拆屋還地等
臺灣高等法院(民事),重上更(二)字,102年度,151號
TPHV,102,重上更(二),151,20141230,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　102年度重上更㈡字第151號
上　訴　人　潘俊榮
訴訟代理人　秦玉坤律師
上　訴　人
即反訴原告　金億育樂事業有限公司
法定代理人　吳燄明
訴訟代理人　吳振東律師
被 上 訴人
即反訴被告　戴慧萍
　　　　　　邱秀輝
　　　　　　張有為
共　　　同
訴訟代理人　江肇欽律師
　　　　　　吳俊宏律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年4
月28日臺灣宜蘭地方法院96年度重訴字第72號第一審判決提起上
訴，上訴人金億育樂事業有限公司提起反訴，經最高法院第二次
發回更審，被上訴人為訴之追加，本院於103年12月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
確認上訴人金億育樂事業有限公司就被上訴人所有坐落宜蘭縣頭城鎮二圍段七五之一一、七五之一二、七五之一三、七五之三五、七五之三七地號土地上如附表與附圖所示編號A1至A81地上物所在部分之法定租賃權關係存在。
被上訴人追加之訴駁回。
第一審、第二審（含反訴、追加之訴部分）及發回前第三審訴訟費用除確定部分外均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）戴慧萍、邱秀輝 、張有為關於拆屋還地之訴部分，在原審係請求上訴人即反 訴原告金億育樂事業有限公司（下稱金億公司）及上訴人潘 俊榮（下稱潘俊榮，與金億公司合稱上訴人）共同將坐落宜 蘭縣頭城鎮二圍段75-11、75-12、75-13、75-35、75-37地 號土地（下稱系爭土地）上如附表與附圖所示編號A1至A81 未為保存登記之地上物（下合稱系爭地上物）拆除騰空後， 返還系爭土地，原審判命潘俊榮應將系爭地上物拆除後，與



金億公司共同將系爭土地返還被上訴人，而駁回被上訴人對 於金億公司拆除系爭地上物部分之訴，潘俊榮就此敗訴部分 聲明不服，提起上訴，被上訴人則就其敗訴部分未聲明不服 ，關於被上訴人請求金億公司拆除系爭地上物部分業經敗訴 確定。嗣經最高法院第二次發回本院更審，被上訴人主張如 本院認定潘俊榮已將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公 司，金億公司方負有拆除系爭地上物之義務者，因其業依原 審之假執行判決聲請強制執行，經原法院以98年度司執字第 6844號拆屋交地執行事件，於民國98年10月22日拆除系爭地 上物並交還系爭土地，金億公司因而獲得免除支出拆屋交地 費用之利益，致其受有支出此部分強制執行費用新臺幣（下 同）91萬1986元（包含預納之執行費11萬986元、拆除費用 80萬元、員警到場費1000元）之損害，依不當得利之法律關 係提起備位之訴，求為命金億公司應給付其91萬1986元，及 加計自98年10月22日起算法定遲延利息之判決（見本院更㈡ 審卷第90之2、157至158頁），核屬訴之追加。因金億公司 追加新訴之基礎事實同為系爭地上物之事實上處分權歸屬上 訴人何人，且係因依假執行判決強制執行後致情事變更，揆 諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第4款之 規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊自原法院95年度執字第893號強制執行事 件（下稱系爭執行事件）中，於95年5月17日拍得原為訴外 人黃秀雄所有系爭土地，並於96年6月7日領得權利移轉證書 。又系爭土地為農牧用地，黃秀雄、金億公司原於系爭土地 上各自興建部分系爭地上物，嗣黃秀雄於85年6月間將其興 建之地上物讓與金億公司，金億公司再於95年間將系爭地上 物全部讓與訴外人弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公 司）指定之潘俊榮，即潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權 人，以占有改定方式取得系爭地上物之間接占有，與金億公 司共同占有系爭土地，然無正當權源，致伊受有每月相當於 租金即按系爭土地申報地價年息3%計算之4535元損害。