臺灣臺北地方法院小額民事判決
105年度北小字第1729號
原 告 台大JIA社區管理委員會
法定代理人 何春玲
訴訟代理人 莊振農律師
被 告 蔡家麒
訴訟代理人 方志偉律師
楊金順律師
上 一 人
複 代理 人 陳鎮洋
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國105年12月28日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟元，及自民國一百零五年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告起訴時法定代理人為吳嘉誠，嗣於本件審理中變更 為何春玲，並由何春玲聲明承受訴訟，有原告提出民事聲明 承受訴訟狀及台大JIA社區確認第九屆管理委員暨推舉委員 職位會議紀錄附卷可稽，核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原係請求被告應給 付原告新臺幣（下同）51,000元，及自支付命令聲請狀送達 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國105 年7月20日以民事準備狀擴張聲明，請求被告應給付原告58, 000元，及自支付命令聲請狀送達之翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息，核無不符，應予准許。
三、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴 訟法第182條第1項定有明文。本件被告固以其已就下述有爭 議之區分所有權人會議決議提起另案訴訟（即本院105年度 訴字第4712號撤銷區分所有權人會議決議事件），請求裁定 停止本件訴訟云云。惟查，前揭另案事件，因被告未依規定 繳納裁判費用，業經本院於105年11月9日裁定駁回其訴在案 ，本件自無停止訴訟程序之必要，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告為台大JIA社區（地址：臺北市○○區 ○○街00○00號）之管理委員會，被告為台大JIA社區共有 部分即地下二層12號及17號平面停車位（下稱系爭停車位） 之所有權人，詎其未依區分所有權人會議決議及台大JIA社 區規約（下稱社區規約）繳納系爭停車位之管理費及清潔費 ，自98年7月1日起至105年7月31日止，共計積欠58,000元。 計算方式如下：⒈自98年7月起至100年6月止：應依100年間 修訂前之社區規約第10條第2項約定，即每一平面車位收200 元之管理費，被告計有系爭2個停車位，每月應繳納停車位 管理費計400元（即200元Ｘ2＝400元）；⒉自100年7月起至 103年9月止：應依100年間修訂後之社區規約第10條第3項第 2點約定，即本社區用戶每一平面車位收200元之管理費，非 本社區用戶每一平面車位收1,000元之管理費，被告將其系 爭17號停車位交由外人使用，不論有償出租或無償借用，均 應依非本社區用戶之標準收費，故每月應繳納停車位管理費 計1,200元（即200元＋1,000元＝1,200元）；⒊自103年10 月起至105年7月止：應依103年間修訂之社區規約第10條第4 項約定，即本社區用戶每一平面車位收300元之管理費，非 本社區用戶每一平面車位收1,000元之管理費，每一停車位 並酌收清潔費50元，故每月應繳納停車位管理費計1,400元 （即300元＋1,000元＋50元Ｘ2＝1,400元）。以上共計87,2 00元，扣除被告於上開期間分別匯款共計29,200元，被告尚 積欠58,000元（即87,200元－29,200元＝58,000元）。原告 已分別於102年6月16日、103年9月26日寄發存證信函，及於 104年7月31日寄發律師函再次催繳，被告均未為繳納。爰依 公寓大廈管理條例第21條規定，起訴請求被告給付前揭積欠 之管理費及清潔費。並聲明：被告應給付原告58,000元，及 自支付命令聲請狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面
㈠被告就系爭停車位乃本於所有權人地位行使使用權，依系爭 停車位之性質，其權利行使之方式乃自外行駛車輛進入停車 位置停放，本即有不受他人侵害並自由使用出借之權利，且 被告購買系爭停車位時，其管理費即為每一車位為每月200 元，被告將其一車位提供友人洪逸勳無償使用，另一車位則 未停放車輛。被告並非將系爭停車位出租他人使用，並無社 區規約第10條第3項第2款有租賃契約提供原告之情形，原告 依該約定訴請被告給付管理費，自屬無據。
㈡原告自被告取得系爭停車位後所召開之區分所有權人會議，
均未通知被告開會或表示意見。就101年5月19日、103年6月 7日二次區分所有權人會議，被告均未受合法通知開會，系 爭會議召開方式有瑕疵，類推民法第56條第1項之規定，被 告自得訴請法院撤銷決議。又被告係於105年7月21日收受原 告民事準備狀，依所附之原證二、原證三始得知社區規約已 經修改且未通知被告，依法令保障未受合法通知之區分所有 權人權益之理由，民法第56條第1項所定3個月內請求撤銷之 形成權，應解釋為區分所有權人「得知」有該決議後3個月 內，否則無疑剝奪未受合法通知之區分所有權人救濟之機會 ，被告並已另案訴請法院撤銷系爭區分所有權人會議。 ㈢原告所主張之收費標準，就非社區住戶所收取之管理費較社 區住戶為高，並無任何理由即為差別待遇，且如何認定「非 本社區用戶」停放，亦屬有疑。又103年6月7日第四次修訂 社區規約，賦與原告有「同意視為本社區用戶」之權限，致 非屬原告親私者須額外繳納費用，此規定顯有違反公共秩序 善良風俗，應類推民法第56條第2項之規定，就社區規約第 10條第4項區分「本社區用戶」及「非本社區用戶」之約定 無效。
㈣並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 被告願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告為台大JIA社區依法成立之管理委員會，業經主管機關 於95年6月29日准予備查，有公寓大廈管理組織報備證明在 卷可稽（見本院卷二第2頁）。
