臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第392號
上 訴 人 卓幸華
上 訴 人 卓國順
前列二人
共 同
訴訟代理人 陳修仁律師
被上訴人 郭明福
被上訴人 郭士賢
被上訴人 郭士弘
前列二人
共 同
訴訟代理人 郭啟心
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國103年5月21日
臺灣臺中地方法院102年度重訴字第586號第一審判決提起上訴，
本院於103年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、本件被上訴人主張：彼等於民國（下同）102年6月26日與上 訴人卓幸華、卓國順分別簽訂不動產買賣契約各乙件（下均 簡稱系爭不動產買賣契約），約定被上訴人給付上訴人卓幸 華簽約款新台幣（下同）100萬元、第一期款500萬元，及給 付上訴人卓國順簽約款100萬元後，上訴人卓幸華應將其所 有臺中市○○區○○段000、000、000、000、000、000、00 0地號、○○區○○段000地號土地，權利範圍均為3分之1； 上訴人卓國順應將其所有臺中市○○區○○段000○000○00 000地號土地，權利範圍均為3分之1（以下合稱系爭共有土 地），依約辦理所有權移轉登記之相關事宜，二份系爭買賣 契約價金合計為1,750萬元。被上訴人已依約給付上訴人卓 國順、卓幸華簽約款各100萬元。旋上訴人於同年7月5日出 具切結書二件（下均簡稱系爭切結書），保證：「已通知其 他共有人行使系爭土地優先承買權，其他共有人確已拋棄優 先承買權」。被上訴人因信賴上訴人系爭切結書，故於同年 7月5日給付上訴人卓幸華第一期款500萬元，並與上訴人約 定如上訴人不履約，應加倍返還被上訴人已付款項。其後， 上訴人竟以系爭共有土地之共有人卓○東行使優先承買權為 由，而將系爭共有土地移轉登記與卓○東，致上訴人所負辦 理土地所有權移轉登記之債務，陷於給付不能情形，且屬可
歸責上訴人事由，被上訴人自得依系爭買賣契約第11條約定 ：「賣方不履行本契約時，聽由買方解除契約，賣方應即加 倍返還其所受領之訂金及價金，作為違約賠償金不得異議」 ，並以本件起訴狀作為解除契約之意思表示，請求上訴人卓 國順就已收受簽約款100萬元、上訴人卓幸華就已收受簽約 款100萬元、第一期款500萬元，共600萬元加倍返還。又除 上訴人卓國順、卓幸華已於原審103年2月13日分別返還被上 訴人100萬元及600萬元外，被上訴人尚得請求上訴人卓國順 給付違約金100萬元（下簡稱系爭違約金），請求上訴人卓 幸華給付違約金600萬元（下亦稱系爭違約金）等詞。並求 為判決駁回對造之上訴。（查原審就被上訴人請求上訴人卓 國順給付系爭違約金100萬元部分，判准33萬元；就請求上 訴人卓幸華給付系爭違約金600萬元部分，判准200萬元，並 駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分，並未上 訴，而告確定）。
二、上訴人則以：查彼等於102年6月間即向系爭共有土地之共有 人卓○東告知欲以1,750萬元出售系爭共有土地，惟卓○東 當時以無力負擔為由，回絕上訴人，並表示不願購買，上訴 人因而與被上訴人就系爭共有土地簽立系爭買賣契約，及系 爭切結書，孰料，嗣後卓○東竟向上訴人主張土地法第34條 之1第4項之優先承購權，並對系爭共有土地為假處分，上訴 人無奈，唯有依法出售並移轉系爭共有土地與卓○東，故上 訴人無法履行系爭買賣契約，實不可歸責於上訴人，自不應 負違約之責任。退步言之，如認上訴人就系爭買賣契約未履 行，確有可歸責之情事，依系爭買賣契約第11條之約定，應 屬賠償性違約金，並非懲罰性違約金，且兩造於簽訂系爭買 賣契約後不久，卓○東隨即向上訴人主張優先承購權，並於 102年7月15日寄發存證信函通知代書郭○崇，故被上訴人於 當時即已知悉買賣契約，將陷於給付不能，則自簽約日起， 至知悉契約將陷於給付不能之期間甚短（不足一月），被上 訴人所受損害，應尚非甚鉅故，請依民法第252條之規定， 酌減違約金至相當金額等語，資為抗辯。並求為判決：㈠原 判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、得心證之理由：
