返還公寓大廈共用部分等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,102年度,305號
TPDV,102,重訴,305,20141231,4

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第305號
原　　　告　羅馬大廈管理委員會
法定代理人　李佳臻　
訴訟代理人　孫銘豫律師
複代理人　　吳宗樺律師
被　　　告　遠傳電信股份有限公司
法定代理人　徐旭東　
訴訟代理人　牛敬堂　
　　　　　　翁文超　
　　　　　　陳景筠　
被　　　告　謝王惠美
　　　　　　謝佳宏　
共　　　同
訴訟代理人　童兆祥律師
複代理人　　蘇璇律師　
上列當事人間請求返還公寓大廈共用部分等事件，本院於民國
103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0條、第175條分別定有明文。原告羅馬大廈管理委員會法定 代理人林水燕於本院審理期間變更為李佳臻，有羅馬大廈（ 下稱系爭大廈）第39屆管理委員會議紀錄、臺北市政府民國 103年1月24日府都建字第00000000000號函等件附卷可稽( 見本院卷三第156-158頁)，李佳臻於103年3月19日具狀聲明 承受訴訟（見本院卷三第149反面-150頁），核與上開規定 相符，應予准許。
二、再按在訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。 查本案原以林水燕為原告起訴請求：㈠被告遠傳電信股份有 限公司(下稱遠傳公司)、被告謝佳宏（下稱謝家宏）、被告 謝王惠美（下稱謝王惠美）應將坐落臺北市○○區○○段○ ○段000地號土地（下稱系爭土地），如附件所示A部分面積



35平方公尺(以實測為準)之公設，返還予原告暨全體區分所 有權人。㈡被告遠傳公司、謝佳宏、謝王惠美應給付原告暨 全體區分所有權人新臺幣(下同)642,000元，及自102年1月1 日起至遷讓返還原告暨全體區分所有權人之日止，按月給付 原告214,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告謝佳宏、謝王惠美應給付原告 暨全體區分所有權人11,984,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准 宣告假執行(見本院102年度司北調字第172號卷第4頁)。嗣 於102年5月9日以民事訴之變更狀變更原告為系爭大廈管理 委員會；另經先後多次變更聲明，最後於103年11月27日以 民事撤回追加起訴狀變更聲明為:㈠謝佳宏、謝王惠美及遠 傳公司應將坐落系爭土地之建物如附圖編號G所示部分之共 用部分(面積29平方公尺)返還予原告暨全體區分所有權人。 ㈡謝佳宏、謝王惠美及遠傳公司應給付原告772,500元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 並自102年1月1日起至遷讓返還上開土地予原告暨全體區分 所有權人之日止，按月給付原告257,500元。㈢謝佳宏及謝 王惠美應給付原告暨區分所有權人全體14,420,000元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣ 如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。核其所為，其中 就訴之聲明第1項部分，原告起訴及聲明變更後之內容，均 係請求被告應將無權占用之系爭土地返還全體區分所有權人 ，僅係依據臺北市大安地政事務所複丈測量結果而補充、更 正其聲明，核其所為僅係補充、更正法律上之陳述，並未變 更訴訟標的，非為訴之變更或追加；另變更原告及就聲明第 2、3項變更不當得利金額部分，均係本於系爭土地所有權關 係為請求，其請求基礎事實應屬同一，且屬擴張及減縮應受 判決事項之聲明，揆諸首開規定，程序上應予准許，先予敘 明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、羅馬大廈管理委員會為坐落系爭土地之系爭大廈之管理組織 ，謝佳宏及謝王惠美為坐落系爭土地上，同段3955建號（門 牌號碼臺北市○○區○○○路0段000○0號）之區分所有權 人，權利範圍分別為4分之1、4分之3。謝佳宏及謝王惠美自 94年4月6日取得前開建物所有權後，即占用如附圖所示編號 G部分土地(面積29平方公尺)，與其等所有之175之1號建物 一同出租予他人作為商業使用，而無權占用該部分土地。然 系爭土地共有人，未曾就如附圖所示編號G部分土地為分管



