臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度店簡字第799號
原 告 李禎祥
訴訟代理人 陳詩經律師（法律扶助基金會選任）
複代理人 徐瑞霞律師（法律扶助基金會選任）
被 告 達觀鎮社區管理委員會
法定代理人 張理華
訴訟代理人 劉愛麗
上列當事人間請求修復漏水事件，於民國105年12月13日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號15樓之1 建物之樓頂平臺依附表所示之工項及工法修繕至不漏水之狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬玖仟捌佰伍拾元，由被告負擔新臺幣參萬貳仟貳佰伍拾捌元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；被告如以新臺幣貳拾捌萬捌仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
理由要領
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將原告所有門牌新北市○○區○○路00巷0號 15樓之1建物（下稱系爭房屋）共用樓頂平臺及外牆修復至 不漏水之狀態。
二、陳述：
㈠原告於民國94年3月1日購得系爭房屋，自原告搬入系爭房屋 後10年間，發現每逢下雨，當雨勢較大或較久時，系爭房屋 內外即會因樓頂平臺和兩側外牆防水不良，導致：⒈客廳牆 壁的電箱漏水，⒉房間牆壁的冷氣機插座（220伏特）漏水 ，⒊客廳、陽台、房間的牆壁或天花板有滲漏跡象，雖未漏 水，但可見漬痕，並產生汙損和壁癌（以上3項是屋內部分 ），⒋大門外面的天花板漏水（屋外部分）。鑑於系爭房屋 樓頂平臺及外牆漏水情況嚴重，而且造成公共安全及原告居 住安全的威脅，原告從94年至今，已經向被告多次反映，被 告多半敷衍了事，漏水問題並未完全解決。
㈡本件漏水的根源，是肇因於樓頂平臺及外牆的防水不良，而 樓頂平臺屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2款 規定，應由被告負責修繕。又依公寓大廈管理條例第8條第 1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避 難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有
變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為 ，因此公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室 所有權的歸屬，應屬全體區分所有權人之共有部分，依公寓 大廈管理條例第10條第2項規定，系爭房屋外牆應由被告負 責修繕。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：本案係屬社區A棟RF之公共開放空間樓地板滲漏水修 繕，關於社區公共事務、公共設施、設備，被告均依公寓大 廈管理條例第36條第1項第2款為之，本案亦依據此條例進行 施工修繕，並無有違管委會之職務作為。地坪由被告修繕， 外牆部分屬於住戶端的修繕有例可循，不應由被告修繕。肆、本院之判斷：
一、查原告主張系爭房屋為其所有，每逢下雨雨勢較大或較久時 ，系爭房屋之樓頂平臺及兩側外牆即會漏水之事實，業據原 告提出建物登記謄本、漏水照片19張等為證，復經本院囑託 中華民國結構工程技師公會全國聯合會（下稱結構技師公會 ）指派鑑定技師勘查結果，室內約有6面牆面局部裂縫與滲 漏水情形，門口及陽台頂板有滲水痕跡，有鑑定報告書之勘 查結果可稽（見本院卷第135頁），原告上開主張堪信為真 正。
二、系爭建物之樓頂平台應由被告修繕維護：
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈管理條例 第10條第2項前段定有明文。查原告之系爭房屋因樓頂平台 有裂縫導致漏水之事實，為兩造所不爭執，而樓頂平台屬全 體區分所有權人共有共用部分，應由被告管理、維護，依前 揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定，樓頂平台之漏水應 由被告修繕，且被告已表示願負擔樓頂平台之修繕及費用（ 見本院卷第214頁），原告請求被告應將系爭房屋樓頂平台 修復至不漏水狀態，核屬有據。又系爭房屋之樓頂平台漏水 狀況，經兩造同意囑託結構技師公會指派技師鑑定，建議樓 頂平台之防水施工工法及費用結論如附表所示，有鑑定報告 書在卷可稽（見本院卷第136頁）。是上開防水施工工法既 經兩造同意囑託鑑定結果，則被告自應依該鑑定結論之防水 施工工法為系爭房屋共用樓頂平台之修繕工程。三、系爭房屋之外牆為原告所有權專有之範圍，外牆之漏水應由 原告為修繕：
㈠按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之
用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨 立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用 之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦 理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第2款之規定，無隔牆 設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包 括四周牆壁之厚度；公寓大廈管理條例第56條第3項定有明 文。又專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各 該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費 用；公寓大廈管理條例第10條第1項亦有明定。查本件原告 之系爭房屋外牆漏水部分，並未與隔鄰共用牆壁，依前揭公 寓大廈管理條例第56條規定，其所有權之範圍以牆之外緣為 界，包括牆壁之厚度，系爭房屋之外牆自屬原告所有權專有 之範圍。又系爭房屋之外牆因裂縫致滲水現象，已如前述， 其外牆既屬原告所有權範圍之專有部分，依前揭公寓大廈管 理條例第10條第1項前段規定，外牆之修繕應由原告為之， 並自行負擔修繕費用。
㈡至公寓大廈管理條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上下、 外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更 構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應 依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權 人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備 有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」， 其立法理由，係為維持大樓美觀的考量，故規定公寓大廈外 圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻（立法理由參照）。故 上開規定就公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台、防空避 難室等變更構造、顏色及設置廣告物或其他類似行為之使用 上限制，並不涉及所有權之歸屬。又縱為維持公寓大廈外牆 面之一致性及美觀，如外牆面磁磚、油漆之維護修繕得由管 理委員會為之，然應僅就外牆表面而言，應不及於外牆牆壁 結構裂縫之修繕，牆壁裂縫之修繕自應由各區分所有權人為 之。原告以上開公寓大廈管理條例第8條之規定主張外牆屬 共有共用部分，外牆漏水應由被告修繕云云，委無可採。四、綜上述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求 被告修繕系爭房屋共用之樓頂平台，如主文第1項所示，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求則非有據，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。陸、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分所 為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 方蟾苓
計 算 書
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│項 目│金 額（新臺幣）│ 備 註│
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│第一審裁判費│ 4,850元 │原告部分敗訴，故訴│
│鑑定費 │ 45,000元 │訟費用中32,258元由│
│ │ │被告負擔，餘17,592│
│ │ │元由原告負擔。 │
├──────┼────────┤ │
│合 計│ 49,850元 │ │
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附表：
系爭房屋之共用樓頂平台經結構技師公會指派技師鑑定，建議樓頂平台之防水施工工法結論如下（詳本院卷第136頁）：⒈將原有防水層打除至結構層後，以剛性樹脂砂漿填補裂縫及凹 洞。
⒉將聚氨脂底油以滾輪刷或適當工具均勻塗佈。⒊待底油尚未完全乾燥時，將蜂巢式防裂網全面鋪貼於施工表面 。
⒋底油乾燥後，將聚氨脂防水膜按比例充分攪拌，並以適當工具 均勻塗佈。
⒌待聚氨脂防水膜完全乾燥後，全面撒佈石英砂做樹脂砂漿接著 面。
⒍於平面鋪設剛性樹脂砂漿保護層（厚度約5cm），泛水塗佈耐 候型面漆。
⒎樹脂砂漿保護層施作完成後，至少應有3天以上養護時間並禁 止踐踏。