臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第500號
上 訴 人 劉月雲
訴訟代理人 陳宗佑律師
被上訴人 李素蘭
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
3年4月29日臺灣新北地方法院103年度重訴字第112號第一審判決
提起上訴 ，本院於103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國100年11月25日就坐落新北 市○○區○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼新北市 板橋區縣○○道0段00巷00號2樓之房屋（下稱系爭房地）， 簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人將系爭房地 以新台幣（下同）638萬元售予伊，伊已依約給付訂金58萬 元、頭期款100萬元、第二期款200萬元，上訴人亦於101年3 月5日將系爭房地點交給伊使用，伊並依約定另交付20萬元 補貼上訴人之貸款利息、裝潢費用。然依據系爭買賣契約第 4條約定，上訴人應於簽約2年後即102年11月25日，在伊付 清尾款280萬元後，辦理過戶，惟屢經催告，上訴人均置之 不理，爰依上開約定，求為命上訴人應於伊給付尾款280萬 元同時將系爭房地移轉登記予伊之判決。（原審判決上訴人 敗訴，上訴人不服提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：兩造簽立系爭買賣契約時，因伊子已有交往多 年論及婚嫁之女友，乃約定系爭房地於移轉登記前，如伊子 結婚則願加倍返還定金解除契約，供作新房使用。伊已委由 李紹生律師於102年12月25日發函催告被上訴人返還系爭房 地，並於原審答辯狀表明願返還已收價金，伊已依系爭買賣 契約第6條約定合法解除系爭買賣契約，自無移轉登記系爭 房地所有權之義務。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上 訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第68頁）： ㈠兩造於100年11月25日簽署系爭買賣契約，上訴人將其所有 系爭房地售予被上訴人，買賣價金638萬元，被上訴人已交 付訂金58萬元，頭期款100萬元、第二期款200萬元，尾款28 0萬元約定於2年後辦理過戶時繳納。
㈡被上訴人已交付上訴人20萬元作為補貼2年利息及裝潢費用 ，上訴人並於101年3月5日將系爭房地點交予被上訴人使用 ，但被上訴人尚未支付尾款280萬元，另系爭買賣契約書約
定101年3月5日起至102年12月期間為租賃契約。 ㈢被上訴人曾於102年12月25日以板橋民族路郵局第277號存證 信函（下稱第277號存證信函）催告上訴人辦理系爭房地之 所有權移轉登記。
㈣上開事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第68頁） 之系爭房地登記謄本、系爭買賣契約、第277號存證信函附 卷可稽（見原審卷第5至8頁、第10頁），堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約於簽約2年後將系爭 房地過戶給伊，然迄今仍未履行，爰請求將系爭房地所有權 移轉登記予伊等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。 經本院於103年8月18日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見 本院卷第68頁，並依本院論述之先後，而調整其順序、內容 ）：上訴人得否將已收買賣價款及定金加倍返還被上訴人而 解除系爭買賣契約？系爭買賣契約是否業經合法解除？上訴 人應否於被上訴人給付尾款280萬元之同時，將系爭房地移 轉登記予被上訴人？茲論述如下：
㈠被上訴人主張兩造於100年11月25日訂立系爭買賣契約，由 上訴人將系爭房地售予被上訴人，買賣總價金為638萬元， 被上訴人已依約給付訂金58萬元、頭期款100萬元、第二期 款200萬元，約定尾款280萬元於2年後辦理過戶時繳納等情 ，為兩造所不爭，且有系爭房地登記謄本、系爭買賣契約在 卷可佐（見原審卷第5至8頁），堪可採信。
㈡觀之系爭買賣契約第4、6條固約定：於訂約後2年辦理系爭 房地之移轉登記，雙方若有反悔，願以雙倍定金賠償等語。 惟證人即上訴人先生吳振昇證稱：兩造係約定2年期間即102 年11月25日前如果未過戶均可反悔（見本院卷第76頁）等語 ，可見兩造係約定於訂約後2年內得隨時賠償對方2倍定金後 解除系爭買賣契約。而上訴人主張曾委由律師於102年12月 25日發函催告返還系爭房地，並於原審答辯狀中表明願返還 已收價金，已生合法解除系爭買賣契約之效力云云，然觀諸 上開律師函及上訴人103年2月20日答辯狀均未載明解除契約 之意思表示，僅爭執系爭買賣契約重大瑕疵，上訴人無法履 行（見本院卷第103頁、原審卷第32至33頁）。況兩造係於 100年11月25日訂立系爭買賣契約，上訴人卻遲至102年12月 25日始發函催告被上訴人返還系爭房地，縱認係反悔解約之 意，亦已逾2年期間，其解除系爭買賣契約自不合法。是以 上訴人抗辯稱兩造簽立系爭買賣契約時，即約定於系爭房地 移轉登記前，如伊子結婚則願加倍返還定金解除契約，伊已 委由律師發函催告被上訴人返還系爭房地，並於原審答辯狀 表明願返還已收價金，系爭買賣契約業經合法解除云云，洵
