臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上更㈠字第21號
上 訴 人
即追加原告 黃春燕
顧紓維
共 同
訴訟代理人 熊賢祺律師
複代理人 楊佳璋律師
被上訴人 林博信
訴訟代理人 吳瑞堯律師
複代理人 黃楓茹律師
追加被告 林博文
林應吉
林應祥
林紅葉
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年3
月14日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第262號第一審判決提起
上訴，經最高法院第一次發回更審，上訴人並追加被告、減縮上
訴聲明，本院於103年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人及追加被告應自坐落○○市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示Ａ部分面積一二八平方公尺、Ｂ部分面積二八平方公尺、Ｃ部分面積一二一平方公尺、Ｄ部分面積一七平方公尺之地上建物遷出，並拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物，將該基地返還上訴人。
被上訴人及追加被告應自民國一百零三年五月十五日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰肆拾捌元。
第一、二審及發回前第三審之訴訟費用（除減縮部分外），由被上訴人及追加被告連帶負擔。
本判決第二項，上訴人以新臺幣貳佰伍拾壹萬元為被上訴人及追加被告預供擔保後得假執行；但被上訴人及追加被告如以新臺幣柒佰伍拾肆萬壹仟叁佰玖拾肆元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於判決確定前清償期已屆至部分，上訴人按年以新臺幣柒萬貳仟元為被上訴人及追加被告預供擔保後得假執行；但被上訴人及追加被告如按年以新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰肆拾捌元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加因涉及審級利益之問題，非經 他造同意，原則上不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者、訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事 人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第 3、5款、第446條第1項分別定有明文。又繼承人有數人時， 在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；而公同 共有物之處分，及其他之權利行使，除其公同共有關係所由 規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意 （民法第828條第3項、第1151條規定參照），經查坐落○○ 市○○區○○段000地號土地（重測前為同區○○小段0000 00地號，下稱系爭土地，附圖所載為臺中縣市合併前區段） 上，如附圖即臺中縣大里地政事務所民國99年7月13日土地 複丈成果圖所示Ａ部分面積128平方公尺、Ｂ部分面積28平 方公尺、Ｃ部分面積121平方公尺、Ｄ部分面積17平方公尺 之未辦保存登記之建物（門牌號碼為同區○○街0號，下稱 系爭建物），於被上訴人父親林垂青死亡後，上訴人主張係 由被上訴人、林博文、林應吉、林應祥、林紅葉等5人繼承 ，則系爭建物之所有及事實處分權人，在遺產分割前應為被 上訴人、林博文、林應吉、林應祥、林紅葉公同共有，上訴 人乃於本院102年1月7日提出民事追加被告狀，追加林博文 、林應吉、林應祥、林紅葉為追加之訴被告，並於102年1月 30日提出民事追加聲明狀在案（見本院卷一第115頁、146-1 57頁），而被上訴人對於上訴人追加林博文、林應吉、林應 祥、林紅葉為追加之訴被告，則未予爭執，核為訴之追加， 依上開規定，應予准許。再者，上訴人上訴聲明：㈠就先位 聲明第二、三項部分，原係請求被上訴人應自系爭建物遷出 並拆除系爭建物，將該基地返還上訴人。被上訴人應自起訴 狀繕本送達之翌日（即99年6月22日）起至返還系爭土地之 日止，按年給付上訴人新臺幣（下同）226,829元。㈡就備 位聲明第二項，原係請求被上訴人就系爭建物承租系爭土地 租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年226,829 元。嗣因系爭建物如附圖所示Ｅ部分已於本院囑託鑑定時拆 除，且上訴人復追加被告，業如前述，故其上訴聲明乃於本 院103年12月16日言詞辯論期日變更為：㈠就先位聲明第二 、三項部分，請求被上訴人及追加被告應自系爭建物遷出並 拆除系爭建物，將該基地返還上訴人。被上訴人及追加被告 應自103年5月15日起至返還系爭土地之日止，按年給付上訴 人218,648元。㈡就備位聲明第二項，則請求被上訴人及追 加被告就系爭建物承租系爭土地租金，應自103年5月15日起 ，調整為每年218,648元。核其僅減縮上訴之聲明，依據首
