臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1183號
上 訴 人 何聰杰
訴訟代理人 盧昱成律師
被 上 訴人 交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務
所
法定代理人 黃國榮
訴訟代理人 呂瑞貞律師
上列當事人間請求返還履約保證金事件，上訴人對於中華民國10
2年9月24日臺灣臺北地方法院101年度訴字第3253號第一審判決
提起上訴，本院於103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人之法定代理人原為顏聰哲，嗣於民國102年3月26日 變更為黃國榮，有交通部臺灣鐵路管理局102年3月26日鐵人 一字第0000000000號令可參，黃國榮於103年4月9日聲明承 受訴訟，合於民事訴訟法第170條、第175條第1項規定，應 予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠上訴人經公開招標程序，於101年4月18日以每月租金新臺 幣（下同）31萬6,000元得標，於101年4月30日與被上訴 人簽立「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服 務所契約」（下稱系爭契約），約定由被上訴人提供臺北 市○○區○○○路00巷0弄0號木造房屋（下稱系爭木造房 屋）及坐落之臺北市大同區市○段0○段000地號土地，上 訴人自101年7月1日起3年，按月支付租金，並交付履約保 證金94萬8,000元及預付一個月租金，於101年7月1日以前 為裝修期間。上訴人於101年5月3日委請專業建築師、裝 修、水電技師勘查評估，因系爭木造房屋年代久遠，無結 構圖可供參考，僅能拆除部分結構，再依現場情形研擬裝 修計畫，勘查評估結果，所有管線管路均已不堪使用，必 須全部重新配管配線，隨後並將上開情形告知承辦人員。 嗣於同年5月9日拆除部分牆壁、樑柱後發現系爭木造房屋 有大型白蟻窩，木造樑柱均已腐朽且無大樑；木屋無地基 ；屋頂鐵皮傾斜破舊漏水嚴重；天花板剝落，白蟻蛀咬； 房屋主體與後空地間之水泥牆龜裂有倒塌危險且阻隔主體 房屋連通；後榕樹根部侵蝕房屋及鄰牆危及結構性安全；
原木屋牆面僅以竹片混泥土合成壁，幾近崩塌等情，系爭 木造房屋經評估為不堪使用之危險建物。上訴人於101年5 月15日提出現況評估與整修計畫交給被上訴人，所提建議 均為安全衛生上之必要，經被上訴人承辦人員指示備查， 上訴人即進行整地、鐵皮屋頂更新、地基、樑柱加強、牆 面木材更新（下稱系爭建物），並申請水、電表，期間均 與被上訴人保持密切聯繫。詎被上訴人分別於101年5月23 日、5月24日、5月30日、6月4日等期日連續發送函文予上 訴人，表示上訴人應停止施工、回復原狀，並堅持不合理 之回復期限。
㈡嗣臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）於101年6 月5日以系爭建物為違建為由，逕予拆除，建物之所有權 人即被上訴人均未表示任何異議，卻於101年7月4日以系 爭木造房屋遭拆除為由，終止租約，沒收本案履約保證金 ，並要求上訴人賠償危樓之價值。然期間上訴人一再配合 提出整修計畫，協調被上訴人提供臺北市都發局可能要求 之申請文件，被上訴人遲不提出系爭木造房屋使用執照， 至系爭建物遭臺北市都發局拆除前，均表示「有這份合約 書就可以，我們都是這樣而已」，而依系爭契約第3條約 定本件租賃目的乃在「作為辦公室、住宅或在法律許可範 圍內使用」，系爭木造房屋經臺北市結構工程工業技師公 會鑑定為有嚴重破壞或傾倒危險，不適宜做為辦公室、住 宅、營業使用，被上訴人又拒不為任何修補更新措施，故 上訴人前已於101年6月28日發函表示系爭木造房屋有危害 安全健康之情，依民法424條終止租約，雙方合約已不存 在，被上訴人受有一個月租金31萬6,000元，自無理由， 應返還予上訴人。上訴人並無違約情事，被上訴人全額沒 收履約保證金，自屬無據，爰依系爭契約第5條請求返還 履約保證金94萬8,000元，並請求依民法第252條酌減數額 。