爰依 所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為 命潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地 及自96年7月31日起至98年9月1日止按月共同給付伊4535元 ，暨金億公司自98年9月2日起至返還系爭土地之日（即98年 10月22日）止按月給付2267元5角之判決。如金億公司方為 系爭地上物之事實上處分權人，備位之訴依不當得利之法律 關係，求為命金億公司給付91萬1986元，及加計自98年10月 22日起算法定遲延利息之判決等語〔被上訴人於原審起訴請



求上訴人共同將系爭地上物拆除，將系爭土地騰空返還被上 訴人，並應自96年6月7日起至返還土地之日止，按月連帶給 付被上訴人2萬2677元。原審判決潘俊榮應將系爭地上物拆 除騰空後，與金億公司共同返還系爭土地，並共同自96年6 月7日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人4535元 ；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就渠等敗訴部分各別提起 上訴，金億公司於本院前審提起反訴，先位之訴請求確認金 億公司就系爭土地有法定地上權存在；備位之訴請求確認金 億公司就系爭土地如系爭地上物所在部分之法定租賃權存在 。被上訴人就其敗訴部分（即請求金億公司拆除系爭地上物 及上訴人連帶給付超過4535元之不當得利及損害賠償部分） ，未聲明不服，已告確定。本院前審判決將原審所命潘俊榮 拆除系爭地上物並返還系爭土地與自96年7月31日起按月給 付不當得利部分廢棄，改判駁回被上訴人在原審之訴，另駁 回潘俊榮其餘上訴、金億公司之上訴及反訴。金億公司及被 上訴人就其敗訴部分各自提起上訴，潘俊榮則就本院前審維 持原審所命自96年6月7日起至96年7月30日之不當得利部分 ，未聲明不服，亦已告確定。最高法院除維持本院前審駁回 金億公司反訴先位之訴請求確認法定地上權存在之判決外， 將前審判決廢棄發回本院，關於金億公司反訴先位之訴部分 業經敗訴確定。本院更㈠審判決廢棄原審所命潘俊榮自98年 9月2日起至返還系爭土地之日止按月給付2267元5角部分， 改判駁回被上訴人之訴，並駁回潘俊榮其餘之上訴，另駁回 金億公司之上訴及反訴，金億公司、潘俊榮就其敗訴部分提 起上訴，經最高法院廢棄發回本院，被上訴人就前開敗訴部 分則未聲明不服，而確定在案，被上訴人嗣於本院追加備位 之訴〕，於本院答辯聲明：上訴及反訴均駁回。備位之訴聲 明：金億公司應給付被上訴人91萬1986元，及自98年10月22 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、金億公司係以：系爭土地原為黃秀雄所有，其上系爭地上物 即門牌號碼宜蘭縣頭城鎮○○路00000號「上新花園」遊樂 區之全部地上建物、定著物及附屬設備均為黃秀雄興建，嗣 全數讓與伊，伊為系爭地上物之所有權人及事實上處分權人 。又黃秀雄於系爭土地上興建系爭地上物後，將系爭地上物 之事實上處分權讓與伊，系爭土地則由被上訴人拍定取得， 應有民法第425條之1法定租賃權規定及最高法院48年台上字 第1457號判例之適用，伊自非無權占有系爭土地，亦無不當 得利或侵權行為等語，資為抗辯；並以反訴請求確認伊就系 爭地上物占用系爭土地部分之法定租賃權存在。於本院上訴 聲明：㈠原判決（除確定部分外）不利於金億公司部分廢棄



。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。反訴聲明：確認金億公司就系爭地上物占有系爭土 地部分之法定租賃權存在。答辯聲明：被上訴人追加備位之 訴駁回。