之約定，亦未曾同意或授權謝佳宏及謝王惠美使用，現今其 等擅自使用出租予遠傳公司，被告3人自均屬無權占用。為 此原告基於管理權限，爰依民法第767條第1項規定，請求謝 佳宏、謝王惠美及遠傳公司，將其等無權占用之如附圖所示 編號G部分土地返還全體區分所有權人。又因謝佳宏、謝王 惠美、及遠傳公司無權占用如附圖所示編號G部分面積為29 平方公尺之土地，依社會通念觀念，其可獲得相當於租金之 不當得利，致原告受有損害，故依民法第179條規定，謝佳 宏、謝王惠美及遠傳公司應返還其等所受利益予原告。㈡、如附圖所示編號G部分土地面積為29平方公尺，又謝佳宏、 謝王惠美與遠傳公司間租金每坪20,000元計算，是故租金每 平方公尺為8,879.4元，謝佳宏、謝王惠美自101年10月1日 起占用出租予遠傳公司，自應依不當得利法律關係自101年 10月1日起與遠傳公司給付相當於租金之不當得利；並另向 謝佳宏及謝王惠美請求自起訴日回溯5年無權占用如附圖所 示編號G所示部分土地相當於租金之不當得利。為此，爰依 民法第767條第1項前段、第179條等規定提起本件訴訟等語 。併聲明:㈠謝佳宏、謝王惠美及遠傳公司應將坐落系爭土 地之建物如附圖編號G所示部分之共用部分(面積29平方公尺 )返還予原告暨全體區分所有權人。㈡謝佳宏、謝王惠美及 遠傳公司應給付原告772,500元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；並自102年1月1日起至 遷讓返還上開土地予原告暨全體區分所有權人之日止，按月 給付原告257,500元。㈢謝佳宏及謝王惠美應給付原告暨全 體區分所有權人14,420,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈣如受不利判決，願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、謝佳宏及謝王惠美抗辯:
坐落系爭土地上如附圖所示編號G部分土地雖登記為系爭大 廈共用部分無訛，然觀諸臺北市政府工務局65年10月27日65 使字第1786號竣工圖可知，該部分土地原規劃為系爭大廈1 樓住戶之廁所，除系爭大廈1樓住戶外，其他住戶無從進出 使用，顯見建商就如附圖所示編號G部分土地之使用管理， 已與各承購戶間成立默示分管契約，約定由系爭大廈1樓3戶 住戶使用。後系爭大廈1樓所有權幾經更迭，先由華僑信託 投資股份有限公司（下稱華僑信投公司）於66年4月9日辦理 第一次登記，並將無獨立衛浴設備之3戶合併為1戶，整合門 牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號；後恆豐股份有限 公司(下稱恆豐公司)於87年9月19日取得前開175號建物所有



權，並於93年7月29日向臺北市政府工務局申請增加該建物 戶數為5戶，增編門牌號碼分別係臺北市○○區○○○路0段 000號、同路段175之1號、同路段181巷2號、同路段181巷6 號及同路段181巷8號，如附圖所示編號G部分土地均由華僑 信投公司及恆豐公司使用，系爭大廈區分所有權人均不曾表 示反對之意；嗣後，謝佳宏及謝王惠美於94年4月6日取得17 5之1號建物所有權，且持續對如附圖所示編號G部分土地享 有專有使用權，系爭大廈各區分所有權人亦均未有任何異議 。執此，可知有關如附圖所示編號G部分土地之使用權早由 建商與第一手承購戶相互約定分管，且1樓所有權人皆如此 利用該部分土地，如此管理方式已行之有年，系爭大廈各區 分所有權人均無異議，而謝佳宏及謝王惠美向恆豐公司買受 而取得前開175之1號建物，使用如附圖所示編號G部分土地 之管理使用方法係繼受前手之管理使用方法，並未侵害他共 有人之權利。又如附圖所示編號G部分土地在構造上不具獨 立性，可認屬前開175之1建物之附屬物，而由175之1號區分 所有權人取得所有權。既謝佳宏及謝王惠美就如附圖所示編 號G部分土地有專用使用權或所有權，即屬有權使用，原告 主張謝佳宏及謝王惠美應支付該部分土地相當於租金之不當 得利，實屬無理等語，資為抗辯。併聲明:㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
㈡、遠傳公司抗辯:
系爭大廈於建成時，如附圖所示編號G部分土地為1樓其中3 戶住戶所共用之廁所，且該部分土地所在位置非其他樓層住 戶得以進入及使用，該部分土地並由1樓住戶管理使用長達 30餘年，系爭大廈其他區分所有權人均未曾干涉，足證該部 分土地已由第一手承購之區分所有權人間成立默示分管契約 ，是故所有繼受第一手承購戶之區分所有權人均應受該默示 分管契約拘束，職是，謝佳宏及謝王惠美對如附圖所示編號 G部分土地享有使用權，因而謝佳宏及謝王惠美將該部分土 地出租予遠傳公司，遠傳公司對原告自非無權占用及無不當 得利之情。此外，若認遠傳公司係無權占用如附圖所示編號 G部分土地，惟該部分土地外觀上與謝佳宏及謝王惠美所有 之175之1號建物相連，且前手承租人佐丹奴服裝店亦使用如 附圖所示編號G部分土地，承租之際遠傳公司也曾詢問謝佳 宏及謝王惠美該部分土地得否使用，而經其等肯定之，是遠 傳公司縱係無權占用如附圖所示編號G部分土地，則屬善意 無過失，依民法第952條規定，原告不得對遠傳公司主張不 當得利。再者，遠傳公司已依據與謝佳宏及謝王惠美間租賃