㈡台大JIA社區之停車位登記為一建號（即臺北市○○區○○ 段○○段0000○號，含停車位共計113位），為區分所有權 人全體共有，被告為台大JIA社區之區分所有權人，並分管 使用其中地下二層12號及17號平面車位，有建物登記第一類 謄本（所有權個人全部）在卷可稽。
㈢被告將地下二層第17號平面車位交由非社區住戶之人使用。四、本院得心證之理由
㈠按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：「一、起造人就 公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造 價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人 會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入」；區分 所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負 擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給 付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之 金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第18條第1項、第21條 定有明文。且103年6月7日修訂之社區規約第10條第1項約定
：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權 人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交 下列款項。㈠公共基金。㈡管理費及清潔費。」、同條第8 項約定：「...積欠停車費經本管委會催繳且停車位之所有 權人或承租人或使用人仍不予繳交時，本管理委員會將依公 寓大廈管理條例第二十一條及其他相關條例規定辦理」，有 該社區規約在卷可參（見本院卷一第70頁），足認台大JIA 社區之區分所有權人負有按照區分所有權人會議所決議之管 理費收取標準繳納管理費及清潔費予原告之義務，原告請求 被告依社區規約繳納管理費及清潔費，自屬有據。 ㈡本件被告固不否認有積欠管理費之事實，惟爭執原告所主張 之收費標準，並以前詞置辯。是本件應審酌者即歷次經區分 所有權人會議通過修訂之社區規約（即100年5月22日、101 年5月19日、103年6月7日），對被告是否有拘束力？被告應 給付之管理費若干？分述如下：
1.歷次經區分所有權人會議通過修訂之社區規約（即100年5 月22日、101年5月19日、103年6月7日），對被告是否有 拘束力？
⑴按不論區分所有權人會議決議或規約之制訂，性質上為 多數相同方向的意思表示趨於一致而成立之法律行為（ 共同行為或合同行為），對於區分所有權人或住戶有拘 束力，而發生一定的權利與義務。關於公寓大廈住戶區 分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規 定，惟公寓大廈管理條例第1條第2項規定「本條例未規 定者，適用其他法令之規定」。公寓大廈管理委員會為 人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其 區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或 章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用 民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權 人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，最高法院92 年度台上字第2517號判決可資參照。又按總會之召集程 序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三 個月內請求法院撤銷其決議，民法第56條第1項前段定 有明文。若總會之決議方法違反法令或章程時，在社員 請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在，最高法 院96年度台上字第235號判決意旨同參。查台大JIA社區 於95年6月10日訂立社區規約，於97年5月17日通過第一 次修訂，並分別於100年5月22日、101年5月19日、103 年6月7日召開區分所有權人會議，分別通過第二、三、 四次修訂社區規約之決議，此有原告所提出之台大JIA
社區規約（見本院卷一第29至77頁）及臺北市建築管理 工程處105年7月26日函暨所附報備資料及歷年主委申報 資料等件（見本院卷二第1至52頁）在卷可稽。而被告 固抗辯涉及提高「非社區用戶」使用停車位之管理費收 費標準之社區規約（即分別於100年5月22日、101年5月 19日、103年6月7日決議通過修訂部分），各該次區分 所有權人會議之召集程序違反法令或章程，且被告知悉 在後，並已依法提起撤銷區分所有權人會議決議事件云 云。惟查，被告所提起之另案訴訟（即本院105年度訴 字第4712號撤銷區分所有權人會議決議事件），因被告 未依規定繳納裁判費用，業經本院於105年11月9日裁定 駁回其訴在案，且迄至本件言詞辯論終結日止，並未有 其他撤銷各該決議之訴訟，依前揭說明，各該決議應仍 有效存在。
⑵又核諸前述歷次社區規約之內容，並未牴觸強制或禁止 規定，亦無違反公共秩序或善良風俗，尚難認有何違反 法令或章程之處，則系爭社區規約，自屬有效。原告主 張台大JIA社區召開區分所有權人會議決議通過修訂社區 規約，並區別「本社區用戶」及「非本社區用戶」費率 ，其目的在於非本社區用戶使用，將衍生額外安全、管 理、設備維修與環境維護等管理費用，基於使用者付費 及公平原則，規約明定非本社區用戶使用停車場設施， 即須繳納較高管理費等節，符合常情，系爭區分所有權 人會議基於維護安全等而增加之管理成本，通過決議反 應在「非本社區用戶」使用停車位之管理費上，難謂有 何不合理之處。被告抗辯系爭社區規約違反公共秩序或 善良風俗而無效云云，為無可取。