三、潘俊榮則以：伊為訴外人弘輝公司原法定代理人，弘輝公司 曾於95年2月14日以3500萬元向金億公司購買系爭地上物， 並指定將該地上物移轉予伊。嗣因伊主張優先承買系爭土地 訴訟敗訴確定，弘輝公司即解除該買賣契約，並由伊於弘輝 公司請求金億公司返還價金等支付命令（即原法院96年度促 字第4354號）確定當日即96年7月30日，將系爭地上物及土 地返還金億公司。伊既非系爭地上物之事實上處分權人，亦 未占有系爭土地，被上訴人訴請伊拆除系爭地上物返還系爭 土地及給付不當得利、損害賠償，俱無理由等語，資為抗辯 。並於本院上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）不利於潘 俊榮部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張系爭土地原為黃秀雄所有，遭黃秀雄之債權人 聲請以系爭執行事件為強制執行，經被上訴人於95年5月17 日以1億168萬8899元拍定，96年6月7日領得權利移轉證書， 並於同年月15日完成所有權登記，被上訴人戴慧萍、邱秀輝 、張有為應有部分之比例依序為60%、25%、15%之事實，有 系爭土地地籍圖謄本、所有權移轉前後土地登記謄本（見原 審卷㈠第7至12、123至130頁）在卷可稽，並經本院調閱系 爭執行事件卷宗查明，且有系爭執行事件影印卷可憑，堪信 此部分事實為真實。又系爭土地上坐落有「上新花園」遊樂 區即如附表及附圖所示編號A1至A81之系爭地上物，其占用 位置、面積均如該附圖、附表所示之事實，業經原審會同地 政人員至現場勘測明確，有勘驗筆錄、現場照片（見原審卷 ㈠第39至71頁）、宜蘭縣宜蘭地政事務所97年4月1日宜地二 08字第0000000000號函檢送之附表即土地建物面積計算清冊 、附圖即土地複丈成果圖（見原審卷㈠第73至79頁）可憑， 亦堪信此部分事實為真正。惟被上訴人主張上訴人無權占有 系爭土地，得依民法第767條規定請求潘俊榮拆除系爭未辦 保存登記之地上物，並訴請上訴人共同返還系爭土地及給付 不當得利、損害賠償等情，則為上訴人所否認，並以前開情 詞置辯，是以本件應審究之重點為就系爭地上物有事實上處 分權者為何人？上訴人是否無權占有系爭土地？金億公司就 系爭土地有無法定租賃權存在？茲析述如後。
五、就系爭地上物有事實上處分權者為何人？
㈠查證人黃秀雄於另案即原法院95年度重訴字第32號潘俊榮與



被上訴人間訴請確認優先承買權存在事件中證稱：系爭土地 上所有建物都是伊個人蓋的等語（見原審卷㈠第117、118頁 ）；另於本院更㈠審審理中證稱：伊為經營上新花園，自73 年間開始在系爭土地上陸續營建，全部地上物均係伊個人興 建，因做生意有開立發票之需，始設立金億公司，從未以金 億公司名義在系爭土地上興築地上物等語（見本院更㈠審卷 第207頁背面至210頁），參酌宜蘭縣稅捐稽徵處95年12月1 日宜稅財字第0000000000號函檢送之部分系爭地上物於77年 、78年間申報房屋稅籍登記時曾提出記載確係黃秀雄本人興 建完成之承諾書影本二紙（見原審卷㈠第120至122頁），足 認系爭地上物全部係由黃秀雄出資原始建造。雖金億公司法 定代理人吳燄明曾於上開確認優先承買權存在事件審理時以 證人身分到庭證稱：系爭地上物有部分為黃秀雄名義，也有 部分是金億公司所興建等語（見原審卷㈠第19頁）。然吳燄 明係經原法院87年度執字第2880號強制執行事件之強制變賣 程序，始於90年3月間承受取得黃秀雄等人於金億公司之出 資額，進而於90年4月20日擔任金億公司之法定代理人等情 ，有原法院90年3月29日宜院耀民執午87執2880字第16959號 函及金億公司變更登記表可稽（見原審卷㈠第110至112頁） ，則其對於在此之前已興建完成之系爭地上物究係以何人名 義出資興建，衡情實難確知，其空言證述系爭地上物部分為 黃秀雄原始建造，部分為金億公司原始建造云云，尚難採信 。反觀金億公司係由黃秀雄於75年間設立，並擔任公司法定 代理人迄90年間出資額經拍定為止，有金億公司設立登記事 項卡可據（見原審卷㈠第108、109頁），則黃秀雄對於金億 公司名下資產由來之證詞，衡情應較值憑採。況兩造就系爭 地上物全部由黃秀雄原始建造之事實，於本院更㈠審審理時 已無爭執（見本院更㈠審卷第210頁背面），且被上訴人於 本院更㈡審審理中就此事實初亦不爭執（見本院更㈡審卷第 76頁反面），嗣又以上開吳燄明之證言及潘俊榮於上開確認 優先承買權存在事件、原法院95年度重訴字第52號其與被上 訴人張有為間第三人異議之訴事件中主張系爭地上物部分係 黃秀雄個人興建，部分由金億公司興建，經該二事件確定判 決所肯認，而更改主張系爭地上物部分之原始起造人為黃秀 雄，部分為金億公司等語（見本院更㈡審卷第113頁）。惟 黃秀雄於上開確認優先承買權存在事件中及本院更㈠審101 年4月10日準備程序時均係證述系爭地上物全部為其個人建 造等語，本院參酌其他證據資料足認其此部分證言堪以信實 ，已如前述，而被上訴人亦未再提出其他證據以實其說，是 其更改後之主張尚難採信。是則系爭地上物全部為黃秀雄所



