臺灣高等法院民事判決 103年度上更㈠字第58號
上 訴 人 詹水深
訴訟代理人 陳祖德律師
被上 訴人 祭祀公業法人桃園縣詹敦仁、詹清隱
法定代理人 詹炳昆
訴訟代理人 王聰明律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年11月7日
臺灣桃園地方法院100年度訴字第771號第一審判決提起上訴，經
最高法院發回更審，本院於103年12月16日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查，本件租佃爭議事件前經桃 園縣龜山鄉公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃 委員會調處均不成立後，由桃園縣政府耕地租佃委員會移送 原審處理，有桃園縣政府民國（下同）100年5月23日府地用 字第0000000000號函暨調處程序筆錄、桃園縣龜山鄉公所10 0年1月20日調解程序筆錄等件可憑（見原審卷第1頁、外放 卷宗），是被上訴人提起本件訴訟應認已符合上開規定，合 先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：
㈠伊所有坐落桃園縣龜山鄉○○○段○○○○段000地號土地 （以下稱系爭耕地），於民國（下同）86年4月間，由訴外 人詹資付擅以「祭祀公業詹清隱」名義與上訴人訂立「龜兔 字第28號」耕地三七五租約（下稱系爭租約），嗣經上訴人 於92年5月28日向桃園縣龜山鄉公所申請續訂租約獲准，復 於97年底以相同方式再次續約，租期均為6年。 ㈡詹資付不具伊公業合法管理人之資格，詹資付所訂之契約無 效；系爭租約於92年續約時，系爭耕地中約有250坪屬臨溪 陡坡，無法耕作，其餘約800坪又經上訴人轉租與訴外人清
富纖維股份有限公司（下稱清富公司）興建廠房及作為廠區 通道空地使用，全無農作物，上訴人已不自任耕作，依耕地 三七五減租條例第16條規定為無效。本件98年間之備忘錄、 免租證明均為無權代理之監事詹榮琳、詹朝源所為，對伊亦 不生效力，縱使92年或98年間伊公業之管理人與上訴人續訂 租約有效，但原租約既為無效，續訂租約，亦無法使該契約 變為有效。
㈢系爭耕地供廠房、通道使用，上訴人不為耕作已達一年以上 ，伊於93年8月28日與上訴人簽訂備忘錄，表明分撥部分租 金予上訴人，當然有終止系爭租約之意思，依耕地三七五減 租條例第17條規定，本件租約已合法約止，或由雙方合意終 止。
㈣系爭租約因係無權代表伊公業之人所簽訂，或因上訴人不自 任耕作，或因清富公司佔用建廠屬標的不能、給付不能而無 效，或因於93年間終止而不復存在，爰請求確認兩造間系爭 租約之法律關係不存在等語。
二、上訴人則以：
㈠伊及先祖承租系爭耕地耕作多年，詹資付於86年間已以被上 訴人名義與伊訂立系爭租約，並向龜山鄉公所辦理系爭租約 登記、續租、再續約至103年12月31日止。縱詹資付無權訂 約，惟被上訴人之管理人詹文峰，事後就二次續約均未提出 異議或向鄉公所申請註銷該租約，更與伊簽訂備忘錄、免租 證明書，表明系爭土地數十年都由伊承租耕作，被上訴人應 已承認系爭租約之效力；該等文書上之印章為真正，縱用印 者無代理權，被上訴人明知卻從未表示反對，亦應負表見代 理之責。
㈡清富公司占用系爭耕地建廠，被上訴人非但未請求清富公司 拆屋還地，反為圖取高額租金，違約將系爭耕地重複租予該 公司，致伊無法耕作，此乃被上訴人債務不履行之行為，非 標的不能，且係非可歸責於伊之事由。