契約，將承租如附圖所示編號G部分土地之租金如數給付予 謝佳宏及謝王惠美，因此遠傳公司占用如附圖所示編號G部 分土地未受有相當於租金之利益，且與原告之損害無直接因 果關係等語置辯。併聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁 回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告為坐落系爭土地之系爭大廈管理組織。坐落系爭土地上 之臺北市○○區○○段○○段0000○號、1502建號、1503建 號建物，由華僑信投公司以買賣為原因，於66年4月9日辦理 第一次登記；嗣後，世華聯合商業銀行股份有限公司(下稱 世華銀行)與華僑信投公司合併，前開3建物以法人合併為原 因，於84年10月3日登記為世華銀行所有，後世華銀行向臺 北市大安地政事務所申請就前開3建物辦理合併，該地政事 務所於85年3月26日以85年大安字第067240號登記案辦竣前 開3建物之合併登記，將臺北市○○區○○段○○段0000○ 號、1503建號併入同路段1501建號，門牌號碼合併為臺北市 ○○區○○○路0段000號。該175號建物所有權幾經更迭， 於87年9月19日由恆豐公司以買賣為原因登記為所有，恆豐 公司並向臺北市大安地政事務所申請辦理分割登記為5戶， 該地政事務所於94年2月22日以94年大安字第053550號登記 案辦竣建物分割登記，將臺北市○○區○○段○○段0000○ 號分割增加為同路段3955建號、3956建號、3957建號、3958 建號，門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路0段000號、 175之1號、181巷2號、181巷6號、181巷8號共5戶。其中大 安區仁愛段六小段3955建號，門牌號碼臺北市○○區○○○ 路0段000○0號建物由謝佳宏及謝王惠美於94年4月6日以買 賣為原因，登記為區分所有權人，權利範圍分別為4分之1、 4分之3，此有臺北市大安地政事務所異動索引、○○區○○ 段○○段0000○號建物登記謄本、臺北市政府工務局93年8 月10日北市工建字第00000000000號函文、臺北市大安地政 事務所102年6月19日北市大地登字第00000000000號函文暨 ○○區○○○路0段000號、179號、179之1號、179之2號第 一次登記人工登記簿及測量成果圖、85年大安字第423號建 物測量申請書、異動清冊及測量成果圖、94年大安字第0535 50號登記案影本、1501建號、3955建號、3956建號、3957建 號、3958建號、1575建號建物登記謄本及測量成果圖等件附 卷可稽(見本院卷一第27-31頁、第125-194頁)。㈡、遠傳公司為謝佳宏及謝王惠美所有175之1號建物之承租人， 並得謝佳宏及謝王惠美同意占用如附圖所示編號G部分土地 ，將前開175之1號建物及如附圖所示編號G部分土地作為商



