臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度重上字第99號
上 訴 人 李綉蓮
訴訟代理人 林樹根律師
被上訴人 潘明正
訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國103 年7 月25日臺
灣高雄地方法院102 年度訴字第1853號第一審判決提起上訴，本
院於103年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造就伊所有坐落高雄市○○區○○段 000○000地號土地（下分稱系爭000、000號土地，合稱系爭 土地），訂有耕地租約，惟上訴人在系爭土地上興建房屋及 鋪設水泥地，僅系爭994號土地之部分面積有種植果樹，依 照三七五減租條例第16條第2項，兩造間之耕地租約應屬無 效。又縱認兩造間有租地建屋之不定期租賃關係存在，伊亦 已依法終止。爰依民法第767條、第455條規定，請求：㈠確 認上訴人就系爭土地之耕地租賃關係不存在；㈡上訴人應將 坐落系爭994號土地上如附圖所示編號A部分面積3.91平方公 尺、編號B部分面積13.20平方公尺，及坐落系爭000號土地 上如附圖所示編號A部分面積63.80平方公尺、編號B部分面 積49.26平方公尺、編號C部分面積66.43平方公尺、編號D部 分面積54.02平方公尺、編號E部分面積43.52平方公尺、編 號F部分面積77.77平方公尺、編號G部分面積51.33平方公尺 、編號H部分面積16.21平方公尺、編號I部分面積1.46平方 公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還予被上訴人。二、上訴人則以：伊係為便利耕作而建築房屋，舖設水泥地係作 為晒穀場之用，並無不自任耕作之情事；且該等房屋至遲於 民國68年8 月間即興建完成，被上訴人每年均至上開房屋收 取租金，如認伊不自任耕作，何以長期沈默未為主張，且每 隔6 年仍與伊換訂租約一次，迄今已達34年之久，此等行為 已足形成伊之正當信任，被上訴人請求拆屋還地，有違誠實 信用原則，已構成權利失效；又伊曾於93年間與被上訴人協 議，補貼被上訴人回溯至83年止因伊建屋而須繳納之地價稅 計新台幣（下同）644,025 元，且往後每年除原租金外，尚 補給地價稅65,286元至79,880元不等，可見兩造已成立租地 建屋之不定期租賃關係，而被上訴人並無土地法第103 條所
定得收回出租土地之任一事由，亦未曾向伊為收回自耕之意 思表示，自不得收回系爭土地等語，資為抗辯。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院 上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為被上訴人所有。系爭土地於50年度之前即訂有耕 地租約，嗣每6 年換約一次，最後一次係於98年1 月1 日換 約，租期自98年1月1日起至103 年12月31日止。 ㈡上訴人在系爭土地上興建建物及鋪設水泥地，建物坐落位置 及面積詳如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 部分。系爭997 號土地現無種植農作物，系爭994 號土 地之部分面積現有種植果樹。
㈢兩造曾於93年間達成協議，由上訴人補貼被上訴人因其在系 爭土地上建屋而須繳納之地價稅，回溯至83年，共計644,02 5 元，往後上訴人每年除原租金外，尚須補給地價稅額予被 上訴人。上訴人已於93年4 月如數給付被上訴人644,025 元 ；自94年至100 年止，每年給付被上訴人65,286元至79,880 元不等之地價稅額。
五、上訴人是否有不自任耕作之情事而致兩造間之耕地租約無效 ？被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人拆除前述建物 ，並返還系爭土地，有無理由？
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。而該第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違 反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另 為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而 言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。查，上訴 人在系爭土地上興建建物及鋪設水泥地，建物坐落位置及面 積詳如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 部分；系爭000號土地現無種植農作物，系爭000號土地之部 分面積現有種植果樹各節，為兩造所不爭。又上述建物之面 積合計達440.91平方公尺，系爭土地之面積合計為2,230平 方公尺，此觀附圖及系爭土地登記謄本可明（原審卷第23頁 背面至第24頁），是該等建物面積幾達系爭土地面積之20 % （440.91÷2,230=0.1977，小數點第二位以下四捨五入）。 且尚不包含建物以外之大範圍水泥地面，此有照片及空照圖 在卷可稽（原審卷第20-21、27-30、99頁）。故此，上訴人 未自任耕作之情至明。上訴人雖辯稱其興建房屋係為便利耕
