臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南小字第1149號
原 告 陳靜淑
被 告 黃金財
訴訟代理人 黃憲淋
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106年1月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國105年7月間與被告簽訂房屋租賃契約，約定由 被告將所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號透天厝（ 下稱系爭房屋）其中兩間房間出租予被告，每月租金新台 幣（下同）6,000元，每月月初給付租金，押租金為5,000 元（下稱系爭租賃契約）。原告支付租金6,000元後，只 住了13天，被告就更換門鎖，不讓原告進去，直至原告要 搬東西的時候，被告才讓原告進屋搬回物品。為此，提起 本件訴訟請求被告返還租金6,000元、押租金5,000元，合 計11,000元。
（二）並聲明：
⒈被告應給付原告11,000元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）臺南市○○區○○路000號透天厝為原告所有，原告向被 告承租系爭房屋之第二層，租賃期間自105年8月20日起至 106年7月19日止，每月租金3,500元，押金5,000元，系爭 租賃契約約定水電費依抄表計算。原告於105年8月20日租 賃房屋始時，已告知系爭房屋為女生宿舍，其中一、三樓 已出租給另兩位女性房客，絕對不可帶陌生人進來屋內， 尤其是男性。然而，原告租賃一段時間後，其他房客反應 原告常帶男性友人進屋內，被告屢次提醒原告，而原告卻 依然故我，且自從原告入住後，另兩位房客時常反應遺失 物品，頗有困擾；另原告8月及9月租金均各付3,000元， 共積欠房租費1,000元，且水電費亦均未依約繳納，每次 催繳，原告均推諉經濟有困難，被告體諒原告，都讓原告 繼續延繳。9月上旬，一樓房客反應已不見原告多日，基 於關心，被告多次聯絡原告，均無法聯絡到原告本人，因 為原告擁有房屋大門鑰匙，恐遭他人盜用，危害其他房客
人身安全，逼不得已才換大門鎖匙，有告知被告及其他房 客並配換新鑰匙給予她們，非原告所稱惡意更換門鎖。然 而9月中下旬，原告突然出現在菜市場，表示已在他處租 賃房屋而要退租遷離，並要被告返還押金及租金，非原告 所稱被告違約不出租。因原告係提前遷離他處，依系爭租 賃契約第18條應賠償被告1個月租金。原告遷離後，經檢 視系爭房屋，垃圾桶損壞需賠償250元、遺失床單1,000元 ，須依市價賠償；另原告提前終止租約，應賠償一個月租 金3,500元、積欠房屋租金1,000元，因此，被告無須返還 原告押租金5,000元，原告尚需賠償被告1,479元｛計算式 ：5,000－（3,500＋1,000＋729＋250＋1,000）＝-1,479 ｝。
（二）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告應返還其租金6,000元，被告則以前揭情詞 置辯。經查：
⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金 。民法第421條、第439條第1項前段分別定有明文。次按 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。又按租賃契約為 諾成契約，倘當事人間已就租賃契約必要之點即租賃物與 租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，承租人即得依 約使用收益租賃物，出租人亦得收取租金；縱承租人並未 入住或僅使用數日，亦不影響其全額支付租金之義務。 ⒉查系爭租賃契約約定每月租金3,500元，有兩造所簽訂之 房屋租賃契約（見本院卷第21頁）在卷可稽，原告對上開 租賃契約書為其親簽並不爭執，應可認定為真正。原告主 張每月租金2,500元，自無可採。而原告主張其業已支付 租金6,000元一節，為被告所不爭執，自堪信為真實。惟 查，原告自承其於7月底即搬入系爭房屋（見本院卷第16 頁反面），又證人殷志正到庭結稱：「（問：你與原告關 係？）朋友。（問：是否知道原告住在哪裡？）之前住在 六甲那邊，門牌號碼200多號，在路邊是三層樓，他住在 二樓。我有去過他的租屋處。（問：原告何時租在該地？ ）去年，承租期間沒有很久。（問：你去過租屋處幾次？ ）去過很多次。（問：原告是承租幾間房間？）我聽原告 說原本要租兩間，一間要給她兒子住，但是後來只租一間
。（問：是否知道原告為何沒有承租？）我是聽原告說是 換鎖，所以原告無法進入。（問：是否有陪原告去租屋處 ，然後無法進去？）我是聽原告說的，因為被換鎖，原告 無法進入。我不知道原告如何跟房東聯絡叫原告搬家，事 後我去幫原告搬家。我曾經跟房東聊天，問為何原告有承 租意願，但不出租給原告，但是房東沒說為何不出租給原 告。（問：原告租房子大約是何月份？）大約六、七月、 或七、八月。但好像還沒有到九月。承租期間大約一、兩 個月。一開始承租是沒有簽契約，後來才寫契約。」等語 （見本院卷第25-26頁）。依殷志正上開證言可知，原告 承租系爭房屋不論係六、七月、或七、八月，期間應為兩 個月，核與被告辯稱原告已居住40幾天相符，堪予採信。 揆諸首揭規定及說明，租賃期間無論原告實際使用租賃物 幾日，仍應依約給付全額租金。而本件租金每月3,500元 ，原告已承租兩個月，租金應為7,000元，原告僅支付 6,000元，尚積欠被告租金1,000元，堪予認定。 ⒊至原告另主張被告更換門鎖致其無法入住云云。惟查，系 爭房屋僅出租予女性，為兩造所不爭執，而被告因其他房 客反應許久未見到原告，基於安全考量而更換門鎖，然仍 備有鑰匙等原告來領取，倘原告一旦返回租屋處，發現門 鎖已經更換，聯絡被告領取鑰匙即可，尚難以此即認定被 告阻止原告入住。是原告上開主張，並不可採。（二）原告主張被告應返還押租金5,000元，被告則以前揭情詞 置辯。經查：
⒈按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金或 損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代 物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承 租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於 承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者， 出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押租 金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有權 讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保其 尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的， 將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出 租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務， 且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還 於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或 其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之 效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（ 最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒉本件系爭租賃契約第3條、第18條分別約定約定：「水電 費依抄表計費。租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離 他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金」等語（ 見本院卷第21頁、第22頁）。經查，原告尚積欠被告電費 729元，為原告所不爭執，自堪信為真實。又原告主動提 前終止系爭租賃契約，並非被告更換門鎖所致，已如前述 ，依約應賠償被告3,500元；至被告辯稱原告另需賠償垃 圾桶損壞、床單遺失，並未舉證以實其說，自難採信。此 外，原告尚積欠原告租金1,000元，業經本院審認於前， 又被告尚未返還原告押租金5,000元一節，亦為兩造所不 爭執，揆諸上開說明，原告以押租金5,000元抵充後｛計 算式：5,000－（3,500＋1,000＋729）＝-229｝，尚應給 付被告229元。故原告請求被告返還押租金5,000元，自屬 無據。
四、綜上所述，原告訴請被告返還其租金6,000元、押租金5,000 元，合計11,000元，經抵充後尚應給付被告229元。從而， 原告依租賃之法律關係訴請被告應返還11,000元，為無理由 ，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。
六、按小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額； 訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436條之19 第1項、第78條分別定有明文。本件訴訟費用經核為1,000 元，爰依前揭規定，確定如主文第二項所示。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文 。
中 華 民 國 106 年 1 月 19 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 張麗娟
以上正本係照與原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 黃郁淇