業使用。
㈢、如附圖所示編號G部分土地土地謄本登記屬於系爭大廈全體 區分所有權人所共有，由謝佳宏、謝王惠美及遠傳公司占用 部分面積計29平方公尺，有本院103年1月3日勘驗測量筆錄 、臺北市大安地政事務所103年1月16日北市大地測字第0000 0000000號函及其檢附土地複丈成果圖等件在卷可參，（見 本院卷三第78-81頁）。
四、得心證之理由：
查原告主張被告無權占如附圖所示編號G部分土地，侵害系 爭大廈各區分所有權人對該部分土地之共有權，應予返還， 並應支付起訴之日起回溯5年期間相當於租金之不當得利等 情，則為被告3人所拒，並以前詞置辯，是本件應探究者為 ：㈠、如附圖所示編號G部分土地是否為共有物？㈡、被告 專用該部分土地是否為無權占有？原告請求被告返還該部分 土地有無理由？㈢、被告應否返還相當於租金之不當得利予 原告？茲分述如後：
㈠、如附圖所示編號G部分土地是否為共有物？ ⒈按數人區分一建築物而各專有其一部者，專有部分以外之其 他部分，應為該建築物全體區分所有人所共有，此觀民法第 799條第1項、第2項規定可明。此項規定雖係98年1月23日修 正後之條文，惟依其修正前所定「數人區分一建築物而各有 其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有 人之共有」，規範意旨亦無不同。而所謂建築物，係指在土 地所有權支配之一定空間內，劃定可供吾人利用之一定空間 ，以屋頂及四周牆壁或其他相類構造物與土地所有權支配之 空間相區隔遮斷而創造之獨立所有權支配客體。在建築物區 分所有之情形，被縱切或橫割區分之整體建造物，即屬此所 謂之建築物。故在土地一定之空間內，以相連無間斷之屋頂 、四周牆壁圍繞而成，再於內部以縱切、橫割區分為數獨立 專有部分之整體建造物，應認係單一之建築物，其專有部分 以外之其他部分，應屬此單一建築物範圍內之全體區分所有 人所共有。
⒉謝佳宏及謝王惠美雖抗辯系爭大廈竣工時，未另外設置通往 如附圖所示編號G部分土地之通道，該部分土地其他區分所 有人無法使用，應僅屬1樓建物之附屬物，不屬於系爭大廈 全體區分所有人所共有云云。惟查，如附圖所示編號G部分 土地係建築物之主要結構，此觀建築法第8條規定「本法所 稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地 板及屋頂之構造」等文義自明。如附圖所示編號G部分土地 既為護建築物安全外觀不可或缺之主要構造，無論有無設置



通道，性質上均不許獨立而為區分所有之客體，自應屬建築 物之共同部分，依民法第799條規定意旨，應認係全體區分 所有人所共有。謝佳宏及謝王惠美指稱非屬共有云云，並不 足採。
⒊綜上，如附圖所示編號G部分土地應認屬於共有物無誤。㈡、被告專用該部分土地是否為無權占有？原告請求被告返還該 部分土地有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明 文。次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及 其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條前段 及第820條第1項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行 前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該法第7條各款不得 為約定專用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第 2項但書規定即明；準此，共有人之間，就共有物，非不得 約定共有物之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即 為共有物之分管契約。而就特定部分占用收益，須徵得他共 有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或 一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害 或請求向全體共有人返還占用部分，亦有最高法院74年度第 2次民事庭會議決議可資參照。惟按共有土地若經共有人協 議分管，各共有人就其分管部分即有使用、收益之權限；共 有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將 其應有部分讓與第三人，除該受讓人不知有分管契約，亦無 可得而知之情形外，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續 存在（最高法院48年台上字第1065號判例、93年度台上字第 863號判決意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書 面為要件，以明示或默示之意思表示成立亦無不可，倘共有 人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容 忍對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未與干涉， 已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，而所謂默 示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接 推知其效果意思者而言（最高法院83年度台上字第1377號、 87年度台上字第1359號判決意旨參照）。復按，民法上所謂 默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接 推知其有承諾之效果意思者外，倘若僅係單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為該沉默有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思 表示。故若以住宅買賣而言，倘建商與承購客戶約定，公寓



