臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第405號
原 告 陳碧霞
訴訟代理人 張金生
被 告 陳俊志
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年12月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101 年11月28日透過訴外人禾碩不動產 有限公司（下稱禾碩公司）仲介，以新臺幣（下同）1,100 萬元向被告購買登記於訴外人詹慕山名下之坐落桃園市○○ 區○○段000 地號土地應有部分994/10000 （下稱系爭土地 ）及其上504 建號之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○ 路000 巷0 號，下稱系爭房屋，合稱系爭不動產），兩造並 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎交屋後，竟發 現系爭房屋有多處滲漏水及無法使用熱水之情事，屢經催促 被告前來處理，然被告均置之不理，而被告明知系爭房屋有 前開瑕疵仍故意隱瞞，更於爭契約之附件「房地產標的現況 說明書」其中「建物目前是否有滲漏水情形」欄位中係勾選 「否」，伊因信賴前開記載而以一般屋況價格成交，嗣經發 現系爭房屋有嚴重漏水及無法使用熱水等瑕疵，系爭房屋顯 已有減少其價值及通常或契約效用之瑕疵，伊自得依民法 354 條前段及第359 條請求減少系爭房屋瑕疵之買賣價金， 或依民法第227 條規定請求不完全給付之損害賠償。又系爭 契約第15條亦特別約定交屋半年內如有漏水情形由屋主負責 修繕等語，則被告自應依約給付系爭房屋漏水之必要修繕費 用。爰依民法第179 條、第227 條規定及系爭契約第15條約 定提起本件訴訟，請求法院擇一為伊有利之判決，判命被告 給付115,200 元等語，並聲明：（一）被告應給付原告 115,200 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋並無滲漏 水之瑕疵，且兩造既係約定按現況交屋，伊僅擔保系爭房屋 交付時具備中古屋通常之效用，且伊並無保證系爭房屋不漏 水或即時可使用熱水之品質，復無故意或過失不告知瑕疵之 情事，則原告依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係為請求， 並無理由，況系爭契約已約定倘經原告整修後即得免除瑕疵 擔保責任，系爭房屋既經原告整修，伊自得免責等語，資為
抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第101 頁及反面，並依判決格式 修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：（一）原告於101 年11月28日透過禾碩公司仲介，以1,100 萬元 購買登記於詹慕山名下之系爭不動產，並由被告以代理人 名義與原告簽訂系爭契約，而系爭契約之附件「房地產標 的現況說明書」其中「建物目前是否有滲漏水情形」欄位 中係勾選「否」，嗣於102 年2 月3 日完成交屋。（二）原告於102 年3 月21日寄發台北雙連郵局第372 號存證信 函予被告與詹慕山，要求協助修繕系爭房屋滲漏水及地磚 隆起之瑕疵及減少價金。
（三）原告曾於102 年9 月2 日向本院訴請詹慕山及禾碩公司就 系爭房屋有滲漏水、無法使用熱水及地磚隆起等瑕疵負瑕 疵擔保及債務不履行賠償責任，經本院以102 年度訴字第 1702號判決認定系爭契約係存在於原告與被告間，而非原 告與詹慕山間為由，駁回原告之訴，嗣原告不服提起上訴 ，經臺灣高等法院（下稱高等法院）於104 年12月15日以 104 年度上易字第502 號判決駁回上訴而告確定在案（下 稱前案確定判決）。