㈢被上訴人阻撓上訴人進行利用上必要之行為，並消極未確 保系爭建物之存在或提供相關程序所需文件，以利上訴人 使用系爭建物，造成系爭建物因臺北市都發局介入拆除而 滅失，致上訴人受有整修費用共計223萬0,807元之損失， 被上訴人給付方式，不合債之本旨，為不完全給付，依民 法第227條之規定，應予賠償，爰請求被上訴人應給付上 訴人349萬4,807元【計算式：948,000（元）+316,000（ 元）+2,230,807（元）＝3,494,807（元）】，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。
二、被上訴人則以：
㈠系爭木造房屋於招標前為眷屬宿舍，並由員工眷屬於100 年7月13日交還，足見系爭木造房屋一直有人居住在使用 中，且經相關人員於100年10月6日至現場會勘，亦確認其 屋況尚佳「屋頂沒有破洞、地板沒有塌陷、漏水，木頭外 面是完整的」，且依系爭屋標租須知第23條規定「標租標 的物以現狀出租（旨案房屋老舊，若有滲漏水，及其他因 房屋管線老舊、斷水斷電所隱藏之問題均需由承租人自行 修繕，本所不負責修繕），收回時承租人不得有任何請求 ，投標者應逕至現場自行查勘。如標的物上有廢棄物時得 標人應依有關規定處理並負擔所有處理費用」，招標後開 放2次讓有意投標之人至現場察看，雖上訴人未參與至現 場察看，但有其他有意投標之人至現場察看，且亦參予競 標，足見系爭木造房屋雖屬老舊，但仍堪用非危樓。上訴 人經公開招標程序，於101年4月18日以每月31萬6,000元 得標，並於101年4月30日與被上訴人簽立系爭契約，約定 上訴人須自101年7月1日起3年，按月支付租金，並交付履 約保證金94萬8,000元及預付1個月租金。上訴人整修期間 造成系爭木造房屋滅失，而另在同一地點興建鋼造之系爭 建物，經臺北市都發局命令拆除系爭建物。是被上訴人於 101年7月4日發函上訴人，因上訴人違約拆除系爭木造房 屋，終止租約並沒收其履約保證金。
㈡系爭木造房屋交付上訴人後，其如認需要整修及變更系爭 木造房屋之結構，依系爭契約約定，應事先向被上訴人申 請並獲得被上訴人書面同意方得進行，詎上訴人未事先經 被上訴人之同意，擅自拆除系爭木造房屋，於101年5月22 日夷為平地，經被上訴人發現後發函制止，上訴人方於10 1年5月27日申請整修，但此時系爭木造房屋早已滅失。且 上訴人未申領執照即逕拆除另為新建築，因違反相關建築 法規，遭臺北市都發局強制拆除其新建之系爭建物，其所 為既屬違法，被上訴人亦僅能尊重主管機關專業判斷，上 訴人指被上訴人對臺北市政府拆除處分未表示異議，認被 上訴人消極未確保系爭建物，顯屬無稽。況若上訴人不服 臺北市政府之處分，得依法申訴或訴願，被上訴人既非行 政處分相對人，實無為任何積極作為之餘地，上訴人自不 得因不甘損失而認為可歸責於被上訴人。
㈢被上訴人交屋時，房屋現況並非如上訴人所提照片所示， 鑑定報告附件4之照片係上訴人整修系爭木造房屋過程時 拍攝之現場照片，非被上訴人交付系爭木造房屋予上訴人 當時，未整修前所拍攝之照片，則鑑定報告既非依據系爭
木造房屋交付上訴人時之現狀為鑑定基礎，其所為系爭木 造房屋當時情況已不合於使用安全，在未補強前不適宜作 為辦公室、住宅或營業使用乙詞，即難認與事實相符。又 上訴人於進入第二審程序後，方提出照片表示為上訴人進 入系爭標的後，尚未進行整修所拍攝，系爭照片並非於原 審即提出，被上訴人否認為原始交屋時現況照片。上訴人 同時主張被上訴人沒有提供堪用之租賃物而要求賠償，又 主張被上訴人沒有提供使用執照等，致系爭建物滅失，顯 見其此二主張間之矛盾。上訴人應係認被上訴人所提供之 系爭木造房屋堪用而有修繕可能，進一步主張被上訴人有 提供使用執照等資料之義務。