臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3354號
原 告 鍾美麟
訴訟代理人 劉興業律師
王正豪律師
被 告 建發電器有限公司
兼法定代理 曹順忠
人
共 同
訴訟代理人 孫劍履律師
上列當事人間返還所有物事件，本院於民國103年11月4日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告建發電器有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○號一樓之房屋騰空返還予原告，並自民國一百零三年二月十日起至前開房屋返還之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。被告曹順忠應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○號一樓之房屋騰空返還予原告，並自民國一百零三年二月十日起至前開房屋返還之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。前兩項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項原 主張：「被告應連帶將門牌號碼臺北市○○區○○街0段00 號樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告，並自起訴狀 繕本送達翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺 幣（下同）35,000元。」（見本院卷第3頁），嗣於民國103 年9月19日言詞辯論期日庭呈之民事準備書㈠狀變更聲明為 ：「一、被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自103年2月 10日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告35,000元。二 、前項之給付，如任何一被告為給付者，他被告於該給付之 範圍免給付之義務。」（見本院卷第54頁），核其性質係擴 張或減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於102年8月23日向訴外人盧慧郎買受系爭 房屋，並於103年2月10日辦畢所有權移轉登記。被告無權占 用系爭房屋，並受有相當於每月租金35,000元之利益等語， 爰依民法第767條第1項前段及第179條之規定，提起本件訴 訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自 103年2月10日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告35, 000元。㈡前項之給付，如任何一被告為給付者，他被告於 該給付之範圍免給付之義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：被告曹順忠為被告建發電器有限公司法定代理人 ，曹順忠自93年10月1日起至96年9月30日止向盧慧郎承租系 爭房屋，於租賃期限屆滿後，持續使用系爭房屋並給付租金 ，盧慧郎無反對之意思，雙方成立不定期限租賃契約。盧慧 郎與曹順忠間之租賃契約對於原告繼續存在，被告並非無權 占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請 准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於102年8月23日買受系爭房屋，並於103年2月10日辦理 所有權登記完畢，有建物所有權狀、建物登記謄本可稽（見 本院卷第8頁至第10頁）。
㈡曹順忠向盧慧郎承租系爭房屋，每月租金4萬元，租期自93 年10月1日起至96年9月30止（下稱系爭租賃契約），嗣系爭 租賃契約，盧慧郎仍按月收取租金，其中99年1月1日至102 年9月1日均按月收取租金35,000元，有原告提出之房屋租賃 契約書及房租收款明細可稽（見本院卷第25頁至第31頁）。 ㈢曹順忠為建發電器有限公司之負責人，於系爭房屋經營建發 電器有限公司，有公司資料查詢及被告提出之現場照片可稽 （見本院卷第11頁、第70頁至第79頁）。四、原告主張曹順忠無權占有系爭建物，無法律上原因而受利益 等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為 ：㈠被告是否有權占有系爭建物；㈡原告得請求之不當得利 金額若干。茲析述如下：
㈠關於被告是否有權占有系爭建物部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人 仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者， 視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。另按出 租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於
未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者， 不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。 經查：
⒈曹順忠自96年9月30日系爭租賃契約約定租期屆滿後，迄至 原告起訴時仍持續使用系爭建物，盧慧郎於102年9月仍向曹 順忠收取租金等情，有系爭租賃契約、房租收款明細在卷可 稽（見本院卷第25頁至第31頁），依上揭條文，曹順忠與盧 慧郎間系爭租賃契約自96年10月1日起視為不定期限繼續契 約，堪以認定。
⒉嗣原告於103年2月10日取得系爭房屋所有權，基於債之相對 性，曹順忠與盧慧郎間系爭租賃契約之效力自不及於原告， 另以曹順忠為法定代理人所設立之建發電器有限公司設址於 系爭房屋，有公司資料查詢在卷可佐（見本院卷第11頁）， 是曹順忠及建發電器有限公司無權占有系爭房屋，原告自得 依民法第767條之規定，請求曹順忠及建發電器有限公司返 還系爭房屋。
⒊原告固辯稱：系爭租賃契約於102年9月30日租期屆滿，嗣經 盧慧郎同意租期展延1個月即同年月30日，則系爭租賃契約 於斯時因期限屆滿而消滅等語。然系爭租賃契約約定期限為 96年9月30日，嗣於翌日視為不定期限繼續契約乙節，業如 前述，盧慧郎既未另行終止租約，難謂系爭租賃契約業已合 法終止。
⒋至被告曹順忠辯稱，系爭租賃契約依民法第425條第1項規定 ，對於原告繼續存在，伊非無權占有等語。然系爭租賃契約 於96年10月1日視為不定期限繼續契約，該不定期限契約係 發生於89年5月5日債編修正施行後，當有民法第425條第2項 規定之適用，依上揭民法第425條第2項規定，於未經公證之 不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用同條 第1項規定之適用（最高法院99年台上字第1618號民事判決 可資參照），是被告曹順忠所辯，委不足取。
⒌基上，原告請求被告返還系爭房屋，為有理由。 ㈡關於原告得請求之不當得利金額若干部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相 當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字 第1695號判例意旨參照）。經查：
被告無合法占有權源，業如前述，渠等迄今仍占有使用收益 依上規定，原告即得請求相當於租金之不當得利損害賠償， 本院審酌系爭房屋之租金於102年為35,000元，且被告使用
系爭房屋作為店面使用等經濟價值及所受利益，認原告主張 以每月35,000元作為系爭房屋相當於租金之不當得利金額， 堪稱合理允當，是原告依民法第179條規定，請求被告自103 年2月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000 元，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告為系爭房屋所有權人，被告無權占有系爭房 屋，渠等無法律上原因而受有利益，致原告受有相當於每月 35,000元租金之損害，原告依民法第767條第1項前段及第 179條之規定，請求被告返還系爭房屋，被告並應給付相當 於不當得利之租金，為有理由，應予准許。又被告二人所負 為不真正連帶債務，如任一人為給付，則於給付範圍內，另 一人即免給付義務，故判決如主文第1、2、3項所示。六、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行， 經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
書記官 吳珊華
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