（四）原告於105年1月28日向本院提起本件訴訟。四、原告主張被告隱瞞系爭房屋有滲漏水及無法使用熱水之瑕疵 ，其已依民法第359 條規定減少價金，被告受領此部分價金 即構成不當得利，爰依民法第179 條規定請求返還，併依民 法第227 條規定請求被告負債務不履行損害賠償責等情，則 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點為： （一）系爭房屋有無滲漏水及無法使用熱水之情事？（二） 原告主張被告應負瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任 ，有無理由？
（一）關於系爭房屋有無滲漏水及無法使用熱水之爭點？ 1、查本件原告曾向本院訴請詹慕山及禾碩公司就系爭房屋有 滲漏水、無法使用熱水及地磚隆起等瑕疵負瑕疵擔保及債 務不履行賠償責任，而原告於前案第一審審理中聲請本院 囑託台灣省土木技師公會鑑定，經該公會以103 年9 月30 日（103 ）省土技字第4723號函暨後附鑑定報告書（下稱 系爭鑑定書）回覆，其鑑定結論略以：「九、鑑定分析： （1.系爭房屋是否有滲漏水之情形？如有，則滲漏水之位 置、發生原因與修復費用各別為何？可否判斷滲漏水之情 形自何時開始發生？另該等情形是否會造成房屋交易價值 之減損？如會造成減損，則減損之價值為何？）鑑定標的 物桃園縣○○鄉○○○路000 巷0 號系爭房屋，其一樓板
燈罩處周圍有潮濕漏水痕跡，依原告敘述遇連續大雨或豪 大雨後燈罩周圍會滴漏水，平常則不會漏水，研判非給排 水管線漏水產生，應為2 樓前陽台與外牆雨水滲入傳遞至 一樓板而來所造成，經試水2 小時後，一樓板燈罩處周圍 原有水痕潮濕程度明顯增加並稍有擴大現象，確認為陽台 與牆面因防水層有瑕疵滲水傳遞而產生，2f廚房流理台水 槽存水排放測試2 次，並未發生管線漏水溢流現象，研判 無滲漏水情形。另屋突層頂樓板燈罩處於大豪雨會有滲水 現象（依原告敘述遇大雨時燈罩玻璃內會有起霧形成水滴 ），經於塔屋頂試水2 小時後，燈罩頂板周圍微潮濕現象 明顯增加，確認頂板防水層有瑕疵，另右側牆數處有潮濕 （壁癌）痕跡、油漆脫落現象均為頂板及外牆防水層有瑕 疵滲水產生。此等微滲水情況可於屋頂板及側牆塗刷防水 漆改善修復，至於滲漏水情形何時開始發生？其發生時間 以目前科技無法判斷自何時開始發生，該等滲漏水情形確 會造成房屋交易價值之減損，其減損之價值，相當於改善 修復費用，如附件六之（一）滲漏水修復費用估算。…… （3.系爭房屋是否全棟均無熱水可供使用？無熱水可供使 用之原因與回復熱水供水系統之費用各別為何？另該等情 形是否會造成房屋之交易價值之減損？如會造成減損，則 減損之價值為何？）系爭房屋屋內並非全棟均無熱水可供 使用，目前於一樓後牆備有瓦斯熱水器供一樓浴廁及二樓 廚房浴廁使用熱水，惟三、四、五樓目前無熱水供應，需 分別於三樓安裝電熱水器或強制排氣之瓦斯熱水器，四、 五樓需分別於浴廁內安裝電熱水器；三、四、五樓回復熱 水供水系統之費用如附件六之（三）回復熱水供應費用估 算，該等三、四、五樓無熱水可供使用情形確會造成房屋 交易價值之減損，其減損之價值，相當於附件六之（三） 回復熱水供應費用估算所需費用。……十、鑑定結論：1. 系爭房屋局部有滲漏水之情形，確會造成房屋交易價值之 減損，其減損之價值為新台幣83,106元。……3.系爭房屋 內並非全棟均無熱水可使用，目前於一樓後牆備有瓦斯熱 水器供一樓浴廁及二樓廚房浴廁使用熱水，惟三、四、五 樓目前無熱水供應，該等三、四、五樓無熱水可供使用情 形會造成房屋交易價值之減損，其減損之價值為新台幣32 ,116元。……5.A . 影響系爭房屋局部滲漏水、地磚與壁 磚局部未貼實、三、四、五樓無熱水供應、部分現況結構 與原使用執照圖不符等鑑定事項其減損、回復之價值共計 新台幣403,602 元。B . 系爭房屋局部滲漏水與地磚、廚 房壁磚凸起剝落情形以目前科技無法判斷確實自何時開始
