臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第867號
上 訴 人 李宗奭
被 上訴 人 方又儀
上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國103年6
月30日臺灣士林地方法院103年度訴字第172號第一審判決提起上
訴，本院於103年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠伊於民國（下同）102年3月29日與被上訴人簽立土地及地上 物權利讓渡合約書（下稱系爭讓渡合約）、承諾約定暨委任 授權書（下稱系爭承諾書），約定由伊以新臺幣（下同）42 萬元，向被上訴人購買坐落陽明山○○路○段00○0號，右 下方自小池塘起至櫻花樹～一畦田地，暨其地上物小房屋一 棟。
㈡伊依約付款後，始知悉上開土地為國有，早經政府徵收並發 放補助金完畢，被上訴人非原所有權人，無權繼續使用該土 地，竟仍圈地竊佔、盜賣國土獲利，詐欺伊簽訂系爭讓渡合 約，系爭讓渡合約因自始給付不能當然無效；被上訴人未能 交付上開房地供伊占有使用，違反系爭讓渡合約及承諾書之 約定，伊已於102年9月23日以存證信函通知被上訴人解除系 爭讓渡合約。
㈢爰依民法第184條侵權行為之法律關係；契約無效、解除契 約後之回復原狀請求權，請求被上訴人返還價金42萬元，併 依系爭承諾書約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金100萬 元。聲明：被上訴人應給付上訴人142萬元及自起訴狀送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並願 供擔保准為假執行之宣告。
二、被上訴人則以：
㈠系爭讓渡合約標的之土地位於陽明山國家公園內，原為臺北 市政府為擴建「北投第八號陽明公園」計畫所徵收之土地， 惟於徵收完竣前（地上部分之建築改良物及農作改良物俱未 徵收）即予廢止，原地主得依土地法第235條規定繼續使用 、收益。
㈡訴外人即該土地之原地主曹賜吉讓渡上開房、地「使用權」 予伊及訴外人曹寶緞，伊因資金需求又將該房地「使用權」 1/2，讓渡並已點交予上訴人使用，本件讓渡合約無無效或 得解除契約之事由；系爭承諾書關於懲罰性違約金100萬元
部分，係上訴人事後自行填寫，伊並不知情等語，資為抗辯 。
三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴及假執行之聲請 均駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人應給付上訴人1,420,000元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明： 上訴駁回。（假執行部分，未據上訴人不服）
四、兩造不爭執事項（見本院卷第36頁- 反面）： ㈠坐落草山頂坪櫻田即台北市○○區○○段○○段○000○0○ 000○0地號土地，於50年間經放領為訴外人曹天進、曹天壽 分別取得；因該土地位於陽明山國家公園內，臺北市政府為 擴建「北投第八號陽明公園」計畫，於72年間徵收為國有土 地，惟於全部徵收完竣前（地上部分之建築改良物及農作改 良物俱未徵收）即廢止該計畫，由原所有權人繼續使用，嗣 轉由曹天進之子曹賜吉繼續使用，曹賜吉身體欠佳，擬將其 得繼續占有使用上開土地之權利讓與被上訴人，因被上訴人 無力支付全部費用，乃由被上訴人與曹寶緞各出資33萬元， 共同取得曹賜吉對上開土地之使用權利，並約定使用範圍如 原審卷第11頁證二自劃圖粗線方框斜線所示，從中間建物（ 起算）每人1/2。
㈡被上訴人於102年3月29日與上訴人簽訂系爭讓渡合約，其內 容記載如下：
甲方（讓渡人）：方又儀
一、權利所有土地：範圍：陽明山○○路○段00○0號， 右下方自小池塘起至櫻花樹～一畦田地，暨其地上物 小房屋乙棟（詳如附件一所示），自簽約日起永久讓 給乙方（李宗奭使用）
乙方（買受人）：李宗奭
二、全部讓渡金：42萬元整。雙方訂立此合約。甲方即日 起放棄一切暨有及後續權利。往後所有權利由乙方承 接。詳如附件二：標的自劃圖及附件三：空拍圖所示 。
三、甲方爾後不得以任何理由購回本房地標的，惟甲方可 隨時享用該地，乙方樂意與之共享。
