臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第291號
原 告 朱溥震
朱志偉
共同訴訟代 葉美利律師
理人
被 告 蔡利國
訴訟代理人 邱超偉律師
被 告 陳秀諒
訴訟代理人 李玲玲律師
被 告 黃瓊儀
陳俊旭
申德貴
曾戈中
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年12月3 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳俊旭應給付原告新台幣壹仟萬元，及自民國一０三年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳俊旭負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰肆拾萬元為被告陳俊旭供擔保後，得為假執行。但被告陳俊旭如以新台幣壹仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、原告原起訴名為「洪偉榮」之人，經原告、被告黃瓊儀指認 口卡片為被告陳俊旭，有口卡片1 紙可考（見本院卷一第27 6 、287 頁），原告更正「洪偉榮」為陳俊旭（見本院卷二 第39頁），核無不合。
二、被告陳俊旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告蔡利國於民國99年4 月8 日向訴外人洪○○ 等人購買合併前坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號（ 面積394 平方公尺，下稱系爭原562 地號土地）、562-1 地 號（面積356 平方公尺，下稱系爭原562-1 地號土地）、56 2 -2地號（面積77平方公尺，下稱系爭原562-2 地號土地） 土地，於99年5 月31日完成過戶登記，上開土地嗣於99年8
月5 日合併為同段562 地號土地（總面積827 平方公尺，下 稱系爭土地）。蔡利國購買系爭土地時，明知系爭原562 地 號土地係其他建物之法定空地，系爭原562-1 地號土地係供 他人作道路通行之用，均無法申請建造執照供建築使用（下 稱系爭瑕疵），卻於系爭土地合併前，授權訴外人蔡○○處 理系爭土地出售事宜，蔡○○再委託永慶房屋仲介股份有限 公司（下稱永慶房屋）出售系爭土地，由永慶房屋買方經紀 人即訴外人蔡○○與被告申德貴接洽，申德貴取得被告曾戈 中交付被告黃瓊儀、陳俊旭委託仲介購買土地之授權書，黃 瓊儀、陳俊旭欲以將蔡利國之系爭土地直接過戶登記予後手 之方式轉售牟利。蔡利國、申德貴、曾戈中、黃瓊儀、陳俊 旭均明知系爭瑕疵，為牟取利益而不告知原告，蔡利國並放 任陳俊旭自稱為地主及放任黃瓊儀、陳俊旭代理其出售系爭 土地予原告，復提供系爭土地所有權狀正本予黃瓊儀提示原 告；及被告陳秀諒受原告有償委託仲介買受土地，依民法居 間、委任及不動產經紀業管理條例之規定，負有查詢資訊注 意義務，亦明知或因過失而不知系爭瑕疵，為賺取原告及賣 方以成交總價金各1%、2%計算之高額佣金報酬，未告知原告 ，猶仲介原告以總價金新台幣（下同）4,500 萬元買受系爭 土地。陳秀諒於99年8 月12日代理蔡利國收取原告交付之10 0 萬元定金支票，黃瓊儀於99年8 月18日代理蔡利國簽訂系 爭土地買賣協議轉讓契約書（下稱系爭契約書），陳秀諒並 擔任見證人，致原告又於99年8 月18日簽發面額200 萬元、 300 萬元之支票2 紙，再於同年月27日簽發面額480 萬元、 220 萬元之支票2 紙，共計1,200 萬元，交付予代書即訴外 人陳芳珠，以支付簽約金及第二期價金。嗣原告發現系爭土 地其中有77平方公尺供他人作道路之用（即系爭原562-2 地 號土地），乃於99年9 月11日與陳秀諒、黃瓊儀、陳芳珠等 人協議後，雙方同意減價220 萬元，減價比例為52.5% 【22 0 萬元÷（4,500 萬元÷827 平方公尺×77平方公尺）＝52 .5% ，小數點第二位以下四捨五入】，總價金減至4,280 萬 元，原告並簽發發票日均為99年9 月27日，面額分別為28萬 元、52萬元，共計80萬元之支票2 張，交付陳芳珠收受以支 付買賣價金。