臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第566號
原 告 盧虹錡
訴訟代理人 郭淑慧律師
被 告 盧黃素姻
訴訟代理人 鄭美玲律師
訴訟代理人 王伊忱律師
訴訟代理人 楊宜堅律師
訴訟代理人 蕭麗琍律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國103
年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地應有部分百分之二十三土地所有權，移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣12,521元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告本名盧永祥，民國99年6月8日改名為盧虹錡。兩造於 85年6月間共同出資購買坐落臺南市○○區○○段0000 地 號、地目田、面積1,080平方公尺之土地（下稱系爭土地 ），因礙於法令規定無法登記為共有，故暫全部登記為被 告名義，惟實際為被告應有部分比例三分之二，原告應有 部分比例三分之一，有原告與被告配偶盧天寶於85年7 月 16日簽立之切結書（下稱系爭切結書）為憑。嗣兩造間因 以地抵償之故，內部應有部分有所變動，為求明確，再於 87年7月7日簽立「合夥承買土地契約書」（下稱系爭契約 書），契約第一條明定系爭土地總面積326.7坪，原告占 75坪，其餘均屬被告所有。第二條載明土地受到農地不得 分割及登記共有之限制，所以暫時登記在被告名下，俟往 後依照法令規定可以分割時，被告無條件提供分割登記所 需證明文件，俾便辦理分割登記。第四條載明證一所示之 切結書作廢，以本約內容為準等情，有系爭契約書、在場 之證人洪銀南可證。兩造間就系爭土地，應係存有借名登 記之法律關係，即原告將系爭土地75坪（換算為百分之二 十三）應有部分暫借被告名義登記，此性質與委任契約相 同，應類推適用委任關係終止及消滅之規定。又目前土地 法、農業發展條例等規定均已修正，田地得登記為共有， 被告應負移轉登記義務，確無疑義。茲原告為圓滿解決， 央請被告辦理移轉登記，被告原允諾，且囑其長子與原告 洽談原告所有75坪土地應坐落之位置，詎迄今仍未歸還。 現被告擅自在系爭土地上搭蓋廠房，惟仍保留75坪。是依
民法第541條、第179條、第767條等法律關係，原告就系 爭土地原有應有部分百分之二十三，自得請求被告將系爭 土地之百分之二十三所有權移轉登記予原告所有。又原告 於102年1月2日以關廟郵局第1號存證信函請被告出面辦理 移轉登記，被告收受後仍置不理，原告不得已提出本訴， 爰以本起訴書狀之送達為終止之意思表示，並請求判決如 訴之聲明。
（二）被告雖否認原證二「合夥承買契約書」之真正，然： ⒈據原證二契約撰寫人即證人洪銀南所述，兩造夫妻為系爭 契約共同至證人住處，盧天寶及原告唸給證人寫，被告在 場；證人當面唸契約內容，也給他們看；在證人家將契約 簽名蓋章完成後，一人拿一份才離開。證人家離兩造超過 10 公里等語。
⒉證人洪銀南為盧天寶之妹婿，與盧天寶復有合資購買土地 ，即證人與被告關係親近，自無偏頗原告之虞。 ⒊被告夫妻為系爭契約專程共同前往證人處，委託證人代撰 契約，現被告卻否認，顯不足採。此一過程復證被告有授 權盧天寶簽名之事實。
⒋另此合夥契約既在洪銀南家用印完成，縱使證人洪銀南無 法證明是否被告親自用印，惟本件可認定印章係被告或其 夫盧天寶攜至證人家且用印。
⒌則「私人之印章，由自己或有權之人保管使用是為常態。 被人盜用是為變態，主張變態事實之當事人，應負舉證之 責任」，此為舉證責任之分配原則，被告否認原證二印章 為其所自蓋云云，應負舉證責任，併此敘明。
（三）盧天寶以被告名義簽署之原證一、二切結書、合夥契約書 行為，對被告生效。
