宣 示 判 決 筆 錄 105年度板簡字第1481號
原 告 林薰蕙
訴訟代理人 廖芳萱律師
複代理人 葉俞懋律師
被 告 蔡欣樺
蔡孟憑
人二人共同
訴訟代理人 蔡水發
上列當事人間105年度板簡字第1481號拆屋還地事件於中華民國
105年12月20日辯論終結，於中華民國106年1月17日下午4時30分
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 李沛瑜
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰貳拾捌元，及自民國一○五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○五年七月三十日起至返還坐落新北市○○區○○段○○○○地號如附圖所示編號1355⑴部分、面積○點九七平方公尺土地之日止，按年依占用面積即0.97平方公尺、權利範圍205/1000，給付當期申報地價百分之10計算之不當得利。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣陸佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告訴 之聲明原為：「(1)被告等應將坐落新北市○○區○○段 0000地號土地面積為0.6035平方公尺之地上物拆除，並將該 部分土地騰空返還予原告及全體共有人。(2)被告等應給付 原告新臺幣（下同）390元及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自民國（下同） 105年7月30日起至返還第一項所示土地之日止，按年依占用 面積即0.6035平方公尺，權利範圍205/1000，給付當期申報
地價百分之10計算之不當得利。」。嗣原告於105年11月3日 本院收狀之民事更正訴之聲明暨調查證據聲請狀更正訴之聲 明為：「(1)被告等應將坐落新北市○○區○○段0000地號 土地上如附圖所示占用面積共0.97平方公尺之建物拆除，並 將該部分土地騰空返還予原告。(2)被告等應給付原告628元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。暨自105年7月30日起至返還第一項所示土地 之日止，按年依占用面積即0.97平方公尺，權利範圍 205/1000，給付當期申報地價百分之10計算之不當得利。」 ，揆諸首開規定，應予准許變更聲明，合先敘明。二、原告主張：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」、「各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」 民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。（二）經查，本件未經原告及其他共有人同意，私自搭建圍牆， 無合法權源占用原告及其他共有人所有之系爭土地，已侵 害原告及其他共有人之所有權，故原告本於所有權人地位 ，自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條請求被 告拆除地上物並返還系爭土地予原告及其他共有人。（三）給付相當於租金之不當得利
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本 於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條、 第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 臺上字第1695號判例意旨參照）。
2、經查，被告等搭建地上物於原告共有之系爭土地上，占用 面積為0.97平方公尺，被告等無使用權源，擅自占用系爭 土地，因而獲得占有使用之利益，並致原告及其他共有人 無法管領使用而受有損害，且依其性質為無法立即返還， 是依上開說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因 而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，是原 告依民法第179條規定，請求被告給付至返還系爭土地予
原告及全體共有人之日止，相當於上開土地租金之利益， 自屬有據。