詎原告欲於系爭土地興建房屋而委請建築師設 計時，經建築師查詢後告知系爭土地中有394 平方公尺係其 他建物之法定空地（即系爭原562 地號土地），致無法申請 建造執照供建築使用，如亦以系爭原562-2 地號土地之減價 比例52.5% 為計算，原告受有逾1,000 萬元（4,500 萬元÷ 827 平方公尺＝每平方公尺54,413.5元；54413.5 元×394 平方公尺×52.5% ＝1,125 萬5,432 元）之損害。經原告於
100 年8 月11日與陳秀諒、黃瓊儀、曾戈中協議，陳秀諒同 意退還其所收佣金60萬元，曾戈中、黃瓊儀分別同意退還所 收佣金及價差各130 萬元、310 萬元。被告明知系爭土地中 部分土地係其他建物之法定空地，無法申請建造執照供建築 之事實，竟為詐欺原告，共同隱瞞未告知，致原告受有法定 空地無法使用之損害，損及原告對系爭土地所有權之圓滿狀 態，構成權利瑕疵，被告應依共同侵權行為之規定，對原告 負連帶損害賠償責任；陳秀諒與原告間有居間、委任關係， 竟未告知系爭瑕疵，且配合陳俊旭冒充蔡利國，另對原告負 債務不履行損害賠償責任；蔡利國應依其授與黃瓊儀、陳俊 旭代理權行為，負授權人或表見代理之授權人責任，而另負 權利瑕疵擔保、不完全給付之損害賠償責任；否則，黃瓊儀 應負無權代理人之損害賠償責任。為此，爰依民法第103 條 第1 項、第169 條前段、第349 條、第353 條、第227 條第 1 項、第226 條、第184 條、第185 條第1 項前段、第535 條、第544 條、不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條 之2 等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給 付原告1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告答辯：
㈠蔡利國以：伊原經營遠洋漁業，於98年間欲跨足建築業，乃 投資營建公司，委請時任總經理之蔡○○找土地投資建屋， 蔡○○曾提及系爭土地有部分係法定空地，然依目前法令申 請取消後仍可建屋，伊因不諳法令，且與蔡○○為多年好友 ，乃委由蔡○○全權處理購地事宜。購得系爭土地後，本已 準備申請合併土地並委請建築師設計蓋屋，經蔡○○告知有 人欲購買系爭土地且出售亦有利潤，伊在蔡○○遊說下始勉 為同意，並委由蔡○○全權處理。嗣伊同意蔡○○以每坪12 萬4,000 元之價格出售系爭土地，由蔡○○委託永慶房屋銷 售系爭土地，並告知系爭瑕疵，之後永慶房屋對系爭土地之 銷售過程伊均不知悉，惟據永慶房屋仲介人員事後告知，銷 售期間申德貴、黃瓊儀前來永慶房屋洽談買賣土地事宜，黃 瓊儀並簽有不動產買賣意願書，而永慶房屋亦向申德貴、黃 瓊儀告知系爭瑕疵，申德貴到永慶房屋民生店以黃瓊儀為買 受人。永慶房屋於99年8 月16日請伊簽立買賣合約，簽約當 時申德貴至永慶房屋民生店，以黃瓊儀為買受人與伊簽約， 並取得簽約金20萬元，嗣伊再取得2 紙支票200 萬元及480 萬元，共680 萬元，其餘價金則由買受人代償伊於合作金庫 銀行之貸款。是伊委託永慶房屋賣出系爭土地，並依約交付