⒈民法第1003條第1項規定，夫妻於日常事務，互為代理人。 ⒉本案被告主張與盧天寶結婚後一起辦酒席，在婚姻關係中 所購買之不動產除了系爭土地外，還有其他土地。登記在 盧天寶或盧黃素姻的名下都有，即被告主張系爭土地係與 盧天寶2人共同參與出資。
⒊另被告主張原告關廟農會內之款項係盧天寶先行自土地銀 行東臺南分行提領現金再交付云云，即被告主張購買系爭 土地款項有由盧天寶支付。
⒋盧天寶、被告夫妻2人財產共同，一起購買土地，就土地 事宜係為家庭事務無誤，盧天寶自有代理被告簽署原證一 、二契約之權限自明。
（四）末盧天寶擔任改制前臺南縣龍崎鄉民代表長達10年，深具 社經地位，本案兩造若無共同購買系爭土地，盧天寶豈會
書立切結書，又與被告共同至其妹婿即證人洪銀南住處委 託書立合夥契約？此復證原告就系爭土地，確有權利。（五）並聲明：
⒈被告應將坐落於臺南市○○區○○段0000地號土地應有部 分100 分之23土地所有權，移轉登記予原告。 ⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告就其主張之借名登記，固提出切結書及合夥承買土地 契約書，並傳訊證人洪銀南、郭水道為證，惟： ⒈原告所提出之切結書、契約書並非系爭土地之所有權人即 被告所簽立，合夥承買土地契約書上之簽名及印章均非真 正，自應由原告負舉證責任。被告係否認合夥承買土地契 約書上之印章真正，而非主張印章遭盜用，原告主張由被 告負舉證責任，顯有誤會。至於合夥承買土地契約書上（ 甲方）「盧黃素姻」與「盧天寶」之簽名，是否為相同之 人所書寫？內政部警政署刑事警察局103年4月23日刑鑑字 第0000000000號函覆略以：「本案因待鑑字跡係影本、部 分字跡筆劃欠清晰且特徵不顯，故無法認定」。法務部調 查局103年103年8月8日調科貳字第00000000000號函覆略 謂：「本案因送鑑資料不足，歉難鑑定」，均無法證明合 夥承買土地契約書上（甲方）「盧黃素姻」為盧天寶所簽 。被告未簽立切結書、契約書，切結書、契約書更無記載 被告授權盧天寶簽立，縱使盧天寶在切結書上簽名，對被 告亦不生效力。本件原告並未舉證被告曾有表示授權盧天 寶處理系爭土地相關事宜，且證人郭水道證稱在寫切結書 時，被告不在場，原告亦未證明被告知有此簽立切結書之 事實而不為反對之表示，被告自不負授權人責任。 ⒉至於證人洪銀南雖證稱被告於其代撰合夥承買土地契約書 時在場，惟就立契約人甲方盧黃素姻欄位，是何人簽名及 蓋章？該契約寫好後，盧黃素姻有看過嗎？又證稱我沒有 印象、我不記得。事實上被告對於此份契約書根本毫無所 悉，更未在契約書上簽名或蓋章。且被告並非不識字之人 ，簽約當時如被告在場，何以被告之簽名未由被告親簽， 而由盧天寶代簽？而洪銀南又稱：「我知道她（被告）有 來，但時間這麼久了，我不確定她何時走」、「（他們如 何來？）忘記了。我家一般走路到不了，距離超過十公里 ，一般就算是探望也要騎車或開車」。設若被告夫妻係一 同開車到遠在十多公里外證人家中簽立該契約，焉有不會 開車之被告自行先離開，而不等待其夫盧天寶同時離去之 理？洪銀南前開證詞與其初證兩造在簽名蓋章後各持一份
契約書離開等情前後矛盾。且洪銀南於102年7月2日第一 次出庭作證時，法官問：「與他們有過金錢往來？」，答 ：「沒有」；而在第102年10月3日第二次作證時又改稱： 「我要訂正上次出庭說的，上次法官問我與被告有無金錢 往來，金錢是沒有往來，但房地產有與盧天寶一起買，永 康市○○路000號房地，持分各二分之一，現在還在，登 記在盧天寶的兒子盧正校名下」、「本來是買我的名字， 但登記完後，有聽到雜音，就是有人說有出資但沒有名字 ，好像有意見，我就馬上登記盧正校」，洪銀南與被告之 子盧正校亦有房地產登記之問題，其立場顯與原告一致而 與被告對立，自難期洪銀南之證詞客觀實在。且按諸一般 社會慣例，就合資而未登記或無法登記所有權之情形，皆 以設定同額抵押權用以保障權益，系爭土地雖係農地在89 年前無法登記為共有，但仍可於其上設定抵押權，原告捨 此不為，顯有可疑。洪銀南與兩造均有親屬關係，在盧天 寶生前從未向被告提及系爭登記之由來，反係至盧天寶死 亡後方才積極參與協助原告處理本案。證人洪銀南立場偏 頗，其證詞實難採信。
