臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1927號
原 告 郭昭汝
郭昭蓉
共 同
訴訟代理人 王伊忱律師
王恒正律師
被 告 瑪閣企業股份有限公司
兼法定代理 張芷茵即張晨琳
人
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年11月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告瑪閣企業股份有限公司應自坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○地號土地上未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號遷出，並將建物交還原告郭昭汝。被告瑪閣企業股份有限公司應自坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○地號土地上未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號遷出，並將建物交還原告郭昭蓉。被告應連帶給付原告各新臺幣伍萬伍仟玖佰壹拾柒元，及其中貳萬柒仟伍佰元自民國一百零三年三月二十五日起，其中貳萬柒仟伍佰元自民國一百零三年四月二十五日起，其中玖佰壹拾柒元自民國一百零三年五月二十五日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零三年五月二十六日起至遷讓交還前開建物之日止，按日給付原告各以新臺幣壹仟壹佰元計算之違約金。
被告應連帶給付原告郭昭汝新臺幣肆仟陸佰柒拾元；應連帶給付原告郭昭蓉新臺幣貳仟貳佰伍拾玖元，及均自民國一百零三年七月十六起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應連帶給付原告新臺幣壹萬柒仟元，及自民國一百零三年七月十六起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一至五項於原告郭昭汝、郭昭蓉各以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
一、查被告瑪閣企業股份有限公司（下稱瑪閣公司）兼法定代理 人張芷茵即張晨琳（下稱張芷茵）於新北市○○區○○街00 巷0 號2 樓，業已親自收受原告之書狀繕本，有本院送達回 證1 紙在卷可稽（見本院卷第148 頁），足見本件被告均無 應受送達處所不明之情形，應先敘明。又被告經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列
情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：坐落高雄市○○區○○○段0000○00地號土 地上之門牌號碼高雄市○○區○○○街00號未保存登記建物 （下稱56號建物）、門牌號碼高雄市○○區○○○街00號未 保存登記建物（下稱54號建物，與上開建物合稱系爭建物） 分別係原告郭昭汝、郭昭蓉所有。被告瑪閣公司於民國102 年9 月24日以其法定代理人即被告張芷茵為連帶保證人，與 原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租54 、56號建物供瑪閣公司作為營業使用，約定租賃期間自102 年11月25日起至105 年11月24日止共3 年，每月租金各新臺 幣（下同）27,500元（2 屋合計55,000元，於每期開始時支 付），押租金110,000 元。詎被告瑪閣公司自103 年1 月25 日起即未繳付租金，迄103 年5 月24日起已積欠四個月（四 期）租金，原告乃於103 年5 月19日寄發存證信函向被告瑪 閣公司催繳租金，並表明倘文到後5 日內未給付積欠租金及 水電費，即以該函為終止租約之意思表示不另通知，該存證 信函業經被告瑪閣公司法定代理人即被告張芷茵於同年5 月 20日收受在案，然迄未獲置理，故系爭租約業於被告瑪閣公 司收受前開存證信函5 日後即103 年5 月25日發生終止之效 力，並再以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示 。又系爭租約既已終止，被告瑪閣公司應依民法第455 條前 段規定分別返還租賃物即系爭54號、56號建物予原告；且系 爭租約終止後，被告瑪閣公司亦無使用系爭建物之正當權源 ，即屬無權占有，原告自得依民法第767 條規定請求被告返 還系爭建物。被告瑪閣公司至系爭租約於103 年5 月25日終 止時止，已積欠原告各4 個月又1 日租金即110,917 元（計 算式：27,500元×（4 ＋1/30）＝110,917 元，元以下四捨 五入），與被告瑪閣公司對原告之押租金返還債權於55,000 元範圍內互為抵銷結果，被告瑪閣公司尚分別積欠原告各55 ,917元，是被告瑪閣公司應給付原告郭昭汝、郭昭蓉各55,9 17元，及其中27,500元自103 年3 月25日起，其中27,500元 自103 年4 月25日起，其中917 元自103 年5 月25日起，均 至清償日止按年息百分5 計算之利息。另兩造間自103 年5 月26日起已無租賃關係，被告瑪閣公司繼續使用系爭房屋即 屬無權占用，受有不當得利而致原告受有損害，原告自得依 民法第179 條不當得利、侵權行為規定向被告請求返還「相 當於租金之利益」及損害賠償，又被告瑪閣公司租用系爭房 屋係供作該公司營業使用，並不受土地法第97條第1 項、第 105 條規定之限制，系爭租約第13條亦約定，被告如有遲延 返還系爭房屋予原告，每逾1 日應給付原告2,200 元（即原
告郭昭汝、郭昭蓉每人各1100元），是原告自得依系爭租約 第13條、侵權行為及不當得利之法律關係，各請求被瑪閣公 司自103 年5 月26日起至遷讓交還房屋之日止，按日給付原 告郭昭汝、郭昭蓉各1,100 元。又依系爭租約第8 條，約定 租期內租賃物之水電費由承租人負擔，被告瑪閣公司卻積欠 多月水電費未繳納，致原告不得不代繳，原告郭昭汝、郭昭 蓉自得依上開約定分別請求被告返還代繳之水電費計4,670 元、2,259 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法 定遲延利息。再依系爭租約第13條，約定租期屆滿或中途終 止租約時，承租人應將租賃物以原狀返還出租人；又應回復 原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時， 債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第214 條定有明文。 