過戶所需相關資料後，對於之後發生之事均不知情，亦與伊 無關。迨至101 年3 月間，伊透過伊友人即訴外人陳重能告 知，並向永慶房屋詢問，始知黃瓊儀與申德貴於簽約後遲未 告知永慶房屋欲將系爭土地登記於何人名下，致系爭土地遲 未辦過戶，拖延近一個月後始依申德貴指示將系爭土地過戶 予原告。伊僅知黃瓊儀為向伊購買土地之人，但並未見過黃 瓊儀，更無授權黃瓊儀為代理人，亦不認識陳秀諒、陳俊旭 或原告，當無原告所述放任黃瓊儀等人代理出售及授權或惡 意隱瞞系爭瑕疵等侵權行為，伊與原告間亦無契約關係，原 告請求伊連帶負侵權行為損害賠償責任、代理或表見代理責 任、權利瑕疵擔保及不完全給付等損害賠償責任均屬無據等 語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳秀諒以：黃瓊儀事前未告知伊有系爭瑕疵，伊於系爭土地 買賣過程中亦未獲告知有系爭瑕疵，並無幫陳俊旭冒充地主 、惡意隱匿未告知原告系爭瑕疵情事，故無共同侵權責任。 又伊與原告間係成立媒介居間契約，並非委任契約，伊已善 盡媒介居間之義務，並無過失，且伊並無不動產經紀人證照 ，不負不動產經紀業管理條例之義務，自無庸負債務不履行 損害賠償責任；縱伊復有查詢義務，然系爭瑕疵實非伊所能 注意查悉，伊業經檢察官為不起訴處分確定。又原告主張之 侵權行為損害賠償請求權已罹於時效，況伊已與原告達成和 解，並依約退還60萬元，原告應受和解契約之拘束等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
㈢黃瓊儀以：伊僅係受當時男友陳俊旭指示之人頭，由申德貴 帶伊去與原告簽約，陳俊旭中途離席，故伊才在系爭契約書 上簽名並加註「代」字，伊不知道系爭瑕疵，當時就連「洪 偉榮」之本名係陳俊旭一事也不知道，故系爭土地買賣行為 人係陳俊旭，伊僅係代其簽訂系爭契約書、和解協議書，並 受陳俊旭指示而簽發支票4 紙交付原告以供擔保，伊亦係受 害人，並無詐欺意圖，亦未獲得任何不法利益，縱認伊應負 損害賠償責任，依協議書及票據法之規定，亦僅限於310 萬 元之清償責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣申德貴、曾戈中則均以：申德貴將系爭瑕疵告知曾戈中，曾 戈中有告知陳俊旭，簽立系爭契約書事宜係由申德貴處理， 申德貴並向陳瓊蓮表示要轉賣系爭土地，須借權狀出示予原 告，申德貴提示予原告看後旋即歸還陳瓊蓮，從系爭契約書 用語之記載，原告應知系爭土地係轉賣，曾戈中沒有到場，
其佣金由申德貴事後轉付等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈤被告陳俊旭未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、兩造不爭執事項：
㈠蔡利國於99年4 月8 日，向洪○○等人購買合併前系爭原56 2 、562-1 、562-2 地號土地，於同年5 月31日完成上開土 地之過戶登記，嗣於99年8 月5 日合併為系爭土地。 ㈡蔡利國購買系爭土地時，知悉系爭瑕疵，授權蔡○○處理系 爭土地出售事宜，蔡○○再委託永慶房屋出售系爭土地，由 永慶房屋買方經紀人蔡○○與申德貴接洽。
㈢申德貴取得曾戈中交付黃瓊儀、陳俊旭委託仲介購買土地之 授權書，黃瓊儀、陳俊旭欲以將蔡利國之系爭土地直接過戶 登記予後手之方式轉售牟利。
㈣蔡利國、申德貴、曾戈中、黃瓊儀、陳俊旭均未告知原告系 爭瑕疵。
㈤被告陳秀諒受原告有償委託仲介買受土地，仲介原告以總價 金4,500 萬元買受系爭土地，以賺取原告及賣方各1%、2%佣 金報酬。
㈥系爭契約書於99年8 月18日簽訂，陳俊旭到場自稱「洪董」 ，中途離席，由黃瓊儀簽名，並加註「代」字，申德貴並將 系爭土地所有權狀正本提示予原告。
㈦原告嗣後發現系爭土地其中有77平方公尺供他人作道路之用 （即系爭原562-2 地號土地），乃於99年9 月11日與陳秀諒 、黃瓊儀、陳芳珠等人協議後，雙方同意減價220 萬元，減 價比例為52.5% ，總價金減至4,280 萬元，原告並簽發發票 日均為99年9 月27日，面額分別為28萬元、52萬元，共計80 萬元之支票2 張，交付陳芳珠收受以支付買賣價金。 ㈧原告於99年9 月30日登記為系爭土地所有權人，原告欲於系 爭土地興建房屋而委請建築師設計時，經建築師查詢後告知 系爭土地中有394 平方公尺係其他建物之法定空地（即系爭 原562 地號土地），致無法申請建造執照供建築使用。 ㈨原告於100 年8 月11日與陳秀諒、黃瓊儀、曾戈中協議，陳 秀諒同意退還其所收佣金60萬元（陳秀諒收取原告以4,280 萬元計算1%之佣金42萬8,000 元退還原告，與將自陳俊旭收 取之佣金中部分款項合計60萬元付給原告），曾戈中、黃瓊 儀分別同意退還所收佣金及系爭瑕疵所造成之價差各130 萬 元、310 萬元。陳秀諒已依約退還60萬元予原告。 ㈩原告對蔡利國、陳秀諒、黃瓊儀、申德貴提起刑事詐欺罪告 訴，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官以102 年度偵字第14