上訴人實係以系爭木造房屋 業因訴外人周明裕修繕不慎而滅失，方以系爭木造房屋交 付前已屬不堪使用，作為卸責之詞。系爭契約並無約定被 上訴人負有「提出系爭建物使用執照」之契約義務，上訴 人之要求顯非被上訴人之契約義務，且上訴人未說明為何 被上訴人未交付使用執照，即令上訴人難達租賃使用目的 間之因果關係。又上訴人既欠缺建築師的繪圖書面，則縱 被上訴人未提供使用執照等文件，上訴人仍將因欠缺建築 師的繪圖書面之應備資料，而無法獲得臺北市政府同意其 修整房屋，是上訴人未獲准許整修，實不可歸責被上訴人 。縱上訴人受有損失，乃因其違約、違法之故，被上訴人 並無民法第227條可歸責之情形。
㈣姑不論鑑定報告對於交屋時之房屋現況資訊有誤，鑑定報 告中亦認為系爭木造房屋滅失，乃因可歸責上訴人之因素 。而上訴人既主張依系爭契約第5條約定，請求返還履約 保證金，則其應依約先交還系爭木造房屋及履行契約全部 義務後，方能憑收據要求返還履約保證金。上訴人既已拆 除系爭木造房屋而無法交還，則其於101年6月28日以民法 第424條為由，發函終止租約，並主張返還履約保證金， 顯無理由。又上訴人未經被上訴人同意，擅將系爭木造房 屋拆除，被上訴人於101年7月4日依系爭契約第14條第1項 第5款、第24條第3款、第25條規定，以存證信函終止系爭 契約，並沒入履約保證金，於法有據，上訴人既不爭執已 收到被上訴人終止契約沒入履約保證金之意思表示，其亦 無權要求返還保證金。況被上訴人因上訴人違約拆除系爭 木造房屋，致需費資重建，方能再對外出租，今又因上訴 人提起本訴，致重建之事須擱置，被上訴人這段不能出租 之所得利益損失，已遠超過94萬8,000元，故上訴人要求 酌減，顯無理由。且上訴人是否確有支出整修費用223萬 0,807元尚有爭議。
㈤系爭木造房屋已遭上訴人拆除，達無法回復原狀之程度， 依據臺北市政府舉辦公共工程拆遷補償自治條例第9條規 定，核定系爭木造房屋如重建，尚需花費228萬7,446元， 乃被上訴人之實際損失，故依系爭契約及民法第184條侵 權關係，反訴請求上訴人應賠償被上訴人228萬7,746元， 及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。雖系爭契約於101年7月4日方終止， 但被上訴人同意返還一個月租金31萬6,000元，惟因上訴 人毀損系爭木造房屋，被上訴人已依法提出反訴請求損害 賠償，故對於應返還上訴人之第一個月租金，依法主張抵 銷。被上訴人提出臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 之「重建單價基準表」為基準，計算重建所需費用，做為 求償之計算依據，此重建單價既為臺北市法規所明定，以 此單價進行計算自屬公正。被上訴人引用作為計算金額之 用，並非引用該法規對上訴人求償之法律依據，故並無任 何不合之處等語，資為抗辯。
三、原審就本訴部分判決被上訴人應給付上訴人8萬7,255元及自 101年8月23日起至清償日止，按週年利率5%計算利息，上訴 人就勝訴部分得假執行，但被上訴人如預供擔保，得免為假 執行，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。被上訴人反 訴之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服原判決，提起上 訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄 部分，被上訴人應再給付上訴人340萬7,552元，及自101年8 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔 保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠駁回上訴。㈡ 如受不利之判決，請准供擔保免為假執行（被上訴人就其於 原判決本訴及反訴敗訴部分，未提起上訴，不在本院審理範 圍）。