臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第301號
原 告 黃子育
即反訴被告
訴訟代理人 劉柔卿
被 告 張秀萍
即反訴原告
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年12月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾參萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、本件原告原起訴請求被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○ 路00號1 至3 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，被 告並應給付積欠租金新臺幣（下同）106,000 元，及自民國 103 年1 月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利損害18,000元，嗣於本件審理中變更請 求為原告應給付積欠租金144,000 元，經核與民事訴訟法第 436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款規定相符， 應予准許。
貳、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防 禦方法不相牽連，或反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者， 不得提起，此觀之民事訴訟法第260 條第1 項、第2 項之規 定自明。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係 與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為 本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上 關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之， 為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係， 與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利 ，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原 因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同 ，方可認為兩者間有牽連關係，最高法院98年台抗字第1005 號著有裁判可稽。本件原告訴請被告給付積欠之租金，被告 乃以其承租之系爭房屋有漏水瑕疵損害且自行支出修繕費用
為由對原告提起反訴，經核兩造就本件訴訟所主張之事實， 審判資料具有共通性及牽連性，應認被告所提出之反訴與本 訴間具有相牽連關係，準此，被告提起本件反訴，合於首開 法條規定及判決意旨，應屬適法，合先敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：被告於民國102 年2 月24日向原告承租系爭房屋 ，兩造並訂有租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期 間自102 年3 月15日起至103 年3 月14日止，每月租金18,0 00元，被告應於每月15日前繳納，押租金為36,000元，然被 告承租系爭房屋後，除支付上開押租金外，僅繳納前2 期租 金36,000元，其自102 年5 月15日起即未再給付租金，至系 爭租賃契約於103 年3 月14日期滿時，業已積欠10期租金18 0,000元，經扣抵押租金36,000元，被告尚積欠租金144,000 元，為此，爰依系爭租賃契約請求被告給付等語。並聲明： 被告應給付原告144,000 元。
二、被告則以：系爭房屋於被告承租之初有天花板滲漏水及牆壁 潮溼之情事，經被告多次催告原告修繕仍未獲得改善，致系 爭房屋2 樓及3 樓無法使用，原告違反保持租賃物合於所約 定使用之義務，被告受有無法依約使用系爭房屋2 樓及3 樓 之租金損失，按月以12,000元計算，且被告須另行承租房屋 使用，為此尚受有租金96,000元之損害，從而，被告得以上 開原告債務不履行所生之損害賠償債權與原告租金債權抵銷 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決， 願供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張被告於102 年2 月24日向原告承租系爭房屋，兩 造訂有系爭租賃契約，約定租賃期間自102 年3 月15日起至 103 年3 月14日止，租金每月18,000元，被告應於每月15日 前繳納，押租金為36,000元，被告承租系爭房屋後，除繳納 上開押租金外，迄今僅繳納前2 期即102 年3 月15日至102 年5 月14日之租金36,000元等情，為兩造所不爭執，並有系 爭租賃契約及存證信函等件在卷可稽（見本院卷第8 頁至第 13頁），堪信原告主張為真實。準此，被告至系爭租賃契約 期滿尚積欠10期（102 年5 月15日至103 年3 月14日）租金 180,000 元【計算式：18000 元×10＝180000元】未給付原 告乙節，洵可認定。而原告得以被告給付之押租金36,000元 抵充被告積欠之租金，為兩造所不爭執（見本院卷第179 頁 ），從而原告依系爭租賃契約請求被告給付積欠之租金144, 000 元【計算式：180000元-36000元＝144000元】，即非無
