臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1164號
原 告 劉文勝
訴訟代理人 李合法律師
趙培皓律師
劉芝光律師
複代 理人 林媗琪律師
被 告 鄭吳紅花
徐安芬
上一 人之
訴訟代理人 鄭榕德
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年11月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金按如附表二所示應有部分之比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：
(一)如附表一所示土地及建物（下合稱系爭房地），為兩造分別 共有，應有部分均如附表二所示。原告係因拍賣取得系爭房 地之應有部分，並於民國101年5月17日完成所有權登記。原 告曾於101年7月間向臺南市中西區調解委員會聲請調解，希 冀得以價購、分割方式或分管約定，解決共有人間就系爭房 地之紛爭，惟被告於兩次調解期日均未出席。原告復於本件 起訴前，數次聯繫被告，確認是否分割系爭房地，惟未能達 成協議。
(二)本件被告二人為婆媳關係，自原告取得系爭房地之應有部分 後，系爭房地仍由被告徐安芬及其家人占用房屋之全部，且 未徵得原告之同意。又系爭房屋含增建部分共8層，另有地 下室，總面積為494.57平方公尺，僅設一室內樓梯及電梯， 而各樓層均無獨立之門戶可供出入，且系爭房屋與系爭土地 間，有整體使用上之不可分關係，故不論自系爭房地為橫向 或縱向分割，兩造皆無法取得獨立之區分所有空間，難期能 達到供人居住之經濟上目的，若採原物分割恐喪失物之使用 價值及其經濟利益，為發揮系爭房地之最大經濟效用，應予 以變價分割，較為妥適。因此，兩造並無不分割之協議，法 律上亦無不能分割之原因，惟因無法達成分割之協議，原告 爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第2款之規定 ，請求法院判決變價分割。
(三)並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
(一)被告鄭吳紅花部分：
⒈系爭房屋為祖產，被告全家業已居住幾十年，先夫臨死前交 代房屋不可變賣，留予我們母子有遮風避雨之所在，因訴外 人即被告鄭吳紅花之子鄭良益向陽信商業銀行股份有限公司 借款無法償還，致其應有部分被法拍而由原告拍得。原告雖 主張曾多次聯絡被告，但原告故意將聯絡地址寫成已拆除20 年作為地下街使用之臺南市○○路00號住址，被告鄭吳紅花 如何收取信函？
⒉當時本院刊登法拍公告時，原告到系爭房地表示他們是代書 ，要看屋況，後因原告合意後才向法院標取，現標得3分之1 應有部分後，又說系爭房屋僅有單一出口，室內僅設電梯與 樓梯，但被告在該屋住了十幾年並未感到不方便之處，原告 只要向被告拿一副鎖匙，三方協調分配樓層，三方合意後即 可搬進來居住，除非原告是專門以法拍轉賣賺錢之投機客， 況被告之應有部分共3分之2，被告並未積欠債務，原告何以 逼我們賣掉住了幾十年的房子。再者，系爭房屋各樓層設有 樓梯及電梯可供上各樓層，並無原告所稱各樓層均無獨立門 戶可供出入，且原告於法拍前即曾到該房屋查看屋況，苟該 房屋有出入問題，原告為何要參與拍賣取得該持分？ ⒊本件法拍時，第一、二拍均為新臺幣（下同）493萬7千元， 原告均未參與，第三拍降為395萬元，不點交，原告合意看 定第三拍採取行動拍定，表示原告認定該房地價值，現原告 拍定後反悔，若本院准予變價分割，原告只可分配當時向法 院拍定價395萬元，而不是按照應有部分比例分配。再者， 原告拍定後，未滿2年移轉要扣奢侈稅，且原告於101年5月1 7日完成所有權登記時，向訴外人盧曉雯借款600萬元，原告 是否早已找到買主?系爭房地拍得395萬元後，馬上借得600 萬元，原告不花一毛錢就賺到205萬元，原告認為有機可趁 ，食髓知味，因系爭房地位於西門路圓環及海安路40米大道 邊，是鑽石地段，8層樓高又有電梯進出，原告認為應有部 分不好賣，如整棟以市價出售可賣到2,500萬元。原告為賺 錢不管他人死活，害被告全家流離失所，原告認為可大賺一 筆巨額款。如原告要聲請變賣其應有部分，原告可請鑑價單 位鑑價各樓層經各共有人同意後分配樓層再出售即可。因此 ，原告請求變價分割，實屬無理要求。
(二)被告徐安芬部分：
⒈系爭房地於80年7月3日建築完成，原由被告鄭吳紅花、訴外 人即被告徐安芬之夫鄭榕德、鄭良益等3人共有，3人曾口頭 協議約定房屋4樓為客廳、5樓由鄭良益使用、房屋6樓由被
告鄭吳紅花使用、7樓則由鄭榕德使用、其餘部分則由被告 鄭吳紅花出租收取租金，並行之有年。嗣訴外人鄭良益就系 爭房地之應有部分，因積欠陽信商業銀行股份有限公司債務 ，由原告於本院99年司執字第86338號執行案件中拍賣取得 ，又鄭榕德於101年9月12日將其應有部分以贈與為原因辦理 所有權移轉登記予被告徐安芬。
⒉系爭房地為鄭榕德之祖父生前辛苦打拼所留下的心血，相信 其亦不願意房屋易主。原告雖主張系爭房地無法原物分割， 然若將各層樓分別分割予兩造，若能事先協議其他樓層取得 樓梯之通行權與電梯使用權，雖需共用同一出入通道，亦無 礙於兩造各自對於空間之使用，且其他共有人可經由電梯到 達其所分配之樓層，無須以室內樓梯通行，不會影響其他共 有人之日常起居。再者，系爭房地鄰近海安路、國華街，實 屬臺南市精華商業區地段，生活機能十分便利，商業潛力亦 不可限量，若分割為層樓，也可分別出租他人為店面或做為 住宅，並無非要變價分割之理。又系爭房屋有分隔之樓地板 及牆壁，應可增編門牌號分隔出數個所有權，亦可依「建築 物使用類組及變更使用辦法」規定辦理分戶即可辦理分割， 是系爭房地可採逐層分割之方法，分割後各樓層應可為所有 權登記，故應無變價分割之必要。
