臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第82號
原 告 林亞頡
林亞醇
共 同
法定代理人 林孟經
林顏嘉津
共 同
訴訟代理人 鄭美玲律師
王伊忱律師
上一人 之
複 代理人 楊宜樫律師
被 告 張黃招仔（即張清井之承受訴訟人）
訴訟代理人 吳秋麗律師
被 告 夏峯男
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年11月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張黃招仔應將坐落於高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號四四八（A ）部分面積四十二平方公尺之地上物拆除騰空，並將上開土地返還予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體。
被告張黃招仔應各給付原告林亞頡、林亞醇新臺幣貳萬參仟柒佰貳拾參元及自民國一０一年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並應自一０一年六月一日起至返還前項土地予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體之日止，按月給付原告林亞頡、林亞醇各新臺幣參佰玖拾伍元。被告夏峯男應將坐落於高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號四四八（F ）部分面積六平方公尺之地上物拆除騰空，並將上開土地返還予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體。被告夏峯男應各給付原告林亞頡、林亞醇新臺幣貳仟捌佰貳拾肆元及自民國一０三年九月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並應自一０三年十月一日起至返還前項土地予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體之日止，按月給付原告林亞頡、林亞醇各新臺幣肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告林亞頡、林亞醇以新臺幣肆拾貳萬元為被告張黃招仔供擔保後得假執行。但被告張黃招仔如以新臺幣壹佰貳拾柒萬元為原告林亞頡、林亞醇預供擔保後，免為假執行。
本判決第一、二項於原告林亞頡、林亞醇以新臺幣陸萬元為被告夏峯男供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；另承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第16 8 條、第175 條第1 項分別定有明文。查高雄市○○區○○ 段00○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路000 號， 下稱系爭544 號建物）原所有權人張清井於民國102 年12月 26日死亡，上開建物由張黃招仔繼承取得，有個人基本資料 查詢、建物所有權狀附卷可稽（見卷三第276 頁），張黃招 仔聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被告夏峯男均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體部分：
一、原告主張：高雄市○○區○○段000 地號土地為原告與其他 共有人所共有（應有部分比例詳如附表所示，下略稱系爭土 地）。被告張黃招仔所有、系爭544 號建物占用系爭土地如 附圖編號448 （A ）所示42平方公尺；被告夏峯男所有、門 牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷0 號建物（下稱系爭54 0 巷4 號建物）占用系爭土地如附圖編號448 （F ）所示6 平方公尺。被告2 人以上開建物無權占用系爭土地，原告自 得請求被告將上開建物拆除並返還土地。又其等無權占用系 爭土地，並因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害， 被告2 人應依其占用面積、土地申報地價每平方公尺新台幣 （下同）7531.2元暨年息10% 計算相當於租金之不當得利， 並按原告應有部分比例為給付。爰依民法第767 條、第821 條、第179 條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告張黃招仔 應將坐落系爭土地上如附圖所示編號448 （A ），面積42平 方公尺之地上物拆除，並將所占用之土地返還予原告林亞頡 、林亞醇及其他共有人全體。㈡被告張黃招仔應給付原告林 亞頡、林亞醇各新臺幣（下同）3 萬9539元及自本件起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應 自101 年6 月1 日起至返還前項土地予原告及其他共有人全 體之日止，按月給付原告林亞頡、林亞醇各659 元。㈢被告 夏峯男應將坐落系爭土地上如附圖所示編號448 （F ），面 積6 平方公尺之地上物拆除，並將所占用之土地返還予原告