一、被上訴人主張：兩造於102年6月26日，就系爭共有土地，簽 立系爭不動產買賣契約二件，被上訴人並依約交付上訴人卓 幸華簽約款100萬元、第一期款500萬元；交付上訴人卓國順 簽約款100萬元，且上訴人於102年7月5日簽立系爭切結書二 件，載明：「上訴人卓幸華、卓國順因出賣下列土地（即系
爭共有土地）係土地法第34條之1第4項之共有土地，經依規 定通知優先購買權人購買，優先購買權人確已放棄其優先購 買權，如有不實，致他人權益受損害者，立切結書人願負法 律責任」。然上訴人嗣後卻於102年10月30日與訴外人即系 爭共有土地之共有人卓○東於台灣台中地方法院（下簡稱台 中地院）成立調解（102年度司中調字第3064號，下簡稱第 二次買賣或系爭調解書），進於102年12月30日將系爭共有 土地所有權移轉登記予卓○東。其後，被上訴人以上訴人違 約為由，並以本件起訴狀作為解除契約之意思表示，請求上 訴人加倍賠償違約金。嗣上訴人於原審訴訟中即103年2月13 日將收受之系爭不動產買賣契約簽約金及第一期款返還被上 訴人等情，為上訴人所不爭執（見原審卷198頁筆錄不爭執 事項第㈠至㈥項），並有本件起訴狀、系爭不動產買賣契約 、系爭切結書、系爭共有土地謄本、卓○東筆錄、及系爭調 解書等各在卷可稽（見原審卷第5、8-23、42-111、194-198 、200-201頁），自堪信為真實。查系爭共有土地既經上訴 人移轉登記予共有人卓○東，則上訴人已無從依系爭不動產 買賣契約之約定，對被上訴人履行移轉登記義務，自有給付 不能之情形。
二、上訴人雖抗辯：因卓○東原無意購買系爭共有土地，上訴人 即與被上訴人就系爭土地訂立系爭買賣契約，並書立系爭切 結書，載明經通知優先購買權人後，優先購買權人業已放棄 優先購買權。詎卓○東嗣竟向上訴人主張土地法第34條之1 第4項之優先承購權，並對系爭土地為假處分強制執行，上 訴人唯有依法出售並移轉系爭土地應有部分與卓○東，故上 訴人無法履行系爭不動產買賣契約之義務，實不可歸責於上 訴人云云。然為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件首 應審究者，厥為上訴人無法履行系爭不動產買賣契約，是否 有可歸責事由？茲分述如下：
㈠按土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣共有土地 之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購 。係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於 該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法 院82年度台上字第631號民事裁判參照）。 ㈡查兩造於102年6月26日簽訂系爭買賣契約後，因上訴人所出 售之買賣標的係共有土地之應有部分，依前揭規定，他共有 人固得以同一價格優先承購。惟上訴人於102年7月5日簽立 之系爭切結書，並載明：「經依規定通知優先購買權人購買 ，優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，致他人 權益受損害者，立切結書人願負法律責任」等文字，如前所
述。又證人即承辦系爭買賣事宜之代書郭○崇於原審證稱： 「第一次簽約後，我太太回家時，我有問我太太說是否有逐 條將全部契約唸給兩造聽，我太太回答有。第二次付款伍佰 萬元的時候，被上訴人有說如果不履行要照第11條加倍返還 ，我有再重複唸契約第11條給上訴人聽。我太太在簽約的時 候也有告訴本件有優先購買權的問題，要通知共有人是否要 優先承買。卓國順說不用，他已經有問過，......簽約完我 太太回來告訴我，我又電話和卓國順聯絡，卓國順說他有四 、五個證人可以證明共有人說不買了，所以我有向他強調如 果你不賣的話，要履行契約第11條」等詞在卷（見原審卷第 209頁背面）。