臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第623號
原 告 賴美月
訴訟代理人 廖正群
被 告 財團法人桃園市私立方舟啓智教養院
法定代理人 呂俊賢
訴訟代理人 羅美鈴律師
複代理人 宋玉珠
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105 年12月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，及自民國一百零五年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬零陸佰元由被告負擔新臺幣肆仟零陸拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆拾捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行
事實及理由
一、原告主張：被告於民國88年1 月10日與原告簽立租賃契約（ 下稱系爭租賃契約），向原告承租原告所有門牌號碼為桃園 市○○區○○村0 鄰○○00○00號5 層樓之樓屋（現已改址 為桃園市○○區○○路000 號，下稱系爭房屋），租期自88 年1 月10日起至98年1 月9 日止，租約10年，每月租金新臺 幣( 下同) 40,000元，即被告應於租約期間內給付原告之總 租金為4,800,000 元，惟被告僅支付4,040,000 元，尚積欠 760,000 元，又被告於系爭租賃契約屆期前逕自搬離系爭房 屋，系爭房屋未回復原狀亦未點交予原告，經多次催其回復 原狀卻置之不理，後被告於98年另與原告簽定雙方協議承諾 書( 下稱98年協議) ，約定被告於未將系爭房屋修復前，願 以每月40,000元之租金，繳納至回復原狀為止，即應自98年 1 月10日起至105 年4 月9 日止，應收金額為3,480,000 元 ，扣除已支付245,000 元，尚積欠3,234,500 元，故被告共 應給付原告3,990,500 元，爰依租賃之法律關係及兩造之98 年協議提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告3,990, 500 元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。
二、被告則以：被告於94年10月即遷出系爭房屋，那時已通知原 告要搬離，故系爭租賃契約即告終止，又原告所附之98年協 議簽立之人為訴外人即被告前任法定代理人廖銀貴，非被告 所簽。又原告主張之租金請求權已罹於時效，且系爭租賃契
約僅至98年，故98年後原告不得向被告請求租金，僅得請求 回復原狀，故原告即使得證明系爭房屋係因其而受損，至多 僅得請求回復原狀之賠償金，與租金無涉。復兩造於104 年 4 月9 日再簽立和解協議書( 下稱104 年協議) ，約定被告 負責修繕共計15個項目後再給付原告1,000,000 元。而被告 確實有依約請訴外人袁大偉修繕，惟原告不滿意修繕結果等 語，資為抗辯。並聲明: 原告之訴駁回。
三、原告主張兩造簽立系爭租賃契約，約定被告向原告承租系爭 房屋，租期為88年1 月10日至98年1 月9 日止，每月租金40 ,000元，且被告於租期屆滿前即搬離系爭房屋，尚積欠租金 未繳納；嗣兩造分別於98年、104 年就系爭房屋另簽立98年 協議、104 年協議，此有存證信函、本票5 紙及支票2 張、 98年協議書、104 年和解協議書各1 份附卷為證( 見本院支 付命令卷第5 至7 頁、本院卷第23至26頁、第41頁) ，且為 被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
( 一) 原告依系爭租賃契約請求被告給付積欠之760,000 元租金 有無理由？
1.按消滅時效，自請求權可行使時起算；利息、紅利、租金 、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權 ，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第12 8 條前段、第126 條分別定有明文。又消滅時效雖因請求 而中斷，然時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不 起訴，視為不中斷，此觀民法第129 條、第130 條之規定 即明。
2.本件原告固主張被告積欠自88年1 月10日起至98年1 月9 日止之租金共計756,000 元，且原告向被告請求給付租金 ，一直都沒有間斷過等語，被告則辯稱：原告租金請求權 時效為5 年，而現已罹於時效等語。經查，本件系爭租賃 契約約定租期至98年1 月9 日止，此為兩造所不爭執，則 依前揭民法第128 條前段、第126 條之規定，關於系爭租 賃契約之租金，原告最遲至98年1 月9 日起即可行使給付 請求權，請求被告給付，且應自該日起5 年內行使，即應 於103 年1 月9 日前行使，否則即有請求權時效消滅之虞 。經查，原告係於105 年5 月3 日起訴請求被告給付系爭 租賃契約積欠租金之事實，有蓋於原告支付命令聲請狀上 之本院收文戳章在卷可稽( 見本院支付命令卷第3 頁) ， 且原告於本院審理中亦自承其雖陸續向被告請求給付租金 ，然除本件訴訟外，未曾向被告提起請求給付租金訴訟等 語，是依上開規定，縱使原告於98年間曾向被告請求給付
租金並簽立98年協議，然原告未於6 個月內起訴，視為不 中斷，是原告此部分之請求權應於提起本件訴訟即105 年 5 月3 日始生時效中斷之效力，而自105 年5 月3 日往前 回溯5 年即100 年5 月2 日以前之租金，均已罹於5 年之 短期消滅時效，故被告以時效消滅為由，拒絕給付88年至 98年1 月9 日止之租金共計756,000 元，為有理由，應屬 可採。原告此部分之主張為無理由，應予駁回。( 二) 原告依98年協議請求被告給付積欠租金，是否有理由？ 1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文 。是民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損 害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權 人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求， 此稱「賠償總額預定性違約金」；二為以強制債務之履行 為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得 請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱「懲罰性違約 金」；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之 意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行 之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金（最高法院98 年度台簡上字第39號裁判意旨參照）；又解釋契約，應於 文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意， 並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易 上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則 ，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值 、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之 觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一 二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號 、17年上字第1118號判例意旨，98年度台上字第1925號裁 判意旨參照）。
