臺北高等行政法院判決
105年度訴字第1040號
105年12月22日辯論終結
原 告 黃國義
被 告 新北市政府
代 表 人 朱立倫（市長）住同上
訴訟代理人 歐彥熙
陳憶萍
林士凱
上列當事人間不動產估價師法事件，原告不服內政部中華民國10
5年1月26日台內訴字第1040092486號訴願決定（案號：10405001
97），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告開設之「台住不動產估價師事務所」於民 國95年間接受日勝生活科技股份有限公司（下稱日勝生公司 ）委託，辦理「臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠（ 捷17、捷18、捷19）土地開發案」開發大樓及基地不動產鑑 價製作估價報告書（下稱系爭報告書），勘估標的為改制前 臺北縣新店市北新段2地號等122筆土地，價格日期依估價報 告書載為95年1月10日，土地價格係以各宗土地合併使用， 並考量捷運設施存在之情況下評估，求得土地單價每坪新臺 幣（下同）9萬元、土地總價2,519,705,906元。嗣監察院就 不動產估價師疑有違失案件，以102年9月13日院台司字第10 22630404號函請內政部依調查意見確實檢討改進，內政部爰 以102年9月26日台內地字第1020311582號函知各地方政府略 以：依監察院102000182101交調43號報告，上述土地貢獻價 值之計算，市府採用較高版本即監察院認顯為低估公地主貢 獻價值，況相較過低而捨棄不用之評估結果，其是否符合不 動產估價師法第16條及第19條等規定，不無疑義。另為落實 不動產估價師之管理，請各直轄市、縣（市）政府賡續依不 動產估價師法第21條及不動產估價師業務檢查作業要點規定 核實辦理，並主動針對重大估價違紀案件進行檢查；如不動 產估價師有違反相關法令之虞時，應依不動產估價師法第38 條規定主動移送轄管不動產估價師懲戒委員會處理等語。經 被告提送新北市不動產估價師懲戒委員會104年第1次會議審 議（下稱104年第1次會議），該會審認原告製作系爭報告書 未依行為時不動產估價技術規則（下稱技術規則）第5條、
第14條規定製作，違反不動產估價師法第19條第2項規定， 決議依同法第36條第2款規定，處原告申誡1次，被告據以10 4年10月27日新北府地價字第10420205581號函附104年度估 懲字第2號決定書（下稱原處分）予原告。原告不服，提起 訴願，惟遭駁回，遂向臺灣新北地方法院（下稱新北地院） 提起本件行政訴訟，經新北地院105年度簡字第43號裁定移 送本院。
二、原告主張：㈠原告僅受理日勝生公司委託辦理「臺北都會區 大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發大樓」基地估價，而 非新店機廠聯開大樓權益分配之不動產估價。系爭報告書並 未評估土地貢獻價值，以作為新店機廠聯合開發大樓基地權 益價值之分配使用，因此自無監察院102年9月13日院台司字 第1022630404號函及內政部102年9月26日台內地字第102031 1582號函之情況。㈡系爭報告書製作未違反技術規則第5條 ：1.報告書第19頁「2-2.比較標的價格調整試算表（辦公室 ）」有關「比較加權數」試算價格調整，可以採用「加權平 均方式」調整，也可以「從蒐集資料之信賴度及比較標的使 用性質相似度」作綜合考量判斷。2.報告書第30頁至第33頁 「一年期定存利率」1.8%為計算押租金利息，若採1.99%計 息，「有效總收入」會微幅調整，每坪收益價格會微幅變動 ，但經比較價格試算及收益價格試算調整，勘估標的基準層 價格並未變動。3.報告書第34頁「5-5.勘估標的收益費用計 算」房屋稅率為3%，若採自用房屋稅率1.2%計算房屋稅，費 用比率會向下修正，收益資本化率會向上調整，收益價格會 微幅變動，但經價格試算調整，住宅比較基準戶價格並未變 動。㈢亦未違反技術規則第14條：1.報告書未敘明「開發前 土地價格推算時，僅採取一種估價方法（土地開發分析法） 之理由」。原告受理日勝生公司委託辦理「新店線新店機廠 聯合開發大樓基地」估價當時基地已被開發完成，基地上坐 落有「新店小碧潭站及新店機廠」等捷運公共設施。因此委 託估價目的，係評估價格日期當時已存在「新店小碧潭站及 新店機廠」等捷運設施情況下之基地權利價值，提供委託者 參考。2.報告書第10頁至第12頁說明「新店小碧潭站及新店 機廠」之基地價值估價，係採取「比較法」「收益法」「土 地開發分析法」三種估價方法評估。此種估價模式之運用， 係依委託者之委託估價目的，經確定估價基本事項及確認勘 估標的狀態後，判定對一塊已完成開發「新店小碧潭站及新 店機廠」等捷運公共設施之基地上部空間，評估可提供開發 建築樓地板面積之空間權利價值基地估價。因此，先採取「 比較法」「收益法」評估價格日期當時，聯合開發大樓之建