266 號，認詐欺嫌疑不足，而為不起訴處分，原告聲請再議 ，由臺灣高等法院高雄分院檢察署以103 年度上聲議字第93 6 號駁回再議之聲請而確定。
四、本件爭點：
㈠蔡利國是否應對原告負授權人或表見代理之授權人責任？ ㈡蔡利國是否應負權利瑕疵擔保責任、不完全給付之損害賠償 責任？
㈢黃瓊儀是否應負無權代理人之損害賠償責任？ ㈣陳秀諒、黃瓊儀是否知悉系爭瑕疵？蔡利國、陳秀諒、黃瓊 儀、申德貴、曾戈中、陳俊旭是否為詐欺原告而故意不告知 系爭瑕疵，應連帶負侵權行為損害賠償責任？
㈤原告對陳秀諒之侵權行為損害賠償請求權是否已罹於消滅時 效？
㈥陳秀諒未注意系爭瑕疵，是否違反契約義務而應對原告負債 務不履行損害賠償責任？
㈦原告與陳秀諒是否已成立和解契約而不得再向陳秀諒請求賠 償？
㈧原告得向何人請求賠償若干金額？
五、經查：
㈠蔡利國並未授與代理權予黃瓊儀、陳俊旭，亦不負表見代理 之授權人責任：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，其授與應向 代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為 之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民 法第103 條第1 項、第167 條、第169 條分別定有明文。所 謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際 知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（ 最高法院68年台上字第1081號判例要旨參照）。 ⒉證人陳瓊蓮證稱：伊係永慶房屋特約代書，自98年左右開始 從事代書業務，受託辦理過戶程序，賣方證件交付程序約於 第二期款時，第一期是簽約、第二期是備證用印、第三期是 完稅、第四期是尾款，所有權狀於簽約或用印時交付，一般 於簽約時會提供，伊會在交屋時才會交給買方，系爭土地買 賣完成過戶前，由伊自99年8 月16日起，保管權狀，買方代 理人係申德貴，因為他有提出授權書，所以都跟他接洽，沒 見過其他人，卷附蔡利國與黃瓊儀於99年8 月16日簽立之買 賣契約書係伊書寫等語（見本院卷二第57至61頁），復有該
不動產買賣契約書1 份可考（見本院卷一第81至87頁），核 與證人李○○證稱：伊係永慶房屋之仲介，蔡利國、蔡○○ 授權出售系爭土地，有告知系爭瑕疵，伊代表賣方經紀，買 方係申德貴，買方經紀人係永慶房屋另一仲介蔡○○，陳瓊 蓮係永慶房屋之特約代書，持有系爭土地權狀正本，交易過 程中並無原告或陳秀諒等語（見本院卷一第289 至293 頁） ，與證人蔡○○證稱：伊係系爭土地買方經紀人，四處找買 方，伊以前與申德貴有買賣不動產過，伊打電話問他，他表 示有意願，伊與之隨即進入洽談階段，從洽談、簽約、付款 及交付等過程，買方都是由申德貴辦理等語（見本院卷二第 62至64頁），與證人陳重能證稱：原告因系爭土地買賣問題 ，找伊聯繫蔡利國，當時係原告與蔡利國第一次見面，之前 原本互不認識等語（見本院卷一第287 至289 頁），及申德 貴陳稱：系爭土地係陳俊旭轉賣給原告，伊跟陳瓊蓮借權狀 正本提示給原告看，當日就歸還陳瓊蓮等語（見本院卷二第 165 、180 頁），曾戈中陳稱：伊仲介自稱「洪董」之陳俊 旭買系爭土地等語（見本院卷二第166 頁），相符無訛，且 上開證人與兩造間毫無恩怨，於本件訴訟亦無利害關係，就 其等親聞親見事項作證，實無甘冒偽證罪責而捏詞偏頗一造 之動機，此外復有蔡利國授權與蔡○○之99年5 月19日授權 書、蔡利國與黃瓊儀之99年8 月16日土地買賣契約書各1 份 可稽（見本院卷一第75至77、110 至150 頁），足見蔡利國 係授權與蔡○○，將系爭土地委託永慶房屋仲介，嗣售予黃 瓊儀、陳俊旭，並無自行或指示蔡○○、陳瓊蓮或永慶房屋 表示授與代理權予黃瓊儀或陳俊旭，亦無指示將系爭土地權 狀出示第三人。