臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第1477號
原 告 張瑞霖
被 告 謝誌誠
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年11月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十七樓之十三房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸仟貳佰伍拾元，及自民國一百零三年三月九日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但 書第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求： 被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號17樓之13之 房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，及被告應給付原 告新臺幣（下同）19,333元，並自民國103年3月4日起至遷 讓系爭房屋之日止，按月賠償原告21,000元，嗣於起訴狀送 達被告後，變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓 返還原告。（二）被告應給付原告12,750元，並自103年3月 9 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告21,0 00元，經核其變更仍係基於同一系爭房屋租賃之基礎事實， 揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於102 年12月10日與原告簽訂租賃契約（下 稱系爭租約），向原告承租訴外人秋瑩鈺所有之系爭房屋， 兩造約定租期1 年，自102 年12月10日起至103 年12月9 日 止，每月租金7,000 元，被告應按月於每月10日前繳納，並 約定租期屆滿逾期搬遷得按月請求相當於3 個月租金之違約 金，被告另當場交付押租保證金6,500 元。詎被告自103 年 1 月10日起即未依約繳納租金，原告遂於103 年2 月11日以
手機簡訊通知被告應於103 年2 月底前繳清積欠之租金，否 則將終止租賃契約，被告於期限屆至仍不為支付，原告即以 手機簡訊通知被告將於103 年3 月8 日終止系爭租約，被告 則以手機簡訊表示同意終止租約，並承諾於該日將系爭房屋 鑰匙及系爭房屋騰空遷讓返還原告，是兩造間就系爭房屋租 賃關係已於103 年3 月8 日合意終止。詎被告未依約將系爭 房屋遷讓交還原告而繼續占用系爭房屋，原告自得請求被告 騰空遷讓返還系爭房屋，並得請求被告給付積欠之租金12,7 50元【計算式：（7,000 ×1 個月）＋（7,000 ×23/28 ） 】，又被告於租賃契約租期屆滿後仍繼續占用系爭房屋，依 約應按月賠償原告違約金21,000元【計算式：（7,000 ×3 個月）】，為此，爰依租賃契約之法律關係，聲明請求：（ 一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應給 付原告12,750元，及自103 年3 月9 日起至騰空遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告21,000元。二、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或 陳述。
三、本院得心證之理由
（一）按承租人應依約定日期，支付租金，又承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。民法第439 條前段及第455 條前 段分別定有明文。本件原告主張被告103 年1 月10日起未 依約繳納租金，原告於103 年2 月11日以手機簡訊通知被 告應於103 年2 月底前繳清積欠之租金，被告於期限屆至 仍不為支付，原告以手機簡訊通知被告將於103 年3 月8 日終止系爭租約，被告則以手機簡訊表示同意終止租約， 並承諾於該日將系爭房屋鑰匙及系爭房屋騰空遷讓返還原 告，被告屆期仍不履行等情，業據提出系爭租約、系爭房 屋建物登記謄本、雙方手機簡訊翻拍照片、訴外人秋瑩鈺 出具之證明書等物為證，經本院核對無訛，並有高雄市政 府警察局三民第一分局103 年9 月25日高市警三一分偵字 第00000000000 號函文一份可佐，再被告既經合法通知未 於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀以供本院參酌， 依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同法條第1 項之結 果，視同自認，堪認原告上開主張屬實。觀之雙方手機簡 訊所載被告於103 年3 月4 日、7 日回覆原告「我懂了， 我在8 號前會給您交代，如果8 號前我依然無法籌到錢， 那我也會提早把鑰匙寄給管理室，不好意思造成您的困擾 」、「我明日會在承諾的下午六點前將鑰匙交給管理室， 並打通電話通知你，請您放心」等語，足見兩造間就系爭 房屋租約確已於103 年3 月8 日合意終止，則原告請求被
告騰空遷讓系爭房屋交還予原告及給付積欠之租金，即無 不合。惟原告主張被告自103 年1 月10日起至系爭租約10 3 年3 月8 日終止時，均未給付租金，共計積欠租金12,7 50元，固如前述，但仍應扣除先前已繳交之押租金6,500 元，是原告得請求被告給付之租金為6,250 元【計算式： （7,000 ×1 個月）＋（7,000 ×23/28 ）－6,500 】， 逾此部分之請求，洵屬無據。
（二）按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額。民法第250 條、第252 條定有明文。 而約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至 相當之數額，無待債權人請求給付後始得核減。此項核減 ，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。違約 金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實 際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違 約金或賠償額預定性違約金而異。倘違約金係損害賠償總 額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及 消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。最高法院90 年度台上字第857 號、96年度台上字第107 號分別著有判 決可資參照。經查，系爭租約第14條約定：「租賃契約終 止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主 張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月 得向承租人請求按照月租金3 倍支付違約金至遷讓完竣， 承租人及保證人不得有異議」，此有系爭租賃契約書在卷 可憑（本院卷第8 頁），原告依系爭租約第14條請求被告 自系爭租約終止日後至遷讓返還之日止按月計算之違約金 ，既未約定其屬懲罰性質，依前開約定即應認屬損害賠償 預定性違約金之請求。而被告於系爭租約終止後，迄未將 系爭房屋返還原告，已如前述，是原告依約請求被告於系 爭租約終止之翌日即103 年3 月9 日起，至被告遷出返還 房屋之日止，按月給付違約金，即有理由。而本院審酌被 告以7,000 元之代價承租系爭房屋作為自住之用，系爭房 屋位於17樓，被告於租賃期間屆滿後，本應返還系爭房屋 ，竟拒不搬遷，致原告受有租金損失之損害，並參卷附照 片所示系爭房屋之所處位置、鄰近店家經營情形（本院卷 第75～76頁），應認原告得請求之違約金應以14,000元為
相當，逾此部分之違約金，核屬過高，應予酌減，是原告 本於系爭租約第14條請求被告自103 年3 月9 日起至交屋 日止按月給付原告14,000元違約金，即有理由，逾此範圍 ，則無理由。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房 屋騰空遷讓返還原告，並請求被告給付6,250 元，及自103 年3 月9 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告14,000元，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據， 應予駁回。
五、又本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定， 依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 12 月 4 日
高雄簡易庭 法 官 劉熙聖
訴訟費用計算式：
裁判費 2,650元
公示送達費 580元
合計 3,230元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 12 月 4 日
書 記 官 陳秋燕