（二）原告雖稱系爭土地係與被告合資向訴外人李清泰購買，惟 原告自起訴迄今始終無法提出當初購地之私契，且對於買 賣價款分幾期給付？各期給付比例及金額等均無法交待。 原告所提出之合夥承買土地契約書雖內載土地於85年間之 買賣總價為22,869,000元，每坪單價七萬元，惟系爭土地 於85年間之公告現值每平方公尺只有3,000元，每坪之價 格僅有9,917元。永康區農會102年12月3日永農信字第 0000000000號函覆所附貸款不動產評估調查表，被告之前 手李清泰於85年1月11 日以系爭土地向該農會抵押借款， 李清泰當時尚且是現任之臺南縣議員，全筆土地僅借得 2,428,542元，時價每平方公尺為6,100元，總值為 6,588,000元，亦即每坪為20,165元。永康區農會85年間 貸款時調查評估系爭土地之市價每坪為20,165元，係反映 當時之市場行情，足證原告所稱85年6月間以每坪7萬元出 資合夥承買系爭土地，實無可能。系爭土地於85年間並無 22,869,000元之價值，且原告亦無700餘萬元之資力與被 告合資購買系爭土地。原告關廟農會帳戶兩筆450萬元及 320萬元之現金存入並非原告之自有資金，自不得拼拼湊 湊謊稱伊確有資力支付出資額700餘萬元。
（三）兩造未曾合資共同購買臺南市○○區○○段000○000地號 土地，原告所稱兩造曾經共同購買臺南市○○區○○段 000○000地號土地云云，並非事實。該四甲段342、344地
號土地於85年間土地公告現值為8,000元，而系爭土地之 公告現值僅3,000元，相差2.6倍，豈可能各以每坪7萬元 換算？原告之說詞又與合夥承買土地契約書所載：「乙方 （即原告）向甲方（即被告）借用新台幣二百三十八萬元 正，相互間以該土地抵還」，內容歧異。原告刻意削足適 履，難圓其說，益見契約書各條款所載並非屬實。（四）「按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該 財產為出名登記之契約」，最高法院99年台上字第1662號 、98年台上字第990號、98年台上字第76號、99 年台上字 第2448號判決意旨參照。最高法院94年台上字第953號亦 謂：「按信託法頒行前，通常所謂之信託契約，受託人僅 須就信託財產承受權利人名義，且須對信託財產，依信託 契約所定內容為積極之管理或處分，並非將自己之財產， 以他人名義登記時，當然即有信託關係存在。倘權利人僅 以其購買之不動產，名義上登記於他人名下，該他人自始 未負責管理、處分，而將該不動產之管理、使用、處分悉 由權利人自行為之，即係側重於權利人與該他人間信任關 係之純粹借名登記契約，苟其內容不違反強行規定或公序 良俗者，該借名登記之無名契約，在性質上應與委任契約 同視，除契約內容另有約定外，自可類推適用民法上有關 委任契約之相關規定」，足見借名契約之成立除需將自己 之財產以他方名義登記，尚需有仍由自己管理、使用、處 分之事實，如自己未曾管理、使用、處分該財產，自無所 謂借名登記法律關係之存在。系爭土地自85年7月10日被 告買受以來，一直由被告管理、使用、處分全部土地，目 前由被告出借予訴外人城邦營造有限公司使用，乃兩造所 不爭執。本件原告未舉證證明就系爭土地有出資之事實， 原告自始更未曾管理、使用、處分過系爭土地，兩造間自 無借名登記法律關係之存在。