發生。」等語，此有原告提出之系爭鑑定書影本在卷可參 （見本院卷第30頁至第43頁），復經本院依職權調閱前案 確定判決卷宗查核無訛，本院審酌系爭鑑定書之作成，係 經技師鄭昭鑾、魏峰源於103 年7 月18日下午2 時、103 年8 月20日下午2 時、103 年8 月31日上午10時至至現場 第一次初勘、第二次會勘、第三次會勘，並照相及作試水 測試檢查，實地勘查可能之漏水原因（見本院卷第34頁至 第37頁；本院102 年度訴字第1702號卷第140 頁反面至第 142 頁），復經證人即鑑定技師鄭昭鑾、魏峰源於本院就 鑑定過程、方法、範圍及漏水原因之研判等事項詳為證述 （詳如後述），是系爭鑑定書雖非兩造共同合意所為，仍 具有相當之專業性及可信度，應足採信，被告逕以鑑定係 交屋後所進行而質疑系爭鑑定書可信度云云，實難憑採。 2、據上，系爭房屋就一樓板燈罩處周圍及屋突層頂樓板燈罩 處有滲漏水情形；另就系爭房屋3 至5 樓目前確無熱水供 應等情，洵堪認定。
（二）關於被告應否負瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任 之爭點：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按買賣標的物之 利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約 另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保 其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵， 民法第373 條、第354 條第1 項亦有規定。又所謂物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當 事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，換言之 ，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之價值 、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為 準，而非概與新品相較，又物之出賣人就出賣標的物所負 物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限， 倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之 瑕疵擔保責任範疇（最高法院73年台上字第1173號判例、 95年台上字第951 號判決意旨參照）。本件原告主張系爭 房屋漏水之瑕疵應由被告負物之瑕疵擔保責任等情，既為 被告所認，揆諸前開說明，原告自應就系爭房屋漏水之原 因及漏水瑕疵存在時點之有利事實負舉證之責。 2、依系爭鑑定書所載，系爭房屋之一樓板燈罩處周圍及屋突
層頂樓板燈罩處確有滲漏水之情形，其原因係因防水層瑕 疵所致，惟無法判斷發生之時點，復參以證人即鑑定技師 魏峰源於本院審理時證稱：系爭房屋之防水層有瑕疵導致 下大雨時會有局部滲漏，房屋建造時應有施作防水，但防 水層有一定時效，有的5 年，有的10年，並無定論，伊無 法判斷系爭房屋滲漏水情形存在多久，亦無法認定防水層 係何時失效等語（見本院卷第85頁反面至第86頁），另證 人即鑑定技師鄭昭鑾亦證稱：以目前技術無法判斷防水層 何時失效，且依現場觀察潮濕之痕跡亦無法認定滲漏水之 情形已存在多久等語（見本院卷第87頁反面），是依系爭 鑑定書及鑑定技師鄭昭鑾、魏峰源之證述可知，僅能確認 系爭房屋局部滲漏水之原因係因防水層失效所致，惟該防 水層究係何時失效、滲漏水情形究係何時發生等情，均無 法確認，是依鑑定結果所指之「系爭房屋有局部滲漏水之 情形」究指交屋前抑或交屋後所發生即有未明，原告復未 能提出其他證據以實其說，則依舉證責任分配法則，原告 自應受不利之認定。從而，原告就系爭房屋有滲漏水瑕疵 主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，應非有據，不足採 信。