㈢兩造間簽訂備忘錄，約明土地回收時，伊有優先承租權，足 見伊之本意係暫停耕作，俟被上訴人與清富公司間之租約期 滿，再由伊繼續行使耕作權，兩造並無終止系爭租約之意。 ㈣被上訴人允諾補助伊因系爭耕地被佔用建廠之損失，伊收益 不良部分亦免收租金，更保證土地回收時，由伊優先承租等 ，伊信賴被上訴人不收回系爭耕地多年後，被上訴人又提起 本訴，主張系爭租約因無效或終止後不復存在，顯屬權利濫 用，且違誠信原則等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：確認兩造間就系爭耕地之 耕地三七五租約不存在。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠
原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院更㈠卷第35頁反面-36頁反面）： ㈠被上訴人所有系爭耕地，地目田，面積3,724平方公尺。 ㈡訴外人詹資付於86年4月間，以被上訴人名義與上訴人就系 爭耕地，訂立系爭租約。該租約於91年12月31日屆期後，上 訴人與當時被上訴人之管理人詹文峰，於92年5月28日合意 由承租人（即上訴人）依耕地三七五減租條例第20條規定， 申請續租6年之方式，向桃園龜山鄉公所申請辦理租約變更 登記，業經准許在案。系爭租約租期於97年12月31日屆滿後 ，上訴人再申請續租6年，租賃期限計至103年12月31日，亦 經桃園縣龜山鄉公所核准在案，被上訴人均未表示異議。 ㈢被上訴人（管理人詹文峰）於93年8月28日與上訴人共同簽 訂之備忘錄，記載如下：
茲因祭祀公業詹敦仁、詹清隱所有桃園縣龜山鄉○○○段○ ○○○段○○○地號土地，數十年來由乙方即宗親詹水深一 系使用，其中如附圖部分面積約四百坪，卻由清富纖維股份 有限公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立，為整頓公業土 地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原則，上 開三０五地號土地中清富公司占用部分，業由公業管理人直 接出租與清富公司，每年租金新台幣二十萬元，其中六萬元 補助宗親詹水深。（如該四百坪嗣後由祭祀公業收回恢復農 用，詹水深有優先承租權）
㈣被上訴人（管理人詹文峰）於93年9月1日交予上訴人之證明 書，記載如下：
詹水深承租本祭祀公業所有座落桃園縣龜山鄉○○○段○ ○○○段○○○地號土地面積約八百坪（即原龜山鄉公所 龜兔字第28號耕地三七五租約範圍，除清富公司占有之四 百坪以外之部分。），因收益不良經本公業決議免收租金 。
免收租金期限：自民國九十三年元月一日起至民國九十七 年十二月三十一日止（即三七五租約屆滿日）。 ㈤上訴人提出形式上「上訴人、被上訴人（管理人詹炳昆）及 見證人即訴外人詹榮琳於98年6月15日共同簽署之祭祀公業 備忘錄」內容如下：
立備忘錄人即祭祀公業詹敦仁、詹清隱管理人（甲方）、 詹水深（乙方），茲因祭祀公業所有座落桃園縣龜山鄉○ ○○段○○○○段○○○地號，數十年來由乙方宗親詹水 深使用，其中如附圖一筆面積約一仟兩佰餘坪，因部分受 清富股份有限公司（丙方）佔用建廠，茲本祭祀公業管理
人開會決議，考量為整頓公業土地，逕由公業管理人出租 主導，將上開三０五地號中丙方使用土地部分借以租用（ 丙方租用土地約肆佰坪計算），並由丙方每年提交借用租 金貳拾參萬元收益於祭祀公業甲方名下，其中肆萬陸仟元 再由甲方撥出補助宗親詹水深，且直至土地收回不再借以 租用時，得由乙方保有優先承租權，甲方不得異議。 本案純為權宜之作法：在一切丙方發生之問題或糾紛，經 甲、乙雙方研討決議均由甲方出面進行協調與解決，並認 同乙方租約（三七五租約）與本案無關，後續甲方不得以 此案再向乙方提出不符合續租質疑並放棄抗辯，以保障乙 方佃農之身分續存。
本備忘錄於借租丙方期間均屬有效…，若於丙方放棄借租 時，乙方得恢復原先繳租之義務。…