（五）又系爭土地為農地，農發發展條例於89年1月4日修正前， 依該條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有 」，土地法於89年1月26日修正前，該法第30條規定：「 私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不 得移轉為共有」，原告以「切結書」、「合夥承買土地契 約書」之約定方式迴避農業發展條例及土地法強行法規之 適用，乃屬脫法行為，非法所許，自屬無效（參見最高法 院87年台上字第2834號判決意旨）。
（六）綜上所述，兩造並未合資購買系爭土地，更無借名登記之 合意，原告於十餘年來未對系爭土地有實質支配或管理，
亦與借名登記之要件不符。且原告所提出之切結書及合夥 承買土地契約書均有違85年間法律之強行規定，應屬自始 無效，無法因其後法律修正而使無效變為有效。（七）原告提起本件訴訟主張兩造前於85年6月間共同出資購買 系爭土地，並提出證一之切結書影本及證二之契約書影本 為憑云云，然：
⒈原告提出證一之切結書並非系爭土地之所有權人即被告所 簽立，且被告亦未授權訴外人盧天寶簽立該切結書，被告 爰否認該份切結書。
⒉原告提出證二之契約書其上「甲方：盧黃素姻」之簽名亦 非被告所簽，故被告亦否認該份契約書。
⒊是以，本件原告徒僅以上開切結書及契約書之影本遽謂兩 造間有共同出資之情事，而逕主張移轉系爭土地之部分所 有權，其之主張並非事實，且舉證亦顯有不足，依法自應 為不利於原告之認定，乃屬當然。
⒋尤更甚者，倘若原告主張其有共同出資購買系爭土地之情 事，依法自應由原告就其所主張有利於己之事實即確實有 共同出資一事，負舉證之責任，而非徒僅憑上開切結書及 契約書之影本而為主張，更遑論該等切結書及契約書本即 非為系爭土地所有權人即被告所簽立，現原告徒僅空言主 張之，其之請求自不足採。
⒌抑有進者，倘若如原告所言系爭切結書及契約書既係分別 於85年及87年間所簽立，衡諸吾人一般日常生活經驗法則 ，如被告均未履行所有權之移轉登記，原告豈有可能經過 已逾15年均未予對被告為任何主張或請求？況且，盧天寶 已於100年7月31日死亡，倘若如原告所稱本件相關情事係 由其與盧天寶為協議，則為何原告於盧天寶仍在世時未就 此事予以請求或爭議？現原告竟於盧天寶已死亡後始為本 件請求，相關情事已無法求證於盧天寶，若僅因原告片面 之詞而遽為不利於被告之認定，顯更有違公平正義。（八）另者，原告前雖曾傳喚證人洪銀南到庭，然依證人洪銀南 之證詞亦無法證明原告所稱系爭土地係由兩造共同出資之 情事，蓋：
⒈按最高法院44年度台上字第1026號著有判例：「夫妻於日 常家務固得互為代理人，但本件和解契約之訂立並非日常 家務，則夫自非當然有代理其妻之權限。」在案。 ⒉關於本件原告起訴狀提出之證二合夥承買土地契約書上所 載「甲方：盧黃素姻」之簽名業據原告訴訟代理人自承係 盧天寶所簽，且依證人洪銀南證述關於「盧黃素姻」之印 章係何人所蓋及盧黃素姻有無看過契約書等情事，其沒有
印象或不記得了云云。事實上，被告對於此份契約書根本 毫無所悉，更無在契約書上簽名或蓋章。
⒊況且，倘若如證人洪銀南所述，被告於此契約書作成時亦 有在現場，而被告並非目不識丁之人，更非無法親自簽名 之人，則何以未令被告於契約書上親自簽名？
⒋再者，如依該份契約書所載土地於85年間之買賣總價為 22,869,000元，平均每坪單價7萬元，然該土地於85年間 之公告現值每平方公尺只有3,000元，若以之換算，充其 量每坪之價格僅有約9,917元，縱然公告現值與實際市價 未必完全相符，然以系爭土地係屬農地，且所在位置亦非 經濟繁榮之處，又於100年之公告現值每平方公尺亦僅有 4,200元，由此可見，系爭土地於85年間之買賣交易價格 根本不可能高達每坪7萬元。況且，關於該契約書第4條所 載之借款情事，既經被告否認並稱無實際借款，而係另合 資購買土地之交換換算結果云云，由此可見，契約書各條 款所載之情事是否屬實，誠已有重大疑問。