揭規定，亦應准許。
二、次按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立 為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事 訴訟法第182條第1項固有規定，惟民事訴訟法第182條第1項 既明定法院得裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時， 應否裁定停止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲 請，即應裁定停止。又訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之 法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立 ，為本件訴訟先決問題者而言。而為本訴訟先決問題之法律 關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因裁定停止 訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不裁定停止訴訟 程序為宜（最高法院18年抗字第56號、28年抗字第164號、3 0年抗字第105號等判例參照）。本件被上訴人於102年10月2 3日、103年1月15日雖分別具狀以其依土地法第104條第1項 之規定對系爭土地有優先購買權，被上訴人已另案訴請確認 其就系爭土地有優先購買權存在及塗銷上訴人系爭土地所有 權移轉登記，被上訴人如獲勝訴判決，上訴人將於本案無系 爭土地之所有權可為主張，因此依民事訴訟法第182條第1項 之規定聲請裁定停止本件訴訟程序等語置辯（見本院卷一第 264頁、本院卷二第53頁）。然查上訴人以系爭土地所有權 人之身分訴請被上訴人及追加被告拆屋還地，應以上訴人有 合法取得系爭土地所有權為前提，則被上訴人另案提起之確 認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴，固為本訴訟 之先決問題，惟該先決問題即被上訴人就系爭土地有無優先 承買權存在及上訴人有無合法取得系爭土地之所有權，本院 仍可自行認定，而自行認定之結果，被上訴人之抗辯並無理 由（詳後述），本件自無裁定停止訴訟程序之必要，被上訴 人聲請裁定停止訴訟程序，自不能准許。
三、本件追加被告林博文、林應吉、林應祥、林紅葉均未於103 年12月16日言詞辯論期日到場，追加被告林應吉、林應祥、 林紅葉亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，核均無民事訴訟 法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人於98年12月及99年3月間共同買受系爭 土地，應有部分各2分之1。惟系爭土地有被上訴人及追加被 告所有之系爭建物無權占用於其上。縱令系爭建物係依被上 訴人及追加被告之父林垂青與原地主即訴外人林玉間之租地 建屋契約（下稱系爭租約）建造，然因系爭建物之建造已逾 三十餘年，且經社團法人臺灣建築發展學會鑑定結果，達不
堪使用程度，系爭租約已然消滅，上訴人並以起訴狀繕本送 達向被上訴人及追加被告為終止系爭租約意思表示，被上訴 人及追加被告顯無占用系爭土地正當權源等情，爰依民法第 455條、第767條及第179條規定，以先位聲明，求為命被上 訴人及追加被告應自系爭建物遷出並拆除系爭建物，將該基 地返還上訴人，及按年給付相當於租金之不當得利218,648 元。若認系爭租約尚存在，因系爭土地坐落於○○市0000區 市場內，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，且被上訴人 現將面臨民權街之系爭建物出租與訴外人陳雪敏經營「僾女 生」服飾店，每月收取高額租金，足見雙方原訂租金顯非合 理，並依民法第442條規定，以備位聲明，求為調整系爭土 地租金按99年度申報地價百分之10計算之金額，即調整為每 年218,648元【計算式：7437（99年度申報地價）×294（平 方公尺）×10%＝218647.8，小數點以下四捨五入】之判決 （原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）。並上訴聲 明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人及追加被告應 自系爭建物遷出並拆除系爭建物，將該基地返還上訴人。⒊ 被上訴人及追加被告應自103年5月15日起至返還系爭土地之 日止，按年給付上訴人218,648元。⒋願供擔保，請准宣告 假執行。㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人及追加被 告就系爭建物承租系爭土地租金，應自103年5月15日起，調 整為每年218,648元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：系爭建物乃其祖父林春懷所建造，其父林垂 青復與林玉間訂有不定期租地建屋租約，雙方並曾就調整租 金部分，於69年間成立訴訟上和解筆錄，而林垂青死亡後， 繼承人有被上訴人及追加被告，故系爭建物係依系爭租約而 建造，被上訴人及追加被告並非無權占有。又系爭建物未因 九二一地震倒塌或受損，被上訴人僅係就系爭建物予以修繕 而已，且出租予陳雪敏經營服飾店，無不堪使用之情形，系 爭租約仍尚存在，上訴人不得終止系爭租約。另系爭土地雖 鄰近市場，惟其人潮僅在上午時間，中午以後人潮逐漸退去 ，近年來經濟不景氣，附近許多商店亦紛紛關門停止營業， 系爭土地於申報地價不升反降，被上訴人備位請求調高土地 租金，亦無理由等詞，資為抗辯。並答辯聲明：㈠駁回上訴 。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、追加被告林博文則以：其父林垂青於63年間移居日本，林垂 青將臺灣所有財產交由被上訴人與其配偶管理，林垂青其他 繼承人均未了解財產動向等語。
四、追加被告林應吉、林應祥、林紅葉，則未提出書狀，作何聲 明或陳述。
五、到庭之兩造不爭執之事項：
㈠上訴人因買賣而成為系爭土地所有權人，應有部分各2分之1 ，並分別於99年2月26日及4月13日完成登記。系爭土地上建 有未辦保存登記之系爭建物。（有土地登記第二類謄本及土 地異索引可證，附於更審前本院卷一第105-115頁） ㈡系爭土地之前所有人林玉曾向臺灣臺中地方法院（下稱臺中 地院）對被上訴人及追加被告之父林垂青訴請調整租金，嗣 經雙方成立訴訟上和解（案列臺中地院69年度訴字第1672號 ，下稱1672號案件）而結案。
㈢系爭建物門牌號碼為○○市○○區○○街0號，為未保存登 記之建物，且該建物臨近○○街（即如附圖所示Ａ部分）由 被上訴人出租於陳雪敏經營僾女生服飾店。
㈣系爭土地原所有權人林振廷、洪莉娜、連雙幸、李禎祥、李 景光、陳翠娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗等9人於99年出賣 其應有部分與上訴人前，仍按年向被上訴人收取租金。六、到庭之兩造爭執之事項：
㈠林垂青與林玉間有無成立未定期限之系爭租約？林垂青死亡 後，系爭租約法律關係是否由被上訴人及追加被告繼承？ ㈡系爭租約有無民法債編修正後民法第425條第2項規定之適用 ，對上訴人是否仍繼續存在？
㈢系爭租約是否因系爭建物不堪使用而消滅？
㈣系爭租約消滅後，兩造間是否另存有不定期租賃契約？ ㈤被上訴人對系爭土地有無優先購買權？
㈥上訴人請求被上訴人及追加被告拆屋還地，返還不當得利金 ，有無理由？
七、得心證之理由：
㈠林垂青與林玉間有無成立未定期限之系爭租約？林垂青死亡 後，系爭租約法律關係是否由被上訴人及追加被告繼承？ ⒈按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中， 其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基 地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上 有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承 受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約， 方符立法意旨（最高法院74年臺上字第2562號判例參照） 。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不 得為交易、讓與之標的，而違章建築之房屋於建造完成後 ，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租 地建屋之本質（最高法院91年度臺上字第2154號裁判參照 ），是無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有 人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後
，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均成立租地建 屋契約，殊無疑義。
⒉查系爭土地原為林玉所有，而林垂青就系爭土地與林玉間 有不定期租賃關係，林玉曾於69年3月間向林垂青訴請調 整租金，經臺中地院於69年6月6日以1672號案件成立訴訟 上和解，即就系爭土地之租金自69年1月1日起調整按申報 地價年息百分之7計算在案等情，為到庭兩造所不爭執， 並有被上訴人提出之土地登記簿謄本、戶籍謄本、林玉民 事起訴狀及1672號案件和解筆錄、繳租收據等各附卷可稽 （見原審卷第31-43頁），堪信為真實。又1672號案件之 卷宗，雖已銷燬，有臺中地院函文在卷可參（見更審前本 院卷一第83頁）。然據前開林玉民事起訴狀「事實及理由 」欄之記載：「一、緣被告林垂青以不定期限向原告（即 林玉）承租坐落○○縣○○鄉○○段○○小段○○○之○ ○○建地（即重劃前之系爭土地）四０九平方公尺…三、 茲該訟爭地，均位居○○市區街道商業中心地區，邇來因 都市繁榮結果，價值已不斷昇高，所繳稅捐亦不斷增加， 原向被告所收取之租金，已不敷繳納各項稅捐，依民法第 四百四十二條及土地法第一百零五條、第九十七條之規定 ，原告自得聲請增加租金。