臺灣屏東地方法院民事判決 105年度屏簡字第185號
原 告 陳君雄
周呈澤
唐郭美珠
前列三人共同
訴訟代理人 周慶順律師
被 告 黃枝美
訴訟代理人 陳永祥律師
上列當事人間請求返還占有物事件，本院於民國106 年1 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○地號土地上（即門牌號碼屏東縣○○市○○○街00巷00號旁）如附圖編號A 所示建物（車庫）磚造圍牆面積二點零三四平方公尺修復如附件照片A 所示之圍牆形式，並將如圖所示編號18⑴、18⑵，面積三二平方公尺部分建物返還原告。
被告應自民國一零五年三月二十一日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告各新臺幣貳佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經 查，本件起訴原聲明請求：㈠被告應將坐落門牌號碼屏東縣 ○○市○○○街00巷00號旁如起訴狀附圖所示建物（車庫） 面積11平方公尺返還原告。㈡被告應自民國（下同）105 年 3 月21日起至返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣 （下同）500 元。後經本院囑託地政機關現場履勘測量後， 變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落屏東縣○○市○○段00地 號土地上（即門牌號碼屏東縣○○市○○○街00巷00號旁） 如附圖（即複丈成果圖）編號A 所示建物（車庫）磚造圍牆 面積2.034 平方公尺及編號18⑵虛線鐵捲門三面面積15.46 平方公尺，及編號B 鐵門門鎖回復原狀，並將如圖所示編號 18⑴、18⑵，面積32平方公尺部分建物（下稱系爭建物）返 還原告。㈡被告應自105 年3 月21日起至返還系爭建物之日 止，按月給付原告各500 元。末於105 年10月27日本院言詞 辯論時，撤回回復原狀之部分，復於105 年10月28日具狀表 示非不請求回復原狀，並更正訴之聲明為：㈠被告應將坐落 屏東縣○○市○○段00地號土地上（即門牌號碼屏東縣○○
市○○○街00巷00號旁）如附圖（即複丈成果圖）編號A 所 示建物（車庫）磚造圍牆面積2.034 平方公尺修復如照片A 相同磚造圍牆之型式及編號18⑵虛線鐵捲門三面面積15.46 平方公尺修復如照片B 、C 構造鐵製捲門，並將如圖所示編 號18⑴、18⑵，面積32平方公尺部分建物返還原告。㈡被告 應自105 年3 月21日起至返還系爭建物之日止，按月給付原 告各500 元。核其所為係就複丈結果予以更正，並確定請求 返還系爭建物之範圍及回復原狀之形式，揆諸上開規定，為 法之所許，應予准許。
二、原告方面：
㈠、坐落屏東縣○○市○○段00地號土地上同段508建號建物為8 戶區分所有權建物，其中門牌號碼屏東縣○○市○○○街00 巷00號房屋原為被告母親陳月娥使用，又上開建物之法定空 地（下稱系爭空地），於房屋興建完成時，在上開房屋前及 側面建有磚造蓋鐵皮建物，供兩造停車使用，原告並與被告 母親陳月娥約定，其中系爭建物，歸原告使用，除系爭建物 之外之法定空地由被告母親陳月娥使用，並以此方式分管使 用30餘年（下稱系爭分管契約），嗣被告繼受取得上開房屋 ，本應受系爭分管契約拘束，詎料被告竟於105 年3 月9 日 發存證信函稱系爭建物為其所有，並於105 年3 月15日協同 他人將原告放置系爭建物內之機車及物品強行搬出，及將系 爭建物上如附圖所示編號B 之鐵門上鎖拒絕返還原告使用。 惟兩造間存有系爭分管契約，則被告自屬無權占用系爭建物 ，原告自得依民法第767 條規定請求被告返還系爭建物與原 告，並依民法第179 條規定，及參酌屏東縣公有停車場管理 自治條例第7 條規定，請求被告自無權占用系爭建物時起至 返還系爭建物時止之相當於租金之不當得利。