⒊被告徐安芬自82年起迄今與家人定居系爭房地，被告徐安芬 目前失業在家，鄭榕德為臨時工，1日薪資僅1千元，每月平 均薪資不到1萬元，尚有一子就讀私立崑山科技大學4年級， 一女今年約23歲，甫踏入職場，尚無穩定經濟來源，被告徐 安芬除系爭房地外，名下並無其他房屋，若系爭房地變價拍 賣，將導致被告徐安芬一家人，頓時流離失所、流落街頭， 無所去處，是請將系爭房地原物分割或將原物部分分配予被 告徐安芬，其餘部分變價拍賣分配予其它其有人。再者，被 告徐安芬從未接到原告來電或信件，如何得知原告有意分割 共有物，何來拒絕協議之事。又被告鄭吳紅花業已搬離系爭 房地與其女同住，因久未居住致逾期未繳交電費，遭臺灣電 力股份有限公司斷電，該房屋目前1至6樓根本無人居住，故 被告等人並未霸佔系爭房地之全部。
⒋依前所述，被告徐安芬不同意變價分割，本件應採原物分割 方式，系爭土地由兩造各取得3分之1，系爭房屋由被告徐安 芬取得1、2層樓，被告鄭吳紅花取得3、4、5層樓，原告取 得6、7層樓。
(三)均聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限。民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭房地 為兩造所共有，應有部分均如附表二所示，而系爭房地並無 因使用目的不能分割之情形，各共有人間亦無不得分割之契 約等情，業據其提出土地及建物登記謄本、地籍圖及照片為 證（見本院調字卷第6至12頁，本院卷第15至20頁）等件為 證，自堪信為真實，揆諸前揭規定，原告起訴請求分割系爭 房地，自無不合，應予准許。
(二)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。民法第824條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文 。次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院 固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當 事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等 ，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分 配於各共有人。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不 能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身 無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其 價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第223號 判決意旨參照）。
(三)查系爭土地僅有76平方公尺，且為系爭房屋之基地，而系爭 房屋為有地下室之7層臨路騎樓式透天厝，面臨府前路，兩 側與其他房屋緊鄰密接，並未留有空地，1至7樓各層面積如 附表一所示且均有增建，另有增建至8層，係屬鋼筋混擬土 造之獨立房屋，各樓層係共用一樓室內後方之樓梯及電梯進 出，僅有一樓大門得獨立進出對外聯絡府前路，目前係供住 家使用，被告徐安芬與其家人居住在內等情，業據被告徐安 芬陳明在卷，且有土地及建物登記謄本、地籍圖、現場照片 、本院99年度司執字第86338號及98年度司執字第53565號案 件之不動產估價報告書在卷可稽（見本院調字卷第6至12頁 ，本院卷第15至20、38至51頁），並有本院會同兩造至現場 履勘之勘驗筆錄附卷可按（見本院卷第74至77頁），堪可認 定。
(四)本院審酌如採原物分割方式，系爭土地已作為系爭房屋之基 地，且面積非大，系爭房屋具有結構及交易上之一體性，房
屋不能離基地而獨立存在，則系爭土地與房屋實有整體使用 上之不可分關係。再者，如各共有人就系爭房屋之各樓層予 以垂直分割，至多各樓層僅分得20平方公尺，難以為合理利 用，且恐有危及建物結構安全之虞，若各共有人以橫向分層 之方式分配各樓層，因各共有人勢須利用目前之樓梯與電梯 通行，並經由一樓之大門對外聯絡，2樓以上並無獨立出入 門戶，系爭房屋各樓層亦無多餘空地可供自行建造樓梯對外 通行，倘樓梯與電梯部分由各共有人維持共有，被告鄭吳紅 花與徐安芬為婆媳關係，仍不免發生電費未繳之問題，業據 被告徐安芬陳述在卷，則各共有人之生活型態與習慣不同， 日後使用難免易生爭執齟齬，亦無法使各共有人得到合理適 當之生活空間，不利於系爭房屋之利用，又各樓層之價值各 異，更涉及金錢補償問題。另分割共有物之規定，其旨趣在 於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分 而未能發揮其經濟效用及價值，本件若採以原物分割方式， 就各共有人分得之部分，均有出入系爭房屋之需求，勢必須 另劃出共同使用之門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有 、約定使用或其他方式之法律關係，各共有人方能各自使用 分得部分，此舉不僅減少各共有人所得使用之空間，且複雜 化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人日常生活，減損 共有物之經濟價值，並形成系爭土地及房屋使用權利之複雜 關係，難認合於全體共有人之利益，故被告徐安芬主張之原 物分割方式，尚難採信。