查兩造簽立系爭不動產買賣契約後，上訴人 再出具系爭切結書，保證：「共有人確已放棄優先購買權， 如有不實，致被上訴人權益受損害，立切結書人願負法律責 任」文句，並告知證人代書郭○崇確已通知系爭共有土地之 其他共有人，是否行使優先購買權，則系爭切結書內容，已 成為系爭不動產買賣契約之一部分，如上訴人不能依約將系 爭共有土地移轉登記予被上訴人，自構成系爭不動產買賣契 約第11條違約之責。然證人即系爭共有土地之共有人卓○東 於原審證稱：102年6月間卓國順告知伊，因缺錢要賣系爭土 地，欲開價1750萬元，問伊是否願意購買，惟伊答稱沒有那 麼多錢，要賣你們去賣，當時卓國順並沒有說已經和別人談 好以1750萬元出賣；伊亦不知上訴人是否已和別人談好以17 50萬元買賣；卓國順也沒有問伊是否要主張優先承買權。嗣 經法院調解成立，而以1750萬元購買系爭共有土地等語在卷 （見原審卷第195-197頁），並有系爭調解書附卷可參（見 原審卷第200-201頁），足證上訴人並未依土地法第34-1條 第4項規定，通知其他共有人，是否行使優先購買權，卻書 立不實系爭切結書，保證已盡該條通知義務，且系爭共有土 地之其他共有人，確已放棄優先購買權乙節，致嗣後卓○東 行使優先承買權，上訴人因而將系爭土地移轉登記予卓○東 ，造成上訴人對被上訴人陷於給付不能情事，則上訴人自有 違反系爭不動產買賣契約第11條之約定，且屬可歸責於上訴 人之事由。
㈢上訴人雖援引最高法院78年度台上字第2509號判決意旨謂： 「按共有土地出賣人之通知義務及切結保證他共有人均願放 棄優先承購權，必係在雙方成立不動產買賣債權契約之後， 而在訂立不動產所有權移轉登記之物權契約之時，在此期間 內，出賣人如確已通知其他共有人，或其他共有人知有此買 賣而自行主張依同樣條件優先承買，則出賣人應不負違約責 任」，據以抗辯本件上訴人之給付不能，係屬不可歸責於上
訴人之事由云云。然查觀諸該裁判意旨亦謂：「觀諸土地登 記規則第77條規定，共有土地出賣人，於訂立土地買賣所有 權移轉契約（物權契約）時，始須在該契約書附具切結書或 於所有權移轉登記申請書適當欄記明『優先購買權人確已放 棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣， 保證其他共有人均已放棄優先承購權」，即該裁判意旨所謂 之「切結書」，係指為物權契約時，所附之「切結書」，核 與本件系爭不動產買賣契約（債權契約）時，所附之系爭切 結書，並作為系爭不動產買賣契約內容之一部分，迥然不同 ，自難比附援引。是上訴人上開之抗辯，委無足取。三、又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約 ，民法第226條第1項、第256條分別定有明文。查上訴人就 系爭共有土地，因可歸責於上訴人之事由，致無從對被上訴 人履行移轉登記義務，被上訴人主張其得解除契約，並以起 訴狀繕本之送達對上訴人為解除契約之意思表示，並以上訴 人違約為由，依系爭買賣契約第11條約定，請求上訴人給付 系爭違約金，洵屬有據。又被上訴人主張系爭買賣契約第11 條約定之違約金，其性質屬懲罰性違約金，惟上訴人抗辯， 該條違約金之性質，應屬賠償性違約金等語。是本件次應審 究者，厥為本件系爭買賣契約第11條約定之違約金，其性質 為何？茲分述如下：
㈠按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時 ，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第 二百五十條第二項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲 罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履 行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確 保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請 求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償 。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。 如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百 五十條第二項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台 上字第1620號民事裁判參照）。