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人經公開招標程序，於101年4月18日以每月31萬6,00 0元得標，並於同年4月30日與被上訴人簽立系爭契約，約 定由被上訴人提供系爭木造房屋及土地，上訴人須自101 年7月1日起3年，按月支付租金31萬6,000元，並交付履約 保證金94萬8,000元及預付1個月31萬6,000元，而自公證 日即101年5月1日起2個月為籌備規劃施設營運設施及申辦 營業相關證照，此有系爭契約附卷可稽（見原審卷第11頁 至第20頁、第60頁至第68頁）。
㈡上訴人於101年5月3日委請專業建築師、裝修、水電技師 勘查評估如何進行整修，並於同年5月4日開始清運現場大 批垃圾、雜物，另自同年5月9日起拆除系爭木造房屋及新
建系爭建物，此有拆除過程照片、平面配置圖、完成3D示 意圖、系爭租賃物拆除前後照片在卷可參（見原審卷第21 頁至第29頁、第69頁至第72頁）。
㈢上訴人委託訴外人周明裕處理系爭木造房屋修繕，訴外人 周明裕在更換系爭木造房屋樑柱過程中，系爭木造房屋倒 塌。
㈣被上訴人分別於101年5月23日、5月24日、5月30日、6月4 日連續發送函文予上訴人，表示上訴人應停止施工、拆除 其所建系爭建物並將系爭木造房屋回復原狀，嗣被上訴人 於同年7月4日以存證信函通知上訴人終止系爭租約並沒收 上訴人履約保證金，有存證信函可稽（見原審卷第30頁至 第34頁、第42頁至第45頁）。
㈤臺北市都發局於6月5日以系爭建物為違建為由，逕予拆除 ，有臺北市都發局101年6月5日北市都建字第00000000000 號函在卷可稽（見原審卷第35頁）。
㈥被上訴人應返還上訴人已給付之1個月租金31萬6,000元。五、兩造爭執事項：
㈠上訴人終止系爭契約，是否有理由？
㈡被上訴人終止系爭契約，是否有理由？
㈢上訴人請求被上訴人返還履約保證金94萬8,000元有無理 由？上訴人請求酌減履約保證金，有無理由？上訴人請求 賠償因系爭建物遭拆除之損失223萬0,807元，有無理由？ ㈣被上訴人以上訴人應賠償系爭木造房屋滅失之損害並與被 上訴人應返還上訴人之1個月租金31萬6,000元主張抵銷， 有無理由？
六、本院得心證之理由及判斷：
㈠上訴人主張終止系爭契約，是否有理由？
上訴人主張系爭木造房屋有嚴重破壞或傾倒危險，不適宜 做為辦公室、住宅、營業使用，危及承租人或其同居人之 安全或健康云云，被上訴人則以前揭情詞置辯。按租賃物 為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或 其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵 ，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第42 4條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所 而有瑕疵，且其瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康 時，始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約。經查： ⒈系爭木造房屋於101年5月21日業已倒塌，且倒塌前上訴 人已將部分竹夾泥牆外面木板拆除，整面竹夾牆都掉落 ，但還沒有補強及回撐，此經證人周明裕證述明確（見 本院卷第86頁、第87頁），足見系爭木造房屋傾倒原因
係因上訴人在整修時未先行回撐或補強，即打除多處屬 標的物主要承受水平力（地震力）構件之編竹夾泥牆， 使其原作為支撐之側向穩定斜撐作用功能喪失，台北市 結構工程工業技師公會102年3月29日102北結師鑑字第 2512號鑑定報告書亦同此見解（見該鑑定報告書第5頁 ），參以系爭木造房屋於出租前由訴外人蔣滿居住至10 0年7月13日始交還，且被上訴人於101年4月30日出租前 已至現場會勘，確認屋況尚佳，僅木地板需整修，有被 上訴人職務（眷屬）宿舍交還切結書、會議紀錄影本在 卷可稽（見本院卷第118頁至第121頁），則被上訴人抗 辯系爭木造房屋原始出租情況並非危樓，無民法第424 條規定情形等語，堪可採信。