作、鋪設水泥地係作為晒穀場之用云云。惟由前揭照片以觀 ，上開建物中甚至有1棟係兩層樓之水泥建築者（原審卷第 29 -30頁），客觀上當非供作農用。且系爭土地目前僅系爭 994號土地部分面積種植果樹，而全無種植稻米，顯無晒穀 之需，上訴人所稱水泥地係作晒穀場之用，實無可信。基上 ，依前揭規定及判例意旨，兩造間之租約自屬向後失其效力 。
㈡上訴人雖辯稱：上開建物至遲於68年8 月間即興建完成，被 上訴人每年均前來收取租金，且每隔6 年仍與伊換訂租約一 次，迄今已達34年之久，此等行為已足形成伊之正當信任， 被上訴人請求拆屋還地有違誠信，已構成權利失效云云，並 提出台灣電力公司高雄區營業處101 年8 月23日函為證（原 審卷第35頁）。查，觀之上開函文登載「ＯＯ區ＯＯ0巷0號 1、2樓」之裝表供電年月為68年8月，可徵上開建物或自68 年8月起即存在。又依高雄市三民區公所檢送之相關租約資 料顯示，系爭土地之出租名義人自74年起為被上訴人及訴外 人潘明安，迄至99年6日11日變更為被上訴人1人（本院卷第 35、37頁）。再系爭土地耕地租約每隔6年換約一次，最後 一次係於98年1月1日換約，租期自98年1月1日起至103年12 月31日止各節，為兩造所不爭。基上可認，被上訴人自74年 起即得認知上訴人在系爭土地上建有建物，迄至98年初均沿 例於每屆6年時換約。惟被上訴人知悉上訴人興建建物後未 隨即主張租約無效，僅屬寬延其行使權利之時間，並未因此 造成任何特殊情況，客觀上不足以引人信任其不欲行使權利 。況且，系爭土地因上訴人興建建物而遭課徵地價稅，經兩 造於93年間協議，由上訴人補貼被上訴人回溯至83年之地價 稅總額，其後則按年給付地價稅額予被上訴人，亦為兩造所 不爭。足見被上訴人就系爭土地因上訴人建屋而遭課徵地價 稅，並未坐任自身承受此違背法律禁止規定之不利益，益徵 上訴人並無形成正當信任之事實基礎。故上訴人主張被上訴 人請求其拆屋還地有違誠信，構成權利失效云云，殊無可採 。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有權者，得請求返還之， 民法767 條第1 項前段定有明文。承上，兩造間就系爭土地 之耕地租約，因上訴人未自任耕作而向後失其效力，上訴人 已無使用系爭土地之合法權源，則被上訴人請求上訴人拆除 前述建物並返還系爭土地，自屬有據。
六、兩造間就系爭土地有無租地建屋之不定期租賃關係存在？如 有，被上訴人依民法第455 條，請求上訴人拆除前述建物， 有無理由？
上訴人主張其於68年間建屋完成，被上訴人向其收取自83年 起之地價稅額補償，係屬該等房屋使用系爭土地之對價，兩 造間自83年起即成立租地建屋之不定期租賃關係云云。惟查 ，被上訴人始終陳明其係因上訴人建屋、未供作農用，而受 有多課地價稅之損害，上訴人給付之補貼係屬損害賠償性質 等詞（原審卷第59頁；本院卷第27頁背面、第51頁），而否 認有與上訴人達成租地建屋之合意。上訴人就兩造間有此合 意，並未能舉證以實其說。且衡諸上訴人僅補貼地價稅額予 被上訴人，而系爭000、000號土地面積分別為1,011、1,219 平方公尺，99年申報地價均為每平方公尺5,200元，合計總 價為11,596,000元【（1,011㎡+1,219㎡）×5,200元= 11,596,000元】，上訴人自94至100年度年所繳納之地價稅 為65,286元至79,880不等，不到該地價之百分之1，難認與 租地建屋之代價相當，應認與被上訴人所稱填補損害之特性 較為相似，難認兩造就前述建物之基地存有以地價稅額為對 價之租賃合意。是上訴人主張兩造間就系爭土地併成立租地 建屋之不定期租賃關係云云，要無可採。故上訴人仍無占用 系爭土地之合法權源，被上訴人依民法第767條第1項前段請 求上訴人拆屋還地，為有所據；本院就被上訴人依民法第 455條所為同一請求，自毋庸再予審酌。
七、綜合前述，被上訴人主張上訴人不自任耕作，依耕地三七五 減租條例第16條第1 、2 項規定，兩造就系爭土地之耕地租 約已向後失效，為可採。上訴人抗辯被上訴人請求拆屋還地 有違誠信、構成權利失效，或兩造就系爭土地存有租地建屋 之不定期租賃關係，均為無可取。從而，被上訴人請求確認 上訴人就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並本於民法第76 7 條第1 項前段規定，請求上訴人拆除系爭土地上如附圖所 示編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 部分之地上物 並返還系爭土地，為有理由，應予准許。原審判命上訴人悉 數拆除並返還，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 10 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 謝肅珍
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 10 日
書 記 官 林明威
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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