被告瑪閣公司於租期內未經許可擅自變更系爭建物之磚牆及 鐵門，自應回復原狀，原告乃以本件起訴狀繕本之送達作為 催告被告應將磚牆及鐵門回復原狀之意思表示，並定10天期 限（自被告收受起訴狀繕本後10日）請被告回復之；被告若 未為回復，原告自得請求以金錢賠償損害，又經原告請廠商 估價，回復磚牆須13,000元，回復鐵門須4,000 元，故原告 得先請求被告給付17,000元及利息（其餘部分暫行保留）。 而被告張芷茵為被告瑪閣公司系爭租約之連帶保證人，自應 與被告瑪閣公司負連帶給付責任，爰依民法第455 條前段、 第767 條、第179 條、侵權行為、第214 條、系爭租約第8 條及第13條等規定提起本訴，並聲明：如主文第1 項至第5 項所示；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按押租金之主要 目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發 生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判例要旨 可參）。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息百分之10為限，固為土地法第97條所明定。惟 土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地 方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋 並不涵攝在內；城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商
而享受商業上之特殊利益，非一般住宅用之房屋可比，所約 定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年 度台上字第1718判決意旨、94年度第2 次民事庭會議決議參 照）。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約 金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段定有明文。 另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；應回復原狀 者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權 人得請求以金錢賠償其損害，民法第455 條前段、第214 條 分別規定甚明。又數人負同一債務，明示對於債權人各負全 部給付之責任者，為連帶債務，民法第272 條第1 項已有明 文，而所謂連帶保證債務，係指保證人與主債務人負同一債 務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，最高法院45年 台上字第1426號判例意旨可資參照。
五、查原告主張之前開事實，業據其提出高雄市政府工務局使用 執照2 份、房屋租賃契約書及公證書各1 份、存證信函及其 回執、水電費通知及收據、估價單1 紙、房屋稅繳款書、系 爭建物現況照片4 張、瑪閣公司之變更登記表等為證（見本 院卷第11至38、94至95、102 至105 頁），並有高雄市政府 地政局三民地政事務所103 年7 月16日函文暨所附土地第一 類登記謄本、異動索引及清冊、地籍圖謄本；高雄市西區稅 捐稽徵處三民分處103 年7 月17日函文暨所附系爭54號、56 號建物房屋課稅明細表及稅籍記錄在卷可佐（本院卷第54至 78、第85至89頁）；又被告對於原告主張之事實，已於相當 時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀 答辯爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項，應視同自認，且 經本院審核上開證據均與原告所述相符，自堪認原告上開主 張為真實。是以，被告瑪閣公司既有前開欠繳租金達4 期之 情事，原告以上開存證信函向其表明終止系爭租約，即屬合 法，堪認兩造間系爭租約已於103 年5 月25日終止，而原告 於租約終止後，自得請求被告瑪閣公司遷讓交還系爭建物及 給付租約終止前已扣抵押租金後仍積欠之租金。又系爭54號 、56號建物承租後均限於供營業之用，每月租金各為27,500 元、合計55,000元等情，業據兩造合意約定記載於系爭租約 ，且未違反法令限制，基於契約自由原則，雙方自應受此約 定之拘束，且兩造合意約定之系爭租約第13條載明：「租期 屆滿或中途終止租約時，乙方（瑪閣公司）應即搬遷，將租 賃物以原狀交還甲方（原告），不得有任何要求，如有遲延 ，每逾限一日，應給付甲方新臺幣二千二百元之違約金」， 原告主張該違約金之性質係屬損害賠償總額之預定，被告對
此亦未爭執，經核該違約金與系爭各棟建物每月租金27,500 元相較尚無過高情事，爰不予酌減。另依系爭租約第8 條約 定：「租期內，乙方所用之水電費及其營業所生之稅捐，由 乙方負擔」，則原告請求被告給付其代墊之水電費用，洵屬 有據。再被告未經同意擅自變更系爭建物之磚牆及鐵門，已 如前述，且其收受本件起訴狀繕本迄今已逾10日期限，亦未 將之回復原狀，原告自得請求其賠償該等回復原狀之費用； 至此部分業經原告提出之卷附系爭建物之現況照片4 張為證 ，且被告對於上開事實依法業已視同自認，故原告請求傳訊 證人郭昭秀，尚無必要，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段、第767 條、第179 條 、侵權行為、第214 條、兩造間系爭租約第8 條、第13條及 連帶保證等規定，終止系爭租約，請求被告瑪閣公司遷讓交 還系爭房屋，及請求被告連帶給付終止租約前欠繳之租金（ 已扣抵押租金）、終止租約後之違約金、代繳之水電費、回 復原狀之損害賠償及該等利息各如主文第1 至5 項所示，為 有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當 之擔保金額，予以准許。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第85條第2 項、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 11 日
民事第三庭 法 官 林韋岑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 11 日
書記官 楊銘仁
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