林亞頡、林亞醇及其他共有人全體。㈣被告夏峯男應給付原 告林亞頡、林亞醇各5649元及自本件起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自103 年10月1 日起至返還前項土地予原告及其他共有人全體之日止，按月 給付原告林亞頡、林亞醇各94元。
二、被告各抗辯如下：
㈠被告張黃招仔略以：系爭544 號建物係原告法定代理人林孟 經及訴外人林孟丹於68年間出售予張清井及合夥人薛楊碧雲 ，惟以薛楊碧雲之名義為所有權登記。嗣薛楊碧雲退夥後始 登記張清井為土地所有權人。林孟經、林孟丹等人出售建物 時，建物即坐落系爭土地上，雙方亦均知系爭土地已規劃為 道路用地，故林孟經、林孟丹等人曾言明同意張清井、薛楊 碧雲無償使用系爭土地，惟土地經政府徵收時不得向其等求 償。況張清井、薛楊碧雲取得系爭544 號建物迄今已逾30年 ，如非曾獲林孟經、林孟丹等人同意無償使用，豈有30年來 均未加聞問之理。且系爭土地為道路用地，原告並無使用上 之利益，取回的結果僅欲將張清井合法購得之建物拆除，乃 以損害他人為主要目的之權利濫用行為等語置辯。 ㈡被告夏峯男未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、本院之判斷：
㈠針對張黃招仔所有、系爭544號建物占有系爭土地部分： 依民法第821 條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物 之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有 人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體 共同提起之必要。又所謂本於所有權之請求權，係指民法第 767 條規定之物權請求權，故對於無權占有或侵奪共有物者 ，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第821 條但書規 定，應求為命被告向共有人全體返還共有物。次按原告提起 返還所有物之訴，被告爭執非無權占有者，即應由被告就其 占有權源之存在負舉證責任（最高法院28年上字第2361號判 例意旨、98年度台上字第863 號判決意旨可為參照）。張黃 招仔對其所有、系爭544 號建物有占用系爭土地如附圖編號 448 （A ）所示42平方公尺一情並不爭執，惟辯稱係有權占 有系爭土地，參之首揭裁判意旨，自應由其就占有權源之存 在負舉證之責。
1.張黃招仔辯稱系爭544 號建物係張清井與合夥人薛楊碧雲於 68年間共同向林孟經、林孟丹等人購買，林孟經、林孟丹等 人曾同意張清井、薛楊碧雲無償使用系爭土地等語。惟查， 系爭土地於91年9 月16日前為林孟經、林孟丹2 人共有；至
系爭544 號建物原所有權人亦為林孟經、林孟丹2 人，嗣於 69年間以買賣為原因轉讓予薛楊碧雲，薛楊碧雲再於70年10 月28日以買賣為原因轉讓予張清井等情，有土地登記謄本、 異動索引、建築改良物登記簿等件在卷可憑（見卷一第51頁 、第116 頁、第107 頁～第111 頁），足見，張清井、薛楊 碧雲為系爭544 號建物之前後所有權人，張黃招仔陳稱張清 井、薛楊碧雲係共同向林孟經、林孟丹購買系爭544 號建物 ，已乏所據。參以張黃招仔於其102 年5 月13日提出民事答 辯㈡狀中自承：系爭544 號建物乃林孟經及林孟丹於69年間 出賣予薛楊碧雲後，再由薛楊碧雲於70年出售予張清井，上 開建物所有權移轉經過並經本院列為不爭執事項（見卷二第 171 頁、卷三第96頁～第97頁），其復未積極證明自認與事 實不符，其事後翻異前詞，要非可採。從而，林孟經、林孟 丹於出售系爭544 號建物予薛楊碧雲後，縱曾同意系爭建物 無償佔用土地，惟基於債之相對性，張清井仍不得援引薛楊 碧雲與林孟經、林孟丹等人使用借貸契約，為其占有系爭土 地之合法權源，至為明確。
2.又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 ，民法第425 條之1 定有明文。其再因轉讓而繼受房屋所有 權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許 其繼續承租（最高法院73年度第5 次民事庭會議決議參照） 。惟觀之民法第425 條之1 立法意旨乃在於房屋所有權與基 地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，是租賃 期限自應限於「房屋得使用之期限內」為止。而所謂「房屋 得使用期限」應指房屋通常耐用年限，視房屋結構性質而有 不同（如土造、磚造、混凝土、鋼骨造），為一種法定期限 。且此耐用年限，必屬於自然耗損原則，不得有增強及改建 等延期之情形。倘房屋嗣經改造，原本之使用狀態終止，則 改造後之房屋對於坐落基地之租賃關係即應消滅，否則無異 使房屋所有人不斷藉由改造房屋，延長其使用土地之期限， 造成土地所有人陷於必須容忍房屋所有人在其土地上一再重 建新屋而永久無法收回之窘境，使租賃權能大於所有權能， 法律價值失衡。本件張黃招仔另以林孟經、林孟丹於69年間 將系爭544 號房屋出賣薛楊碧雲後，薛楊碧雲再於70年間出 售張清井，依民法第425 之1 條第1 項前段規定，薛楊碧雲 對原告之推定租賃關係，已由張清井繼受等語置辯，惟為原 告所否認。然查，系爭544 號建物於70年10月28日轉讓予張