據。
（二）被告就其積欠上開租金等情固不爭執，然辯以系爭房屋2 樓及3 樓有漏水瑕疵致無法合於所約定使用，按月應扣除租 金損失12,000元，被告更因此受有另外承租房屋使用而支付 租金96,000元之損害，被告主張以此損害賠償債權與原告租 金債權抵銷等語。是本件爭點厥為：原告是否違反出租人保 持租賃物合於約定使用之義務？被告主張以上揭損害賠償債 權抵銷，有無理由？茲判斷如下：
1.按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423 條及第 430 條定有明文。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使 用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀 態者，即與債之本旨不符，承租人自得依債務不履行之規定 請求損害賠償，惟依前開說明，仍應由承租人就「出租人交 付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未 保持合於約定使用、收益之狀態」之情事負舉證責任。 2.被告主張系爭房屋2 樓及3 樓有漏水致不能合於所約定使用 之事實，既為原告所否認，揆諸前揭意旨，自應由被告就此 有利事實負舉證責任。被告舉漏水照片、證人黃春華及102 年2 月間曾至現場勘查之防漏師傅即證人陳建村之證詞為證 。觀之上揭照片所示（見本院卷第34頁至第37頁），固可見 壁紙有受潮剝落痕跡，然無法判斷拍攝地點為何處及有無滲 漏水之情形，而證人陳建村證稱：「（法官：勘查結果如何 ？）我是去看2 、3 樓，第一次是沒有下雨去，可是牆壁（ 3 樓比較嚴重，2 樓還好，但是1 樓又比較嚴重）還是濕潤 ，還有天花板也是濕潤，第二次去是下雨過後一、二天，1 樓牆壁有冒水出來，3 樓牆壁和天花板都有，至於面積因為 沒有拍照所以無法說，但是範圍3 樓右手邊大概1 坪左右， 左手邊大約是A4大小，一樓是沒有三樓那麼大，但是差不多 0.5 坪。」等語（見本院卷第200 頁），核與證人黃春華證 述內容大致相符（見本院卷第88頁至第89頁），堪信系爭房 屋3 樓之1 間房間內確曾有漏水情況，而漏水範圍則有2 處 ，各約1 坪、A4紙張大小之事實。審之兩造未就被告承租系 爭房屋用途另為特別之約定，此觀系爭租賃契約即可知悉， 是系爭房屋是否合於所約定使用狀態，自應以一般人通常使 用之標準加以判斷，然衡以系爭房屋2 樓並無明顯滲漏水情
事、3 樓漏水範圍亦非嚴重等情，被告主張系爭房屋2 樓及 3 樓因漏水致完全無法合於所約定使用云云，已非無疑。而 系爭房屋漏水原因係源自4 樓露台乙節，則經證人陳建村證 述在卷（見本院卷第201 頁），審之系爭房屋大樓當時管委 會主委即證人邱宏基證稱：「（法官：是否有去4 樓露台查 看？情形為何？）有，當時已經有修復了，所以原來的情況 我不清楚，我有看到修復的痕跡，大概有壹個2-3 公尺的溝 槽，我感覺不是舊的。」、「（法官：有無進入過系爭房屋 察看過漏水情況？情形如何？）有，原告講是3 樓，我們到 3 樓去看，3 樓的樓頂有漏水的痕跡，但那是舊的痕跡，範 圍大概是我的手掌大小，看到只有這樣。」等語（見本院卷 第127 頁），足見邱宏基至系爭房屋勘查時，系爭房屋已無 漏水現象，且漏水原因之4 樓露台業由4 樓屋主修復等情。 而邱宏基雖已不復記憶其至系爭房屋勘查之確切日期，然係 於擔任主委期間即101 年8 月1 日至102 年7 月31日前往勘 查等情，則經證人邱宏基證述明確，再衡以原告曾於102 年 5 月24日以簡訊通知被告「我和丘主委約6 ：00左右。我到 時會和妳做確認，希望妳也能出面」等語，有兩造通訊軟體 對話紀錄附卷足憑（見本院卷第107 頁），可證邱宏基係於 102 年5 月24日至系爭房屋勘查，亦徵系爭房屋漏水狀況至 遲於102 年5 月24日前即已排除。況原告復於102 年8 月間 再委請防漏修繕人員林芝君至系爭房屋查看，然系爭房屋3 樓並無漏水現象等情，亦經證人林芝君證述在卷（見本院卷 第124 頁），足見系爭房屋漏水狀況已確實獲得修繕乙節。 被告雖質以其於同年8 月19日至28日外出遊玩，林芝君證稱 於102 年8 月25日與被告至系爭房屋勘查顯有虛偽云云，然 林芝君業於當庭證述其係以簡訊對話日期推估至現場時間為 102 年8 月25日，還可能更早些等語（見本院卷第125 頁） ，且有被告與林芝君102 年8 月28日簡訊對話紀錄在卷憑參 （見本院卷第111 頁），衡以待證事實距林芝君到庭作證時 間已久，實難苛求證人詳記現場勘查之確切日期，被告僅以 證述日期有誤而質以林芝君證詞之可信性，尚乏憑據。 3.準此，被告所提證據雖無法使本院獲得系爭房屋2 樓及3 樓 因漏水而完全無法合於所約定使用之心證，然系爭房屋3 樓 於租期內之102 年3 月15日至同年5 月中旬有前揭漏水情事 ，則經本院認定無訛，堪認原告於此期間未能就系爭房屋3 樓漏水房間保持合於所約定使用之義務，原告就此部分應負 債務不履行責任甚明，而參以漏水期間約為2 個月，系爭房 屋3 樓則有2 個房間，漏水情況發生於其中1 間等情，則經 證人黃春華證述：「（法官：系爭房屋那時候作何使用？）