…」，有該起訴狀在卷可按（ 見原審第39-40頁），足見林玉係依土地法第105條、第97 條之規定請求調整租金。而土地法第105條係規定：「第9 7條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用 之。」，同法第97條則規定：「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定 房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得 依前項所定標準強制減定之。」，基此，林玉與林垂青就 系爭土地確訂有未定期限之租地建屋契約。再者，林垂青 歷年來均按期繳納系爭土地之地租予出租人等情，亦為證 人楊榮泰於更審前本院結證屬實（見更審前本院卷一第16 4頁背面），並有卷附繳租之收據、明細表等在卷可考（ 見更審前本院卷一第139-150頁；第164、165頁），亦屬 實在。是於林垂青生前系爭租約均繼續存在，足堪認定。 ⒊至於系爭建物雖為林垂青之父林春懷所建造，林春懷並育 有五子一女（即林垂青、林垂薰、林垂和、林澄源、林瑩 聰、林秀治），有繼承系統表附卷可證（見更審前本院卷 一第132頁），然林春懷於56年10月23日死亡後，系爭建 物係由林垂青一人繼承並長期給付租金予出租人，亦有證 人楊榮泰於更審前本院結證屬實（見更審前本院卷一第16 4頁背面），及卷附臺中市政府地方稅務局大屯分局檢送
之系爭建物稅籍資料及租金收據在卷可稽（見更審前本院 卷一第134、135頁、第139-146頁；本院卷一第212、213 、219、221頁），亦信為真實，則林垂青繼承系爭建物後 ，始與基地所有人林玉訂約承租基地，揆諸前開說明，仍 無礙雙方間系爭租約之成立，故上訴人空言否認林玉與林 垂青間就系爭土地訂有系爭租約云云，委不可採。 ⒋又按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來 能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始 取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第758條所規 定非經登記不生效力之列；又因繼承、強制執行、公用徵 收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待 登記即可取得不動產物權，此從民法第759條之反面解釋 甚明（最高法院90年臺上字第1250號判決參照）。本件系 爭建物為未保存登記之建物，由林春懷所興建，業如前述 ，自應由林春懷原始取得所有權，而林春懷死亡後，係由 林垂青1人繼承，亦如前述，則依民法第759條反面解釋， 雖系爭建物不能登記，但仍可因繼承而取得系爭建物之所 有權，繼承人非僅止於取得系爭房屋事實上處分權。同理 ，嗣後林垂青於84年10月26日死亡時，因其配偶林張針已 殁，而其子女計有被上訴人及追加被告等5人，復為到庭 之兩造所不爭執，並有繼承系統表及戶籍謄本在卷足稽（ 見更審前本院卷一第132頁；本院卷一第42-46、64-65頁 ），是被上訴人及追加被告等5人基於繼承關係而公同共 有系爭建物所有權，亦堪認定。
⒌再者，民法第426條之1雖於88年4月21日修正公布，惟修 正前有關租地建築房屋，房屋所有權移轉時，實務上仍認 為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人 於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最 高法院43年臺上字第479號判例、48年臺上字第227號判例 、52年臺上字第2047號判例，均因民法第426條之1修正公 布後不再援用，但仍可為民法第426條之1修正公布前相關 問題之參考），本件兩造均未提出林垂青與林玉間有禁止 轉讓系爭建物之特約，是應推定基地出租人林玉於立約時 ，即已同意租賃權得隨系爭建物而移轉於他人。而林垂青 於84年10月26日死亡後，系爭建物所有權既由其繼承人全 體公同共有，揆諸前揭說明，自應認系爭租約法律關係， 已因繼承而移轉至被上訴人及追加被告等5人，至為灼然 。
⒍綜上，林玉與林垂青間確有成立未定期限之系爭租約，而 林垂青死亡後，被上訴人及追加被告等5人為林垂青之法
定繼承人，則系爭租約法律關係即由被上訴人及追加被告 等5人繼承，是系爭租約對被上訴人及追加被告等5人仍繼 續存在，洵堪認定。
㈡系爭租約有無民法債編修正後民法第425條第2項規定之適用 ，對上訴人是否仍繼續存在？