㈥上訴人提出形式上「被上訴人（管理人詹炳昆）於98年6月 15日出具之祭祀公業免租證明書」內容如下： 茲證明派下員詹水深承租本祭祀公業所有座落桃園縣龜山鄉 ○○○段○○○○段○○○地號土地，面積約一仟兩佰餘坪 （即原龜山鄉公所龜兔字第廿八號耕地三七五租約範圍）， 因收益不良並配合政府政策辦理休耕證明在案，且考量部分 租地借於他公司使用，基於雙方誠信互利原則，擬准予派下 員詹水深予祭祀公業管理單位收受他公司繳租之同時，祭祀 公業決議認同免收租金之權益，並協議未與他公司消除租借 之關係前，證明派下員詹水深免收租金權益仍屬有效，如遇 祭祀公業管理人更換情況亦同…。
五、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害 之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即得 謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院75年度台上字第 2534號判決意旨參照）。本件被上訴人主張系爭租約因不生 效力，或違法轉租不自任耕作而無效，或已終止，均已不復 存在等情，上訴人予以否認，則被上訴人主觀上認上訴人以 系爭耕地之承租人自居，致其是否仍應受系爭租約拘束之法 律上地位有不安之狀態，且得以確認判決予以除去乙節，即 可採信，是上訴人提起本件訴訟，應可認有即受確認判決之 法律上利益。
六、被上訴人主張兩造間之租賃關係不存在等語；上訴人則執前 詞抗辯。本件爰依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定， 整理並協議簡化爭點如下（見本院更㈠卷第48頁-反面）。 茲分述之：
㈠兩造就系爭土地是否已成立租賃契約？
⒈按無代表權人代表公司所為之法律行為，若事前經公司同 意或事後經公司追認，仍對公司發生效力（最高法院89年 度台上字第1479號判決參照）。同理，非合法之管理人代 表祭祀公業所為之法律行為，若事前經祭祀公業同意或事 後經祭祀公業追認，仍對祭祀公業發生效力。
⒉上訴人抗辯：訴外人詹資付於86年間與伊就系耕地簽訂系 爭租約，經向桃園縣龜山鄉公所核准辦理登記、續約、再 續約，已延長租期至103年12月31日之事實，業據提出該 租約為證（見原審卷第41頁），被上訴人對此不爭執（見 不爭執事項㈡），應可採信。
⒊被上訴人主張：訴外人詹資付非伊公業當時之管理人，無 權代表伊公業簽訂系爭契約，業經本院98年度上易字第50 8號拆屋還地事件判決確定在案等語，有該判決書可證（ 見原審卷第27-34頁），上訴人又無證據證明詹資付曾係 被上訴人之合法管理人，則被上訴人主張詹資付擅以被上 訴人名義與上訴人簽訂之租賃契約，對伊不生效力等語， 即可採信。
⒋上訴人抗辯：系爭租約經續約後與原租賃契約仍屬同一契 約，僅係延長租期，非另一個新約；系爭租約於91年12月 31日屆滿後，被上訴人之合法管理人詹文峰事後已以被上 訴人「祭祀公業詹敦仁、詹清隱」之名義與伊續約；兩造 於93年8月28日簽訂之備忘錄載明，系爭土地「數十年來 由乙方即宗親詹水深一系使用…」；被上訴人於93年9月1 日出具之證明書亦載明，「詹水深承租（系爭耕地）面積 約八百坪（即原龜山鄉公所龜兔字第28號耕地三七五租約 範圍，除清富公司占有之四百坪以外之部分…因收益不良 經本公業決議免收租金…」；該等文書上之印章為真正等 情，被上訴人對此均不爭執（見本院卷第45頁-反面；不 爭執事項㈡、㈢、㈣、本院卷第46頁反面、第88頁），均 可採信。上訴人與無權代表被上訴人之詹資付所簽訂之系 爭租約，事後既經被上訴人之合法管理人詹文峰以「祭祀 公業詹敦仁、詹清隱」之名義予以續租，更以備忘錄、證 明書明文與上訴人就系爭「龜山鄉公所龜兔字第28號耕地 三七五租約」之租賃標的，即系爭土地遭清富公司佔用建 廠不能使用部分，達成由被上訴人予以補助之合意，其餘 未經清富公司佔用部分，被上訴人同意免收「租金」，足 認被上訴人對系爭租約已予追認，依前揭說明，上訴人抗 辯系爭契約於91、92年間續約後，已對被上訴人發生效力 等語，即可採信。