㈡、對被告抗辯則以：被告雖以1樓房屋價格與同棟2至4樓有差 異，而認其所有之房屋外之圍牆內空地之全部使用權均為其 所有，惟依一般房屋交易行情，1樓房屋價格高於其上樓層 本屬常態，況本件4層樓公寓未設有電梯，則1樓價格高於其 上樓層，亦合乎常情。並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○ 市○○段00地號土地上（即門牌號碼屏東縣○○市○○○街 00巷00號旁）如附圖（即複丈成果圖）編號A 所示建物（車 庫）磚造圍牆面積2.034 平方公尺修復如照片A 相同磚造圍 牆之型式及編號18⑵虛線鐵捲門三面面積15.46 平方公尺修 復如照片B 、C 構造鐵製捲門，並將如圖所示編號18⑴、18 ⑵，面積32平方公尺部分建物返還原告。㈡被告應自105 年 3 月21日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告各500 元 。㈢訴訟費由被告負擔。
三、被告則以：不否認有拆除系爭建物上原告之物品，惟以被告 所有上開房屋所在之社區，自台糖興建始起，即將1 樓房屋 外空地興建圍牆並由1 樓房屋所有人使用，此由1 樓房屋價 格遠較同棟公寓之2 至4 樓價格為高自明，又兩造間亦無達 成任何分管契約，則系爭建物自應由被告使用收益。另關於 相當於租金不當得利部分，被告未占用系爭建物，自無須返 還該不當得利，且亦不應依公有停車場的標準計算不當得利 等語置辯，並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原 告負擔。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張坐落屏東縣○○市○○段00地號土地上同段508 建 號建物為8 戶區分所有權建物，其中門牌號碼屏東縣○○市 ○○○街00巷00號房屋原為被告母親陳月娥所有，於88年8 月17日以贈與為原告移轉予被告所有，原告等人亦為上開建 物之部分區分所有權人，二樓即12號之1 為原告陳君雄、三 樓即12號之2 為原告周呈澤、四樓即12號之3 為唐郭美珠， 而於系爭空地所有權為全體區分所有權人所共有等情，業據 原告提出系爭建物建物登記謄本、土地謄本及異動索引為證 （見本院卷第6 至9 頁、128 至142 頁），復有屏東縣屏東 地政事務所105 年4 月14日屏所地四字第10530448100 號函 附之屏東市○○段00地號土地及其同段508 建號建物之公務 用登記謄本在卷可稽（見本院卷第26至30頁），且為被告所 不爭執（見本院卷第95頁），就此部分之事實，堪信為真正 。
㈡、原告主張就系爭空地，二造間有分管之約定，被告不得妨礙 原告之使用，並將原告所有之物品拆除等語，被告則否認有 分管之約定，認該空地應由一樓使用，其自有權拆除其上之 物品云云，是以本件之爭執點首要為二造間就該法定空地有 無分管之約定？
⑴、按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物；各共有人，除契約另有約定外，按其 應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之 管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。民法第799 條第1 、2 項、第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。又按公寓大廈等集合住 宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其
基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有 人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除 有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可 得而知之情形，而應受分管契約之拘束。又按共有人於與其 他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分 讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。 大樓屋頂平台之各共有人，同意被上訴人在屋頂平台搭建附 屬建物，係屬一種共有物之分管契約，而非共有物之處分行 為，自無土地法第34條之1 規定之適用。最高法院97年度台 上字第909 號、80年度台上字第714 號裁判參酌。⑵、原告主張系爭空地，二造有分管使用之約定，業據證人即陳 謝春滿即原告陳君雄的母親到庭證稱：【（法官：目前住在 何處？）住屏東縣○○市○○○街00巷00○0 號2 樓，我已 經住在這裡38年左右。（法官：當初你搬來的時候，1 樓旁 的空地情形為何？）