四、本合約書如有未盡事宜，雙方悉依社會善良風俗及誠 信原則解釋之；所有買受價金條款均應保密，如有違 情事，甲方應賠償乙方壹佰萬元之違約金，絕無異議 。
點交：一、甲方交鑰匙一把予乙方。
二、乙方交付尾款32萬元予甲方。
㈢被上訴人於102年3月29日出具之系爭承諾承諾書記載如下： 被授權人：李宗奭
授權事項：若本人與曹寶緞（林君亭）合夥之房地有任何糾 紛，須協調、談判、訴訟，全權委託李宗奭代理處理有關合 夥讓與李宗奭所衍生之相關事宜，委任李君全權進行處理有 關函件，法律訴訟等事宜。本人交予李君乙枚印章作為上開 事項辦理俾於使用之。
本件買賣之房地倘有無法使用權利等情況或與（林君亭）無 法達成分割使用範圍，本人無條件向（李宗奭）原價奉還並 願以100萬元罰款予李君（以為懲罰性之違約金），絕無異 議，恐空口無憑，特立此約一式兩份各執乙份為證。 授權期限自102年3月29日起至授權事項辦妥為止。五、上訴人主張被上訴人應返還其所給付之價金42萬元，並支付 違約金100萬元，合計142萬元本息云云，被上訴人則予否認 ，茲分述如下：
㈠關於系爭讓渡合約之讓渡標的：
⒈系爭讓渡合約關於讓渡之標的，僅記載「權利所有土地： 範圍：陽明山○○路○段00○0號，右下方自小池塘起至 櫻花樹～一畦田地（下稱系爭土地），暨其地上物小房屋 乙棟（下稱系爭小房屋）」（見不爭執事項㈡⒈）。 ⒉經本院行使闡明權詢以：「本件讓渡之標的為何」？被上 訴人稱：「讓渡地上物…土地部分只有使用權…（權利範 圍）二分之一…」等語；上訴人亦稱：「土地部分是指土 地的使用權利。（問：知否系爭土地非被上訴人所有？） 知道，但有使用權。（問：知否系爭小屋未經第一次所有 權登記？）知道…（權利範圍）二分之一…」等語（見本 院卷第55頁反面、第56頁反面）；再參以證人曹寶緞證稱 ：「我知道方又儀讓渡的是另一個寮。那是我在養鴨鵝狗 的地方…我弟弟在種菜身體不好，我就跟方又儀說請她一 點錢給我弟弟，方又儀就說好拿一點錢給我弟弟，讓她在 那裡跳舞，我父親有說那塊地要給我弟弟種菜，但因為我 弟弟身體不好，所以我在種。我弟弟有耕種的權利。（方 又儀給我弟弟66萬元。這是土地上耕作跳舞使用的權利… （問：你有無跟方又儀說地不是你的嗎？）有，我常跟其 他人說這地是我父親的但被政府徵收，我有寫一本小冊子 ，我就記載起來，有寫到政府來這邊強制徵收土地…（問 ：只有限定方又儀可以用？其他人的話，就不可以用？） 後來方又儀買賣，我們有公家（即共有），方又儀後來講 說一個人負擔太多錢了負擔不起，一半要給我，我就負擔 一半，房子與地我與方又儀一人一半在那邊使用…（問：
寮是不用鑰匙進去的？）不用，現在上面還開天窗…房子 我有一半的權利…是使用權。我有我自己的，原告有自己 的，種種菜的話和平相處，（土地）只是使用權用來種菜 而已…」等語（見原審卷第55頁反面-57頁），應可認定 本件讓渡標的係指由被上訴人與曹寶緞共同受讓自曹賜吉 對系爭土地之使用權及系爭未辦理第一次所有權登記小房 屋之事實上處分權中屬於被上訴人所有之應有部分1/2 （ 下稱系爭房地之權利）。
㈡系爭讓渡合約是否因標的給付不能而無效？
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第24 6條第1項前段固定有明文。惟此所謂之「不能之給付」者 ，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人 應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫 時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台 上第281號判決參照）；次按被征收土地之所有權人，對 於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在 補償費未發給完竣以前，有繼續使用該土地之權，土地法 第235條本文則定有明文。
