臺灣高等法院民事裁定 103年度抗字第1908號
抗 告 人 龔文玲
顏昌榮
黃愛鈴
黃培文
共同代理人 林坤賢律師
相 對 人 包邱月娥
包恆榮
包梅英
包春桂
包春榕
上列當事人等間確認租賃關係不存在事件，抗告人對於中華民國
103年11月6日臺灣新竹地方法院103年度訴字第905號所為裁定提
起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄。
理 由
一、抗告人於原法院起訴及本院抗告意旨略以：抗告人為新竹縣 寶山鄉寶斗仁段崎林小段80-2、87-1、89、89-1、88-4、88 -5、84-1、89-2、88-3、88-1、88-6、334-1、368-11、368 -12、368-9、368-3地號土地(下稱系爭土地)共有人之一， 而依新竹縣寶山鄉58寶深字第02號三七五耕地租約(下稱系 爭租約)記載，系爭土地於民國58年1月1日起簽訂系爭租約 ，而系爭租約上承租人記載為相對人之被繼承人「包旺」， 而出租人則記載「黃春福等11人」。然系爭租約並未經全體 共有人同意，依民法規定應屬無效，惟新竹縣寶山鄉公所( 下稱寶山鄉公所)未為察覺，竟予以登記，顯然侵害抗告人 權益甚鉅。雖系爭租約由寶山鄉公所予以登記在案，然仍不 得因為行政機關所為之登記，即逕認為系爭租約簽訂當時為 合法有效；土地所有權人、出租人或承租人對於耕地三七五 租約之法律關係如有爭議時，仍應由法院認定之，並非謂一 經登記機關為登記，即可認定該登記結果均為真正且有效。 退萬步言之，縱使糸爭租約為有效，惟承租人即相對人僅有 少部分是做耕作使用，大部分之土地均是荒廢變成雜林或者 起造建物等供非農耕使用，尤以系爭租約所載88-1地號土地 上，相對人起造門牌號碼為「新林路266巷20號」之磚造鐵 皮建物，建物內生活用品諸如電視、冰箱及床等具備，尚有 廚房、臥室以及車庫等，顯見該建物乃是供相對人日常起居 生活之用，故相對人已然違反耕地三七五減租條例第16條第 1項應自任耕作之規定，依同條第2項系爭租約亦當然無效。
對此，抗告人請求確認系爭租約無效，自屬依法有據，爰請 求確認系爭土地上之系爭租約關係不存在。原裁定以抗告人 提起本件租佃爭議訴訟前，未經調解、調處程序，其起訴顯 然不合程式或不備其他要件，其起訴不合法，予以駁回。對 此，抗告人則以：抗告人業已向寶山鄉公所申請調解，惟遭 寶山鄉公所駁回，此時抗告人根本不可能再次提出調解調處 之申請，亦即根本沒有調解之可能，依據最高法院48年台上 字第1362號判例見解，此時出租人得逕行起訴，法院亦應就 本案有無理由為實體判決，不能以其未經調解、調處而予以 駁回。原審裁定未察上情，逕以抗告人起訴不合程式予以駁 回，實有違誤，爰聲明廢棄原裁定。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉( 鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件 非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 、2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮(區)公所耕地租佃 委員會調解，而遭拒絕(或駁回其聲請)者，即無調解之可能 ，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以 判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回。又既遭鄉鎮( 區)公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條 例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣(市) 政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。是上訴人前因本件 租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員 會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴 訟，難謂為法之所不許（最高法院48年台上字第1362號判例 、86年度台上字第1401號判決意旨參照）。三、經查：耕地三七五減租條例第26條第1項所謂因耕地租佃發 生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。查本 件抗告人主張相對人系爭租約無效而請求確認系爭租賃關係 不存在等語，確屬因耕地租佃關係所生之爭議，固應依耕地 三七五減租條例第26條第1項、第2項規定，先行調解、調處 程序。惟查抗告人於起訴前業經向寶山鄉公所提出調解之申 請，然因寶山鄉公所認抗告人之系爭土地持分不足二分之一 ，未達召開會議之程序要求，不進入調解程序，而視為撤回 抗告人調解之申請等情，此有寶山鄉公所103年7月8日寶民 字第0000000000號函在卷可稽(見原法院卷第83頁)，是形同 寶山鄉公所拒絕抗告人之聲請，且亦非屬調解不成立，與耕 地三七五減租條例得進行調處之要件亦不合，而抗告人因對 系爭土地持分不足之先決條件無法補正，亦不可能再次提出 調解、調處之申請，亦即無調解、調處之可能，揆諸前開判
決意旨，抗告人即得逕行起訴，原法院應就案件之有無理由 予以判決，而不得以其未經調解、調處而予以裁定駁回。四、從而，原法院以抗告人提起本件租佃爭議訴訟前，未經調解 、調處程序，起訴不合程式或不備其他要件，起訴為不合法 為由，裁定駁回抗告人之起訴，於法自有未恰。抗告意旨指 摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由。爰由本院將原裁定廢 棄，由原法院另為適法之處理。
五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 11 日
民事第二十三庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 李昆霖
法 官 黃雯惠
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
書記官 秦慧榮