⒌是以，原告僅以該份契約書主張兩造有所謂合資購買土地 一事云云，然該份契約書並非由被告親自簽名蓋章，且依 首揭最高法院判例意旨，本件合夥承買契約書之簽立更非 屬日常家務，盧天寶本即非有當然代理被告之權限，更遑 論契約書內所載之情事是否與事實相符，已屬有疑；又原 告於十數年間均未對系爭土地為任何主張或請求，更未對 於系爭土地有實質支配或管理之情事，則原告現竟於盧天 寶已死亡始忽提起本件訴訟，若得僅憑其片面之詞認定， 顯嚴重有違公平正義。
（九）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告自民國85年7月12日起，登記為臺南市○○區○○段 ○0000地號土地之所有權人。
（二）原告提出被告之配偶盧天寶於85年7 月16日書立切結書， 形式上為真正。
(三)系爭土地由被告占有使用收益，原告未曾為占有使用收益。四、本件兩造所爭執者，在於：「原告主張：兩造間就系爭土地 總面積326.7坪中的75坪 (即750/3267)，有借名登記之契約 存在，是否屬實？」「原告主張其終止兩造間之借名登記契 約，請求被告將系爭土地權利範圍23/100，移轉予原告，是 否有理由？」本院分述得心證之理由如下：
（一）兩造間就系爭土地總面積326.7坪中的75坪，有借名登記
之契約存在，是否屬實？
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就 該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者 間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不 違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之 法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院 98年度台上字第76號判決可資參照）。次按當事人之任何 一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。 ⒉查原告主張其與被告間就系爭土地訂有借名登記契約，業 據提出系爭切結書、合夥承買土地契約書各一紙為證，依 系爭切結書所載：「立切結書人：盧黃素姻，稱為甲方， 於民國85年6月27日向李清所承買永康鄉大灣段叁叁零零 地號，係與盧永祥，稱為乙方，共同出資購買，確實持分 為：甲方：叁分之貳；乙方：叁分之壹，因礙於法令規定 ，無法登記為共有，待法令許可時，甲方要無條件登記叁 分之壹持分還乙方所持有。又甲方對此標的物要進行任何 處分時，要經過乙方同意。空口無憑，特立本書為據。立 切結書人盧天寶。盧永祥。八十五年七月十六日」。另依 系爭合夥承買土地契約書所載：「立契約書人盧黃素姻（ 下稱甲方）、盧永祥（下稱乙方），茲因甲乙雙方出資合 夥承買坐落臺南縣永康鄉○○段○○○○號土地一筆，面 積0.1080公頃（326.7坪），經雙方同意訂定下列各款， 以資共同遵守：第一條：本約承買上開土地價金為新台幣 貳仟貳佰捌拾陸萬玖仟元整。總面積為326.7坪，乙方（ 即原告）占75坪，其餘均屬甲方（即被告）所有；甲乙雙 方各按所占坪數計算（每坪新台幣柒萬元）出資合夥承買 。第二條：本約合夥承買之土地因受到農地不得分割及登 記為共有之限制，目前無法分割登記及登記為共有，所以 暫時登記在甲方（即被告）名下，俟往後依照法令規定可 以分割時，甲方無條件提供分割登記所需證明文件，俾便 辦理分割登記。…第四條：本約未訂立前，甲方於85年7 月16日曾簽具切結書交付乙方收執，此切結書聲明作廢， 以本約內容為準（原切結書所載甲方持分為三分之二，乙 方為三分之一，因事後乙方曾向甲方借用新台幣貳佰參拾 捌萬元正，相互間以該土地抵還，故本契約所載各比率與 原切結書有所不同）…立契約書人（甲方）盧黃素姻。立 契約書人（乙方）盧永祥。八十七年七月七日」等語（見 本院新市○○○000○○○○○○00號卷第10-14頁）。被 告對系爭切結書形式之真正雖不爭執，但辯稱該切結書非