⒉上訴人主張：依土地法第235條規定，僅被徵收土地之所 有權人有繼續使用土地之權，系爭土地之原所有權人係「 曹賜吉」非被上訴人，被上訴人無權繼續使用系爭土地， 系爭讓渡合約自因被上訴人給付不能當然無效云云。然， 系爭土地原為訴外人曹天進、曹天壽所有，雖於72年間徵 收為國有土地，惟於應受之補償發給完竣前，仍得由原所 有權人繼續使用；系爭土地嗣由原地主曹天進之子曹賜吉 繼續使用，曹賜吉將其對系爭土地之占有使用權及系爭小 房屋讓與被上訴人及曹寶緞等情，此為兩造不爭執之事項 ，並據證人曹寶緞（見原審卷第55-56頁）、曹賜吉（見 原審卷第98-100頁）證述明確，而法無明文禁止被征收土 地之所有權人，在補償費未發給完竣前，讓渡其得繼續使 用該土地之權，則系爭土地原所有權人「曹賜吉」將其得 繼續使用系爭土地之權讓與被上訴人時，被上訴人已合法 取得該得繼續使用系爭土地之權，且依社會通常觀念，被 上訴人為「讓與占有使用系爭土地之權利以及系爭小房屋 應有部分1/2」之給付，並無「不能依債務本旨實現」之 情形，自難謂系爭讓渡合約此部分因自始給付不能而當然 無效，上訴人此部分之主張，非可採信。
㈢上訴人解除系爭讓渡合約是否合法？
上訴人主張：被上訴人未依約使伊取得系爭房地之占有使用 ，伊已於102年9月23日解除系爭讓渡合約云云；被上訴人則
予否認。查：
⒈上訴人於102年9月23日解除系爭讓渡書之存證信函，記載 「台端日前簽立房地讓渡合約書，將台北市○○路○段00 ○0號，右下方自小池塘起至櫻花樹～一畦田地，暨其地 上物小房屋乙棟讓售本人。詎上開田地係『國有土地並非 原賣主曹賜吉所有』；為此，本人依法（約）解除本契約 」，有上訴人提出之蘆洲中原路2402號存證信函（下稱系 爭存證信函）可證（見原審卷第15頁），足認上訴人係因 「上開田地係國有土地並非原賣主曹賜吉『所有』」，而 以系爭存證信函解除系爭讓渡合約。然，系爭讓渡合約所 讓渡之標的係被上訴人受讓原賣主曹賜吉得繼續使用系爭 土地使用權及系爭小房屋應有部分1/2之權利，非系爭土 地之所有權，詳如前述，則上訴人以其事後知悉系爭土地 係「國有土地」，主張其受被上訴人詐欺簽訂系爭讓渡合 約，亦得據此解除系爭讓渡書合約，均難謂為適法。 ⒉次按債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在； 買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限；以權利為買賣之標 的，如出賣人因其權利而得占有一定之物者，準用前四條 之規定，民法第350條、第373條、第377條分別定有明文 。查：
⑴系爭讓渡合約所讓渡之標的係被上訴人受讓原賣主曹賜 吉得繼續使用系爭土地使用權及系爭小房屋應有部分1/ 2 之權利，該權利確係存在，詳如前述。
⑵被上訴人抗辯：兩造合意於102年3月29日上訴人交付尾 款32萬元後，得自由使用系爭土地及小房屋等語，核與 上訴人陳稱：「契約簽畢，我得自由使用系爭標的」等 語（見本院卷第56頁）相符，亦可採信。
⑶被上訴人抗辯：伊與曹寶緞共同受讓自曹賜吉對系爭土 地之使用權及系爭小房屋時，曾與曹寶緞（以其子林君 亭名義）簽訂合夥契約書，約明「雙方各出資一半，以 後應各亦有一半本土地及地上房屋之使用、開發並其他 一切後續之權利」，嗣兩人為使用系爭土地又花費約20 萬元整地、維修工寮，但因該費用分攤比例，兩人稍有 嫌隙，伊萌生放棄系爭房地一半使用權利之念頭，乃於 102年3月7日與上訴人簽訂收據及房地使用權讓售協議 書，除將權利售予上訴人外，並約定日後伊與林君亭（ 即曹寶緞）之合夥事宜，伊授權委任乙方全權處理，再 於同年月29日出具系爭承諾書「全權委託李宗奭代理處 理有關合夥讓與李宗奭所衍生之相關事宜，委任李君全
權進行處理有關函件，法律訴訟等事宜」等語，核與證 人即曹寶緞之弟曹賜吉亦證稱：「我把土地轉給被上訴 人後，因為被上訴人不會種，跟我姐姐合夥…後來好像 跟我姐姐不是處的很好」（見原審卷第99頁）、「方又 儀跟我姐姐有一些摩擦，請上訴人調解，後來他們之間 好像有…買賣關係…」等語（見原審卷第100頁）相符 ，復有上訴人提出之土地及地上房屋合夥契約（見本院 卷第42頁）、被上訴人提出之收據及房地使用權讓售協 議書（見本院卷第48頁）、及系爭承諾書（見不爭執事 項㈢）可證，亦可採信。再參以：
①上訴人於102年3月29日簽訂系爭讓渡書、承諾書後， 即於102年4月5日以權利人地位，發文林君亭（即曹 寶緞）以「本人向方又儀小姐購買之曹賜吉原房地， 坐落於陽明山○○路○段00○0號右前方，本人擬出 租上開房地予友人…」、「函請台端文到3日內清空 本人房地範圍之雜物品等，逾期則以侵竊佔罪訴究… 請台端務必維護國家公園之園地及回復○○路○段00 ○0號右前方屋地之生態寧靜環境，以維權益…」， 有上訴人為寄件人之士林郵局108號、台北台北橋郵 局187號存證信函可證（見原審卷第109頁、第110頁 ）。