3、復按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息百分之十為限。」、「第九十七條第九十九條 及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。 」土地法第97條、第105條定有明文，故租用基地建築房 屋，其租金以不超過土地價額年息百分之十為限。而該所 謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價 而言。又法定地價，依士地法第148條規定，係指土地所 有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域 ，依該條例第16條之規定，當係指土地所有權人於地政機 關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期 間內自行申報之地價而言。
4、經查，本件被告等無權占有系爭土地已如前述，堪可認定 被告等獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害， 故原告得向被告等請求相當於租金之不當得利，茲依系爭 土地104年、105年申報地價(原證4：新北市○○區○○段 0000地號土地地價謄本)及原告於系爭土地之權利範圍， 將原告得請求之金額計算式說明如下：
(1)自104年1月15日至104年12月31日：343元 當期申報地價17,920元×10%×0.97㎡×351/365×205/10 00＝343。
(2)自105年1月1日至105年7月29日：285元 當期申報地價24,800元×10%×0.97㎡×211/365×205/10 00＝285。
(3)自105年7月30日起至返還土地為止：按年依占用面積即 0.97平方公尺及原告權利範圍205/1000，給付當期申報地 價百分之10計算之不當得利。
為此，爰依所有權及不當得利之法律關係提起本訴，求為 判決：①被告等應將坐落新北市○○區○○段0000地號土 地上如附圖所示占用面積共0.97平方公尺之建物拆除，並 將該部分土地騰空返還予原告。②被告等應給付原告628 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。暨自105年7月30日起至返還第一項所 示土地之日止，按年依占用面積即0.97平方公尺，權利範 圍205/1000，給付當期申報地價百分之10計算之不當得利 。
（四）對於被告抗辯之陳述：
（甲）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。」民事訴訟法第277條前段訂有明文。復按以無權占
有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得 占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認 原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、 85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。故如被告無法證 明，則應認原告之請求為有理由。
（乙）原告為系爭新北市○○區○○段0000地號土地之所有權人 ，此有原證一之土地所有權狀可稽，被告等亦未否認之。 而被告等搭建圍牆，越界建築，占用原告與他人共有之系 爭新北市○○區○○段0000地號土地0.97平方公尺，業經 鈞院現場勘驗及新北市中和地政事務所測量，並無爭議， 故依前述實務見解，被告應就其係有正當權源占用系爭土 地負舉證之責。
（丙）被告等於105年10月28日民事被告答辯狀中主張「廚房圍 牆是在35年前原告林薰蕙小姐和鄰居劉佛坤先生兩人私下 交換條件，互相同意對方的行為所產生的…」云云，然原 告否認之，被告自應負舉證責任，況且，本件原告係在74 年3月23日始買受新北市○○區○○路000巷00號1樓房屋 ，於74年4月4日登記完畢(參附件四)，故原告於71年間並 非房地所有權人，自無可能與訴外人劉佛坤先生達成任何 使用協議，被告等主張原告與訴外人劉佛坤先生於距今35 年前(即71年)有私下交換條件，同意相互使用土地，顯然 與事實不符。
