臺灣高等法院民事裁定 103年度抗字第1361號
抗 告 人 兆豐國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 蔡友才
上列抗告人因與相對人高金海間聲明異議事件，對於中華民國
103年7月31日臺灣臺北地方法院103年度事聲字第255號裁定提起
抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人異議及抗告意旨略以：抗告人前聲請就債務人戴蕙蘋 所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號4樓之13房屋（ 下稱系爭房屋）為強制執行，原法院受臺灣新北地方法院囑 託執行，以102年度司執助字第5338號強制執行事件執行在 案（下稱系爭執行事件），第3次拍賣由相對人投標拍定， 旋以拍賣公告未記載系爭房屋為凶宅為由，聲請撤銷拍定程 序，惟辦理強制執行事件應注意事項（下稱注意事項）第41 條第5款雖規定建物內有非自然死亡之足以影響交易之特殊 事項，應載明於查封筆錄，然此為102年12月10日始增訂施 行，系爭執行事件之查封筆錄及勘查執行筆錄卻早於102年9 月10日及同年10月1日即已作成，並無資料可得查知系爭房 屋為兇宅，系爭執行程序並無漏未於拍賣公告註記系爭房屋 為兇宅之瑕疵，且依注意事項第41條第5款後段規定，執行 法院得依職權決定是否向相關機關查詢，故原法院未向相關 機關查詢系爭房屋是否為兇宅即難謂不當，而相對人於投標 前即可預為查詢，且其於拍定後旋即於同年4月3日主張系爭 房屋為兇宅，可徵其非無查詢管道。又系爭房屋縱為兇宅， 仍不影響其使用性與安全性，且拍定價額已低於同棟其餘各 戶市價甚多，如撤銷拍定將影響抗告人受償，執行程序因而 延宕，原法院司法事務官因相對人異議而撤銷上開拍定程序 ，並以103年5月6日102年度司執助字第5338號裁定駁回抗告 人之異議（下稱原處分），抗告人雖聲明異議，然原裁定仍 維持原處分，自有未洽，應予廢棄等語。
二、按查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：二、不 動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之 事項；拍賣公告，應載明左列事項：一、不動產之所在地、 種類、實際狀況、占有使用情形及其他應記明之事項，103 年6月4日修正前強制執行法第77條第1項第2款、第81條第2 項第1款規定甚明，俾應買人事先知悉參與應買，以提高拍 賣實效，並確保應買者之權益及機會均等，是就足以影響應
買人應買意願或其應買價格高低之事項應為上開條文所示查 封筆錄或拍賣公告應記明之事項。再參諸103年6月4日修正 之強制執行法第77第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款 分別明定「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項 ：...二、...建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特 殊情事及其應記明事項」、「拍賣不動產，應由執行法院先 期公告，前項公告，應載明...調查所得之海砂屋、輻射屋 、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或 其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」，更將 建物內有非自然死亡之情事列明為查封筆錄、拍賣公告之應 記載事項。而於前開強制執行法修訂前，依102年12月10日 施行之注意事項第41點第5款規定「關於第77條部分...（五 ）實施不動產查封時，就足以影響交易之特殊情事，例如海 砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡 等，應向在場之人調查，並於查封筆錄載明；必要時得命債 權人查報或向相關機關查詢」、第43點規定「關於第81條部 分...（十）拍賣之不動產經查明有第41點第5款規定足以影 響交易安全之特殊情事者，應於拍賣公告載明」，且依據社 會一般通念，標的物是否為「兇宅」對於應買意願及價格高 低誠有重大影響，而執行法院就買賣標的物之重大相關資訊 ，應誠實揭露，且為兼顧執行程序得以迅速進行，執行法院 對於拍賣標的物是否曾發生凶殺或自殺之查證，原則上以向 警察機關查詢為已足（參本院暨所屬法院95年法律座談會民 執類提案第9號意見），是拍賣標的物有非自然死亡之情， 為依社會通念、交易上認為重要，足以變更應買人意願，如 不予記載易生糾紛且影響拍賣效力之事項，故於102年10月 12日注意事項第41條、第43條修正施行後，執行法院於查封 時，房屋是否曾有非自然死亡情事而為「兇宅」，除應向在 場之人調查，於查封筆錄載明外，必要時得命債權人查報或 向相關機關查詢，並應於拍賣公告內加以記載。三、經查：