按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定 性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第 425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議 決議參照）。另按民法債編施行法第24條第1項規定：民法 債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編 之規定。係針對19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之 效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89 年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期 間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應 依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定（最 高法院96年度臺上字第976號裁判參照）。本件未定期限之 系爭租約係在民法債編施行後修正施行前即已有效成立，業 如前述，而上訴人於民法第425條修正施行後之99年2月26日 及4月13日因買賣而登記取得系爭土地之所有權，為到庭之 兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本及土地異動索引可 證（見更審前本院卷一第105-115頁），仍應適用民法債編 施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條（ 其租賃契約對於受讓人<上訴人>仍繼續存在，即「買賣不破 租賃」）規定，認系爭租約繼續有效存在。是上訴人雖主張 ：系爭租約既未定期限，又未經公證，依修正後民法第425 條第2項規定，已因上訴人買受系爭土地後而不存在，被上 訴人及追加被告為無權占用云云，顯有誤會，自無可採。 ㈢系爭租約是否因系爭建物不堪使用而消滅？
⒈按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為 其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未 明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應 解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第 449條第1項之限制而已」，有最高法院30年渝上字第311 號判例可資參酌。雖該判例於90年4月17日經最高法院90 年度第4次民事庭會議決議不再援用，惟不再援用之理由 為民法第449條已於88年4月21日修正公布。而民法第449 條於88年4月21日修正之內容為增列第3項，即「租用基地 建築房屋者，不適用第1項之規定」，故上開判例不再援 用之見解，應係指「未定期限之租地建屋契約，仍受民法 第449條第1項規定限制」部分，至於該判例中有關不定期
之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期 限之見解應未被揚棄。再參酌民法第449條修正條文之立 法理由，為「租用基地建築房屋者，…．如出租人與承租 人於租賃契約滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消 滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除 此弊端，並配合第425條之1之增訂，爰增訂第三項，使租 用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限。」及民法第42 5條之1立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見 解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人 繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質 ，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間『在房屋 得使用期限內』，除有反證外，推定有租賃關係，其期限 不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項」。又「民 法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定 有期限之租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第536號 解釋及本院30年渝上字第311號判例，亦係就定期租賃而 為」，有最高法院62年臺上字第3128號判例可資參酌。該 判例於95年12月19日經最高法院95年度第18次民事庭會議 決議刪除部分判例文字，即本則判例文內「，條文文義甚 明。司法院院字第536號解釋及本院30年渝上字第311號判 例，亦係就定期租賃而為」部分刪除，保留「民法第449 條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限 之租賃而言。」另參照最高法院78年度臺上字第1408號、 85年度臺上字第790號、85年度臺上字第2108號、87年度 臺上字第2475號、95年度臺上字第388號、103年度臺上字 第754號等裁判意旨，本件兩造間就系爭土地仍繼續存在 未定期限之租地建屋之系爭租約，業如前述，是上訴人主 張未定期限之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用 時為止之期限，故系爭租約關係應於系爭土地上所建系爭 建物不堪使用時歸於消滅，為可採信。