㈡經查系爭不動產買賣契約第11條約定：「賣方不履行本契約 時，聽由買方解除契約，賣方應即加倍返還其所受領之訂金 及價金，作為違約賠償金不得異議」，此有系爭不動產買賣 契約書二件附卷可憑（見原審卷第10、19頁），則該條約定 僅載明如上訴人不履行系爭買賣契約時，被上訴人得解除契
約並以受領訂金及價金，作為「違約賠償金」，且系爭契約 別無其他被上訴人另得請求損害賠償之約定，則綜觀系爭不 動產買賣契約內容，第11條違約金之約定，應屬賠償性質之 違約金。
㈢雖被上訴人辯稱：依兩造締約之磋商過程，足證系爭不動產 買賣契約第11條之約定，係屬懲罰性違約金云云，並以證人 郭○崇代書證詞為憑。然查，證人郭○崇於原審證稱：第二 次付款500萬元的時候（即支付卓幸華第一期款），被上訴 人有說如果不履行要照第11條加倍返還，伊有再重複唸契約 第11條給上訴人聽。……伊有向他強調如果你不賣的話，要 履行契約第11條等語在卷（見原審卷第215頁反面）。即證 人郭○崇於102年7月5日僅係對上訴人重申，倘上訴人不履 行，應按系爭不動產買賣契約第11條約定履行，則兩造間並 無就該第11條約定，變更成為懲罰性違約金之性質。是被上 訴人上開辯解，不足採信。
四、又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高 法院79年台上字第1915號民事判例可資參照）。又按就約定 違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負 舉證責任（最高法院92年度台上字第697號裁判要旨可參） 。本件上訴人抗辯：兩造於簽訂系爭不動產買賣契約後不久 ，共有人卓○東隨即向上訴人主張優先承購權，並於102年7 月15日寄發存證信函，通知被上訴人所委託之土地代書郭○ 崇，嗣再於同年月22日邀集兩造一同商議後續處理事宜，然 三方最終仍無法達成共識，故被上訴人於當時即已知悉買賣 契約將陷於給付不能，則自簽約日起至知悉契約將陷於給付 不能之期間甚短（不足一月），被上訴人所受損害，尚非甚 鉅等語。是本件再應審究者，厥為系爭違約金究為多少為適 當？茲分述如下：
㈠查兩造於簽訂系爭不動產買賣契約後不久，共有人卓○東隨 即於102年7月15日寄發大甲郵局000號存證信函予被上訴人 所委託之土地代書郭○崇，主張行使優先承買權，嗣上訴人 再於102年8月間寄發大甲郵局000號存證信函副本通知郭○ 崇，停止辦理移轉手續，如執意繼續辦理，上訴人往後所生 之損害，均將向郭○崇如數求償等語，此有被上訴人提出之 上開存證信函2件附卷可憑（見原審卷第24-25頁）。而證人 郭○崇原審亦證稱：伊收受存證信函（指000號存證信函） 後有告訴被上訴人，但是不是當天伊不記得，時間已久，但 是，大概那時候說的，有將卓○東主張優先購買權的事情告
訴被上訴人，並有請兩造協調如何處理，後來伊有收到要伊 負全部責任的存證信函，伊就解除兩造的委任等語（見原審 卷第210頁）。則被上訴人自102年6月26日簽約日起至同年7 月中旬知悉契約將陷於給付不能之期間，大約不到一個月， 被上訴人已交付上訴人卓國順、卓幸華之金額各為100萬元 、600萬元，且兩造均不爭執上訴人卓國順、卓幸華已於103 年2月13日將被上訴人給付之100萬元、600萬元返還被上訴 人（見原審不爭執事項第㈥項），則被上訴人就所付簽訂金 及第一期款，應受有自給付時起，至上訴人返還日止，相當 於法定遲延利息之利息損失。