出資建造，其原始所有權或事實上處分權應屬黃秀雄所有， 堪以認定。
㈡按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。未辦 保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上 處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權 人之權能，實屬無異。查金億公司抗辯：其已自黃秀雄受讓 系爭地上物全部之事實上處分權等語，業據其提出85年6月3 日由黃秀雄署名並載明「茲承諾頭城鎮二圍段75-11、12、 13、35、37號所有權上，現有土地地面全部之建築物包括鋼 筋水泥磚造、水泥磚造、鐵皮頂雜項建造，任何地面土地上 設施之動產、不動產一切皆屬金億育樂事業有限公司，及黃 秀雄無所有權，承諾切結無誤。並同意土地無償永久使用， 切結人黃秀雄所有之房屋均已移轉給受讓人金億育樂事業有 限公司。切結人黃秀雄」等語之承諾切結書為證（見本院前 審卷第126頁），黃秀雄對此切結書及簽名之真正未予否認 （見本院更㈠審卷第207頁背面、208頁背面）；且其曾於77 年及78年間二次簽署承諾書，將部分系爭地上物之稅籍登記 於金億公司名下之事實，有前開宜蘭縣稅捐稽徵處95年12月 1日宜稅財字第0000000000號函所附承諾書及宜蘭縣政府地 方稅務局101年1月12日宜稅財字第0000000000號函檢送之房 屋稅籍通報表、金億公司營利事業所得稅申報資料可憑（見 本院更㈠審卷第182至186、200至203頁）。參酌原法院90年 度執字第3288號給付票款執行事件於90年9月4日現場查封黃 秀雄所有系爭土地時，黃秀雄在場表示「土地目前經營上新 花園遊樂區，土地上之建物屬金億育樂事業有限公司所有」 等語，有當日執行查封筆錄附於該執行卷內可稽（見該案卷 第26頁），並經本院前審調卷查明屬實；另原法院97年度執 字第14925號給付票款強制執行事件於98年1月8日查封部分 系爭地上物時，黃秀雄亦在場表示：其原為起造人，後轉手 他人，目前為債務人（即金億公司）所有之情，更經載明於 原法院98年9月14日宜院瑞97執辛字第14925號拍賣公告之其 他公告事項內，亦有該拍賣公告函文影本足稽（見本院更㈠ 審卷第237至239頁），足認系爭地上物之事實上處分權至遲 於85年6月間黃秀雄簽署上開切結承諾書時，應已全數讓與 金億公司，洵無疑義。是黃秀雄於上開原法院95年度重訴字 第32號事件及本件審理時證稱：伊為辦理稅務所需，依會計 人員指示簽署字據，部分地上物登記稅籍名義人為金億公司 ，僅屬公司外帳，並無移轉權利予金億公司之真意等語，不



足採信。金億公司抗辯已自黃秀雄受讓全部系爭地上物之事 實上處分權之事實，堪以採信。
㈢又金億公司係於95年間與弘輝公司簽訂買賣契約，將系爭地 上物全部事實上處分權讓與買受人弘輝公司指定之第三人即 潘俊榮，並以占有改定之方式使潘俊榮取得系爭地上物之間 接占有，且與潘俊榮共同占有系爭土地之情，有買賣契約書 、補充買賣契約書、補充買賣契約書㈡、買賣訂金支票在卷 可稽（見原審卷㈠第27至30頁，本院前審卷第53、54頁）， 復為潘俊榮及金億公司於原審97年1月18日現場勘驗、原審 98年3月11日言詞辯論期日自認明確（見原審卷㈠第39、226 頁），依民事訴訟法第279條第1項規定，被上訴人已無庸舉 證，即應認為真實。雖潘俊榮嗣於本院前審審理時改稱：弘 輝公司業將上開買賣契約解除，並於96年4月間對金億公司 聲請法院核發支付命令請求返還買賣價金，其已於支付命令 確定當日即96年7月30日將系爭地上物返還金億公司，並於 另案強制執行程序中聲明參與分配，其非系爭地上物之事實 上處分權人，亦未占有系爭土地等語，並提出弘輝公司對金 億公司聲請核發支付命令之書狀、支付命令及確定證明書、 民事聲明參與分配狀、債權憑證為證（見本院前審卷第63至 72頁），據以主張撤銷於原審之自認（見本院前審卷第51頁 背面）。然按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明 與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第3項定有明文。又按契約當事人受領之給付，不因契約 之解除，即當然回復雙方各自原有之權利狀態，僅雙方各負 回復原狀或不當得利返還之義務，於返還前，不生權利變動 即返還之效果；且占有改定亦需以意思表示為之。