⒉次按所謂房屋不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構 ，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括 因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情 形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋 遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違 雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法 院95年度臺上字第388號判決參照）。查系爭建物之原始 結構經本院送社團法人臺灣建築發展學會（下稱臺灣建築 學會）鑑定是否已達不堪使用，該協會鑑定時系爭建物現
況為：「A棟為地上二層磚造建築物，B棟為地上一層木造 建築物，C棟為地上一層木造建築物（原始建築物已拆除 ），D棟為地上一層土造建築（原始建築物已拆除），E棟 為地上一層磚造建築物非為原始建築物。」鑑定分析為： 「1.鑑定標物物坐落於○○市○○區○○路0號，鑑定時 就目前○○市○○區○○段000地號土地上如附圖所示A、 B、C、D、E之門牌號碼○○市○○區○○路0號，未保存 登記房屋及地上物履勘，並參考臺中市政府地方稅務局大 屯分局提供之○○市○○區○○路0號稅籍資料，查證鑑 定標的物之原始結構只剩A棟（原先為醫院目前裝飾為商 店）及B棟（為住宅），C棟和D棟原始建築物已拆除，E棟 非為原始建築物（中華民國102年7月18日鑑定時已拆除） 。2.○○市○○區○○段000地號土地上如附圖所示A棟（ 門牌號碼○○市○○區○○路0號），原先為醫院，鑑定 時壹樓已裝飾為商店，裝潢部分應取得室內裝修許可，以 使裝潢材料及設備符合防火規定。鑑定時貳樓為供住宅使 用，牆壁有多處龜裂（詳報告書照片7、13、16、24、25 ），鑑定標的物前面部分拆除，原始結構改為鋼骨構造， 外牆面、木屋項及木地板尚未修復，致此部分有危險無法 使用（詳鑑定報告書照片17-25），標的物後面陽台增建 貳樓為廚房等（詳報告書照片8、11、12）。3.○○市○ ○區○○段000地號土地上如附圖所示B棟（門牌號碼○○ 市○○區○○路0號），原始建築物為木造，鑑定時內廳 之前後牆已修補為磚牆（詳報告書照片26、27），後側平 台增建廚房及浴廁（詳報告書照片28、29），右側木造外 牆部分腐敗，拆除改變支撐在修建之磚牆上（詳報告書照 片32）。㈣○○市○○區○○段000地號土地上如附圖所 示C、D、E三棟（門牌號碼○○市○○區○○路0號），已 非原始建築物。原始建築物為木造及土造（原始建築物已 拆除，詳報告書照片33-35、38）。」鑑定結論為：「1. ○○市○○區○○段000地號土地上如附圖所示A、B、C、 D、E之門牌號碼○○市○○區○○號0號，未保存登記房 屋鑑定結果，C、D、E三棟已非原始建築物。2.○○市○ ○區○○段000地號土地上如附圖所示A棟，前面部分已經 改建為鋼骨構造，後面陽台增建貳樓為廚房等，並且建築 物已超過使用年限，牆壁有多處龜裂，結構上有安全之虞 ，建議請專業建築師或技師進補強工作。3.○○市○○區 ○○段000地號土地上如附圖所示B棟，內廳之前後牆已修 補為磚牆，壹樓後平台增建廚房浴廁，右側及左側木造外 牆改變原始構造，並且建築物已超過使用年限，結構上有
安全之虞，建議請專業建築師或技師進行補強工作。」有 該學會製作之鑑定報告書在卷可憑（見本院卷外放資料） ，足見系爭建物分為A、B、C、D、E共5棟，其中E棟已拆 除，C、D兩棟非原始建築物，自非在前述系爭租約範圍內 ，原始建築物僅剩A、B兩棟，惟A、B兩棟業經臺灣建築學 會鑑定原始結構有安全疑慮，即不論是用以居住或經營商 業，均有危害使用人或他人生命、身體健康之虞，客觀上 已難認可為通常使用，自屬已達不堪使用之程度。 ⒊被上訴人雖辯稱：臺灣建築學會並未設置網站，且除本件 鑑定報告外，不見也未能查得該學會曾經受法院囑託鑑定 之案例，臺灣建築學會究係何性質，顯有未明，其作成鑑 定報告結論，自無可信云云。然臺灣建築學會業經向臺中 地院登記在案，有法人查詢系統資料在卷可憑（見本院卷 四第238-1至238-3頁），自屬合法登記之社團法人，且被 上訴人對於送臺灣建築學會鑑定時，並未表示反對，自不 能因鑑定結果對其不利，即質疑臺灣建築學會之專業性； 況該鑑定報告係由陳志遠建築師進行鑑定，自非無鑑定系 爭房屋不堪使用之專業資格，是被上訴人前揭所述，要無 可取。
