係因 本院依職權酌減之違約金，是本院認本件之訴訟費用即第一 審裁判費3,860元，仍應全部由被告負擔，爰依職權確定上 開訴訟費用由敗訴之被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87 條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 林政良