（一）抗告人以臺灣新北地方法院簡易庭102年度司票字第2879 號本票裁定與確定證明書為執行名義，向同法院聲請就債 務人戴蕙蘋所有之系爭房屋為強制執行，該法院囑託原法 院執行，以系爭執行程序受理在案，原法院就系爭房屋為 查封後，先後於102年9月10日、同年10月1日至系爭房屋 履勘並製作查封筆錄、勘查筆錄，經送鑑價酌定拍賣底價 後，於103年1月24日、2月1日進行第1次、第2次拍賣，均 無人應買，而再於同年3月28日進行第3次拍賣，由相對人 拍定，相對人繳交價金後以系爭房屋為兇宅，屬重要事項
，然前3次拍賣公告均未記載，應撤銷拍定程序為由聲明 異議，原法院民事執行處司法事務官於103年4月18日撤銷 上開拍定程序，抗告人不服，聲明異議，經原法院法官裁 定駁回等情，經本院調取原法院102年度執全助字第519號 、102年度司執助字第5338號、102年度司執字第112510、 148780號、103年度司執字第14942、124119號卷宗，審認 無誤。
（二）系爭房屋曾於原法院民事執行處98年度司執字第106946號 執行程序拍賣，99年7月21日拍賣公告附表「備註」欄載 明「另據台北市政府警察局中山分局查訪皇宮大樓管委會 指稱，陳湘桂於2年前在2017建號建物內自殺身亡，此有 該分局99年1月6日北市警中分刑字第00000000000號函附 卷足參，請應買人注意」（見原法院102年度司執助字第 5338號卷三，相對人之103年4月10日補充異議理由狀所附 證物），堪認系爭房屋早於原法院98年度司執字第106946 號拍賣抵押物強制執行事件中，已經執行法院向台北市政 府警察局中山分局函查得知系爭房屋內有非自然死亡之情 事，則於系爭執行程序中，原法院本得經由向台北市政府 警察局中山分局函查，而得知系爭房屋內有上開足以影響 交易意願之特殊情事。雖系爭執行事件之查封筆錄、勘查 筆錄雖分別於注意事項修正前之102年9月10日、10月1日 作成，惟系爭執行事件之第1次拍賣公告係於102年12月31 日作成（見上開第5338號卷三），依當時注意事項就拍賣 公告應記載之事項，已修正如經調查有海砂屋、輻射屋、 地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等情，亦應記 載於拍賣公告中，且原法院就系爭房屋內有非自然死亡件 等，既得向台北市政府警察局函查，另案即原法院98年度 司執字第106946號拍賣抵押物強制執行事件）又係透過函 查，而得知系爭房屋內有非自然死亡事件之發生，則原法 院於系爭執行事件中，就系爭房屋內有非自然死亡之情事 未為調查，致未能於拍賣公告揭露上開情事，顯足以影響 應買意願及應買價格，是依前開規定，拍賣公告未能依法 載明註記自屬重大瑕疵，而相對人又分別於103年4月1日 、8日、10日具狀主張如知悉系爭房屋為凶宅，即無應買 意願，請求撤銷拍定等語，從而原法院司法事務官認相對 人異議為有理由，撤銷系爭房屋之拍定程序，於法尚無不 合。抗告人雖又稱系爭房屋縱有非自然死亡情事但不影響 房屋之使用性、安全性，參諸注意事項第43點第10款規定 之建物內有非自然死亡，足以影響交易而應載明於拍賣公 告，並不以建物之使用性、安全性同時亦受影響為要件，
是抗告人前揭主張均非可採。
四、綜上所述，原法院司法事務官認撤銷系爭房屋拍定程序並無 不當而駁回抗告人異議，抗告人雖對原處分聲明異議，然原 裁定仍維持原處分並駁回其異議，經核並無違誤，抗告意旨 指摘原裁定不當，聲請廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 曾錦昌
法 官 匡 偉
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 104 年 1 月 6 日
書記官 黃千鶴
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