大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共 有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所 占有土地之使用、管理，未予干涉，即非不得認有默示分管 契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約之內容，而 占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第 三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通 常即有可得而知之情形，而應繼受分管契約之拘束。（最高 法院99年度台上字第790號判決要旨參照）。末按共有物分 管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第 820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，其未定 有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變 更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得 隨時終止分管契約（最高法院89臺上字第585號判決意旨參 照）。
⒉謝佳宏及謝王惠美所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 000○0號之建物，最初門牌號碼為同路段175號，係於66年4 月9日辦理第一次建物登記，有大安地政事務所異動索引可 稽（見本院卷一第27頁）。又前開建物興建完畢後之使用情 況業據證人即系爭大廈177號11樓之3住戶劉○○到庭具結證 稱：伊係在系爭大廈蓋好後1至2年即搬進去居住，1樓好像 原本開銀行，後來變成數個賣場。1樓有個公廁，該公廁一 定要從賣場大門進入，若賣場打烊，其他人即無法進入使用 該公廁等語明確（見本院卷一第196反面-198反面）；另證 人即恆豐公司員工張○○到庭具結證述:伊自82年間在恆豐 公司任職，該公司係於87年至94年間擁有忠孝東路4段175號 建物產權，買受該建物時是1樓1戶，且已經沒有如附圖所示 編號G部分土地之廁所，後來恆豐公司將建物分割成5戶，也 沒有將廁所蓋回去，將175之1號賣掉後，屋主將該戶出租給 賣成衣的廠商，伊記得如附圖所示編號G部分土地係作為試 衣間所用等語綦詳(見本院卷二第4反頁-6頁)；而目前如附 圖所示編號G部分土地則由謝佳宏、謝王惠美併同其等所有 之臺北市○○區○○○路0段000○0號建物出租予遠傳公司 使用一節，為兩造所不爭執，並有現況使用照片在卷可佐( 見本院卷三第137頁)；再參以系爭大廈建築物使用執照暨內 附之各層平面圖及外放之底層平面圖可知，系爭大廈建商白 宮建設開發股份有限公司原規劃1樓供集合住宅使用，內有5 戶(其中1戶即使用執照內附各層平面圖所示壹層平面圖標示 2號部分，屬系爭大廈電梯梯廳，其餘4戶為住宅)，而使用 執照內附之各層平面圖所示壹層平面圖標示3號部分住宅有 獨立衛浴空間；標示1號、4號、5號部分住宅則共用1間衛浴



空間，該共用之衛浴空間即為本案系爭之如附圖所示編號G 部分土地，此有65使字第1786號使用執照存卷可參。互核前 開證人證述及系爭大廈使用執照，如附圖所示編號G部分土 地自建商建造完成交屋時起，即由系爭大廈1樓部分住戶獨 立使用一情，堪認屬實。雖證人即系爭大廈177號9樓之4住 戶周世永到庭證稱：伊係在77年間搬進系爭大廈，伊聽說系 爭大廈1樓有設1個公廁在管理室後面，而且有個門可以進去 使用，但伊自己未曾使用過該廁所云云，然證人周○○實際 上未曾使用或前往如附圖所示編號G部分土地，僅聽聞在管 理室後方有通道得前往該部分土地，其證詞可信度已有可疑 ；況經本院至系爭大廈現場履勘及參諸前開證人劉○○及張 ○○證詞，復參酌系爭大廈之使用執照，均未發現如附圖所 示編號G部分土地，自系爭大廈興建完成迄今有何管理室後 方之通道可通往，益徵證人周○○所證顯無所徵，委無足採 。準此，如附圖所示編號G部分土地自系爭大廈興建完成後 ，即由建商規劃隔出予1樓3住戶共同使用，可認建商與各承 購客戶約定，該部分土地由1樓部分區分所有權人專用無訛 。
⒊至系爭大廈各區分所有權人對於1樓區分所有權人使用如附 圖所示G部分土地亦有同意一節，業據原告提出原告與華僑 信投公司之租賃契約，其上載明:「因本大廈一樓公廁由華 僑信託公司獨家使用，經本大廈委員會協商華僑信託經雙方 同意訂立本租賃契約如左:第一條:租賃所在地及使用範圍: 為羅馬大廈一樓華僑信託使用房屋範圍內之公廁全部」等語 ，有租賃契約1份可憑(見本院卷三第50頁)；原告復提出80 年9月30日及82年8月份系爭大廈管理委員會收支明細表2紙 及84年3月至5月、同年7月至8月間管理費收據，其上亦記載 175號租金收入包含公廁部分之租金，有前開收支明細表及 管理費收據可據(見本院卷二第56-63頁)；另參酌證人劉張 ○○證稱：依據伊所查詢之資料，原告不曾要求恆豐公司租 用如附圖所示編號G部分土地，伊代表恆豐公司參加管理委 員會會議時，原告亦沒有要求給付該部分土地租金等語可按 (見本院卷二第6頁反面)，而恆豐公司自87年9月19日起至94 年4月6日止擁有系爭大廈1樓之區分所有權，此有大安地政 事務所異動索引可參(見本院卷一第54頁)；再者，依據原告 提出之系爭大廈管理委員會89年4月22日、89年9月17日、 101年7月15日會議紀錄3份，內容均係有對於如附圖所示編 號G部分土地所有權有所爭執而責成原告查明，有前開日期 會議紀錄可佐(見本院卷二第64-73頁、第75頁)。勾稽前開 資料及證人證詞可知，於恆豐公司取得系爭大廈1樓建物所