清井時仍為煉瓦造2 層樓房，此參以上開建物於73年5 月18 日重測登記時仍為煉瓦造2 層樓房即明，有建築改良物登記 簿附卷可憑（見卷一第106 頁），然上開建物自89年7 月起 課房屋稅籍時，已改建為鋼筋混凝土造4 層建物，此亦有房 屋稅籍證明書在卷可查（見卷一第92頁），揆之首揭說明， 改造後之房屋對於坐落基地之租賃關係即應消滅。 3.張黃招仔雖另改稱系爭544 號建物係賽洛瑪颱風後原所有權 人林孟經、林孟丹改建為鋼筋混凝土造4 層建物，並非張清 井改建云云。惟張黃招仔於本院102 年9 月24日言詞辯論期 日自認張清井於賽洛瑪颱風後，將系爭544 號建物以鋼筋混 凝土加強，本院並將「張清井將系爭544 號建物自2 層樓煉 瓦造樓房改建為4 層樓鋼筋混凝土樓房」列為兩造不爭執事 項（見本院卷三第95頁～第97頁），其未積極證明自認與事 實不符，所辯自不足採。
4.另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148 條定有明文。惟在私法領域，權利人本得自由決定如何 行使其權利，本件原告為系爭土地之共有人，其本於所有權 請求張黃招仔向共有人全體返還系爭544 號建物占用之土地 ，為其權利之正當行使，縱有損害張黃招仔之財產權，此乃 權利行使之必然結果。況系爭544 號建物緊鄰中洲三路，張 黃招仔甚且將建物1 樓供人擺攤營業，此業經本院現場履勘 明確（見卷三第39頁），足見上開建物占用之土地甚具商業 利益，且縱業已規劃為道路用地，惟既有建屋使用，土地所 有權人仍應依公共設施保留地之稅率繳納地價稅，致原告雖 未能使用系爭544 號建物占用之土地，仍須負擔地價稅，誠 屬不公，原告因之為取回土地之使用權利，難認專以損害張 黃招仔之財產權為目的。由此，張黃招仔辯稱系爭土地為道 路用地，原告並無使用上之利益，取回的結果只是欲將張清 井合法購得之建物拆除云云，亦非可採。
5.綜上，張黃招仔上開主張及舉證，均不足以證明其占用系爭 土地之合法權源，從而，原告本於所有權，請求張黃招仔將 系爭544 號建物占用系爭土地之部分拆除，並將土地返還予 原告及其他共有人全體，即屬有據，應予准許。 ㈡原告向張黃招仔請求相當於租金之不當得利，有無理由？金 額若干？
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照參 照。由此，張黃招仔無權占用系爭土地，並致原告受有損害 ，則原告請求其給付相當於租金之不當得利，洵屬正當。 2.又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價年 息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又所謂年息10 % ，乃指基地租金之最高限額，並非必須照申報價額年息10 % 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，使用人 利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情 事，以為決定。經查，系爭土地西側鄰寬約15公尺之中洲三 路，附近有公車站牌，又距輪渡站約200 公尺。中洲三路上 午為人潮眾多之市集，商業繁榮，而系爭544 號建物緊鄰中 洲三路，目前1 樓供人擺攤營業，業經本院現場履勘明確， 有勘驗筆錄、現場照片附卷可憑（見卷四第41頁～第42頁） ，可見系爭土地所處地理環境對外交通便利，商業活動熱絡 ，本院審酌上情，認張黃招仔因占用系爭土地所受相當於租 金之利益，以按申報地價年息6%計算，應屬適當。又系爭土 地99年1 月起申報地價為每平方公尺7531.2元，系爭544 號 建物占用系爭土地之面積為42平方公尺，有土地登記謄本、 高雄市政府地政局鹽埕地政事務所103 年8 月8 日高市地鹽 測字第00000000000 號函檢附複丈成果圖在卷可稽（見卷一 第15頁、卷四第57頁～第58頁），則原告按其應有部分比例 1/4 請求回溯自96年6 月1 日起5 年之不當得利為2 萬3723 元（計算式：7531.2×42×6%×5 ÷4 ＝2 萬3723《元以下 四捨五入》）及法定遲延利息，並自101 年6 月1 日起按月 給付395 元（7531.2×42×6%÷12÷4 ＝395 ）為有理由， 應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