②證人曹寶緞證稱：「（問：問你說方又儀一直告訴你 說有要賣給人家，你有無問他這樣要如何賣？你們也 沒有土地所有權？）我只是想要維護環境而已，我不 知道李宗奭會這樣，說全部是他的。李宗奭有跟我說 他買了，要使用，房子他要修理，我說房子我有一半 的權利…我有我自己的，上訴人有自己的，種種菜的 話和平相處，無所謂…（問：是否拒絕上訴人使用？ ）因為上訴人說他全部都要，地全部是他的）存證信 函也這麼寫…」等語（見原審卷第56-57 頁）。 ③曹寶緞為系爭房地使用權乙事，委由律師寄發台北南 海郵局584號存證信函回覆上訴人，並為二人共有系 爭房地權利分管協議，先定於102年8月21日，嗣則改 於同年月31日會商，亦有上訴人提出之存證信函可證 （見本院卷第9-11頁、第14頁）。
④承上，上訴人以系爭房地權利之共有人自居，並與另 一共有人曹寶緞為系爭房地權利如何分管，進行會商 ，益徵上訴人於102年3月29日給付尾款後，確已取得 系爭讓渡合約所讓渡之權利。
⑷據上，被上訴人抗辯簽約時其就系爭房地之使用權存在
，上訴人支付尾款後，得自由使用系爭標的，為方便上 訴人行使系爭房地權利，被上訴人另出具系爭承諾書以 利上訴人與他共有人進行協商，以達成如何共同使用系 爭房地之分管協議，其已履行系爭讓渡合約之債務，即 可採信。
⑸被上訴人另抗辯：本件權利移轉後，上訴人為獨占系爭 房地全部之使用權，經曹寶緞拒絕，上訴人遂向陽明山 國家公園管理處檢舉曹寶緞家有違建，系爭小房屋亦因 此經陽明山國家公園管理處拆除等語，上訴人亦稱：「 我是告發曹寶緞的房子違建，陽管處會同相關人員到場 時，曹寶緞的兒子說系爭（小）房屋也是違建才被拆除 」等語（見本院卷第57頁），復有陽明山國家公園管理 處103年11月26日函檢附地上違章建物查報暨拆除案件 於103年7月25日拆除系爭小房屋前後之照片可參（見本 院卷第151頁）。系爭小房屋係於本件權利移轉後之103 年7月25日始經拆除，依前揭法條規定，該危險自應由 上訴人承擔，是上訴人主張被上訴人無法使其占有使用 系爭小房屋，亦無可取。
⑹綜上，被上訴人已履行系爭讓渡合約之債務，上訴人受 讓系爭房地之權利後，與他共有人曹寶緞對共有權利應 如何行使之爭執，以及系爭小房屋被陽管處拆除之危險 ，核均與被上訴人無涉。則上訴人主張被上訴人未依約 使伊取得系爭土地之占有使用，其得解除系爭讓渡合約 亦屬無據。
㈣上訴人可否依系爭承諾書請求違約金100萬元？ 上訴人主張：系爭承諾書上記載本件買賣之房地倘有無法 使用權利等情況或與（林君亭）無法達成分割使用範圍，本 人無條件向（李宗奭）原價奉還並願以100萬元罰款予李君 （以為懲罰性之違約金）等語，固提出該承諾書為證（見不 爭執事項㈢）。惟，被上訴人已履行系爭讓渡合約之債務， ，詳如前述，自不負系爭承諾書上所載「買賣之房地無法使 用權利」之違約責任，至於上訴人因可歸責於己之事由，致 無法行使系爭房地之權利，則屬自己責任之問題；再由證人 曹寶緞證述；「我有我自己的，上訴人有自己的，種種菜的 話和平相處，無所謂」等語可知，上訴人如係以其與曹寶緞 各1/2之權利在合法得繼續使用系爭土地之範圍內，可和平 分享系爭房地權利，亦可認被上訴人不負系爭承諾書上所載 「與林君亭（即曹寶緞）無法達成分割（應為分管之誤）使 用範圍」之違約責任，至於上訴人因可歸責於己之事由，致 無法達成分管協議部分，仍屬自己之責任問題。是上訴人主
張其得依系爭承諾書之約定，請求被上訴人給付違約金100 萬元，非可採信。
六、綜上所述，上訴人依據民法第184條；系爭讓渡合約無效、 合法解除系爭讓渡合約得回復原狀之請求權，以及系爭承諾 書之法律關係，請求被上訴人給付1,420,000元，及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬無據 ，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響 ，毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 許純芳
法 官 陳雅玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 17 日
書記官 潘大鵬