被告本人訂立及未授權盧天寶簽訂，另否認系爭契約書之 真正云云。然查：
⑴系爭契約書上立契約書人之簽名「盧黃素姻」等字，是 否為被告之配偶盧天寶所簽，經本院調取盧天寶於臺南 縣龍崎鄉民代表大會第18屆第1次至第7次定期大會代表 簿上「盧天寶」之簽名、臺灣土地銀行存款印鑑卡開戶 人簽名、綜合存款約定書上立約定書人之簽名及系爭切 結書盧天寶之簽名，送請內政部警政署刑事警察局、法 務部調查局鑑定，而分別以「待鑑定字跡為影本、部分 字跡筆劃欠清晰且特徵不顯」、「送鑑資料不足」為由 ，難以認定。有內政部警政署刑事警察局103年4月23日 刑鑑字第0000000000號函、法務部調查局103年8月8日 調科貳字第00000000000號函（見本院卷㈡第139頁、第 167頁），在卷可按。故無從依上開鑑定機關鑑定系爭 契約書是否為盧天寶親簽。
⑵惟查，證人即撰寫系爭切結書及承辦系爭土地移轉登記 之代書郭水道到庭結稱：「（問：何職？）土地代書， 自民國69年開始，已從事30幾年了。（問：是否認識兩 造、盧天寶三人？）均認識，我們在鄉下因地緣關係本 來就認識。我與原告是住關廟，被告與其先生盧天寶是 住在龍崎。（問：提示起訴狀證物一85年7月16日切結 書，是否見過？）有，這是我寫的。（問：立切結書人 欄位是何人寫的？）是當事人自己簽的，我擬的稿是前 面那裡。（問：簽該切結書時有何人在場？）我忘記了 。（問：切結書的內容是誰要你這樣寫的？）切結書的 用意是一般案件當事人一方或兩方要求說案件登記完了 ，有其他狀況如有出資但未登記名字，會問說要如何處 理，以我們代書的立場，就會要他們寫個切結書下來， 讓有出資但沒有登記的人在切結書裡面寫出來。但我已 忘了是誰要我寫的，也忘了他們是否有在我面前簽名。 （提示臺南市永康地政事務所102年5月24日函所附土地 登記申請書，問：被告向前手李清泰購買○○區○○段 ○0000地號土地的經過是否知悉？）這是我辦的。（問 ：向李清泰購買土地的究為何人？）是原告跟我去的， 如簽約種種的事。我記得是去李清泰的那邊簽的，因為 李清泰是臺南縣議員，所以我比較有印象。（問：價金 如何支付？）就原告與我一起去向李清泰接洽，但是交 付的價金是現金或開票我忘記了。這個買賣我印象中都 是原告與我接洽，與我一起向李清泰談如何買賣，然後 原告有跟我說要登記給誰的名字，但後面才說是兩人一
起買的，但原告沒有登記名字怎麼辦，我就說因為農地 不能登記二人的名字，看你們怎麼辦，不然就有登記的 人寫切結書給沒有登記的人，等以後法令開放再登記給 原告，我的印象是如此，以前在處理農地就是這樣子。 （問：向李清泰接洽買賣時，被告或盧天寶有出現過嗎 ？）不很肯定，但好像沒有。（問：原告是否有說為何 要登記在被告的名下？）沒有。原告只說土地登記給誰 的名字。（問：兩造間有一起出資購買土地是否知悉？ ）是原告告訴我的，在接洽完要登記給被告那時說的。 我問為何他買的土地要登記給別人，原告說是她與我一 起買的。（問：當時購買土地的總價金？出資比例？） 都忘了。這個都要看私契，移轉登記申請書上的契約是 公契，上面的現價是依公告現值寫的，不是實際的價金 。（被告訴訟代理人問：85年左右，永康大灣的農地一 般公告現值與交易現值差多少？）這個我不了解，因我 辦那邊的案件很少，這件事剛好是原告帶我去，我才有 參與到。」等語（見本院卷㈠第61-62頁）。依證人郭 水道之證詞，民國85年間實際出面辦理系爭土地之買賣 事宜，包括契約簽訂、價金交付者，均為原告，僅在辦 理所有權移轉登記時，證人郭水道因原告之指示而將系 爭土地登記在被告名下，而當時原告即已告知證人郭水 道系爭土地為原告與人合資購買，僅借名登記於他人名 下，並請證人郭水道擬具系爭切結書內容，而被告之配 偶盧天寶亦以被告之名義在切結書上簽名，足證原告主 張兩造間有合資購買系爭土地，並借名登記在被告名下 等情，並非全然無據。