㈡次查，被上訴人給付上訴人卓國順、卓幸華各100萬元簽約 金之方式，依序係以交付發票日102年6月27日，102年7月1 日，票號TAA0000000號、AH0000000號，票面金額均為100萬 元之支票各1紙為之，而上訴人於102年6月28日、7月1日提 示兌現。又被上訴人於同年7月5日交付上訴人卓幸華第一期 款500萬元之方式，係交付支票3紙，分別為①發票日102年7 月5日票號AH0000000、票面金額250萬元；②發票日102年7 月10日票號TAA0000000、票面金額100萬元；③發票日102年 7月12日票號TAA0000000、票面金額150萬元，而上訴人於同 年7月9、10、12日提示兌現，有被上訴人提出之支票影本5 紙為證（見原審卷第29頁、第15頁反面、第30-31頁）。則 被上訴人所受相當於利息之損害如下：
⒈關於交付上訴人卓國順100萬元部分之利息損失，應為31, 644元（計算方式：102年6月28日至103月2月13日，共計 231日，1,000,0005%231/365=31,644元，元以下四捨 五入，下同）。
⒉關於交付上訴人卓幸華100萬元部分之利息損失，應為31 ,233元（計算方式，102年7月1日至103月2月13日，共計 228日，1,000,0005%228/365=31,233）。 ⒊關於交付上訴人卓幸華500萬元部分之利息損失，應為14 9,931元（計算方式：①102年7月9日至103月2月13日， 共計220日，2,500,0005%220/365= 75,342）；②10 2年7月10日至103月2月13日，共計219日，1,000,000 5%219/365=30,000；③102年7月12日至103月2月13日 ，共計217日，1,500,0005%217/365=44,589。三筆 合計為75,342+30,000+44,589=149,931）。 ⒋綜上，上訴人卓國順之給付不能，致被上訴人之利息損 失為31,644元；上訴人卓幸華之給付不能，致被上訴人 之利息損失合計為181,164元（31,233+149,931=181,164 ）。是上訴人抗辯被上訴人所受損害，尚非甚鉅乙節，
尚屬可採。
㈢雖被上訴人主張：彼等為籌措購買系爭土地所需價金，借款 購地，並出售自己土地予他人，受有因地價上漲，而無法以 原出售價格買回該地之損失，故損失甚鉅云云。然查被上訴 人既與上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，即知悉該契約應支 付各期款項，且應依約按期準備所需資金，至其資金係以何 種方式籌措，核與出賣人之上訴人無涉，尚不得以借款或出 售土地作為籌措資金，即逕認為係因系爭不動產買賣契約給 付不能而所受損害。
㈣綜上，本院審酌以被上訴人已付價金之利息損失觀之，雖非 甚鉅，然被上訴人除受該利息損失外，尚應審酌客觀事實， 社會經濟狀況，及本件系爭共有土地價值高達1750萬元，債 務人（即上訴人）如能依約履行時，債權人（即被上訴人） 得享受系爭共有土地地價上漲之利益，然因上訴人違約，反 而造成被上訴人不能享受該地價上漲損害，其損害自屬非輕 等情，認原審將系爭違約金酌減為原約定之3分之1，即上訴 人卓國順部分，酌減為33萬元；上訴人卓幸華部分，酌減為 200萬元，尚為允當。
參、綜上所述，被上訴人本於系爭不動產買賣契約第11條之違約 金約定，請求上訴人卓國順給付33萬元系爭違約金，及其法 定遲延利息；請求上訴人卓幸華給付200萬元系爭違約金， 及其法定遲延利息，均為可採，上訴人所辯，均無可取。是 則原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，分別為擔保 後，准、免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併 此敍明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九 條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 12 月 3 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 林慧貞
法 官 陳繼先
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂安茹
中 華 民 國 103 年 12 月 3 日