⒉又台北市結構工程工業技師公會前開鑑定報告書結論第 1項雖記載：「本案系爭建物（鑑定標的物）於101年4 月30日出租時之結構安全，依委任單位提供之光碟照片 及附件七『木造住宅的耐震精密診斷表』評分研判，當 時情況已不合於使用安全，故在未補強前不適宜做為辦 公室、住宅或營業使用」等語（見該鑑定報告書第5頁 ），惟上訴人於鑑定時提供之光碟照片所示系爭木造房 屋之狀況係訴外人周明裕已拆除系爭木造房屋竹夾泥牆 後之狀況而非出租時狀況，此據證人周明裕證述明確（ 見本院卷第87頁反面），上開鑑定報告書係依據非出租 時狀況之系爭木造房屋照片為前開鑑定結論，自難為有 利上訴人之認定。
⒊再上訴人於本院提出15張照片（見本院卷第63頁至第77 頁），雖證人周明裕證稱係系爭木造房屋承租後尚未整 理前之房屋現況等語（見本院卷第87頁反面），然已為 被上訴人否認，證人徐明作即被上訴人之受僱人亦證述 該15張照片有幾張不是出租前的房屋狀況，如第4張及 第14張等詞（見本院卷第92頁反面），則證人周明裕上 開證詞顯與證人徐明作之證述不符，又上開照片第4張 非顯示全部屋內樑柱情形，且與前述被上訴人出租前會 勘紀錄未合，則證人周明裕係上訴人委請整修系爭木造 房屋之人，如其整修不當，致系爭木造房屋倒塌，其應 負損害賠償責任，茲為迴護上訴人之利益，不無偏頗之 虞，其證詞已非無疑，再參諸證人周明裕證述在拍照時 未會同徐明作，係其自行拍照等詞（見本院卷第88頁） ，且為被上訴人所否認，則系爭15張照片為上訴人事後 提出，自難以上開照片證明係系爭木造房屋承租時狀態 。況上開照片亦無從證明系爭木造房屋出租時狀況已達
危害承租人及同居人安全、健康之情形，上訴人據而主 張系爭木造房屋有民法第424條情事云云，亦非足採。 ⒋至上訴人主張依房地租標須知第23條約定「標租標的物 以現狀出租（旨案房屋老舊，若有滲漏水，及其他因房 屋管線老舊、斷水斷電所隱藏之問題均需由承租人自行 修繕，本所不負責修繕）……」等語，可證系爭木造房 屋非經修繕，無法管理、使用云云，然上開約定內容， 係就系爭木造房屋內部修繕責任歸屬所為約定，與系爭 木造房屋是否危害承租人安全、健康無涉，上訴人上開 主張，復非可採。
⒌綜上，上訴人無法舉證證明系爭木造房屋於出租時現況 有危害承租人安全、健康之情事，則上訴人主張依民法 第424條規定得終止系爭契約云云，即屬無據，不應准 許。
㈡被上訴人終止系爭契約，是否有理由？
上訴人主張系爭木造房屋為危樓，且被上訴人未提供合於 使用、收益狀態之租賃物，消極未確保系爭建物存在或提 供相關程序，以利上訴人使用系爭租賃物，致系爭建物遭 臺北市政府拆除滅失，被上訴人終止契約不合法云云，被 上訴人則抗辯上訴人未經被上訴人同意，擅自拆除系爭木 造房屋，經被上訴人發函制止方申請整修，系爭木造房屋 早已喪失，上訴人違反系爭契約第14條第5款、第24條第3 款約定，被上訴人得終止系爭契約等語。按系爭契約第7 條約定「乙方（指上訴人）承租標的物應盡善良管理人之 注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方 或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方 應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時則應照甲方（指 被上訴人）核定價額賠償」、第10條約定「非經甲方同意 ，乙方不得將租賃標的物增建、修建、改建或擴建」、第 14條第5款約定「本租約出租標的物有下列情形之一者， 甲方得隨時終止租約，乙方不得要求任何補償及其他異議 。……㈤乙方損毀租賃標的物或其他設備而不負責修護者 。……」、第24條第3款約定「特約事項：……㈢受政府 主管機關告發違規使用必須限期改善或停止使用而仍未於 限期內改善或停止使用，本租約自該限期屆滿翌日，以重 大違約終止，沒收履約保證金，乙方應即返還租賃標的物 不受租賃期限之保障。如乙方繼續違規使用致甲方連帶受 罰者，其罰鍰由乙方全額負擔」、第25條約定「乙方違反 本契約第14條第㈢、㈣、㈤、㈥款、第15條、第24條第㈠ 、㈢款之約定，經甲方終止契約者，沒收履約保證金」。