⑶再查，被告雖否認系爭契約書之真正。惟證人係不可替 代之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述 又非虛偽者，縱令該證人與當事人有其他利害關係，其 證言亦非當然不可採，最高法院著有53年台上字第2673 號判例足資參照。為兩造代筆系爭契約書之證人洪銀南 到庭結稱：「（問：與兩造有無親屬或僱傭等關係？我 是盧黃素姻的大舅，我的配偶是盧天寶的妹妹。（問： 提示證物二合夥承買土地契約書，是否見過？）有，訂 該契約時我在場，就是87年7月7日，訂立的地點是在我 家歸仁區中正南路一段121號。（問：當時何人在場？ ）盧天寶、盧黃素姻、原告及其配偶，還有我。（問： 為何會簽該文書？）我不知道，是兩造唸出來讓我寫， 我猜他們之前就說好了。（問：兩造是指何人？）是盧 天寶及原告唸給我寫，盧黃素姻只是在場。（問：寫完
該文書後，後面的立契約人甲方盧黃素姻欄位，是何人 簽名及蓋章？）很久了，我沒有印象。（問：該契約寫 好後，盧黃素姻有看過嗎？）她在現場，但有無看過我 不記得。（問：知悉原告及盧黃素姻買土地的事？）我 不知道。（問：該合夥承買土地契約書中提到有借款 238萬，是否了解？）我忘記了。（原告訴訟代理人問 ：以前的職業？）以前是公務員，93年退休，之後在當 代書。（原告訴訟代理人問：何人委託你寫合夥承買土 地契約書的？）是他們一起來我家，就叫我寫。（原告 訴訟代理人提示證物一切結書問：寫該合夥承買土地契 約書時，有參考另份切結書嗎？）有，所以合夥承買土 地契約書有提到該切結書。（問：該切結書是何人提供 的？）忘記了。（原告訴訟代理人問：幫他們寫合夥承 買土地契約書後，有解釋給他們聽？）有當面唸給他們 聽，也有拿給他們看。（原告訴訟代理人問：寫了幾份 合夥承買土地契約書？）一邊一份。（原告訴訟代理人 問：印章是雙方自己拿出來的？）印章是他們簽完後自 己蓋的，我不清楚，但還是在我們家，他們將契約簽名 蓋章完成後，一人拿一份才從我家離開。（原告訴訟代 理人問：盧天寶是何處退休的？）我知道他在辦桌，也 是龍崎鄉民代表大會副主席。（問：盧黃素姻是跟盧天 寶在辦桌嗎？）是。（問：與他們有過金錢往來？）沒 有。（被告訴訟代理人問：請問證人：簽合夥承買土地 契約書時，盧黃素姻是全程在場嗎？中間有無離開？） 我知道她有來，但時間這麼久了，我不確定她何時走。 （問：他們如何來的？）忘記了。我家一般走路到不了 ，距離超過十公里，一般就算是探望也要騎車或開車。 （被告訴訟代理人問：你家附近有無菜市場？盧黃素姻 會不會去那裡買菜？）有。我不知道。（被告訴訟代理 人問：你是否知道合夥承買土地契約書上寫的買賣價金 已履行交付或如何分擔？）我不知道。（被告訴訟代理 人問：是否知道85年左右永康大灣的交易行情？）我不 知道。」等語（見本院卷㈠第41頁反面-42頁）。依證 人洪銀南之證詞，兩造及被告之配偶盧天寶在系爭土地 過戶後約兩年，相偕至證人洪銀南的家中，提出系爭切 結書，請證人黃銀南書寫系爭契約書後簽名用印，再各 自離去。雖證人洪銀南對何人簽名、何人拿出印章、被 告有無先行離去，因時日久遠而不復記憶，然被告家與 證人洪銀南家之距離超過10公里，平日拜訪均靠騎車或 開車，87年7月7日當日被告及其配偶盧天寶、原告是專