2.被告固辯稱：98年協議之簽名欄為被告教養院之前任法定 代理人廖銀貴所簽，並非被告現任法定代理人所簽，故被 告毋庸就98年協議負責等語，然經本院依職卷調閱被告變 更登記相關卷宗，廖銀貴於96年至99年間係擔任被告教養 院之董事長乙職( 見本院96年度法登他字第32號卷第3 頁 、99年度法登他字第24號卷第3 頁) ，是被告自96至99年 間之法定代理人既為廖銀貴，又法人簽章除法人之印文外 ，尚有法人代表人之印文同時為之，始構成法人簽章之效
力，而細鐸98年協議書上乙方欄位，即有被告之印文及其 法定代理人廖銀貴之印文，即生法人簽章之效，亦即98年 協議書於兩造間實存有拘束兩造之效力，故被告此部分所 辯，洵無理由，不足為採。
3.經查，細鐸98年協議內容以：「…在未復原前，被告願以 每月40,000元租金繼續繳納，直至復原後歸還原告為止， 以補償原告無法後續出租之損失」等語，實因兩造間認被 告人違反承租人之善良管理人之注意義務致生租賃物之損 害，應由被告負擔損害賠償責任，惟協議用語雖以給付「 租金」一詞訂入協議，惟被告於締結98年協議時業已遷離 系爭房屋，原告自無租金請求權得以行使，該40,000元之 性質自非租金。然以探求當事人立約時之真意，並通觀契 約全文，推求兩造間之真意乃係因被告未盡承租人之善良 管理人之注意義務為判斷基礎，不能拘泥於字面上之文義 ，復審酌兩造約定倘被告未依期限復原系爭房屋，則原告 尚得請求被告給付相當於租金40,000元之賠償，且該賠償 依違約之日數而與日俱增，非預定一定之賠償總額；復參 以兩造間所為協議之目的乃係為促使被告早日將系爭房屋 回復原狀等情，均應認98年協議每月40,000元之賠償要屬 懲罰性違約金之性質無訛，先予敘明。
(三) 原告依98年協議請求被告給付違約金3,234,500 元，是否 有理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 民法第250 條第1 項定有明文。又違約金，除當事人另有 訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債 務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付 違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不 於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額 ；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第250 條第2 項、第252 條分別定有明文。再按違約金本 應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損 害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其 所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以 當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況， 債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益 為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得 比照債權人所受利益減少其數額（最高法院19年上字第 1554號、49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意 旨參照）。
2.原告復主張被告於租賃期間因使用不善致系爭房屋受有損
壞，並提出99年10月間所攝之照片23張( 見本院證物袋) ，惟被告抗辯：照片為99年拍攝，伊94年即遷離，照片中 所示系爭房屋之狀態無法證明係為被告所致等語。惟查， 依98年協議約定：茲因被告經營特殊教養慈善事業，學員 之破壞在所難免，故在簽約時已附註但書，言明被告因本 業需求，如有拆除或破壞之物體，被告於歸還系爭房屋時 ，將會恢復整體之原狀等語；復參104 年由訴外人廖銀貴 之配偶謝春蘭，及訴外人即實任被告教養院院長一職之廖 心慈與原告締結之協議書記載：「…經原告同意由被告先 將房舍恢復後，請原告檢查點交完成…」等語，並明列15 項待修繕之項目等情，可證被告確有違反兩造間系爭租賃 契約及98年協議之情事，即系爭房屋遲至104 年尚未修復 完畢，故原告主張被告應負給付違約金之責，為有理由， 實屬可採。
3.又系爭租賃契約約定租期至98年1 月9 日止，然原告遲至 105 年5 月3 日始起訴請求被告給付系爭租賃契約積欠租 金之事實，爰審酌原告因被告未依約返還房屋所受損害應 為其租金收益及利息損失，併參考民法第205 條規定當事 人依法得請求之最高約定週年利率為20% 、兩造之利益損 害等一切情狀，又認原告亦應自負未盡修繕協力義務之不 利益，故原告請求被告自98年1 月10日起至105 年4 月9 日止，相當於每月40,000元之違約金予原告，共計3,234, 500 元，尚屬過高，應酌減至原租金之12倍，共計480,00 0 元為適當。
五、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民 法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明 文。本件為未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭說明，原告 自可請求被告給付該債務自支付命令狀繕本送達翌日（即 105 年6 月8日）起計算之法定遲延利息。
六、綜上所述，原告依租賃之法律關係及兩造之98年協議請求被 告給付違約金480,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍 之請求，則無理由，故駁回之。
七、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項
第3 款規定，就原告勝訴部分宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。九、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權核 定訴訟費用額如主文第3 項所示。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 洪鈺翔