原告主張蔡利國提供權狀予黃瓊儀、陳俊旭 ，授權其等出售系爭土地云云（見本院卷一第7 頁、卷二第 145 頁），難以憑採。
⒊且證人朱○○證稱：伊係原告胞姐，原告沒有買賣過土地， 伊認識陳秀諒10幾年，就跟陳秀諒說要請地主出面來簽約， 伊到場幫忙看付款條件，陳秀諒介紹一名洪先生是地主，該 男子中途離開，由代理人簽名在系爭契約書上等語（見本院 卷二第155 至162 頁）；及證人翁慈穗證稱：伊係原告朱志 偉之配偶，系爭契約書簽約時，陳秀諒介紹「洪董」是地主 ，也有拿所有權狀給原告看，伊看到權狀寫「蔡利國」，伊 以為「洪董」是地主名字某一個字或什麼，沒有認為「洪董 」與蔡利國是不同人等語（見本院卷二第162 至164 頁）， 且系爭契約書抬頭亦明確以斗大字體記載「土地買賣協議轉 讓契約書」，第2 條復記載賣方同意由買方承接原賣方與前 原所有權人買賣之合約等語、第3 條約定價金由代書保管，
由代書支付給原賣方（所有權人），剩餘款項於此買賣過戶 完成結案時，由代書再付給賣方等語（見本院卷一第20頁） ，足見黃瓊儀或陳俊旭不僅未表示係蔡利國之代理人，系爭 契約書之記載反而彰顯係屬轉售牟利之作法，遑論蔡利國知 被表示為其代理人而不為反對之表示。原告徒以黃瓊儀於簽 立系爭契約書時，能出示系爭土地所權狀，及系爭契約書之 賣方記載「蔡利國」，遽謂蔡利國知悉，而主張其應負代理 之本人責任云云（見本院卷二第165 頁），委無可採。從而 ，蔡利國並未授與代理權予黃瓊儀、陳俊旭，亦不負表見代 理之授權人責任，堪以認定。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部 不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其 權利；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不 得主張任何權利；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之 義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利， 民法第226 條、第227 條第1 項、第349 條、第353 條固有 明文。惟蔡利國既不負代理或表見代理之授權人責任，其與 原告間不成立買賣契約，原告主張蔡利國須負權利瑕疵擔保 、不完全給付之損害賠償責任云云（見本院卷一第6 至8 頁 ），均屬無據。
㈢黃瓊儀無須負無權代理人之損害賠償責任：
按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於 善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110 條固有明文。 惟查原告胞姐朱○○要求陳秀諒請地主出面簽約，陳俊旭到 場後，經陳秀諒向原告介紹為地主乙情，業據朱○○證述屬 實（見本院卷二第156 頁），已如前述，且系爭契約書上賣 方欄位上記載蔡利國係陳秀諒書寫，為原告自承屬實（見本 院卷一第226 頁），均非黃瓊儀所為，僅因陳俊旭中途離開 ，始由黃瓊儀在系爭契約書上簽名並加註「代」字，此觀系 爭契約書自明（見本院卷一第20頁），可見黃瓊儀並無表示 代理蔡利國之意思，而係表示代理陳俊旭之意思，原告主張 黃瓊儀應負無權代理蔡利國之損害賠償責任云云（見本院卷 一第232頁），委無可採。