⒌據上，被上訴人主張上訴人與無權代表被上訴人之詹資付 以「祭祀公業詹清隱」簽訂系爭租約之事實，雖可採信。 惟，上訴人抗辯系爭租約事後業經被上訴人合法之管理人 詹文峰予以追認，亦可採信。則被上訴人再主張原不生效 力之系爭租約，不因其事後同意續租而發生效力云云，即 無可採。
㈡系爭租約是否因上訴人將系爭耕地轉租清富公司建廠而無效 ？
⒈按耕地三七五減租條例第16條所謂承租人「不自任耕作」 ，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使 用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作 等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第17條第1 項第4 款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則係 指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由 他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極 不自任耕作行為者，應依同條例第17條第1項第4款規定規 範（最高法院87年度台上字第1378號、88年台上字第1434 號判決參照）。
⒉被上訴人主張：清富公司至少於85年間即佔用系爭耕地建 廠，其餘部分則供道路使用迄今之事實，業據提出林務局 農林航空測量所曾先後於85年12月8日、93年6月14日就系 爭耕地狀況拍攝之航空照片為證（見原審卷第149-151頁 ）；上訴人對清富公司佔地建廠乙事不爭執，復陳明「其 餘工廠未佔用部分，亦供為道路通行」等語（見原審卷第 121頁），且有桃園縣政府100年8月31日府商登字第00000 00000號函檢附清富公司龜山廠辦理工廠登記之開工申請 書、工廠位置圖、廠地實測圖、機械配置圖、78年10月13 日核發之使用執照可憑（見原審卷第139-148頁），更據 原審法院於100年8月5日赴現場勘驗明確，製有勘驗筆錄 （見原審卷第120-121頁），並囑託桃園地政事務所繪製 複丈成果圖顯示，清富公司所有儲油槽、鐵皮建物、水塔 等佔用系爭耕地之面積合計1,904平方公尺，有桃園縣桃 園地政事務所100年9月5日桃地測字第0000000000號函檢 附之複丈成果圖可證（見原審卷第156-157頁），自可採 信。
⒊被上訴人主張：上訴人將系爭耕地出租清富公司建廠使用 ，並以調處時，清富公司法定代理人簡宗廉陳明「該公司 於78年間已承租該地建廠房」等語為證，上訴人則予否認 。經查：
⑴桃園縣政府耕地租佃委員會於100年5月16日調處之程序
筆錄，僅記載利害關係人清富公司簡宗廉、簡誌緯陳述 之內容為「本公司78年就承租該地建廠房」等語，至於 清富公司當時係向何人承租，則查無相關資料可資證明 （見本院卷第54頁桃園縣政府耕地租佃委員會「龜兔字 第28號」租佃爭議調解、調處不成立案卷宗所附之調處 筆錄）。
⑵參諸，清富公司當年申請建廠時，陳報廠地係坐落桃園 縣龜山鄉兔仔坑段大湖頂小段309、310-1、310-3、312 -2、314、314-3地號等土地，並附上第314-3地號所有 權人吳天河之土地建物使用權同意書為憑（見原審卷第 141頁、第148頁），再加諸清富公司廠地佔用之系爭耕 地即桃園縣龜山鄉○○○段○○○○段000地號土地， 足認清富公司廠地所佔用之土地非僅系爭耕地一筆，則 清富公司負責人簡宗廉所稱「本公司78年就承租該地建 廠房」等語究為何指？即無從確定，是被上訴人僅以調 處程序筆錄上記載，利害關係人清富公司簡宗廉、簡誌 緯陳述「本公司78年就承租該地建廠房」等語，即主張 清富公司係向上訴人承租系爭耕地建廠，自無可採。 ⑶本院為此行使闡明權，詢問被上訴人以：「是否傳訊清 富公司負責人簡宗廉」？被上訴人答以：「不需要，因 簡宗廉向上訴人租系爭土地的時候，租金比較便宜，長 期有租賃關係存在，所以他的證述一定會有偏頗的情形 」等語（見本院卷第47頁），併予敘明。