查潘俊榮 雖於另案確認優先承買權事件訴訟敗訴後，即具狀聲明參與 分配，然此與其是否現實返還系爭土地之占有予金億公司， 並無絕對關聯。且觀諸上開書狀記載，乃弘輝公司以金億公 司債務不履行為由解除契約，請求金億公司返還價金及給付 違約金，進而取得確定支付命令為執行名義據以聲明參與分 配，全無述及潘俊榮返還系爭土地及系爭地上物予金億公司 之情（見本院前審卷第63至80頁）。則徒憑上開舉證，實無 足認定潘俊榮業於支付命令確定時即96年7月30日將原受領 之系爭地上物及系爭土地之占有返還金億公司。參酌金億公 司在弘輝公司於96年4月間對其聲請核發支付命令請求返還 買賣價金後，反將系爭地上物之房屋稅籍於96年9月14日辦 理變更為潘俊榮名義之情，有宜蘭縣政府地方稅務局101年1 月12日宜稅財字第0000000000號函檢送房屋稅籍通報表可憑 （見本院更㈠審卷第182至186頁）；弘輝公司迄98年9月1日



始與金億公司共同以雙方協議解除契約為由，向主管機關聲 請撤銷契稅申報，系爭地上物之稅籍係於98年9月1日回復為 金億公司名義之事實，亦有契稅撤銷申報申請書、協議書及 宜蘭縣政府地方稅務局101年1月12日宜稅財字第0000000000 號函檢附之房屋稅籍通報表足憑（見本院前審卷第128、129 頁，本院更㈠審卷第182、185頁），益徵潘俊榮抗辯其已於 96年7月30日將系爭地上物及系爭土地返還占有予金億公司 云云，應屬無稽。是潘俊榮既未能證明其自認與事實不符， 被上訴人並明示反對撤銷自認（見本院前審卷第101頁背面 ），依民事訴訟法第279條第3項之規定，其撤銷自認於法無 據，應不生撤銷之效力。
㈣末查金億公司於99年1月11日本院前審準備程序中陳述：潘 俊榮係於98年9月1日將系爭地上物交還等語（見本院前審卷 第203頁），參以金億公司、潘俊榮間確實於98年9月1日簽 訂協議書解除買賣契約並撤銷契稅申報，系爭地上物之稅籍 亦於同日回復為金億公司名義之上情，可認雙方於98年9月1 日協議解除買賣契約並辦理稅籍登記變更之同時，已有潘俊 榮將系爭地上物及系爭土地之占有返還予金億公司之意思合 致，潘俊榮應係於98年9月1日始將系爭地上物之事實上處分 權及系爭土地之占有返還予金億公司。至於被上訴人主張金 億公司、潘俊榮上開協議係屬通謀虛偽意思表示所為等語， 未提出任何證據以實其說，此部分主張自不足採信。而金億 公司改稱潘俊榮係於96年7月30日已將系爭地上物之事實上 處分權讓與及系爭土地之占有返還等語，應屬附合潘俊榮之 說詞，亦不足採信。是被上訴人主張上開協議係潘俊榮、金 億公司間通謀虛偽意思表示所為，應屬無效，潘俊榮現仍為 系爭地上物之事實上處分權人並占有系爭土地云云，委非可 取。
六、上訴人是否無權占有系爭土地？金億公司就系爭土地有無法 定租賃權存在？
㈠按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規 定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物 因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與， 受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬 無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上 應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分



權之情形，始符法意。又上開規定係於88年4月21日增訂， 自89年5月5日施行。次按土地與房屋為各別之不動產，各得 單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而 存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋 為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地 承買人默示房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字 第1457號判例要旨參照），推定有租賃關係。