㈣陳秀諒、黃瓊儀不知系爭瑕疵，及蔡利國、申德貴、曾戈中 雖知系爭瑕疵，但均無詐欺原告之意思，不負侵權行為損害 賠償責任；陳俊旭係為詐欺原告而不告知系爭瑕疵，應對原 告負侵權行為損害賠償責任：
⒈證人李○○證稱：伊與蔡○○一起去高雄市政府建設科查證 系爭土地法定空地事項，蔡○○有將系爭瑕疵告知申德貴等 語（見本院卷一第292 頁），核與證人蔡○○證稱：蔡○○ 告知伊系爭土地有法定空地問題，伊跟李○○一起去高雄市 政府建設科查詢，林主任很確定告知系爭土地有法定空地不 能蓋房子，伊有告知申德貴，申德貴代表黃瓊儀仍有意願簽 約買受，申德貴持有黃瓊儀之身分證影本、授權書，伊對自 稱「洪偉榮」之人無印象等語（見本院卷二第66至68頁）， 及申德貴陳稱：伊不認識黃瓊儀，係曾戈中將黃瓊儀之授權 書交予伊，曾戈中介紹陳俊旭給伊認識，叫他「洪董」，說 是買主，伊有跟曾戈中說有法定空地問題，來來回回確認， 曾戈中說跟「洪董」講清楚了，確定要系爭土地等語（見本 院卷二第70至71頁），曾戈中陳稱：伊從事仲介土地，負責 報價，沒有協談契約，伊有將申德貴告知伊法定空地一事轉 告「洪董」，伊知道「洪董」不是系爭土地所有權人，伊之 佣金係申德貴交予伊等語（見本院卷二第166 頁），相符無 訛，且永慶房屋亦函覆稱系爭瑕疵由蔡○○口頭告知並將高 雄市政府提供之資料交付申德貴，蔡利國與黃瓊儀之買賣契 約簽約時，黃瓊儀未到場，買方代表為申德貴，買方經紀人 為蔡○○等語（見本院卷一第109 頁），足見系爭瑕疵之訊 息係由蔡利國告知永慶房屋，經永慶房屋仲介李○○、蔡○ ○查證屬實後，由蔡○○告知申德貴，申德貴告知曾戈中， 經曾戈中向陳俊旭確認仍欲購買系爭土地後，由申德貴帶黃 瓊儀前去與原告簽立系爭契約書，核與黃瓊儀辯稱：系爭土 地買賣係由陳俊旭主導，伊不知道系爭瑕疵等語（見本院卷 一第41、269 頁），相符無訛，原告主張黃瓊儀於原告買受 系爭土地時已知悉系爭瑕疵，並有告知陳秀諒云云（見本院 卷一第5 、227 頁、卷二第22、101 、148 頁），委無可採 。
⒉蔡利國既有將系爭瑕疵告知永慶房屋，及申德貴有請曾戈中 向陳俊旭確認是否購買系爭土地，而陳俊旭買受系爭土地後 ，旋即轉售原告，則系爭瑕疵自應由陳俊旭告知原告一方， 自難認蔡利國、申德貴、曾戈中有何詐欺原告之意思；又本 件難認陳秀諒、黃瓊儀於原告買受系爭土地前即知系爭瑕疵 ，已如前述，參以原告對蔡利國、陳秀諒、黃瓊儀、申德貴 提起刑事詐欺罪告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官以 102 年度偵字第14266 號，認詐欺嫌疑不足，而為不起訴處 分，原告聲請再議，由臺灣高等法院高雄分院檢察署以103 年度上聲議字第936 號駁回再議之聲請而確定，有不起訴處 分書、再議駁回處分書各1 可憑（見本院卷二第77至80、12
1 至130 頁），難認其等有何詐欺原告之意思，自不負侵權 行為損害賠償責任。
⒊按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184 條第1 項前段定有名文。受詐欺之人固得撤銷 其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而 請求被上訴人返還不當得利，然此項詐欺行為，倘同時構成 侵權行為，非不得依侵權行為之法律關係行使損害賠償請求 權（最高法院77年度台上字第467 號判決要旨參照）。陳俊 旭既未將系爭瑕疵告知原告，且系爭瑕疵致394 平方公尺無 法建築，較其中77平方公尺供他人作道路之用更為重大，且 陳俊旭使用「洪偉榮」別名，甚至連當時女友黃瓊儀亦表示 不知其真實姓名、僅曾陪同其母就醫而知其母名為林○○， 直到本院向桃園縣政府警察局函查林○○之子之口卡片經原 告、黃瓊儀指認，始知「洪偉榮」本名為陳俊旭（見本院卷 一第274 、287 頁），足見陳俊旭有故意隱瞞系爭瑕疵而以 高價出售系爭土地之方式詐欺原告一事，且陳俊旭經本院合 法通知後（見本院卷二第33、44、52、85、109 、139 、17 2 頁），未於言詞辯論期日到場或提出書狀就上開情事為爭 執，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規定，視同自認 ，是以陳俊旭應對原告負侵權行為損害賠償責任，堪以認定 。