⑷據上，清富公司負責人簡宗廉於調處時所陳述之內容， 不足以證明上訴人有轉租系爭耕地予清富公司使用之事 實，經本院行闡明權，被上訴人仍拒絕傳訊證人簡宗廉 更為證明，則其此部分之主張，亦不足採信。
⒋此外，被上訴人又無證據證明上訴人有何擅自變更用途， 未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人 使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為， 則被上訴人主張系爭耕地經清富公司佔地建廠，依耕地三 七五減租條例第16條規定為無效云云，於法自屬無據。 ⒌被上訴人另主張系爭租約因系爭耕地於92年5月間續約時 ，部分面積為清富公司佔用建廠，其標的不能或給付不能 應為無效乙節。查：
⑴按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的 者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指 依社會觀念，其給付自始不能依債務本旨實現者而言， 亦即凡依社會通常觀念，得強制債務人實現債務本旨者 ，即非不能之給付，否則，即難謂其契約為無效，此為
本件最高法院103年度台上字第810號判決所為廢棄發回 本院之法律上判斷，依民事訴訟法第478條第4項規定， 本院自應據此為判決基礎，先予敘明。
⑵兩造就系爭耕地於92年5月間續約時，部分面積為清富 公司佔用建廠，固如前述，惟上訴人供稱：「（系爭耕 地）沒有佔用之前，所有土地都是由上訴人耕作使用。 土地被佔用後，上訴人就沒有繼續在系爭土地上耕作」 等語（見本院前審卷第78頁、本院更㈠卷第37頁、第46 頁），而被上訴人除爭執「上訴人有無種植，被上訴人 不知道」外，對該耕地被佔用建廠前可種植竹、林、果 樹之事實並未爭執（見本院更㈠卷第46頁、第71頁）， 足認系爭耕地為清富公司佔用建廠前，該廠址所在之土 地，原可供為竹、林、果樹等作物耕作之用，而依社會 通常觀念，清富公司佔地建廠後，無論係出租系爭耕地 之被上訴人，或承租系爭耕地之上訴人，均得請求清富 公司拆廠還地，於排除該侵害後，恢復該耕地被佔用前 可供耕作之原貌，以實現系爭耕地供耕作之債務本旨， 尚不生不能給付之情形。
⑶至於清富公司未佔用之陡坡部分，被上訴人已撤回該部 分亦為標的不能或給付不能而無效之主張（見本院卷第 47頁），併予敘明。
⑷據上，清富公司佔用系爭耕地前，該土地可供耕作之用 ，清富公司佔用系爭耕地後，依社會通念尚非不能強制 排除該侵害，以恢復該耕地被佔用前可供耕作之原貌， 此外，被上訴人復未舉證證明，該耕地經拆除廠房後， 已不能再供耕作之事實，則被上訴人主張該耕地經清富 公司佔用建廠，有標的不能或給付不能之情形，系爭租 約為無效云云，亦難謂為有據。
㈢系爭土地是否因上訴人不繼續耕作一年以上，依耕地三七五 減租條例第17條規定，經被上訴人為終止之意思表示而不存 在？被上訴人有無權利濫用之情事？
⒈按非因不可抗力繼續一年不為耕作時，耕地租約在租佃期 限屆滿前，得予終止，耕地三七五減租條例第17條第1項 第4款定有明文。次按終止權之行使，依民法第263條準用 同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之， 而終止權屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發 生形成之效力，不必得相對人之同意（最高法院102年度 台上字第1135號判決參照）。