3、原告另主張系爭房屋3 至5 樓無熱水供應，被告亦應負瑕 疵擔保責任云云，觀諸系爭契約附件之房地產標的現況說 明書（見本院卷第15頁），其上僅就「是否使用天然瓦斯 」欄位中勾選「否」，並無註明系爭房屋現有無設置熱水 器及其數量，且遍查系爭契約亦無約定被告就系爭房屋應 供應相當數量之熱水器之情，又系爭鑑定書業已載明載系 爭房屋1 、2 樓均有熱水使用，3 至5 樓僅需加裝電熱水 器或強制排氣之瓦斯熱水器即可回復熱水使用，復經鑑定 技師鄭昭鑾、魏峰源於本院證述明確（見本院卷第86頁反 面、第87頁），參以原告係經禾碩公司仲介購買系爭房屋 ，且於購買系爭房地前曾多次前往現場查看，此亦經禾碩 公司員工王崇漢於前案第二審審理中陳述甚明（見高等法 院104 年度上易字第502 號卷第99頁至第100 頁），復經 原告於前案第二審審理中所是認，並陳稱當初看屋時，並 非空屋，有家具、冷氣機，但全棟均無安裝熱水器等語（ 見高等法院104 年度上易字第502 號卷第90頁），而於本 院審理中亦自承：系爭房屋2 、3 樓原有裝設熱水器，基 於安全考量，伊要求被告拆除等語（見本院卷第88頁反面 ），則原告自當知悉系爭房屋3 至5 樓於交付時並未加裝 熱水器甚明，倘原告認為即時供應熱水與否至關重要，理 應進一步與禾碩公司員工或被告確認，原告卻捨此不為，
是其於受領系爭房屋之交付後，再以系爭房屋無設置熱水 器供其使用構成物之瑕疵，並要求被告負瑕疵擔保責任云 云，自不足取。至原告另稱因熱水管破裂而無法供應熱水 乙節，因非前案囑託鑑定項目，而經本院曉諭後，原告仍 未聲請鑑定或提出其他證據（見本院卷第88頁反面），要 難認原告已盡舉證之責，其據此請求被告負物之瑕疵擔保 責任，即非有據。
4、另按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵 ，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人 之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時 構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議可資參照）。是故，倘物之瑕疵係於系 爭契約成立後始發生，且被告就瑕疵具有可歸責之原因時 ，被告自需就系爭房屋負債務不履行責任。經查，系爭房 屋固有滲漏水之情事，然如前述，原告並未能舉證證明系 爭房屋漏水瑕疵存在時點係於系爭契約成立後始發生，而 加裝熱水器以供應熱水亦非兩造約定給付之內容，準此， 被告既已依系爭契約所約定之內容交付系爭房屋現狀予原 告，揆諸前揭說明，被告已履行其依債務本旨所負給付義 務，自難認有何不完全給付之情形，則原告依民法第227 條、第226 條第1 項規定，請求被告負不完全給付之損害 賠償責任，即無理由。
5、另依系爭契約第15條固載有：「本標的物依不動產標的現 況說明書屋主確實告知無漏水情形，交屋半年內如有漏水 情形，由屋主負責修繕，若因買方整修而導致者不在此限 。」等語（見本院卷第13頁），而認兩造已特別約定被告 應就系爭房屋於交屋後半年內之漏水負修繕之責，然遍查 前案卷宗及本院全卷，原告除曾於102 年3 月21日即寄發 台北雙連郵局第372 號存證信函予被告及詹慕山等人告知 系爭房屋有多處滲漏水情事【見兩造不爭執事項（二）】 外，並未提出其他事證以證明系爭房屋滲漏水之發生係於 交屋後半年內即已發生，是原告依前揭約定請求被告給付 系爭房屋滲漏水之修繕費用云云，亦非可採。
五、綜上所述，原告依民法第359 條規定主張減少系爭買賣契約 之買賣價金115,200 元，再依民法第179 條規定請求被告如 數返還並加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，為無 理由，不應准許，另依民法第227 條、第226 條第1 項規定 及系爭契約第15條約定求為同一聲明之判決，亦無理由，均 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依 據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
桃園簡易庭 法 官 張永輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
書記官 吳耿翔