無足採。
㈢證人吳振昇雖證稱：伊9月份娶媳婦，曾於9月底、10月初就 告知被上訴人先生不賣系爭房地，並表示願意依約給付2倍 定金，但被上訴人先生說要回去問她女兒，拖過2年期間， 才於102年12月25日寄發存證信函（見本院卷第76頁反面） 云云，惟核與證人即被上訴人先生張村田證稱：吳振昇未曾 告知伊因要娶媳所以不出售系爭房地，並願給付被上訴人2 倍定金（見本院卷第80至81頁）等語不符，難信為真實。至 證人蕭萬呈雖證稱：上訴人曾至伊辦公室找伊，拿出系爭買 賣契約書，說他現在不想賣了，伊建議他可以去拜訪被上訴 人私下談，伊後來就介紹上訴人給李紹生律師處理，伊不記 得上訴人係何時來找伊，來找伊幾次，不記得是否告訴上訴 人在租賃契約屆期前，可以行使第6條之毀約權，不記得是 否向上訴人表示解除權行使尚未屆期，亦不記得與上訴人接 觸多久後李紹生律師才發函（見本院卷第93頁反面至第94頁 ）等語，僅能證明上訴人曾向證人蕭萬呈諮詢系爭買賣契約 之相關履約事宜，尚難逕認上訴人有於102年11月25日前向 被上訴人表示欲反悔而解除系爭買賣契約。是以上訴人主張 伊或其先生吳振昇曾於期限屆至前向被上訴人表示解除系爭 買賣契約云云，亦無可採。
㈣按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃 ，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點， 即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已 成立（最高法院89年度台上字第676號判決意旨參照）。查 上訴人係於100年9月28日始以買賣為原因登記取得系爭房地 之所有權，此有前揭登記謄本在卷足按（見原審卷第5至7頁 ）。而系爭契約第9條固記載：自101年3月5日至102年期間 為租賃契約等語（見原審卷第8頁），惟證人即吳振昇證稱 ：系爭買賣契約係上訴人書寫，係為避免2年內過戶會課奢 侈稅之問題，乃於系爭買賣契約第9條另約定租賃契約條款 ；伊不清楚補貼2年利息部分，至補貼部分裝潢費用，係因 裝潢費用太高，所以被上訴人有補貼給上訴人（見本院卷第 75頁反面）等語、證人張村田證稱：系爭契約第9條所定租 賃契約係為逃避奢侈稅，實際上並無租賃契約之合意，亦未 口頭約定租金每月1萬5,000元，上訴人或吳振昇均未曾求給 付租金；系爭契約第8條約定補貼2年利息及部分裝潢費用， 即上訴人原以系爭房地貸款自100年11月25日至102年11月25 日止之2年利息，加上裝潢費共計20萬元，由被上訴人補貼 （見本院卷第80頁反面至81頁）等語，可見系爭買賣契約雖
於第9條記載租賃契約條款，目的僅在避免上訴人取得系爭 房地2年內移轉所有權之奢侈稅問題，兩造間並無任何就系 爭房地之租賃契約存在。至吳振昇雖另證稱：系爭房地於 101年3月5日交給被上訴人使用，兩造有口頭約定租金每月1 萬5,000元，但從未收取過（見本院卷第75頁反面至76頁） 云云，然其所稱每月租金約定1萬5,000元，與上訴人主張每 月租金2萬元（見原審卷第44頁反面）已然不符，況系爭買 賣契約既未約定租金若干，上訴人復從未向被上訴人收取過 任何租金，亦難認兩造間就系爭房地成立租賃契約。是以上 訴人主張被上訴人未依約給付租金，伊已發函解除系爭買賣 契約，並請求被上訴人返還系爭房地云云，委無足取。 ㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務，民法第348條第1項、第367條分別定有明文。查 兩造約定於系爭買賣契約簽訂後2年即102年11月25日辦理移 轉登記，同時給付尾款280萬元，此觀系爭買賣契約書第4條 約定甚明（見原審卷第8頁）。而上訴人逾期仍拒不辦理系 爭房地之所有權移轉登記，亦經被上訴人以第277號存證信 函催告上訴人履行，為上訴人所不爭，且有第277號存證信 函附卷足憑（見原審卷第10頁）。從而，被上訴人依系爭買 賣契約第4條之約定，請求上訴人於其給付280萬元之同時， 應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予 准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第4條之約定，請求上 訴人於其給付280萬元之同時，應將系爭房地所有權移轉登 記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐 一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
民事第二十三庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 朱漢寶
法 官 李昆霖
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
書記官 張郁琳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。