2.被告應給付之管理費金額若干？
⑴查97年5月17日通過第一次修訂之社區規約第10條第2項 約定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會 議之決議分攤之。...停車管理費平面車位每位200元、 機械車位每位500元...。」（見本院卷二第7頁反面） ；100年5月22日第六屆區分所有權人會議通過第二次修 訂之社區規約第10條第2項約定：「管理費由各區分所 有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。...停車 管理費平面車位每位（貳佰元）、機械車位每位（伍佰 元）...。」、第20條第7項約定：「其他事項：...七 、本社區停車場收費標準：㈠本社區住戶地下停車場收 費，平面車位每月200元，機械車位每月500元。㈡非本 社區住戶地下停車場收費標準如左：1.停車位無人停用
或租用予本社區住戶者，應提供停車位租賃契約予管委 員為憑，同時平面車位每月200元，機械車位每月500元 。2.停車位有非本社區住戶停用者，平面車位每位1000 元，機械車位每月1300元。」（見本院卷一第37頁、第 43頁）；101年5月19日第七屆區分所有權人會議通過第 三次修訂之社區規約第10條第3項約定：「本社區管理 費...停車場收費，分為本社區戶與非本社區戶，收費 標準如下：㈠本社區住戶：1.平面車位每月新台幣貳佰 元。2.機械車位每月新台幣伍佰元。3.停車位無人停用 或租用予本社區住戶者，應提供停車位租賃契約予管委 員為憑，同時平面車位每月新台幣貳佰元，機械車位每 月新台幣伍佰元。㈡非本社區住戶：如停車位有非本社 區戶停用者，應提供停車位租賃契約予管委員為憑，平 面車位每月新台幣壹仟元，機械車位每月新台幣壹仟叁 佰元。」（見本院卷一第53頁）；103年6月7日第八屆 區分所有權人會議通過第四次修訂之社區規約第10條第 4項約定：「...停車位之所有權人或承租人或使用人皆 應繳納清潔費及管理費，兩者繳納金額皆以停車位數量 計算，其中清潔費部分，每一停車位每月酌收清潔費新 台幣伍拾元，管理費部分，依區分所有權人會議決議， 區分其使用人為本社區用戶與非本社區用戶，而異其收 費標準分別如下：㈠本社區用戶（即本社區全體區分所 有權人及有權占有之住戶；另本社區停車場停車位之所 有權人將車位出租予本社區用戶者或使用對象經本社區 管理委員會同意視為本社區用戶者，亦屬之）：1.平面 車位每月新台幣叁佰元。2.機械車位每月新台幣伍佰元 。㈡非本社區用戶（即非屬上開本社區用戶者；另本社 區停車場停車位之所有權人將車位出租予非本社區用戶 者，視同非本社區用戶）：1.平面車位每月新台幣壹仟 元。2.機械車位每月新台幣壹仟叁佰元。」（見本院卷 一第69頁），有各該社區規約在卷可稽，洵堪認定。 ⑵查被告有系爭12號及17號共2個平面車位，且依前述社 區規約之內容，僅區分是否係由「本社區用戶」或「非 本社區用戶」使用，並未區分有償或無償使用，被告抗 辯其係無償借用而非出租他人使用，故不適用「非本社 區用戶」使用之收費標準云云，要無可採。本件原告主 張依前揭社區規約，自98年7月起至105年7月止，被告 應繳交之管理費及清潔費共計87,200元【包含：⒈自98 年7月起至100年6月止，計24個月，每月400元（即200 元Ｘ2＝400元），共計9,600元；⒉自100年7月起至103
年9月止，計39個月，每月1,200元（即200元＋1,000元 ＝1,200元），共計46,800元；⒊自103年10月起至105 年7月止，計22個月，每月1,400元（即300元＋1,000元 ＋50元Ｘ2＝1,400元），共計30,800元】，扣除被告於 上開期間分別匯款共計29,200元，被告尚積欠58,000元 （即87,200元－29,200元＝58,000元）之事實，被告並 不爭執原告主張之計算金額（僅抗辯社區規約之效力， 業如前述），堪信為真。是原告請求被告給付58,000元 ，核屬有據。
㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項 、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件管理費及清 潔費係屬給付有確定期限者，原告僅請求自支付命令聲請 狀送達之翌日（即105年4月1日，見支付命令卷）起算之法 定遲延利息，並無不合，應予准許。
五、從而，原告請求被告給付58,000元，及自105年4月1日起至 清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、至被告聲請通知其友人洪逸勳到庭作證系爭停車位為無償提 供使用一節，因系爭社區規約之內容，僅區分「本社區用戶 」或「非本社區用戶」使用，並未區分有償或無償使用，業 如前述，則被告是否有償提供他人使用，無礙於本件判決結 果之認定，故無調查必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻 擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
七、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項 、第3項規定，依被告之聲請，宣告被告預供擔保，得免為 假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 1 月 9 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 9 日
書記官 陳紀元
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。