㈤陳秀諒對原告不負債務不履行損害賠償責任： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條固有明文。惟 系爭瑕疵非屬可從土地登記謄本、地籍圖查悉事項（見本院 卷一第10、246 頁），且永慶房屋亦僅將系爭瑕疵以口頭方 式告知申德貴，有永慶房屋回函暨買賣契約書1 份（見本院 卷一第109 至150 頁），及黃瓊儀不知系爭瑕疵，均如前述 ，故陳秀諒無從自行調閱資料查悉或經黃瓊儀告知或自黃瓊 儀與蔡利國間買賣契約記載事項查知系爭瑕疵，陳秀諒辯稱 並未違反契約義務等語（見本院卷一第47頁、卷二第177 頁 ），堪可採信。又系爭原562 地號土地係58年高市建土築使 字第216 號使用執照面積6,007 平方公尺之建築基地之一部 分，無法計算系爭原562 地號土地範圍在該基地所佔面積， 嗣合併為系爭土地後，由設計建築師簽證並計算，將建築基 地地界線以外之土地面積356 平方公尺申請建築執照，以82
7 平方公尺扣除356 平方公尺，應尚有471 平方公尺屬於法 定空地，與原告所稱394 平方公尺係其他建物之法定空地有 差異等語，有高雄市政府工務局103 年3 月21日高市工務建 字第00000000000 號函暨圖說1 份可憑（見本院卷一第246 至259 頁），可見是否有建築基地之法定空地及其面積一事 係屬建築應考慮事項，而陳秀諒僅係從事居間業務，並非原 告委請設計、評估建造房屋之建築師；再者，蔡○○之所以 能順利發覺進而查證系爭瑕疵，係因蔡利國告知永慶房屋， 實難以此遽認陳秀諒亦可得查悉而違反其注意義務，是以陳 秀諒對原告不負債務不履行損害賠償責任，亦堪認定。 ⒉次按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自 己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注 意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行 為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、 第544 條定有明文。惟民法第529 條規定，關於勞務給付之 契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之 規定，居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同 者，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則， 居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限， 所支出之費用非經約定，不得請求償還，從而居間契約之有 關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年度台 上字第579 號判決要旨參照）。原告與陳秀諒間成立居間之 法律關係，已如前述，應優先於委任之規定適用，且未見有 何原告要求陳秀諒須對系爭土地可供建築一事負注意義務之 事證，原告主張陳秀諒疏未注意系爭瑕疵，應負債務不履行 損害賠償責任云云（見本院卷二第148頁），亦無可採。 ⒊又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託；及經紀業因經紀人員執行仲介或代 銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與 經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之 2 、第26條第2 項固有明文。惟該條例所規範之經紀業係指 依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；經營經紀 業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記 ，該條例第4 條第4 款、第5 條第1 項前段分別定有明文。 陳秀諒並非該條例所稱不動產經紀公司或商號，是其辯稱並 無此條例責任等語（見本院卷二第180 頁），堪可採信，原 告主張陳秀諒應負該條例之賠償責任云云（見本院卷二第14 8 頁），委無可採。