經查：
⒈上訴人於承租系爭木造房屋後即著手進行整修，為上訴 人所不爭執，而上訴人整修方式，係將內部樑柱、木造 材料、竹夾泥牆拆除、更新，業經證人周明裕證述在卷 （見本院卷第85頁反面、第86頁），則上訴人整修系爭 木造房屋已涉及主結構變更，屬修建、改建而非簡易修 繕，應依系爭契約第10條約定經上訴人同意始可為之。 ⒉惟被上訴人抗辯上訴人於進行前開修建、改建前，未經 被上訴人同意等語，此經證人徐明作證述：拆除前上訴 人沒有跟伊討論房屋修繕的事情，上訴人係101年5月23 日及5月27日送企畫書及公文來，但5月23日有留下一張 其餘退件，因為修繕有分高度及低度，如油漆部分，上 訴人是可以自由修繕，但如果訴外人周明裕有講到樑柱 修或拆除或整個建物拆除的部分，如果屬於重大修繕， 我們不會同意，而且會請上訴人先行向市政府申報，伊 印象中訴外人周明裕只有問可不以可整修的事情，但沒 有提到整修的部位是樑柱或是建物拆除的事情，伊也不 確定是否是訴外人周明裕問伊的，只記得有人問過等語 綦詳（見本院卷第90頁至第92頁），並互核與被上訴人 提出記載提案人為上訴人，日期為101年5月23日，並由 被上訴人簽名及手寫日期之整修後3D立體圖，及上訴人 101年5月27日函文及附件等件影本（見本院卷第117頁 ）相符，堪可採信。
⒊上訴人雖主張於整修前已於101年5月15日向被上訴人提 出修繕企畫書云云，惟上訴人並未提出101年5月15日書 面資料及簽收回執，其前開主張已難採信。至證人周明 裕雖證述於101年5月15日請訴外人楊凱翔將提案書送給 訴外人徐明作，訴外人楊凱翔說訴外人徐明作把提案書 收起來，但無收執聯，且訴外人徐明作未做何表示，僅 表示有問題再聯絡等語（見本院卷第86頁反面），證人 楊凱翔即上訴人之前受僱人亦證稱於101年5月15日有送 公文給訴外人徐明作，訴外人徐明作沒有當場將公文拿 出來看，只說有問題再打電話給伊，也沒有做書面簽收 動作等詞（見本院卷第88頁），然與前開證人徐明作之 證詞及上訴人簽親之立體圖、函文日期不同，且證人楊 凱翔證述101年5月15日係星期三，第二次送公文應是10 1年5月25日等詞，亦與101年5月15日實為星期二，及被 上訴人於101年5月27日收受前述公文不符，證人周明裕 、楊凱翔之證詞，已難採信。再參諸證人周明裕證述訴 外人徐明作表示承租時就是現況交屋，要整修房屋只要
拿合約就可以整修房屋，訴外人徐明作當場沒有告訴伊 整修的範圍，伊的認為就是可以整修等語（見本院卷第 85頁），顯見訴外人徐明作確未與證人周明裕討論過系 爭木造房屋拆除樑柱等結構涉及修建、改建之事，則上 訴人上開主張，自非可採。
⒋承上，上訴人於修建、改建系爭木造房屋前，未經被上 訴人同意，且如前述，系爭木造房屋因上訴人在修建、 改建時未先行回撐或補強，即打除多處屬標的物主要承 受水平力（地震力）構件之編竹夾泥牆，使其原作為支 撐之側向穩定斜撐作用功能喪失，而致倒塌，顯屬可歸 責於上訴人所致。又上訴人於系爭木造房屋傾倒之後， 復重新建造鋼造之系爭建物，即用鐵柱架起來，外觀用 木頭包覆起來，此經證人周明裕證述在卷（見本院卷第 87頁），惟被上訴人分別於101年5月23日、5月24日、5 月30日、6月4日連續發送函文予上訴人，表示上訴人應 停止施工、拆除新建建物並將系爭租賃物回復原狀，有 存證信函可稽（見原審卷第30頁至第34頁、第42頁至第 45頁）。