⒋被上訴人又抗辯：上開鑑定報告對於作成分析所依憑之規 範或標準，付之闕如，亦未指明究係以何建築技術規則之 規範，作為進行鑑定之依據，逕自不附理由作成系爭建物 結構上有安全之虞之結論，足見該鑑定報告書全無所據云 云。然上開鑑定報告係陳志遠建築師3次至現場會勘，並 參酌臺灣省建築師公會鑑定手冊及彙編、建築技術規則， 綜合現場屋況、屋齡，所得之專業判斷，且依該鑑定報告 附件所示，其判斷均有照片為憑，自非鑑定不附理由，被 上訴人徒因鑑定結果對其不利，即空言否認鑑定報告之專 業性，實無足採。
⒌又原審曾於99年7月13日至現場施行履勘測量並拍照，依 照片所呈之屋況，與臺灣建築學會鑑定時之屋況大致相符 ，有履勘時照片在卷可憑（見原審卷第57-84頁），復參 以系爭租約之租金收至98年為止，亦為證人楊榮泰於更審 前本院結證屬實（見更審前本院卷一第164頁背面），並 有卷附繳租之收據、明細表等在卷可考（見更審前本院卷 一第139-150頁；第164、165頁），自堪認定系爭建物屋 況至98年底即已達不堪使用程度，上訴人前手方未再收取 99年度租金。
⒍雖被上訴人復辯稱：系爭建物客觀上仍足為使用收益，以 居住者之角度並無不堪使用之虞云云。惟查，系爭建物既
為林春懷所建，且根據卷附林春懷之戶籍謄本記載（見更 審前本院卷一第134、135頁），林春懷於35年即設籍於系 爭建物，足見系爭建物為日據時期房屋，屋齡已有60年， 再者，系爭建物為磚木造房屋，有卷附之稅籍資料可證（ 見本院卷一第212-226頁），是系爭建物因其結構及材質 使然，在長時間使用中，已產生漸進之耗損毀壞，雖事後 再加補強修建，勉強居住使用，如仍有安全之虞，即難認 未達不堪使用之程度，故被上訴人上開之抗辯，亦難為有 利之認定。
⒎按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民 法第450條第1項定有明文。本件系爭租約係一租地建屋契 約，且定有租至系爭建物不堪使用時為止之期限，而系爭 建物至98年底即已達不堪使用程度，則系爭租約至98年底 即因期限屆至而消滅，亦無須出租人再為終止基地租賃契 約之意思表示，堪以認定。
㈣系爭租約消滅後，兩造間是否另存有不定期租賃契約？ 被上訴人復抗辯：上訴人前手於出賣系爭土地予上訴人時， 仍按年向被上訴人收取系爭土地租金而無反對之意思表示， 顯見上訴人前手仍有同意承租人繼續使用之合意，而無使系 爭租約因不堪使用而消滅之真意云云，然系爭建物屋況係於 至98年底始達不堪使用程度，及上訴人前手收取系爭租約之 租金僅收至98年為止，均如前述，則在系爭建物不堪使用時 為止之期限屆至前，上訴人前手持續收取系爭租約之租金， 乃依約行事，要無因此而生不定期租賃契約之意思；況被上 訴人自始否認系爭建物有不堪使用情事，自無再辯稱系爭建 物雖不堪使用，然出租人持續收受租金而成立不定期租賃契 約。是以，被上訴人辯稱就系爭土地仍存有不定期之租賃契 約，要無可採。
㈤被上訴人對系爭土地有無優先購買權？
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。出賣人未通知優先購 買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購 買權人。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人 有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有 人有依同樣條件優先承買之權。出賣人未以書面通知優先承 買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。 土地法第104條第1、3項及民法第426條之2第1、3項固定有 明文，然上開規定承租人之基地優先購買權，必須在基地出 賣時，仍具租賃關係為前提，否則即無從主張優先購買權，
至屬當然。本件系爭租約於98年底既因系爭建物不堪使用而 歸於消滅，已如前述，則被上訴人及追加被告自系爭租約消 滅時起，已非系爭土地之承租人，而上訴人之前手出賣系爭 土地予上訴人，上訴人並於99年2月26日及4月13日登記取得 系爭土地之所有權，亦為到庭之兩造所不爭執，並有土地登 記第二類謄本及土地異動索引可證（見更審前本院卷一第10 5-115頁），故被上訴人及追加被告自無依土地法第104條第 1項、民法第426條之2第1項主張優先承買權之餘地，是被上 訴人抗辨：上訴人之前手未依規定通知被上訴人及追加被告 優先購買，系爭土地之移轉登記自不得對抗被上訴人及追加 被告云云，自有未合。
㈥上訴人請求被上訴人及追加被告拆屋還地，返還不當得利金 ，有無理由？
⒈按租用建築房屋之基地，出租人如因契約年限屆滿時，得 收回其基地，土地法第103條第1款定有明文。又按承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者 ，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項亦定有明 文。查：兩造間之系爭租約年限已屆滿，業如前述，上訴 人主張其得依土地法第103條第1款、民法第455條、第767