㈥原告僅得向陳俊旭請求賠償：
原告於99年9 月30日登記為系爭土地所有權人，欲於系爭土
地興建房屋而委請建築師設計時，經建築師查詢後告知系爭 土地中有394 平方公尺係其他建物之法定空地（即系爭原56 2 地號土地），致無法申請建造執照供建築使用，如亦以系 爭原562-2 地號土地之減價比例52.5% 為計算，原告受有1, 125 萬5,432 元之損害等情，堪可採信。從而，原告僅得向 陳俊旭請求賠償，而原告請求賠償1,000 萬元未逾以原告所 受損害扣除陳秀諒已返還之60萬元，是以原告得向被告陳俊 旭請求賠償1,000 萬元，堪以認定。
六、綜上所述，蔡利國並未授予代理權予黃瓊儀、陳俊旭，亦不 負表見代理之授權人責任，自不負權利瑕疵擔保、不完全給 付損害賠償等契約責任；黃瓊儀亦未無權代理蔡利國而應負 損害賠償責任；且陳秀諒、黃瓊儀於原告買受系爭土地時， 不知系爭土地中有系爭原562 地號土地係其他建物之法定空 地此一瑕疵，亦難認陳秀諒不知此瑕疵有何違反與原告間居 間契約之注意義務，及蔡利國、申德貴、曾戈中雖知系爭瑕 疵，但均無詐欺原告之意思，不負侵權行為損害賠償責任； 僅陳俊旭係為詐欺原告而不告知系爭瑕疵，應對原告負侵權 行為損害賠償責任，原告僅得向陳俊旭請求賠償1,000 萬元 ，堪以認定。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項 定明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未 經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第233 條第 1 項本文及第203 條亦定有明文。本件原告更正被告「洪偉 榮」為陳俊旭後，更正聲明狀及所有原關於「洪偉榮」之書 狀繕本於103 年6 月11日寄存送達被告，有送達回證可考（ 見本院卷二第43、44頁），於103 年6 月21日發生送達效力 ，則原告依前揭侵權行為法律關係請求被告陳俊旭給付原告 1,000 萬元，及自103 年6 月22日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，其勝訴部分，經核與規 定相符，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告陳 俊旭如供相當金額之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分 ，既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。九、本件事證已臻明確，原告與被告陳秀諒間關於侵權行為損害 賠償請求權是否已罹於消滅時效、是否已成立和解契約之爭 點已無審酌必要；且因被告蔡利國不負代理之本人責任，則
兩造間關於原告是否知悉或可得而知黃瓊儀、陳俊旭無代理 權之攻擊防禦方法，均於本件判決結果不生影響，亦不再逐 一論述。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、 第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
民事第七庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 12 月 25 日
書記官 邱上一