規範目的在於 ：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋 所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地 所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉 他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權 一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認 土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響（本件最高 法院102年度台上字第2204號發回意旨參照）。 ㈡查系爭土地地目為林，屬山坡地保育區之農牧用地，乃農業 發展條例第3條第11款所稱之耕地，有系爭土地登記謄本可 稽（見原審卷㈠第8至12頁），黃秀雄於系爭土地上興建之 系爭地上物，因屬違章之未辦登記建物，無法辦理所有權移 轉登記，僅得以事實上處分權讓與。而系爭土地及其上未辦 保存登記之系爭地上物，原均為黃秀雄所有，黃秀雄將系爭 地上物之事實上處分權讓與金億公司後，金億公司復以3500 萬元轉讓潘俊榮，嗣金億公司與弘輝公司解除系爭地上物之 買賣契約，潘俊榮復讓與金億公司，系爭地上物由黃秀雄輾 轉讓與金億公司。系爭土地則因系爭執行事件強制執行拍賣 ，由被上訴人拍定，而於96年6月7日領得權利移轉證書，並 於同年月15日完成所有權登記，系爭土地所有權亦由黃秀雄 讓與被上訴人。系爭土地及系爭地上物先後出賣情事，與前 開側重房屋之所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權 保護原則之法律狀態，並無不同。且系爭土地及系爭地上物 先後出賣，係發生於前開民法第425條之1規定修正施行之後 ，自有該條規定之適用。雖黃秀雄與金億公司讓與系爭地上 物之事實上處分權時，曾就系爭地上物坐落系爭土地有使用 借貸之約定，黃秀雄與金億公司嗣就該使用借貸契約關係存 在與否有所爭執，然此為黃秀雄與金億公司間之約定，不得 據此認定被上訴人於96年間投標買受系爭土地時，所生系爭 地上物與系爭土地先後出賣情形，即無民法第425條之1所規 定之推定租賃關係之適用。
㈢次查被上訴人係經系爭原法院95年度執字第893號給付票款 執行事件強制執行程序拍定取得系爭土地，於系爭執行事件



之拍賣公告上載有「本件標的於查封時，為『上新花園』 園區，其上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務 人（即黃秀雄）所有，且占有使用權屬不明，故於拍定後不 點交。請應買人自行注意並承擔該定著物等座落土地權源不 明之風險」等語，有系爭執行事件影印卷可憑（見該執行事 件影印卷㈠第143、144頁），並經本院調卷查明屬實，堪認 被上訴人於拍定取得系爭土地前，對於系爭土地上設置系爭 地上物供作上新花園經營多年，非屬不知情。又被上訴人張 有為先後聲請原法院，以95年度執字第6424號、97年度執字 第4683、14925號強制執行事件，拍賣部分系爭地上物（暫 編建號414至414之17、415至415之17、416至433），各次拍 賣所定之底價分別為5370萬元、2764萬8000元、1432萬5000 元（見原法院98年度司執字第6844號卷第24頁反面至31頁反 面），且於95年度執字第6424號強制執行事件中囑託訴外人 高源不動產估價師事務所鑑定上開地上物之價格亦高達1756 萬2622元（見該執行卷第97至113頁，影本見本院卷更㈡審 卷第104頁），顯見被上訴人於投標應買系爭土地時，已明 確知悉其上有系爭地上物之存在及其用途，且系爭地上物之 價值不菲，被上訴人張有為肯認地上物之價值，並聲請法院 拍賣以實現債權，難謂被上訴人無默許系爭地上物之事實上 處分權人繼續使用土地之意。至於被上訴人拍定取得系爭土 地所有權後，主張上訴人無權占有系爭土地訴請拆屋還地， 乃系爭地上物事實上處分權人與被上訴人間發生法定租賃關 係後之行為，尚難據此解釋被上訴人投標應買時無默許系爭 地上物事實上處分權人繼續使用系爭土地之意，而無租賃關 係之存在。又系爭地上物因位處耕地之上，非屬合法建物， 得依相關規定申請主管機關依法拆除，惟此為行政取締規定 ，系爭地上物雖有遭拆除之可能，然在主管機關未依法拆除 前，仍具一定經濟價值並得使用，應屬無疑。此外系爭地上 物固因年久失修，惟尚非破爛不堪已達無法使用之程度，是 在系爭地上物得使用期限內，仍應認有租賃關係存在。