而該新建之系爭建物嗣亦經臺北市都發局於同 年6月5日以系爭建物為違建為由，逕予拆除，有臺北市 都發局101年6月5日北市都建字第00000000000號函在卷 可稽（見原審卷第35頁），上開函文亦認定系爭建物係 由鋼骨、鐵皮所建造，顯與系爭木造房屋為木頭構造不 同，足見上訴人已重新以鋼骨、鐵皮新建系爭建物。則 系爭木造房屋業已滅失而無法回復原狀，依系爭契約第 14條第5款及第24條第3款約定，被上訴人自得終止契約 ，並得依系爭契約第25條約定沒收履約保證金。 ⒌至上訴人固主張被上訴人未提供系爭木造房屋之整修文 件，且未確保系爭鋼造建物存在，致遭臺北市都發局拆 除，被上訴人終止合約不合法云云，惟查，上訴人未提 出已向臺北市都發局申請整修許可之相關證明，則上訴 人有否向被上訴人詢問並要求提供申請整修之相關文件 ，誠屬有疑，又證人周明裕雖證述有向訴外人徐明說明 整修需要提供房子的文件，例如使用執照或是房屋水電 單的證明，訴外人徐明作說這個房屋沒有任何證明文件 ，要整修房屋只要拿合約就可以，所以伊就開始整修等 語（見本院卷第85頁），惟證人徐明作證述訴外人周明 裕提到使用執照是在第一次房屋由上訴人拆除之後，在 協商階段上訴人的要求等詞（見本院卷第90頁反面）， 已與證人周明裕證詞不同，且如前所述，證人徐明作復 證述訴外人周明裕未提到整修樑柱之事，如屬重大修繕
不會同意，會要求向臺北市政府申報等語，證人周明裕 亦證稱訴外人徐明作未告訴伊整修之範圍等詞，衡之常 情，若訴外人周明裕果有向訴外人徐明作說明整修方式 涉及樑柱更換，並要求提供向臺北市政府申報之相關文 件，訴外人徐明作焉有可能未告知整修範圍，證人周明 裕上述證詞，顯屬迴護之詞，而難採信。再系爭木造房 屋已傾倒而無法回復原狀，且係屬歸責於上訴人事由所 致，被上訴人並無協助上訴人取得新建造之系爭鋼造建 物合法權源之義務，上訴人據上理由而主張被上訴人終 止系爭契約不合法，均屬無據。
㈢上訴人請求被上訴人返還履約保證金94萬8,000元有無理 由？上訴人請求酌減履約保證金，有無理由？上訴人請求 賠償因系爭建物遭拆除之損失223萬0,807元，有無理由？ 上訴人主張系爭木造房屋危及上訴人或其同居人之安全、 健康，且未合於系爭契約租賃之目的，致系爭建物遭臺北 市都發局拆除，被上訴人應返還履約保證金94萬8,000元 及賠償系爭建物遭拆除之損失223萬0,807元，並請求酌減 履約保證金金額云云，被上訴人則以前揭情詞置辯。經查 ：
⒈如上述，系爭木造房屋無危及上訴人或其同居人之安全 、健康，上訴人於系爭木造房屋修建、改建前亦未向被 上訴人請求交付向臺北市政府申報整修之文件，上訴人 終止系爭契約不合法，被上訴人終止系爭契約合法，並 得沒收履約保證金，均如上述，則上訴人以上開理由主 張被上訴人應返還履約保證金或賠償系爭建物遭臺北市 都發局拆除之損害云云，自屬無理由，不應准許。 ⒉至上訴人另主張被上訴人未提供營業登記之文件，無法 達到系爭租賃使用目的云云，然為被上訴人所否認，而 系爭建物遭拆除原因與被上訴人未提供營業登記文件無 涉，況按商業申請設立登記，應檢具所在地之建物所有 權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有 權人同意書。建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證 明、最後一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文 件代之，商業登記申請辦法第5條第4款定明文，上訴人 既未舉證證明已向被上訴人請求交付營業登記文件遭拒 之事實，且系爭木造房屋已於出租前之101年1月30日辦 理建物登記，有被上訴人提出系爭木造房屋第二類謄本 可參（見本院卷第183頁），則被上訴人亦非無法提供 系爭木造房屋所有權證明文件予上訴人，自無上訴人所 稱無法達成系爭租賃使用目的情事，上訴人據而請求返
還履約保證金或賠償系爭建物遭拆除之損害，亦非有據 。