當初搬來的時候，一樓空地圍牆已經圍 好，是誰圍的我不知道。（法官：當初買屋的時候，建商有 無告知你們空地由何人使用？）沒有。（法官：有無與住戶 約定如何使用？）當初與一樓及樓上的住戶協調，該空地由 大家共同使用，一樓的住戶表示其要在後面可以建築房屋， 我們與二、三、四樓就分前面，可以放車子，我們三個的位 置依抽籤決定，這樣使用已經好多年了。（法官：當初一樓 是由何人居住？）當初是陳月娥在居住，是被告的母親，我 們是和陳月娥協調，被告沒有住在系爭房屋。（法官：（提 示本院卷第53頁編號1 照片），是否由此出入？）二、三、 四樓是由此出入，一樓有另外的出入口。（法官：（提示本 院卷第54頁編號3 照片），門是誰設置的？）之前並沒有安 裝門，而是封實的圍牆，是後來一樓的住戶才安裝的。（法 官：當初在系爭空地上由二、三、四樓擺放機車的處所是否 有安裝鐵捲門？）因為四樓的住戶抽到中間的位置，他有安 裝鐵捲門，擺放他的物品，確實如卷內照片所示。（被告訴 訟代理人：當初如何抽籤？）是由二、三、四樓抽籤，一樓 沒有抽，因為他就直接要後面的位置等語】。（見本院卷第 93頁背面至94頁），是依證人上開證詞可知，原告與被告的 前手即被告的母親確有就系爭空地約定使用之方式。被告雖 辯稱並無一書面的約定云云，惟關於分管契約，本即非要式 行為，是礙難以無書面的約定即認無分管契約存在。況被告 自88年取得系爭建物之所有權後，迄今業已10多年，若無分 管契約之約定，怎會同意原告10多年均如此使用，是其辯稱 無分管契約之約定，難謂有據。再者，被告就其係自其母親
處因贈與而取得系爭建物之所有權一節既不爭執，則依上開 實務見解，被告應受其母親與原告間分管契約之拘束。末按 ，被告抗辯因其購買一樓的價格較高，故系爭空地歸其所有 云云，被告於審理中已自承系爭空地為全體所持分，其復稱 歸其所有難謂有據，又買受建物價格的高低，本即會因樓層 的高低而有不同，復依二造的建物登記謄本，二造的建物的 面積均同為78.96 平方公尺，此有上開建物謄本在卷可稽， 其未提出任何證據證明系爭空地歸一樓的所有權人所有，礙 難僅憑買受建物價格的不同，而謂其有系爭空地之所有權， 其抗辯礙難採信。
㈢、系爭空地有分管使用之約定，業如上述，則原告是否有權請 求被告返還系爭建物、回復原狀，並請求給付不當得利，茲 說明如下：
⑴、就返還系爭建物、回復原狀部分說明如下：①、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用 之；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有 重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第767 條、第184 條第1 項前段、第213 條第1 項、第215 條定有明文。②、按二造間就系爭空地有分管契約之存在，業如上述，則被告 應依分管範圍，就其分管部分為使用收益，原告就系爭建物 亦有使用收益之權限，被告拒讓原告等使用系爭建物，顯屬 無據，是原告既就系爭建物有使用、收益之權限，並得排除 被告之侵害，其請求被告將附圖所示編號18⑴、18⑵面積合 計32平方公尺即系爭建物返還原告，即屬有據，應予准許③、原告主張被告應將如附圖（即複丈成果圖）編號A 所示建物 （車庫）磚造圍牆面積2.034 平方公尺（計算式為依現場測 量1.8 ×1.13=2.034見本院68頁之勘驗筆錄）之修復如照片 A 相同磚造圍牆之型式等語，被告不否認上開圍牆為其所拆 除，惟以當時係因要污水處理之施工，應工程單位之要求， 方會將圍牆予以拆除云云，經查，系爭建物所在位置之污水 處理工程係於105 年5 月25日施工，此有屏東縣○○000 ○ 00○00○○○○道○○00000000000 號函在卷可稽（見本院 卷第152 頁），而被告於105 年3 月中即以存證信函通知原 告等將予以拆除，此有原告提出之存證信函在卷可稽（見本 院卷第16至17頁），被告拆除圍牆之行為，顯與所謂的污水 處理工程無涉，其未能提出任何可拆除圍牆之正當事由，難
謂其拆除圍牆之行為係為管理共有物，而得免除其賠償之責 ，是系爭圍牆既為二造所共有，被告未有任何權源予以拆除 ，自應負賠償之責，是原告請求被告將如附圖所示編號A 部 分之磚造圍牆予以修復，並予以回復原狀如附件照片所示之 形式，為有理由，應予准許。