另系 爭地上物雖有部分非屬房屋，然系爭地上物原為「上新花園 」之園區，其地上物均屬園區之一部分，有其整體之經濟價 值，自不能單獨切割其中非屬房屋之地上物，否定其具備經 濟價值。是尚無因系爭土地不適合建築房屋，系爭地上物年 久失修，部分地上物非屬房屋，據以認定系爭土地及系爭地 上物先後出賣之情形即無民法第425條之1規定或最高法院48 年台上字第1457號判例之適用餘地，被上訴人以上開理由， 主張無上開規定、判例之適用，均非可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；



對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。拆除未為保存 登記之建物，為一種事實上之處分行為，返還占有之土地， 係將土地之支配管領狀態予以變動，故須由未保存登記之建 物事實上處分權之人及占有土地之人，始得為之。查系爭地 上物與系爭土地先後出賣情形，類同於民法第425條之1規定 及最高法院48年台上字第1457號判例情形，應認系爭地上物 事實上處分權人與被上訴人間，於系爭地上物得使用期限內 ，就系爭地上物所在系爭土地部分有法定租賃關係存在，而 有占有之正當權源，尚非無權占有。且潘俊榮於98年9月1日 將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公司，現已非系爭地 上物之事實上處分權人。是被上訴人依民法第767條之規定 ，請求潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭 土地，要非有據。又潘俊榮、金億公司既非無權占有系爭土 地，被上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係，請求潘俊 榮與金億公司自96年7月31日起至98年9月1日止按月共同給 付其4535元，暨金億公司自98年9月2日起至返還系爭土地之 日（98年10月22日）止按月給付2267元5角，亦非有據。另 金億公司為系爭地上物之事實上處分權人，且基於法定租賃 關係有權占有系爭土地，被上訴人追加備位之訴，依不當得 利之法律關係，請求金億公司賠償因假執行判決強制執行拆 除系爭地上物之費用91萬1986元，及自98年10月22日起算之 法定遲延利息，亦屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條之規定，請求潘俊榮將 系爭地上物拆除，及與金億公司共同將系爭土地返還被上訴 人；另依侵權行為及不當得利之法律關係，請求潘俊榮及金 億公司自96年7月31日起至98年9月1日止應按月給付被上訴 人4535元，及金億公司應自98年9月2日起至返還土地之日即 98年10月22日止按月給付被上訴人2267元5角，均為無理由 ，不應准許。原審判決除確定部分（命潘俊榮自96年6月7日 起至96年7月30日應與金億公司共同按月給付被上訴人4535 元）外，就此為潘俊榮、金億公司敗訴之判決，並依聲請分 別酌定相當之擔保金額為假執行及免假執行之宣告，自有未 合。潘俊榮、金億公司上訴論旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二 項所示。另金億公司於本院以反訴請求確認與被上訴人間就 系爭地上物占有系爭土地部分有法定租賃權關係存在，為有 理由，應予准許，爰判決如主文第三項所示。而被上訴人於 本院依不當得利之法律關係追加備位之訴，請求金億公司賠 償因假執行判決強制執行拆除系爭地上物之費用91萬1986元



，及自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 亦為無理由，應予駁回。
八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列， 併予敘明。
據上論結，本件潘俊榮之上訴為有理由，金億公司之上訴及反訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王永春
法 官 林麗玲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 陶美玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。