⒉被上訴人主張：清富公司至遲已於85年間佔用系爭耕地建 廠迄今之事實，堪可採信，詳如前述；被上訴人主張：系
爭耕地除清富公司佔地建廠部分外，其餘部分亦供為道路 通行，全部耕地均未耕作之事實，核與上訴人自認「土地 被佔用後，就沒有繼續在系爭土地上耕作」等語相符（見 本院卷第46頁），則被上訴人主張兩造於93年8月28日簽 訂之備忘錄時，上訴人已繼續一年不為耕作等語，亦可認 為真實。
⒊被上訴人主張：上訴人管領系爭耕地，竟任由清富公司佔 地建廠，不為異議或為其他討回土地行為，符合耕地三七 五減租條例第17條得予終止契約之規定等語；上訴人則抗 辯：清富公司建廠後逐漸擴建，至廠房完工，伊始發現清 富公司佔用系爭耕地，並立即向被上訴人異議，被上訴人 竟意圖收取高額租金，直接將該佔用之土地出租予清富公 司，置伊耕作之權益於不顧，伊無法耕作係不可歸責於伊 之事由云云。查：
⑴本院詢問兩造：「系爭耕地何時交付上訴人使用」？被 上訴人答以：「68年」，上訴人對此不爭執，並陳稱「 （問：系爭耕地於清富纖維股份有限公司占用建廠前， 係由上訴人種植竹、林、果樹？）是…（問：系爭耕地 既係由上訴人種植竹、林、果樹，為何清富纖維股份有 限公司得以占用建廠？）清富公司在上訴人管領使用的 情形下強佔建廠…」等語（見本院卷第37頁- 反面）， 足認系爭耕地係於上訴人管領中，為清富公司所佔用。 ⑵被上訴人於93年8月28日與上訴人簽訂之備忘錄雖有「 …面積約四百坪，卻由清富纖維股份有限公司占用建廠 …」之記載，但由其前後文載為「…面積約四百坪，卻 由清富纖維股份有限公司占用建廠。『茲』本祭祀公業 已經成立，『為』整頓公業土地，關於非農用部分，以 由公業管理人逕行出租為原則，上開三０五地號土地中 清富公司占用部分，業『由』公業管理人直接出租與清 富公司，每年租金新台幣二十萬元，其中六萬元補助宗 親詹水深」等語（見不爭執事項㈢）可知，該備忘錄係 起「因」於被上訴人已經報備成立祭祀公業，「為」達 成整頓公業土地之目的，由被上訴人向上訴人表明，關 於305地號土地清富公司占用非農用部分，「由」被上 訴人直接出租予清富公司，並自出租與清富公司之租金 中提撥部分款項，補助上訴人因此不能就系爭耕地從事 農作所受損害之意思外，其上既無任何上訴人有就清富 公司佔用系爭耕地建廠，向被上訴人異議，要求被上訴 人應予排除，逕向清富公司討回系爭耕地之記載，則上 訴人據此抗辯該備忘錄可證明其曾向被上訴人異議清富
公司佔用系爭耕地之證明，自無可採。
⑶此外，上訴人又未舉證證明其於93年8月28日前，曾向 被上訴人異議，或其他曾向清富公司討回系爭耕地，自 難認上訴人抗辯其已向被上訴人異議之事實為可採信。 ⑷據上，上訴人不否認自68年起已占有使用系爭耕地；其 管領系爭耕地中，經清富公司占有系爭耕地建廠使用， 竟不為異議或為其他討回土地之行為，依前揭說明，自 應依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，予以 規範。
⑸上訴人提出99年9月2日請求被上訴人協調解決出租清富 公司建廠從事非農業使用事並拆除清空土地全部地上物 之存證信函（見原審卷第52頁），則係被上訴人於93年 8月28日終止系爭租約（詳如後述）後之通知，併此敘 明。
⒋被上訴人主張：因系爭耕地可使用部分皆已成為清富公司 廠區，伊於93年8月28日與上訴人簽訂備忘錄時，向上訴 人表示「關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原 則，上開305地號土地中清富公司占用部分，業由公業管 理人直接出租與清富公司…（如該400坪嗣後由祭祀公業 收回恢復農用。詹水深有優先承租權）」等語，即係終止 系爭租約之意思表示等語（見原審卷第174頁、本院卷第7 2頁、第88頁反面）；上訴人則予否認，並抗辯：系爭租 約僅係暫時停止云云。本院查：