有權前，原告確有向系爭大廈1樓區分所有權人收取如附圖 所示編號G部分土地之租金及管理費，恰可證系爭大廈全體 區分所有權人針對如附圖所示編號G部分土地之使用方法， 已達成合意由系爭大廈1樓房屋區分所有權人管理使用，而 有類似分管契約之約定存在，此約定對該系爭大廈之全體區 分所有權人均有拘束力；而迄至87年9月19日起，恆豐公司 取得系爭大廈1樓建物區分所有權後，雖原告即未再就如附 圖所示編號G部分土地繼續收取租金或管理費，然對於恆豐 公司及其後取得系爭大廈1樓建物區分所有權之人使用如附 圖所示編號G部分土地，經年均未表示有何異議或為任何爭 執；而衡諸不動產交易習慣，買受人多親至現場勘查，以明 不動產位置、現況、週遭環境、使用情形及權利關係，倘若 全體住戶間並無默示分管契約存在，原告之區分所有權人豈 能就系爭大廈1樓區分所有權人占有使用如附圖所示編號G部 分土地一情毫無異議而買受房屋，是系爭大廈全體區分所有 權人就上開情事，自應有所知悉或可得而知，系爭大廈全體 區分所有權人對於如附圖所示編號G部分土地之使用顯非單 純之沈默，應認系爭大廈各區分所有權人間對於由系爭大廈 1樓建物區分所有權人專用如附圖所示編號G部分土地確有默 示分管契約之存在明灼。雖被告否認前開收支明細、管理費 收據及會議紀錄之真實性，並抗辯其等資料所蓋用印文之字 形有所不一，簽名亦難確認真正云云，然大廈管理委員會所 使用之印章往往因主任委員改選或使用年限而會更新，被告 所稱型態不一之印文分屬80年、82年、88年、89年及90年， 印章有所更新而致印文不同當屬常情，此外，被告復未能提 出其他證據證明印文及簽名係屬偽造，其辯稱顯有疑義。 ⒋另系爭大廈於89年間，曾召開管理委員會議責成原告應查明 該部分土地之所有權歸屬；於101年7月15日復作成決議向 175之1號區分所有權人謝佳宏、謝王惠美收取租金，仍係討 論其等是否有使用如附圖所示編號G部分土地以及使用付費 相關事宜，而非反對謝佳宏及謝王惠美使用如附圖所示編號 G部分土地。原告遲至102年2月方提起本件返還共用部分之 訴訟，則自系爭大廈興建完成交屋及謝佳宏及謝王惠美告買 受前開175之1號建物時起至提起本件訴訟，亦已近36餘年及 長達將近8年之久均無爭執，又系爭大廈全體區分所有權人 就上開情事，自應有所知悉或可得而知，因此原告自應受該 分管契約之拘束。職是，系爭大廈區分所有權人仍同意由1 樓區分所有權人使用如附圖所示編號G部分土地，不能謂被 告為無權占有，此外，又未經全體區分所有權人同意終止該 分管協議，是被告係有權占用如附圖所示G部分土地甚明。



⒌而系爭大廈係於64年間取得64建(大安)(敦南)字第009號建 築執照，復於65年10月27日取得臺北市工務局67字第1786號 使用執照(見外放之系爭大廈建築物使用執照)，是系爭大廈 係於公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照，倘原始區分 所有權人就共有之共同部分，已依民法共有之相關規定為特 別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7條 各款不得為約定專用部分之限制，附此敘明。
⒍準此，謝佳宏及謝王惠美專用系爭大廈之如附圖所示編號G 部分土地，可認係基於系爭大廈各區分所有權人間之分管契 約，而屬有權占有。原告主張被告無權占有該部分土地云云 ，尚不足取。
㈢、被告應否返還相當於租金之不當得利予原告？ ⒈按共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益共有物，即屬超 越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，固屬不當得 利，惟共有人使用共有物之特定部分，如未逾分管契約之範 圍，即無不當得利之可言。
2.承前所述，爭大廈如附圖所示編號G部分土地，為謝佳宏及 謝王惠美基於分管契約之範圍而使用管理，且出租予遠傳公 司，依上開說明，並無不當得利可言，自無返還不當得利之 義務。是原告請求被告返還相當於租金之不當得利，並非有 據。
五、綜上所述，被告辯稱其依據分管協議係有權使用系爭大廈之 如附圖所示編號G部分土地應為可採。從而，原告依物上請 求權為請求權，請求被告返還占用該部分土地予系爭大廈全 體區分所有權人，為無理由。又原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段規定。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 江春瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 楊其康