又系爭房地若能歸由一人所有，對 於系爭房地之整體規劃利用應屬最符合經濟效益，提高系爭 房地之交換價值，是系爭房地以原物分割方式，顯有困難， 如採變價分割方式，使系爭房地得以整筆統一出售，自得提 高系爭土地之經濟價值，且取得者可完整利用系爭房地全部 ，亦提高參與競標者之意願，較能求得高價，並以其賣得之 價金分配予各共有人，對各共有人均屬有利。況各共有人依 民法第824條第7項之規定，亦得行使優先承買權以取得系爭 房地之全部，亦已兼顧各共有人對系爭房地之特殊情感，是 本院認系爭房地應以變價分割為適當。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然未能協議分割，則原告本於共有人 之地位訴請裁判分割，即屬正當，又本院審酌系爭房地之使 用現狀、整體利用之效益、共有人之利益、兩造主張分割方 法之優劣等情，認採取變價分割方式尚屬妥適、公平，爰判 決如主文第1項所示。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界或 其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯
失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部； 共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用，但共同訴訟人 於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比 例，命分別負擔。民事訴訟法第78條、第80條之1及第85條 第1項分別定有明文。本件乃因共有物分割涉訟，原、被告 間本可互換地位，本質上並無訟爭性，而係由本院斟酌何種 分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益， 是原告提起本件訴訟雖依法有據，惟被告應訴乃因訴訟性質 所不得不然，且分割結果對於兩造均屬有利，由敗訴之被告 負擔訴訟費用顯失公平，應認本件訴訟費用由兩造按如附表 二所示應有部分之比例分擔，較為公允，茲判決如主文第2 項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
民事第三庭 法 官 莊政達
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
書記官 楊琄琄
附表一：
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│ │ 土 地 坐 落 │地│面 積│
│編號├────┬────┬──┬─────┬────┤ ├────│
│ │縣 市 │鄉鎮市區│ 段 │ 小 段 │地號 │目│平方公尺│
├──┼────┼────┼──┼─────┼────┼─┼────┤
│ 1 │臺南市 │中西區 │濱段│ 一小段 │61-30 │建│76.00 │
└──┴────┴────┴──┴─────┴────┴─┴────┘
┌─┬───┬───────┬───┬─────────────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────│
│ │建號 │--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │
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│1 │386 │臺南市中西區濱│7層樓 │一層：42.10 │陽台15.91 │
│ │ │段一小段61-30 │房、鋼│二層：60.09 │ │
│ │ │地號 │筋混凝│三層：60.09 │ │
│ │ │--------------│土構造│四層：60.09 │ │
│ │ │臺南市中西區府│ │五層：60.09 │ │
│ │ │前路二段66號 │ │六層：60.09 │ │
│ │ │ │ │七層：60.09 │ │
│ │ │ │ │屋頂突出物：12.39 │ │
│ │ │ │ │騎樓：20.65 │ │
│ │ │ │ │地下層：58.89 │ │
│ │ │ │ │合計：494.57 │ │
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附表二：
┌──┬───────┬─────────────┐
│編號│ 所有權人 │ 應有部分比例 │
│ │ │（即應負擔之訴訟費用比例）│
│ │ │ │
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│ 1 │原告 │ 3分之1 │
├──┼───────┼─────────────┤
│ 2 │被告鄭吳紅花 │ 3分之1 │
├──┼───────┼─────────────┤
│ 3 │被告徐安芬 │ 3分之1 │
└──┴───────┴─────────────┘