㈢針對夏峯男所有、系爭540 巷4 號建物占用系爭土地部分： 夏峯男於本院現場勘驗時自承其為系爭540 巷4 號建物所有 權人（見卷四第37頁勘驗筆錄），而系爭540 巷4 號建物占 用系爭土地6 平方公尺，亦有高雄市政府地政局鹽埕地政事 務所103 年8 月8 日高市地鹽測字第00000000000 號函檢附 複丈成果圖附卷可稽（見卷四第58頁），又夏峯男經合法通 知未於言詞辯論期日到場，或提出書狀對原告之主張加以爭 執，更未敘明其占有系爭土地有何法律上之權源，依民事訴 訟法第280 條第1 項前段、同條第3 項前段規定視同自認， 堪認原告主張夏峯男所有系爭540 巷4 號建物無權占用系爭 土地應可採信。從而，原告本於所有權，請求夏峯男將系爭 540 巷4 號建物占用系爭土地之部分拆除，並將土地返還予 原告及其他共有人全體，核屬有據，應予准許。 ㈣原告向夏峯男請求相當於租金之不當得利，有無理由？金額
若干？
經查，夏峯男所有建物無權占用系爭土地，並致原告受有損 害，則原告按其應有部分請求夏峯男給付相當於租金之不當 得利，洵屬正當。本院斟酌系爭540 巷4 號建物未臨中洲三 路，而係坐落於巷道深處，周邊均為住家，此業經本院現場 履勘明確，並有勘驗筆錄、現場照片附卷可憑（見卷四第39 頁～第40頁、第44頁），堪認純屬住宅機能，毫無商業價值 ，據此，夏峯男所有建物因占用系爭土地所受相當於租金之 利益，以按申報地價年息5%計算，應屬適當。又系爭土地99 年1 月起申報地價為每平方公尺7531.2元，系爭544 號建物 占用系爭土地之面積為6 平方公尺，有土地登記謄本、複丈 成果圖在卷可稽（見卷一第15頁、卷四第57頁～第58頁）， 則原告2 人各按其應有部分比例1/4 請求回溯自98年10月1 日起5 年之不當得利為2824元（計算式：7531.2×6 ×5%× 5 ÷4 ＝2824《元以下四捨五入》）及法定遲延利息，並自 103 年10月1 日起按月給付47元（7531.2×6 ×5%÷12÷4 ＝47）為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁 回。
四、綜上所述，張黃招仔所有系爭544 號建物暨夏峯男所有系爭 540 巷4 號建物，無權占用原告所有系爭土地，從而，原告 請求其等2 人將建物占用土地之部分拆除，並返還占用土地 予原告及共有人全體，為有理由，應予准許。至原告請求張 黃招仔給付原告2 人各2 萬3723元，及自起訴狀繕本送達之 翌日即101 年6 月23日起（送達證書見卷一第35頁）至清償 之日止按年息5%計算之遲延利息。並應自101 年6 月1 日起 至返還土地占用部分之日止，按月給付原告2 人各395 元； 請求夏峯男給付原告2 人各2824元，及自起訴狀繕本送達之 翌日即103 年9 月30日起（送達證書見卷四第104 頁）至清 償之日止按年息5%計算之遲延利息。並應自103 年10月1 日 起至返還土地占用部分之日止，按月給付原告2 人各47元， 為有理由，應予准許。逾此範圍請求為無理由，應予駁回。五、原告及張黃招仔均各陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行 ，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別審酌相當之金 額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 應予駁回。又原告附帶請求被告給付相當於租金之不當得利 部分，雖經本院判決原告一部敗訴，然依民事訴訟法第77條 之2 第2 項之規定，該附帶請求本未列入訴訟標的價額計算 ，故仍應由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。六、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，於判決結論不生影響 ，無庸逐一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385 條第1 項前段、第78條、第390 條第2 項、第392 條 第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日
民事第七庭 法 官 王琁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 16 日
書記官 安乃文
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│附表： │
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│編號│ 所有權人 │ 應有部分 │
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│ 1. │ 林孟丹 │ 1/2 │
├──┼─────────────┼──────────┤
│ 2. │ 林亞頡 │ 1/4 │
├──┼─────────────┼──────────┤
│ 3. │ 林亞醇 │ 1/4 │
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