坪單價及建評總價後，再以「土地開發分析法」扣除建物造 價，求取基地空間權利價值。此種估價模式之運用，並無技 術規則第14條規定「推算開發前土地價格時，未敘明不能採 取二種估價方法」之適用等語。並聲明求為判決：撤銷原處 分及訴願決定。
三、被告則以：原告違反90年10月17日發布實施之技術規則第5 條及第14條：㈠未依第5條規定進行估價作業：1.原告於估 價過程中報告書第19頁比較標的5，其成交價格日期與勘估 標的相隔最久，且總調整率為比較標的中最高（差異最大） 之案例卻賦予最高之權重，顯未如原告所述，經蒐集資料信 賴度及比較標的使用性質相似度之綜合考量判斷給予權重， 不符合技術規則第5條應客觀運用邏輯方法進行估價程序之 意旨，且經原告自承誤植在案。2.報告書第30頁至第33頁一 年期定存利率1.8%若採1.99%計息，如原告所述，有效總收 入會微幅調整，每坪收益價格會微幅變動，故此利率設定會 影響收益價格之評估，對估價過程即非無影響；另報告書第 34頁房屋稅率設定若改採自用住宅稅率1.2%計算，則費用比 率下降，將影響勘估標的收益價格，進而影響基準戶價格之 評估，如原告所述：「收益價格會微幅變動，但經價格試算 調整，住宅比較基準戶價格並未變動」，係於收益價格變動 後再調整收益價格賦予權重以達到基準戶價格不變之結果， 顯與本條規定客觀運用邏輯方法進行估價之意旨未符。㈡原 告進行開發前土地價格推算時，僅採取土地開發分析法一種 方法，且未於報告書中敘明理由，雖經103年12月25日書面 答辯內容補充說明，惟未依第14條於系爭報告書中予以敘明 ：原告所提供之不動產估價委託契約書所載，本案勘估標的 為捷運新店線新店機廠聯合開發大樓之基地，依第14條規定 自應針對該基地以兩種以上之估價方法進行估價，惟報告書 中僅以土地開發分析法一種方法推算勘估標的之價格，比較 法與收益法之運用僅係為求出聯合開發大樓建坪總價以進行 後續土地開發分析法之過程，非為直接推算勘估標的價格之 方法。原告倘因勘估標的情況特殊而無法採取二種以上方法 估價，則應依規定於系爭報告書中敘明理由。原告既僅採用 一種估價方法亦未於報告書中加註理由，則其違失事證明確 等語置辯。並聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、查兩造對於事實概要欄所載事實均不爭執，復有原處分書、 訴願決定書在卷可憑，本院針對兩造爭執事項，本院判斷如 下：
㈠按「（第1項）不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵 行事項等技術規則，由中央主管機關定之。（第2項）不動
產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關 之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。…」、「不 動產估價師違反本法規定者，依下列規定懲戒之︰…二、違 反第18條或第19條第2項規定情事之一者，應予申誡或停止 執行業務。…」、「不動產估價師有第36條各款情事之一時 ，利害關係人、直轄市或縣（市）主管機關或不動產估價師 公會得列舉事實，提出證據，送請該不動產估價師登記地之 不動產估價師懲戒委員會處理。」不動產估價師法第19條、 第36條第2款及第38條分別定有明文。其第19條第2項規定之 立法理由謂：「不動產估價師受委託辦理業務，應交付委託 人不動產估價報告書，並應親自簽證，俾便估價成果發生錯 誤等情事而致委託人權益受損時，得以追究其責任。為資統 一，特規定不動產估價報告書之製作，應依中央主管機關之 規定。」顯見，不動產估價師受託辦理估價，應在所製作之 估價報告書上簽名後交付委託人，目的在估價成果發生錯誤 等情事而致委託人權益受損時，得以追究其責任。又「本規 則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之。」、「不 動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進 行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」、 「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格 。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，不在此限， 並應於估價報告書中敘明。」復為行為時技術規則第1條、 第5條及第14條分別明定。依技術規則第14條規定，估價方 法並非強制遵守事項，自應容許不動產估價師基於專業確信 另為選擇。然查，縱令標的區域欠缺足供比較之市場交易資 料，依據技術規則第25條但書或第14條但書之規定，亦應於 系爭報告書敘明。