⑴按共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉 租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效（最高 法院84年度台上字第2975號判決意旨參照）；承租人承 租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕 作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三 七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全 部耕地（最高法院84年度台上字第1856號判決參照）。 是承租人非因不可抗力繼續一年「部分」不為耕作，經 出租人終止租約者，應認已就耕地租約為「全部」之終 止。又出租人簽訂耕地三七五租約之目的，即在於提供 耕地予承租人耕作，以獲取租金。如出租人明確向承租 人表明，原出租之標的部分土地將供作他用，無法同時 再提供承租人耕作，承租人同免其租金，甚或更予補償 未能提供耕地耕作之不利益時，出租人原訂耕地三七五 租約，提供土地耕作以獲租金之之精神不復存在，其訂 約之目的已無法達成，解釋上，應認出租人就該部分有 終止原租約之意思表示，且經表示後，全部租約並已全
部終止。
⑵被上訴人主張其以原審93年度訴字第220號拆屋還地事 件，訴請清富公司拆屋還地，兩造與清富公司三方協商 ，將清富公司佔用系爭耕地部分，直接由被上訴人出租 予清富公司，核與被上訴人於93年8月28日與上訴人簽 訂之備忘錄，明文記載「…三０五地號土地，數十年來 由乙方宗親詹水深一系使用，其中…部分面積…卻由清 富公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立，為整頓公業 土地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原 則，上開三０五地號土地中清富公司占用部分，業由公 業管理人直接出租與清富公司，每年租金新台幣二十萬 元，其中六萬元補助宗親詹水深（如該四百坪嗣後由祭 祀公業收回恢復農用，詹水深有優先承租權）」等語（ 見不爭執事項㈢）相符，應可認被上訴人主張其原出租 予上訴人耕作之系爭耕地，鑑於部分土地已遭清富公司 佔用建廠之事實，為整頓公業土地，乃由被上訴人向上 訴人表明，該被清富公司佔用之土地，無法同時供作農 用，因此，由被上訴人直接出租予清富公司改為非農用 之廠區使用，復慮及該部分土地供作他用，上訴人無法 再就系爭耕地從事農作，可能產生之不利益，特別允諾 自出租清富公司所取得租金中之6萬元予以補助為可採 信。是被上訴人既已向上訴人表明，該被佔用之土地改 出租予清富公司，除不再向上訴人收取租金外，更就上 訴人未能在原承租之系爭耕地從事農作可能遭受之不利 益予以補助，足認其就提供系爭耕地予上訴人耕作以獲 租金之系爭租約之原始目的已無法達成，解釋上，自可 認定被上訴人就該被清富公司佔用之土地，有終止與上 訴人原出租系爭耕地為農用之意思表示，另再與清富公 司訂立新租賃契約，將該部分土地變更為非農業之用。 否則被上訴人焉有在原租賃契約未終止之情況下，得不 履行出租人應提供土地予上訴人（承租人）農用之義務 ，又未享有出租人向承租人（上訴人）收取租金之權利 ，反需以出租人之身分自其向清富公司所收取之租金中 ，提撥部分款項，再支付補償金予上訴人之理。 ⑶次查，系爭備忘錄上另記載「（如該四百坪嗣後由祭祀 公業收回恢復農用，詹水深有『優先承租權』）」等語 ，應係指系爭耕地恢復農用前，不再提供系爭耕地供農 用，其原訂三七五租約之目的無法達成，經被上訴人向 上訴人表明後，原契約之效力應已終止，僅於系爭耕地 恢復農用後，上訴人有優先承租權即優先與被上訴人訂