④、原告主張被告應將如附圖所示編號18⑵虛線鐵捲門三面面積 15. 46平方公尺修復如附件B 、C 構造鐵製捲門等語，被告 則以原告係無權占用，其未有侵權行為云云，按原告就系爭 建物有使用之權限業如上述，其非無權占用，被告抗辯原告 為無權占用，顯屬無據，其應負損害賠償之責。惟原告所主 張回復之鐵製捲門，於被告拆除時即因鏽蝕予以丟棄，即所 謂鐵製捲門的原狀已不存在，此為被告當庭所是認，原告雖 表示只要裝有相同的舊鐵門即可，惟一般的安裝均為新鐵門 ，市面上難已覓得如原告附件照片所示的鏽蝕鐵製捲門而為 安裝，則本件回復原狀顯有困難，復原告亦當庭表示不同意 金錢賠償，則其此部分請求回復原狀，礙難准許之，應予駁 回。
⑵、就不當得利部分，說明如下：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金利益為社會通常觀念。故如無權占用他人房屋， 加害人應返還不當得利之範圍，為相當於租金之利益。原告 主張被告因拒讓原告使用系爭建物，應給付原告每人每月相 當於租金之不當得利500 元等語，被告則以其並未使用系爭 建物，且地下室可供儃車，停車並無問題，原告以停車位損 害請求相當於租金之不當得利每月500 元為無理由云云，經 查，系爭建物原告有使用之權限業如上述，被告既拒讓原告 使用，不論被告是否有使用系爭建物，原告的所有權能均已 受到妨礙，是以原告請求相當於租金之不當得利，核屬有據 。再者，原告以高雄市機車停車位每月月票為300 元，認系 爭建物屬室內且空間較路邊停車位為大，故請求以每人每月 500 元計算等語，惟查，系爭建物並非約定僅能做為停車空 間使用，亦能放置物品，此由原告所提出拆除前之照片可稽 （見本院卷第11頁背面、12頁），是原告主張應予停車位計 算相當於租金之不當得利難謂有據。本院審酌，系爭建物既 未特別約定僅能做為停車位使用，則應依一般基地使用方式 定其租金。而依城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息10％為限；此一規定於租用基地建築房屋 亦準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。 又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等，以為決定，並非必達申報總地價年息10％ 之最高額。查被告無權占用系爭建物之面積為32平方公尺， 而本件土地位處屏東市，地目屬建、鄰近台糖、交通亦屬便 利，被告其上未放置任何物品等情，有前開附圖及現場照片 等為憑。本院審酌本件土地所在位置、工商繁榮程度、被告 利用本件土地之經濟價值及所受利益等上開各情，因認應按 本件土地申報地價依年息8 ％計算相當於租金之不當得利， 始稱允當。是認，被告占用系爭土地之面積為32平方公尺， 且系爭土地105 年1 月之申報地價均為每平方公尺3,280 元 ，有系爭土地之土地登記第一類謄本（本院卷第27頁）附卷 可稽，以申報地價依年息8 ％計算則一年相當於租金之不當 得利為8397元（計算式：32×3,280 ×8 ％×=8397 小數點 以下四捨五入），則每月之租金即為700 元（計算式8397÷ 12=700小數點以下四捨五入），而此占用的面積分屬原告三 人所使用，是每人得受償之金額為233 元（700 ÷3=233 小 數點以下四捨五入），是原告請求被告自拆除之日即105 年 3 月21日起至返還上開建物之日止，按月各給付原告233 元 ，為有理由，應予准許，逾此部之請求，為無理由，應予駁 回。
㈣、綜上所述，原告依民法第767 條、第184 條第1 項、第213 條第1 項及第179 條，請求被告應將坐落屏東縣○○市○ ○段00地號土地上（即門牌號碼屏東縣○○市○○○街00巷 00號旁）如附圖編號A 所示建物磚造圍牆面積2.034 平方公 尺修復如附件所示之圍牆形式，並將如圖所示編號18⑴、18 ⑵，面積32平方公尺部分建物返還原告。並自105 年3 月21 日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告各233 元為有理 由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
屏東簡易庭 法 官 吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
書記官 鄭美雀