㈡次按新北市不動產估價師懲戒委員會之審查，因其審查內容 具有專業性，除有「未遵守法定程序」，「基於錯誤之事實 」、「未遵守一般有效之價值判斷原則」、「夾雜與事件無 關之考慮因素」等顯然違法情形外，其專業認定自應受法院 之尊重。查原告製作之系爭報告書第19頁「2-2比較標的價 格調整試算表（辦公室）」之比較標的5（見新北地院移審 卷第41頁），對於其成交價格日期與勘估標的相隔最久，且 總調整率為比較標的中最高（差異最大）之案例卻賦予最高 之權重，衡諸經驗法則及論理法則，顯未經蒐集資料信賴度 及比較標的使用性質相似度之綜合考量判斷給予權重，已不 符技術規則第5條應客觀運用邏輯方法進行估價程序之規定 至明。又系爭報告書第30頁至第33頁「一年期定存利率」（ 見新北地院移審卷第52頁-第55頁）所載之1.8%若採1.99%計
息，如原告自承，有效總收入會微幅調整，每坪收益價格會 微幅變動，則此一利率設定，自會影響收益價格之評估，對 估價過程即非無影響；另報告書第34頁「房屋稅率」所載3% 之設定，若改採自用住宅稅率1.2%計算，則費用比率下降， 亦會影響勘估標的收益價格，進而影響基準戶價格之評估， 原告亦自承收益價格會微幅變動，但經價格試算調整，住宅 比較基準戶價格並未變動，但此係於收益價格變動後，再調 整收益價格，賦予權重以達到基準戶價格不變之結果，顯與 技術規則第5條要求之客觀運用邏輯方法進行估價之意旨未 符。原告前揭主張洵屬卸詞，委不足採。
㈢再查依原告所提供之不動產估價委託契約書所載，本案勘估 標的為捷運新店線新店機廠聯合開發大樓之基地（見新北地 院移審卷第17頁），依技術規則第14條規定，自應針對該基 地以兩種以上之估價方法進行估價，惟報告書中僅以土地開 發分析法一種方法推算勘估標的之價格，比較法與收益法之 運用僅係為求出聯合開發大樓建坪總價以進行後續土地開發 分析法之過程，非為直接推算勘估標的價格之方法；又原告 若因勘估標的情況特殊而無法採取二種以上方法估價，則應 依規定於系爭報告書中敘明理由。原告進行開發前土地價格 推算時，僅採取土地開發分析法一種方法，且未於系爭報告 書中敘明理由。雖經被告103年12月12日北府地價字第10323 73290號函請原告書面答辯（見新北地院移審卷第195頁）， 原告於103年12月25日書面答辯內容補充說明（見新北地院 移審卷第200-205頁），惟其既未依技術規則第14條規定， 僅採用一種估價方法，且未於報告書中加註理由，違規事證 已臻明確，原告前揭主張，亦不足取。至原告主張其係受日 勝生公司委託，不是捷運局委託，捷運局不能以其估價報告 認為低估或高估云云，按不動產估價師法之主管機關，在中 央為內政部；直轄市為直轄市政府，該法第2條定有明文。 且於第4條明定不動產估價師之消極資格；第30條至第40條 規定不動產估價師之相關獎懲，足見對於不動產估價師之管 制、監督，係屬被告法定職責，原告上開主張洵不足取。五、綜上，本件原處分核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合 ，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明 確，兩造其餘主張及攻擊防禦，核與判決結果不生影響，無 逐一論述之必要，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日 臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃本仁
法 官 蕭忠仁
法 官 闕銘富
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
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│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
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中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 林苑珍
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