（丁）被告等另提出其於103年12月6日購買新北市○○區○○路 000巷00號房屋之不動產買賣契約書之標的物現況說明書 ，並聲請傳喚前屋主女兒劉美萍及房屋仲介余漢章、陳銘 鋒，然縱使被告等購買房屋時，其不動產買賣契約之標的 物現況說明書記載「無占用鄰地或界址糾紛或鄰損情形」 ，亦無從合法化被告等無權占用之違法行為，且被告等與 其房屋前手如何約定？仲介如何推介？亦屬被告與房屋前 手或仲介間損害賠償之問題，與本件毫無關聯，故本件顯 無傳喚證人之必要。
（戊）再者，由鈞院現場勘驗照片可知，本件兩造之房屋為相鄰 建物，本應保持相當距離，預留防火間隔(俗稱防火巷)， 然被告自行搭建圍牆，不僅逾越地籍線，占用原告與其他 共有人之土地，更使兩建物間完全無空隙可通行，若發生 火災，後果恐不堪設項，故被告私自搭建之行為，顯然妨 害逃生避難，更有危害公共安全之虞，為維護公共利益， 亦有命其拆除之必要。
（己）又查，原告與被告等於新北市永和區調解委員會調解時， 從未要求被告等給付15萬元做為原告自行拆除費用，反係 原告僅要求「被告等出具同意書，俟原告要求拆除時應配 合拆除」，然被告等不但不願接受，甚至強行主張有權占 用系爭土地，調解才破局，故被告等指摘調解失敗係因原 告要求15萬元之拆除費用亦與事實不符。
（庚）綜上所述，被告等既無法證明其有正當權源占用系爭土地 ，則原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條請求 被告拆除地上物並返還系爭土地予原告及其他共有人，並 請求相當於租金之不當得利，於法有據。
（辛）被告等一再主張原告與其所有之系爭新北市○○區○○路 000巷00號房地(以下簡稱「系爭房地」)前手劉佛坤私下 曾達成協議，同意相互使用土地…云云，然觀諸被告提出 之附件二「103年10月2日標的現況說明書」，其中項次19 「是否有占用鄰地或界址糾紛或鄰損情形、是否有被他人 占用或占用他人土地之情形」均勾選「否」；附件二「 103年12月6日標的物現況使用情形說明書」，其中第八條 「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或 曾發生爭議？」亦勾選「否」，由此顯見，系爭房地之前 手劉佛坤(代理人：劉美萍)主觀上並不認為伊有占用原告 土地之情事，當然無從於30餘年前與原告私下約定同意使 用，故被告所主張，顯然與事實不合。
（壬）經查，本件原告與系爭房地前手劉佛坤之間並無任何同意 使用之約定，而被告等於104年1月15日買受系爭房地後， 原告即要求被告應將廚房增建(包括屋頂、排煙管、牆壁) 部份(原證五：被告原增建廚房照片乙紙)，占用系爭新北 市○○區○○段0000地號土地(以下簡稱「系爭土地」)部 分拆除，並返還原告及其他土地共有人，豈料，被告翻新 廚房後雖將排煙管拆除，然其竟將屋頂延伸更加突出(原 證六：被告翻新後廚房照片乙紙)，原告屢次表明不同意 被告使用，甚至請里長出面協調、聲請新北市永和區調解 委員會多次進行調解，均無法解決紛爭，祇能提起本件訴 訟。
（癸）退萬步言，縱原告曾容許系爭房地前手劉佛坤(原告否認 之)使用系爭土地，惟依最高法院59年台上字第2490號民 事判例意旨「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被 上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其 訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有 使用該房地之權利。」，使用借貸關係亦僅存在原告與劉
佛坤之間，被告等亦不得主張其得承繼原告與劉佛坤之使 用借貸關係，而就系爭土地有合法使用權源等語。三、被告則辯以：
（一）本案所指之建物（新北市○○區○○段0000○號）及其後 方之增建部分（廚房）及建物座落之土地（福和段1389地 號）係被告在103年12月6日經由師大不動產仲介經紀有限 公司營業員余漢章先生及台灣房屋專案經理陳銘鋒先生等 之介紹，向前屋主即訴外人劉佛坤購買的。重點是這道廚 房圍牆是在35年前原告和其鄰居即訴外人劉佛坤兩人私下 交換條件，互相同意對方的行為所產生的。也就是原告同 意劉佛坤的廚房可以搭建到目前的位置，而劉佛坤同意原 告可以蓋回被他打掉的防火巷圍牆。這時候，原告已知劉 佛坤的廚房有越界興建，所以才會交換條件。也因此，所 以經歷35年原告均不敢向劉佛坤提及廚房越界搭建應拆屋 還地之事，亦未曾要求支付任何租金或不當得利。（二）至於為何原告與訴外人劉佛坤會交換條件，互相同意對方 的行為起因於：35年前劉佛坤曾向縣政府檢舉原告的防火 巷圍牆是違建，阻礙其房間的採光及空氣流通，在縣政府 未派員拆除前，劉佛坤無法再忍受陰暗及悶熱，只好先僱 工打掉圍牆剩下約110公分高度，原告回家見狀相當生氣 ，認為已無隱私及安全感。事後執意要築回去，因此雙方 發生劇烈爭吵。最後原告與劉佛坤雙方妥協，私下交換條 件，互相同意對方的作為。以上的資訊是原告與被告尚有 來往時，親口告訴被告這段不愉快的歷史。