1 樓作補習班使用，2 樓好像是補習班還是被告住家，被告 自己住3 樓房間，就是那一間角落滲水，3 樓還有另一間房 間，好像沒有在用」等語（見本院卷第88頁），被告又未舉 證其因上開房間漏水而致系爭房屋全無使用實益之情事，從 而，被告主張其因漏水致不能依約使用系爭房屋3 樓漏水房 間之租金損害6,000元【計算式：18000 元×1/3 ×1/2 ×2 月＝6000元】，應屬有據，逾此範圍，則無理由。至被告主 張另外承租房屋使用之租金損害96,000元部分，固據提出租 金收據為證（見本院卷第59頁），然系爭房屋僅3 樓漏水房 間有不能合於所約定使用之情形，且經本院扣除此部分之租 金損失6,000 元已如前述，基於損害填補原則，被告自不得 請求另外承租房屋之租金損害，況系爭房屋3 樓尚有無人使 用之房間1 間可供利用，被告又未就其有另外承租房屋之必 要性舉證以實其說，即難認屬因原告債務不履行所生之損害 ，是被告主張另行承租房屋之租金損害得向原告請求賠償云 云，洵屬無據。
4.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條第1 項有明文規定。被告因原告債務不履行而受有系爭房 屋3 樓漏水房間不能依約使用之租金損害，其得向原告請求 賠償6,000 元，核此債權與前揭原告租金債權均係金錢債權 ，性質相同，且已屆清償期，具抵銷適狀，亦無依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情事，是被告主張以 損害賠償債權6,000 元扺銷部分，即屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭租賃契約，請求被告給付144,000 元 ，經與被告對原告之損害賠償債權6,000 元互為抵銷後，原 告尚得請求被告給付138,000 元，從而，原告依系爭租賃契 約，請求被告給付138,000 元，為有理由，應予准許，逾此 數額之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分係 就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣 告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴原告於102年2月24日起向反訴被告承租 系爭房屋，約定1 樓作為經營補習班之用，2 、3 樓則供自
己與父母居住之用。惟系爭房屋於被告承租之初即有天花板 滲漏水及牆壁潮溼等情事，經反訴原告請求反訴被告修繕皆 未獲妥善處理，原告顯已違反保持租賃物合於所約定使用之 義務，被告因系爭房屋2 樓及3 樓無法依約使用而受有冷氣 及管線裝設費用15,000元、電話移機費用3,000 元、搬家費 用12,500元，增加交通費11,825元及父母看護費用100,000 元之損害，合計142,325 元；又系爭房屋有欠缺照明設備、 樓梯間牆壁因潮濕產生斑點水痕及房門、紗門、玻璃門與大 門門鎖損壞等瑕疵，經其請求反訴被告修繕仍未獲處理，反 訴原告遂自行僱工修繕並支出管線施工費用12,000元、燈具 裝設費用12,500元、油漆費用2,500 元、門維修費用800 元 、玻璃門修理費2,700 元、更換門鎖費用3,200 元，合計33 ,700元之自行修繕費用，為此，爰依系爭租賃契約及租賃法 律關係請求反訴被告賠償前揭債務不履行之損害及償還上開 反訴原告自行修繕費用等語。並聲明：反訴被告應給付反訴 原告176,025 元，及自反訴起訴狀送達反訴原告翌日起至清 償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告通知反訴被告系爭房屋有漏水情形 時，即已委由系爭房屋大樓管委會人員及修繕工程人員至現 場勘查，皆無漏水情事，反訴被告遂請反訴原告於日後下雨 時立即通知反訴被告，惟反訴原告嗣後亦未通知反訴被告到 場勘查，是反訴被告已盡租賃物保持義務，亦無拒絕修繕， 況反訴原告並未舉證系爭房屋已達不能使用收益之狀態，亦 不能證明其損害及支出費用之必要性；又反訴原告從未催告 反訴被告修繕前揭瑕疵，其係遲至本件訴訟始主張自行修繕 費用，更甚者，兩造簽訂系爭租賃契約時即已約定係以訂約 時之現狀交屋，反訴原告當時即亦明知屋內冷氣與照明設備 係前任承租人所有，反訴被告自無修繕義務，而門鎖部份更 於反訴原告承租時已由反訴被告修繕完畢等語，資為抗辯。 並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）漏水瑕疵損害賠償部分