程到證人洪銀南家中請證人書寫契約書，被告又未能舉 證其不在場或有先行離去之事實，被告辯稱其不知系爭 契約書云云，實與常情有違而不足採。查兩造、盧天寶 於87年7月7日請證人洪銀南書寫系爭契約書時，曾提出 系爭切結書，並修改系爭切結書上合資比例，作成系爭 契約書，此經證人洪銀南證述明確，而被告在場對系爭 切結書之形式及實質內容之真正均無爭執，顯見系爭切 結書雖是由被告之配偶盧天寶在「立切結書人」欄位簽 名，但被告並無異議，並同意依其意旨來訂立系爭契約 記載分配比例，足證該切結書為被告授權盧天寶而簽訂 ，其上記載兩造共同出資購買系爭土地等情非虛。末查 ，系爭契約書之訂立，在雙方無異議簽名用印後，各自 留存一份契約書，該簽名或用印形式上應屬真正無訛， 且即使是被告之配偶盧天寶所為，但係因在場之被告之 授權，盧天寶僅係使者而已，本件並不涉代理之情事， 系爭契約書為真正應可認定。
⒋又系爭切結書、契約書均記載因系爭土地不得分割及登記 為共有之限制，故記名登記於被告名下。而「土地法第30 條規定：私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限 ，並不得移轉為共有，本條次於89年1月26日華總一義字 第0000000000號令刪除，是本件土地於85年7月10日申辦 買賣移轉登記，依申請時土地法第30條規定不得移轉為共 有」等語。有臺南市永康地政事務所102年5月24日所登字 第0000000000號函、土地法沿革、總統府公報、系爭土地 之土地登記謄本、系爭土地85年7月10日收件永字第19147 號登記申請書及其附件（見本院卷㈠第13-32頁），在卷 可稽。另佐以被告具自耕能力，亦有農地承受（出租）人 自耕能力證明書（見本院卷㈠第27頁），在卷可按。是原 告主張兩造簽立切結書、契約書時，因土地法第30條規定 ，農地移轉其承受人以自耕者為限，並不得移轉為共有， 故約定登記予具有自耕能力之被告，尚屬有據。至被告雖 辯稱原告以切結書、合夥承買土地契約書之約定方式迴避 農業發展條例及土地法強行法規之適用，乃屬脫法行為， 非法所許，自屬無效云云。惟按舊土地法第30條係就私有 農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，約定負擔移 轉該農地所有權之債權行為（如買賣），並不在限制之內 ，是關於農地之買賣，承買人雖無自耕能力，如約定由其 指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與 有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項所稱以 不能之給付為契約標的，難認其契約為無效（最高法院97
年度台上字第289號判決意旨參照）。是關於農地之買賣 ，如承買人係無自耕能力之人，已約定由承買人指定登記 於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能 力之特定第三人，即非民法第246條第1項所規定以不能之 給付為契約標的之情形，難認其契約為無效。
⒌至被告雖又辯稱原告並無700餘萬元之資力與被告合資購 買系爭土地；復以李清泰當時尚且是現任之臺南縣議員， 全筆土地僅借得2,428,542元，可見，系爭土地於85年間 之買賣交易價格根本不可能高達每坪7萬元云云。惟查， 兩造就系爭土地究竟有無每坪7萬元之價值，分別提出不 動產交易實價查詢服務網查詢資料、公告土地現值及公告 地價、透明房訊法拍屋全球資訊網全文資料（見本院卷㈡ 第90-93頁、153-157頁）；透明房訊法拍屋拍賣公告訊息 （見本院卷㈡第147-148頁）為證。然土地因在臺灣為希 有財，再因投機炒作、哄抬盛行，價值與價格本有極大價 差，價格全憑買賣雙方自行評估，難謂有一定之行情。是 依原告所提出之資料與系爭土地同區段之土地，每坪約可 達6萬元，而依被告所提資料，每坪則自1.8萬至4萬元不 等，可見土地之價差極大，自難以同區段某一筆土地價格 高低，即推論系爭無有每坪7萬元之價格。至李清泰貸款
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