（三）附件一照片即可看到當初原告與劉佛坤兩人妥協的證據： 原始的防火巷圍牆高度約205公分，厚度是8寸壁，上下一 體，這由現場未被動過的鄰居圍牆可得知。目前照片中屬 於原告範圍的圍牆分成上下兩節，下節高度約110公分， 厚度8寸壁，這是未被打掉，留下來的部分，上節是原告 自己用磚頭補砌回去的高度，厚度只有原始的一半（4寸 壁）。
（四）原告未經土地全體共有人同意，私下擅自同意劉佛坤的廚 房圍牆可以越界興建，被告認為原告已無立場亦無正當理 由提告。如要提告也應由其他土地共有人為之，屆時法官 判決被告應拆屋還地，被告當遵照辦理。但是為了私利而 做出錯誤決定的原告及劉佛坤生，因傷害到不知情的購屋 者，也應負起拆屋還地的相關費用及賠償設備被破壞的損 失。
（五）被告在103年12月6日購置本案所指之房屋時，不動產買賣 契約書之標的現況說明書明確標示「無占用鄰地或界址糾
紛或損鄰情形」，詳如附件二。
（六）前屋主劉佛坤在104年尾已逝世，售屋時已近85歲，住在 宜蘭榮民之家，雖身體行動不便，但頭腦清楚，故售屋事 宜授權由其女兒劉美萍全權處理，而原告是買方代理人， 也是實際購屋者。劉小姐自幼與父母同住至結婚，她曾告 訴仲介陳銘鋒屋後廚房在她35年前結婚時就蓋好了。所以 ，她對本案應有所了解。
（七）被告藉此答辯機會，順便澄清調解失敗的原因： 1、原告要求被告先給她15萬元，做為她自行拆除的費用，然 被告認為依法無據，也不合情理。
2、原告自己認定被佔用的面積及位置，被告請原告先申請地 政鑑界，以免發生錯誤，但因原告不肯而憤而離席，並堅 持提告。
（八）原告及其律師刻意捏造事實，惡意混淆視聽，在其訴狀中 五次宣稱：「被告等未經系爭土地全體所有權人同意，自 行逾越地籍線搭建圍牆，占用原告與其他共有人之土地」 云云，被告在此提出嚴正抗議，請原告勿再犯。因為佔用 鄰地搭建圍牆之事，是在30幾年前，被告前屋主劉佛坤和 原告交換條件所搭建的。
（九）原告於105年11月15日民事準備一狀中，否認有跟鄰居劉 佛坤兩人私下交換條件，互相同意對方的行為，在此被告 要反問原告：
1、原告你的防火巷圍牆被劉佛坤檢舉違建，因阻礙他的房間 採光及空氣通，未等縣政府執行，他就自行打掉你的圍牆 ，難道這件事是假的嗎？
2、劉佛坤逾越地界線搭建廚房圍牆，佔用你的持分土地已經 30幾年，這道牆還屹在那裡，難道這也是假的嗎？ 3、你知道劉佛坤佔用你的土地30幾年，你卻不敢要求拆屋還 地，也未曾要求劉佛坤付租金，難道這也是假的嗎？如果 沒有交換條件，你的防火巷圍牆可以再補砌回來嗎？你會 同意劉佛坤的廚房圍牆蓋在目前的位置嗎？
以上3點足以證明當初原告與劉佛坤是有交換條件，互相 同意，不然不會拖了30幾年，等到劉佛坤賣屋後才向新屋 主即被告追討。
（十）被告等購屋係經社會公認的程序，由仲介人員介紹，買賣 雙方及仲介人員再相約到代書事務所當面議價，決定價金 佣金及各項稅金規費，並由屋主代理人及仲介人員詳述屋 況，然後由代書製作不動產買賣契約書，並由第一建經公 司擔任價金信託履約保證，售屋款項全部匯入專戶。買賣 雙方的權利義務皆按契約書來履行，並無暗盤交易或事後
損害賠償的問題，請原告及律師不要以小人之心度君子之 腹，胡說八道，浪費被告花時間及篇幅來駁斥，也浪費法 官閱卷的時間。
（十一）只要法官沒聽到，原告皆用否認的態度來處理。明明原 告在永和區調解委員會要被告給付15萬元做為拆除費用 ，調解委員陳燦堂在現場也有聽到。
（十二）「原告稱其現住房屋在74年3月23日才購置至今只31年 ，非被告在前次答辯所指的35年前就發生的事」云云， 被告係引述前屋主女兒劉美萍電話中告訴仲介陳銘鋒的 時間。這時間差，或許年代久遠，劉小姐一時無法回想 起來。屆時劉美萍出庭自可釐清。此點指控無法掩蓋原 告與劉佛坤在30幾年前所製造出來的事端。
（十三）被告是善意第三者，在不知情的情況於103年12月6日購 置本案所指系爭房屋。原告及被告前屋主劉佛坤兩人在 30幾年前所做的這件事，卻造成被告今天的麻煩，很顯 然原告是加害者之一，被告是受害者，今天變成加害者 在告被害者，天理何在！被告有誠意幫忙解決本案紛爭 ，故提出下列2點方案：