立租賃契約，承租該土地以為農作之權而已。非謂原租 賃契約仍屬存在，僅暫時停止，待系爭耕地恢復農用， 又當然生效之意，否則，於該部分土地恢復農用時，只 須約定原承租人即上訴人續為耕作即可，何庸再約定上 訴人有「優先承租權即優先與被上訴人訂立租賃契約之 權」？是上訴人再抗辯系爭契約僅係暫時停止云云，非 可採信。
⒌據上，被上訴人主張上訴人任由清富公司佔用系爭耕地建 廠，消極不予耕作達一年以上，堪可採信；兩造於93年8 月28日簽訂備忘錄時，被上訴人表明由其直接將清富公司 佔用系爭耕地「部分」，出租予清富公司，待公業收回恢 復農用，上訴人有優先承租權等語，解釋上可認定被上訴 人已向上訴人為終止「全部」系爭租約之意思表示，亦可 採信，則被上訴人主張其依耕地三七五減租條例第17條規 定，已合法終止本件全部租約，兩造間之租賃關係應已不 復存在等語，即屬可採。
㈣被上訴人提起本件訴訟有無違反誠信原則及權利濫用之情事 ？
上訴人抗辯：伊因被上訴人所出具之備忘錄、證明書，信賴 被上訴人不行使租約無效或終止租約收回系爭耕地之權，至 今已10年有餘，被上訴人又提起本件訴訟，有違誠信原則及 權利濫用；被上訴人與清富公司訂立之租賃契約業已屆滿， 被上訴人怠於將系爭耕地上之建物清除，將土地交還伊耕作 ，係故意以不正當行為阻止條件成就，亦違反誠信原則云云 。經查：
⒈按權利濫用係指逸出權利的、社會的、經濟的目的或社會 所不容許之界限行使權利而言；是苟債權人權利之行使與 其前行為有所矛盾，或有特別情事，仍須因其權利之行使 ，將致權義狀態顯然失衡，類此情形始得認係違反誠信原 則（最高法院103年度台上字第2482號判決參照）。 ⒉上訴人提出形式上「上訴人、被上訴人（管理人詹炳昆） 及見證人即訴外人詹榮琳於98年6月15日共同簽署之祭祀 公業備忘錄」固記載「本案純為權宜之作法：在一切丙方 發生之問題或糾紛，經甲（即被上訴人）、乙（即上訴人 ）雙方研討決議均由甲方出面進行協調與解決，並認同乙 方租約（三七五租約）與本案無關，後續甲方不得以此案 再向乙方提出不符合續租質疑並放棄抗辯，以保障乙方佃 農之身分續存…本備忘錄於借租丙方期間均屬有效…」（ 見不爭執事項㈤）；上訴人提出形式上「被上訴人（管理 人詹炳昆）於98年6月15日出具之祭祀公業免租證明書」
亦記載「考量部分租地借於他公司使用，基於雙方誠信互 利原則，擬准予派下員詹水深予祭祀公業管理單位收受他 公司繳租之同時，祭祀公業決議認同免收租金之權益，並 協議未與他公司消除租借之關係前，證明派下員詹水深免 收租金權益仍屬有效…」等語（見不爭執事項㈥）。 ⒊惟，系爭租約係因上訴人任由清富公司佔用系爭耕地建廠 ，消極不予耕作達一年以上，由被上訴人依法於93年8月2 8日簽訂備忘錄時予以終止，僅系爭土地恢復農用時， 上 訴人有優先承租權即優先與被上訴人訂立租賃契約之權， 詳如前述，是系爭租賃契約於93年8月28日合法終止後 ， 至系爭耕地恢復農用，而由上訴人與被上訴人再訂立新租 賃契約前，兩造間並無任何租賃關係存在，自不因上開備 忘錄記載「乙方租約（三七五租約）與本案無關」、證明 書上記載「派下員詹水深免收租金權益仍屬有效」，即認 系爭租約仍屬存在。況，上訴人基於系爭租約之地位原應 係繳納租金承租耕地從事農作之承租人， 其於93年8月28 日系爭租約合法終止後，未繳納租金，未於系爭耕地從事 農作，又坐享補助金，縱被上訴人於98年6月15日再出具 之備忘錄、證明書，與其於93年8月28日所出具之備忘錄 有所齟齬，但上訴人並未舉證證明被上訴人提起本訴確認
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