給付報酬
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,103年度,2084號
TPDV,103,訴,2084,20141230,1

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臺灣臺北地方法院民事判決       103年度訴字第2084號
原   告 知見不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 黃鵬䛥
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人  吳沛珊律師
被   告 張春草
訴訟代理人 魏序臣律師
      陳志揚律師
上列當事人間給付報酬事件,本院於民國103年12月4日言詞辯論
終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意,應以文書證之,民事訴訟 法第24條定有明文。本件兩造以專任委託銷售契約書(下稱 系爭委售契約)第12條約定,合意以本院為管轄第一審法院 ,故本院就本件給付報酬之訴自有管轄權。
二、次按,訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴 張或減縮應受判決事項之聲明,不在此限,民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。原告起訴求為判命被告給付新臺 幣(下同)640,000元,嗣於訴訟進行中變更聲明為請求被 告給付560,000元(見卷第58頁),核屬減縮應受判決事項 之聲明,揆諸前開說明,應予准許。
貳、實體部分:
一、原告起訴主張:被告於民國99年12月14日與原告簽立系爭委 售契約,委託原告居間出售被告所有門牌號碼臺北市○○區 ○○○路0段000巷0弄00號之房屋及其坐落土地應有部分( 下稱系爭房地,並以契約第5條第1項約定,原告於買賣成交 時,得向被告收取實際成交價額4%之服務報酬。嗣原告尋得 訴外人朱木炎同意以14,000,000元買受系爭房地,被告亦於 100年1月15日與朱木炎簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買 賣契約),後因履約爭議,朱木炎乃訴請被告移轉系爭房地 所有權,而經判決被告應於朱木炎給付剩餘買賣價金後移轉 系爭房地所有權予朱木炎確定,今朱木炎已於101年12月17 日依法辦理提存,並就系爭房地辦理所有權移轉登記,原告 自得請求被告給付服務報酬560,000元(計算式:14,000,00 0元x4%=560,000)。爰依系爭委售契約第5條約定提起本訴



。並聲明:被告應給付原告560,000元,及自起訴狀繕本送 達翌日(即103年5月10日)起至清償日止,按週年利率5%計 算之利息;願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以:原告覓得有朱木炎願以14,000,000元價購系 爭房地後,朱木炎即於100年1月12日委託原告居間向被告傳 達此一要約,並提出現金100,000元作為斡旋金,而簽立買 賣斡旋契約書(下稱系爭斡旋契約),被告則於知悉後同意 朱木炎所提要約條件,並要求服務費用更改為250,000元, 原告乃於系爭斡旋契約所載賣方接受本要約條件出售欄位後 方加註「但服務費為250,000元。訂金暫由仲介公司保管, 簽訂買賣契約時轉交至履約專戶內」等語,兩造間服務報酬 約定自已經合意變更為250,000元,又被告與朱木炎以系爭 買賣契約第4條約定,共同委託僑馥建築經理股份有限公司 (下稱僑馥建經公司)辦理不動產買賣價金履約保證,由僑 馥建經公司將朱木炎繳付之價金信託存於其設於中國信託商 業銀行開立之信託專戶,戶名為僑馥建經公司、專屬帳號為 00000000000000號帳戶(下稱履約保證專戶),被告應給付 之服務報酬250,000元已經僑馥建經公司由履約保證專戶出 帳予原告,原告自不得起訴請求。並聲明:原告之訴及假執 行之聲明均駁回;如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造爭執及不爭執事項:
㈠不爭執事項:
⒈兩造於99年12月14日簽訂系爭委售契約,約定被告將系爭房 地委託原告以14,000,000元為底價銷售。 ⒉原告居間朱木炎以14,000,000元買受系爭房地,被告與朱木 炎並於100年1月15日簽訂系爭買賣契約,而約定共同委託僑 馥建經公司辦理不動產買賣價金履約保證,由僑馥建經公司 將朱木炎繳付之價金信託存入其設於中國信託商業銀行開立 之信託帳戶,朱木炎簽約時給付之第一期款1,400,000元於 100年1月17日存入上開履約保證專戶。
⒊被告應於朱木炎給付12,600,000元之同時將系爭房地所有權 移轉登記予朱木炎一事,業經本院100年度重訴字第766號民 事判決確定;朱木炎於101年12月17日辦理提存,並於102年 4月8日以判決移轉方式辦妥系爭房地所有權移轉登記。 ㈡爭執事項:
⒈兩造約定之服務報酬若干?
⒉被告是否業已給付服務報酬?
⒊原告請求被告給付服務報酬,是否有理由?
四、得心證之理由:




原告主張被告應依系爭委售契約第5條第1項約定給付服務報 酬,為被告否認,並以前詞置辯,茲就原告請求有無理由審 酌如下:
㈠兩造約定之服務報酬為250,000元。
⒈經查,兩造以系爭委售契約,約定原告以14,000,000元為被 告仲介系爭房地之買賣後,原告即為被告覓得買家朱木炎朱木炎則於100年1月12日11時10分簽立買賣斡旋契約書,提 出以14,000,000元買賣系爭房地之要約,後被告於100年1月 13日22時在買賣斡旋契約書上簽名,同意此一要約,並與朱 木炎於100年1月15日簽立系爭買賣契約一情,有專任委託銷 售契約書、買賣斡旋契約書及不動產買賣契約書可查(見卷 第8頁至第第13頁、第53頁)。又系爭斡旋契約載有:「賣 方:張春草(簽章)身分證字號...於100年1月13日20:00 時簽訂本要約,賣方接受本要約條件出售,但服務費為250, 000元整。訂金暫由仲介公司保管,簽訂買賣契約後轉交至 履約專戶內」等文字(見卷第53頁),而系爭斡旋契約第4 條已表明朱木炎簽署買賣斡旋契約書時交付之款項名為斡旋 金,並於賣方同意依買賣斡旋契約書條件出售時,生定金效 力,上開「訂金暫由仲介公司保管」之文字,自係表彰被告 應收之定金暫由仲介公司保管之意;再觀諸「服務費250,00 0元」之文字緊接於「賣方接受本要約條件出售」後書寫, 堪認系爭斡旋契約中「服務費為250,000元」之記載,應係 指被告應支付與原告之服務報酬為250,000元。是以,系爭 委售契約第5條第1項雖約定:「受託人於買賣成交時,應向 委託人收取服務報酬,其數額為實際成交價額4%。(含稅) 」(見卷第8頁反面),然此一服務報酬約定已經原告與被 告另以買賣斡旋契約書變更為250,000元,應可認定。 ⒉次查,證人吳政道雖到庭證述兩造約定之服務報酬為成交金 額之4%,然其原證述:被告應支付之服務報酬應依委託銷售 契約約定計算,經提示專任委託銷售契約書後,始答稱兩造 約定之服務報酬為4%等語,復另證述:其對系爭房地買賣之 成交過程及被告給付若干服務報酬二事,均不復記憶等語( 見卷第90頁反面、第91頁反面),可見吳政道對兩造約定之 原服務報酬及是否變更,均已未記憶,其依系爭委售契約記 載所為證述,自難據信。
⒊又查,原告固主張買賣斡旋契約書上「服務費為250,000元 」記載者,乃原告與朱木炎約定之服務報酬云云。然朱木炎 為價購系爭房地而簽署買賣斡旋契約書時,即以契約第6條 、第7條同意:「於簽認出售後,因可歸責於買方之事由, 致買賣契約無效或解除者(含與賣方合意解除契約),不論



有無簽訂不動產買賣契約書,買方仍應支付以承購總價2%計 算之服務報酬予受託人」、「受託人通知賣方同意出售後, 買賣契約及生效力,買方應於受通知翌日起算7日內,完成 不動產買賣契約書之簽約手續,買方並同意由受託人指定之 特約地政士(代書)辦理一切產權過戶之事宜。如無故拒絕 簽約,買方除仍應支付以承購總價2%計算之服務報酬予受託 人外,應負擔契約不履行之責任」,另參諸系爭斡旋契約第 4條「簽署本契約書之同時,買方願支付上述承購總價2%之 斡旋金」中「上述承購總價2%」部分已經刪除,並特別註明 刪除字數,堪認朱木炎與原告約定之服務報酬為承購總價之 2%即280,000元,並非250,000元,原告主張買賣斡旋契約書 上「服務報酬為250,000元」部分乃係朱木炎應付之報酬云 云,不足為採。
㈡被告是否業已給付服務報酬?
經查,僑馥建經公司於100年1月25日以服務報酬名義自履約 保證專戶出款250,000元予原告,有該公司103年6月3日僑馥 (103)字第82號函可證(見卷第55頁)。又系爭買賣契約 書第4條、第5條約定,買賣價金14,000,000元之給付與收受 ,均應存匯入履約保證專戶,且除代繳稅款、支付服務報酬 、代清償被告債務及經被告與朱木炎書面同意外,被告不得 要求自履約保證專戶內支配任何款項,買賣價金之給付或返 還,並須於僑馥建經公司認證被告與朱木炎權利義務之履行 結果後,依據雙方所簽署相關契約之約定辦理(見訴字卷第 10頁反面、第11頁),可見履約保證專戶內價金本即乃朱木 炎交付之買賣價金,僑馥建經公司自買賣價金出款之250,00 0元,自為被告應支付之服務報酬,原告主張250,000元為朱 木炎給付之服務報酬云云,委無可取。
㈢原告請求被告給付服務報酬為無理由。
經查,兩造約定之服務報酬已經兩造以系爭斡旋契約變更為 250,000元,且由僑馥建經公司如數給付乙節,已如前述, 原告當已無服務報酬可再向被告請求,其再請求被告給付, 當屬無由。
五、綜上,原告依系爭委售契約主張被告應給付服務報酬560,00 0元及自103年5月10日起之法定遲延利息,因兩造業已變更 服務報酬為250,000元,且被告業已給付,而無理由,應予 駁回。原告之訴既經駁回,假執行之聲請即失所附麗,爰併 予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,核與判決結果 不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。



中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 曾鈺馨

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參考資料
知見不動產仲介經紀股份有限公司 , 台灣公司情報網
僑馥建築經理股份有限公司 , 台灣公司情報網