1、改由系爭土地（新北市○○區○○段0000地號）其他所 有權人之一來提告，因為原告已無資格及立場、亦無正 當理由來提告。
2、由系爭土地全體所有權人，被告前屋主女兒劉美萍（前 屋主劉佛坤已歿，劉美萍是當時售屋全權代理人，售屋 款繼承人）及被告代理人，三方人員坐下來協商解決。 由於本案之價額極小，實在不必要浪費司法資源，讓法 官有多餘的時間和體力來辦理較大的案子，因此被告認 為第二點是較佳的選擇，以上二點建請庭上列入考慮， 以維大家權益，實感德便。
（十四）被告只知道有增建，但不知道有占用到鄰地。鐵皮屋頂 破舊有換新，但廚房的圍牆我們都沒有動過。當初原告 的防火巷圍牆，確實有被前屋主檢舉違建，在縣政府還 沒有執行前，前屋主就先打掉了，後來原告有把被打掉 的部分補砌上去。當時被打掉一定是有爭吵，爭吵後私 下一定有默契，不然不可能讓原告再補砌上去。這些話 是我跟原告還有再談天時，原告講給我聽的各等語。四、本院之判斷：
（一）按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之，民法第821條定有明文。本件原告為系爭坐落新北 市○○區○○段0000地號土地之共有人之一，此有原告所
提土地登記第一類謄本在卷可稽（附件4），揆諸首開規 定，原告訴請被告等應將坐落新北市○○區○○段0000地 號土地上如附圖所示占用面積共0.97平方公尺之建物拆除 ，並將該部分土地騰空返還予原告，於法不合，不應准許 。
（二）原告主張被告無權占有系爭如附圖所示編號1355⑴部分面 積○點九七平方公尺之土地等情，業據提出土地所有權狀 影本、土地登記謄本為證，復經本院履勘現場無訛，製有 勘驗筆錄在卷可稽，被告又未能舉證證明其占有之合法權 源，是原告此部分之主張，自堪信為真實。至證人劉美萍 、余漢章、陳銘鋒之證詞均尚不足為有利於被告之認定， 併予敘明。
（三）承上所述，被告使用系爭土地既屬無權占有，而無權占用 他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租 金之利益（最高法院61年臺上字第1675號判例參照），就 權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者 同以租金數額為據（最高法院58年臺上字第3717號判決參 照），是原告基於不當得利返還請求權，請求被告自移轉 登記之日即104年1月15日起至拆屋還地之日止，給付相當 於租金之利益，自無不合。又被告無權占用系爭土地，其 損害金之計算標準，應依土地法第105條、第97條第1項之 規定計算，較為客觀公允（最高法院81年臺上字第339號 判決意旨參照），依土地法第97條規定：「城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為 限」，所謂土地之總價額，依土地法施行法第25條規定， 土地價額依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規 定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。查系爭土地 位於新北市永和區福和路巷弄內，附近商圈尚稱繁榮，交 通便利，此有勘驗筆錄附卷可查，與被告等利用相關建物 之經濟價值，暨原告所受損害等相關情狀，認以法定地價 年息10％為適當。
（四）從而，原告依不當得利之法律關係訴請被告等應給付原告 628元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年9月11日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自105年7月30 日起至返還第一項所示土地之日止，按年依占用面積即 0.97平方公尺、權利範圍205/1000，給付當期申報地價百 分之10計算之不當得利，為有理由，應予准許；至逾此之 請求，為無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請，亦失附 麗，應併駁回。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權 宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書 記 官 莊雅萍