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條第1 項及第2 項有明文規定。次按損害賠償之債，以有 損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果 關係為成立要件。反訴被告就系爭房屋3 樓漏水房間未能保 持合於所約定使用之義務，其應就此部分負債務不履行損害 賠償責任乙節，業經本院認定如前述，茲就反訴原告請求項
目判斷如下：
1.冷氣及管線裝設費用：
質以被告所提102 年4 月17日估價單及102 年4 月30日請款 單所載之工作項目（見本院卷第63頁），可徵反訴原告係為 保養冷氣及更換零件而支出費用13,000元，不足證明上開費 用係因系爭房屋漏水損害所支出，反訴原告又未就其支出上 開費用與漏水損害間具相當因果關係乙節另舉證以實其說， 洵難認定此部分屬於原告債務不履行所生之損害。另質之被 告所提102 年7 月支出證明單已明載：「科目：冷氣移機」 、「事由：二F 冷氣」、「金額：貳千整」等語（見本院卷 第63頁），核與102 年3 月至5 月間系爭房屋3 樓之漏水情 事無涉，是被告主張其因系爭房屋漏水瑕疵而有支出冷氣及 管線裝設費用15000 元之損害，並無理由，不應准許。 2.電話移機費用：
反訴原告固舉電話移機費用單據為證（見本院卷第66頁）， 然其就電話移機之用途既未陳明，亦未舉證證明電話移機與 系爭房屋漏水狀況之關連性，自難准許反訴原告此部分之請 求。
3.搬家費用：
審之被告所提102 年2 月16日搬家費用請款單（見本院卷第 67頁），足見被告係於承租系爭房屋前支出上開搬家費用。 反訴原告固主張若非當初不知反訴被告不會處理漏水，也不 會將這些東西搬進系爭房屋云云，惟系爭房屋僅有3 樓漏水 房間無法合於所約定使用，且反訴原告承租後仍持續使用系 爭房屋，其將傢俱及物品搬入系爭房屋內使用即非無實益， 是反訴原告支出上開搬家費用顯非系爭房屋漏水之「損失」 ，其不得請求此部分費用甚明。
4.增加交通費：
反訴原告請求增加交通費部分，無非係以系爭房屋1 樓作補 習班使用，而2 樓及3 樓因漏水瑕疵無法居住，需另行支出 通勤費用云云，然系爭房屋僅有3 樓漏水房間於102 年3 月 至5 月間無法依約使用，被告又未就其有另外承租房屋之必 要性舉證以實其說，洵難認定上揭交通費支出有其必要，被 告此部分主張亦屬無據。
5.父母看護費用：
反訴原告主張其因系爭房屋2 樓及3 樓無法居住，需託請其 妹代為照顧父母，並支出看護費用100,000 元云云。惟系爭 房屋僅3 樓漏水房間於前揭時間無法依約使用，已與反訴原 告主張之事實相違，況反訴原告依法本負有扶養其父母之義 務，不因系爭房屋有漏水情事而可免除上開義務，是反訴原
告支出扶養父母費用顯非反訴被告債務不履行之損害，其不 得向反訴被告請求甚明。況反訴原告託請其他扶養義務人即 其妹照顧父母，二人僅需就實際支出扶養費用依比例分擔， 亦無額外支出扶養費用100,000 元之必要，是反訴原告此部 分請求仍屬無據，不應准許。
（二）支出修繕租賃物費用部分：
1.按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條有明文 規定。準此，如租賃物有修繕之必要而由承租人自行修繕者 ，其費用償還請求權之成立，仍以承租人已定相當期限催告 出租人修繕，出租人於期限內仍不為修繕為前提，且承租人 應就此有利之事實負舉證責任，乃屬當然。
2.反訴原告主張其曾向反訴被告請求修繕前揭瑕疵項目，經反 訴被告表示由反訴原告自行修繕再向其請求費用云云，為反 訴被告所否認。審之反訴原告所提之修繕費用單據，除油漆 費用乙項外，餘均為兩造訂約之初即102 年2 月至3 月間所 開立，有上揭單據附卷可稽（見本院卷第64頁、第65頁及第 67頁），苟反訴被告果於反訴原告修繕前承諾負擔修繕之費 用，反訴原告何以不於修繕完畢後立即請求償還，乃其怠至 103 年3 月28日始提起本件反訴請求（見本院卷第54頁本院 收文章），是反訴原告主張反訴被告同意由其自行修繕等情 是否為真，即有可疑。加以反訴原告又未就其已定相當期限 催告反訴被告修繕，反訴被告於期限內仍不為修繕等情舉證 以實其說，揆諸前揭意旨，反訴原告請求反訴被告償還自行 修繕費用33,700元，自屬無據。
四、綜上所述，反訴原告依系爭租賃契約及租賃法律關係，請求 反訴被告給付176,025 元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴原 告翌日起按週年利率5 ﹪計算之利息，為無理由，不應准許 。
五、本件反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核 與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 宋恩同
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書 記 官 陳麗靜