⒊末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 此為民法第252條所明定。又約定之違約金是否過高， 應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益為衡量之標準，最高法院50年台上字第19號判例意 旨參照。即應考量債務人履約之誠信、債權人所受損害 、一般客觀事實及社會經濟情況等為斷。上訴人雖主張 被上訴人沒收之履約保證金過高，應予酌減云云，然查 ，系爭契約已明定以現況交屋，修建、改建須經被上訴 人同意，則上訴人自應就系爭木造房屋之狀況加以評估 後，始決定是否投標，再參酌被上訴人因系爭木造房屋 拆除須重建，重建期間亦無法收取租金，則系爭契約第 25條沒收履約保證金94萬8,000元之約定，尚屬妥適， 上訴人主張應予酌減，難認有據。
㈣被上訴人以上訴人應賠償系爭木造房屋滅失之損害並與被 上訴人應返還上訴人之1個月租金31萬6,000元主張抵銷， 有無理由？
⒈系爭契約第7條約定「乙方（指上訴人）承租標的物應 盡善良管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之 情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失 致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀 修復時則應照甲方（指被上訴人）核定價額賠償」，則 上訴人未盡善良管理人之義務，維護系爭木造房屋之完 整，且未經被上訴人同意，即拆除系爭木造房屋，致系 爭木造房屋滅失，為可歸責於上訴人，被上訴人自應負 損害賠償之責。又系爭木造房屋已滅失而無法回復原狀 ，則上訴人應按被上訴人核定價額賠償，惟應扣除折舊 部分。
⒉被上訴人主張系爭木造房屋之賠償金額，經參考「臺北 市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」第9條之規定，以 拆除面積乘於重建單價計算，系爭木造房屋之重建價額 應為228萬7,446元【計算式：138.97（平方公尺）×重 建單價每平方公尺16,460元＝2,287,446（元）】，業 據提出交通部臺灣鐵路管理局臺北工務段101年7月17日 北工產字第0000000000號函為證（見原審卷第73頁）， 是系爭木造房屋之重建費用總成本應可認定為228萬7,4 46元。又依被上訴人所提出之98年度房屋課稅限值證明 影本所示（見原審卷第192頁），系爭木造房屋之折舊 年數58年，系爭木造房屋係於101年5月21日滅失，因此
系爭木造房屋於101年度之折舊年數應為61年，又依固 定資產耐用年數表、固定資產折舊率表可知，木造房屋 建築耐用年數為10年，是系爭木造房屋耐用年限業已屆 滿，惟按固定資產耐用年數屆滿仍繼續使用者，得就殘 值繼續提列折舊，所得稅法第54條第3項、商業會計法 第46條第4項可參。則依固定資產剩餘年數之換算及新 表適用期限補充規定所稱之殘值即為總成本之10%，是 以系爭木造房屋扣除折舊後之殘值應為22萬8,745元， 故被上訴人得請求上訴人賠償損害數額為22萬8,745元 。
⒊再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期 者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債 之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此 限，民法第334條定有明文。查被上訴人得請求上訴人 給付系爭木造房屋之賠償費用為22萬8,745元，與上訴 人請求被上訴人返還1個月租金31萬6,000元之債權，其 給付種類相同，並均屆清償期，依上開規定，被上訴人 主張抵銷，即屬有據，經抵銷後，上訴人僅得向被上訴 人請求返還租金8萬7,255元。
七、綜上，上訴人請求被上訴人返還履約保證金94萬8,000元、