給付服務費
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,102年度,1241號
TPDV,102,重訴,1241,20141218,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 102年度重訴字第1241號
原　　　告　捷聯廣告事業有限公司
法定代理人　藍青山
訴訟代理人　華倫明律師
被　　　告　欣聯建設開發股份有限公司
法定代理人　林榮三
被　　　告　曾採芳
　　　　　　林思瑜
上三人共同
訴訟代理人　連復淇律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國103 年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰陸拾伍萬柒仟陸佰元，及自民國一○三年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣叁佰捌拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰陸拾伍萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應 給付新臺幣（下同）2277萬7600元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息，有起訴狀在卷 可參（見本院卷㈠第4 頁）。嗣於民國103 年4 月30日具狀 減縮聲明為請求被告給付2272 萬1600元（見本院卷㈠第244 頁）；復於103 年7 月30具狀變更聲明為：被告應給付原告 2331萬5200元，及自103 年6 月12日起至清償日，按週年利 率5 ％計算之利息（見本院卷㈡第62頁）。經核，原告所為 係減縮、擴張其應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，於法 並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於102 年2 月7 日與被告欣聯建設開發股份有限公司（ 下稱欣聯公司）、曾採芳、林思瑜簽訂銷售承攬契約書（下



稱系爭契約），由被告等共同委任原告代為承攬廣告企劃及 銷售其等所有之不動產房地，坐落在臺北市文山區公訓段二 小段431 、432 、432-1 、433-1 、434-1 等五筆地號，建 築規劃為地上12樓地下一層高級住宅大樓（下稱系爭大樓） ，案名為「芳朵」建案（下稱系爭建案），並約定原告代為 銷售系爭大樓2 樓至12樓計112 戶、地下一層機械式汽車位 合計27位（或地下一、二層平面式汽車位合計27位）。 ㈡被告依約應給付原告超價佣金部分：系爭契約第3 條第2 項 約定：「雙方議定銷售底價如下：1 、二樓（含）以上平均 底價58萬/ 坪，十二樓約定專用露台底價為19.3萬/ 坪（成 交戶請款基準）」、第4 條約定：「在本案公開推出時，則 應就前條所謂之銷售底價再調高若干比例作為公開之售價（ 以下稱為表價），以便客戶還價之用。其調高之比例由乙方 視市場應狀況全權決定之。客戶還價若未達銷售底價時，其 未達之差額即為溢價部分…」，嗣後被告欣聯公司要求提高 系爭契約銷售底價，經雙方協商後於102 年3 月22日簽立手 稿（下稱系爭手稿），其中明確指出「現場以60萬/ 坪為底 價（按應屬表價）、合約58萬/ 坪~60 萬/ 坪之間為超價、 銷售戶數達50% 起再調現場表價為63萬/ 坪、合約58萬/ 坪 ~60 萬/ 坪間仍然為超價」等事宜，故原告仍可依系爭契約 向被告等請求58萬至60萬超價佣金及60萬元以上之超價佣金 ，又系爭建案業經完銷，被告應給付原告之超價佣金說明如 下:
⒈系爭契約第9 條第1 項：「甲方同意為本約有效期間以實際 售出戶之底價6%（含稅）計算。銷售過程中若有溢價之情形 時，溢價與減價相抵後，由甲方分得80% 、乙方分得20% 」 、第12條：「1 、…乙方於每月月底前將已售出之訂戶明細 、服務費請款表、並檢附全額發票送達甲方請款，逾期者一 律延至下期。甲方核驗無誤後，應於次月16~20 日放款，以 1/2 七日支票，1/2 二個月支票一次給付乙方…；2 、超價 款部分於完銷或委託銷售期間結束時結清，於結案後一個月 請款，甲方應以一半現金或七日內期票、一半二個月之期票 支付乙方」。而原告於銷售期間已向被告欣聯公司領取已銷 售房屋58萬至60萬間之超價佣金其中6%部分，詎料，原告銷 售完畢時，經以每坪60萬元之表價計算系爭建案銷售部分總 價為63599 萬元（詳見附表一P 欄），而以每坪58萬元系爭 契約底價計算之總價則為61565 萬元，則58至60萬元總價部 分原告可再請求剩餘14％之超價佣金即為（計算式：【6359 9 萬元－61565 萬元】×0.14＝284.76萬元）；另以每坪60 萬元之表價計算系爭建案之超價總計為1561萬元（詳見附表



一Q 欄），又因雙方約定於102 年7 月31日頒發給銷售小姐 之特別獎金15萬元由超價金額中扣除，故以每坪60萬元計算 之超價金額1546萬元原告得請求其中20％之佣金309.2 萬元 （計算式：1546萬元×0.2 ＝309.2 萬元）。原告遂於102 年7 月31日向被告欣聯公司請求給付剩餘之「超價佣金14 % 」計284.76萬元，及「60萬以上之超價佣金20% 」計309.2 萬元，合計593.96萬元，被告欣聯公司竟拒絕支付，並退回 發票，惟原告顧及商場情誼，給予時間寬限，於102 年8 月 30日再次向被告欣聯公司請款，依舊未果，原告始正式發函 催討，被告欣聯公司以原告請款計算方式有誤拒絕給付，實 屬故意不履行合約。
⒉又因原告起訴時，於銷售明細表序號第10欄（見本院卷㈠第 27頁），將正確的戶別G-11誤載為G-10、正確的合約底價「 571 」誤載為「551 」、正確的超價「19」誤載為「39」， 爰以民事準備㈡狀予以更正，並依更正後之數額，提出「芳 朵- 第五期銷售服務費（更正版）」（即原證3 之1 ）、「 芳朵- 第六期銷售服務費（更正版）」（原證5 之1 ），依 前揭更正後數額計算，實際售出戶之總金額仍為65160 萬元 （原告民事準備㈡狀誤載為6516萬元），但58-60 萬合約底 價之超價部分則減少20萬（計算式：39萬-19 萬＝20萬；或 2034萬-2014 萬＝20萬），20萬×0.14＝2 萬8000（超價佣 金為20% ，已請求6%，尚有20% -6%=14% 於本案請求），故 請求被告應給付之「合約底價58萬至60萬超價的14% 超價佣 金」計281.96萬元，及「60萬以上之超價之20 %超價佣金」 計309.2 萬元，總計應給付之銷售超價佣金共計591.16萬元 。
㈢被告應給付原告銷售期間由被告自行出售之房屋佣金（含超 價佣金）共計574.6 萬元：
⒈系爭契約第18條約定: 「甲乙雙方同意於本案公開推出銷售 前（即銷售人員進駐前），被告有權自售第七層與第八層或 以均價58萬/ 坪計算13576 萬為限之底價總金額以內，乙方 同意甲方自售售出之部分不核計佣金，但雙方同意將甲方自 售之金額列入本約第13條所示之銷售業績內。」，查被告等 銷售第七層及第八層之房屋均在原告公開推出銷售後（原告 之銷售人員進駐時間為102 年3 月28日），被告等自行售出 之第七層與第八層房地之銷售時間係自102 年4 月25日以後 ，顯非屬例外不計佣金之列，該等房屋之售出總價為9082萬 元，應計算6%之佣金為544.92萬元，合先敘明。 ⒉系爭契約第九條第一項：「甲方同意為本約有效期間以實際 售出戶之底價6%（含稅）計算。」，且系爭契約之委託銷售



戶數共112 戶，係約定整棟（2-12樓）112 戶房屋及車位27 位（系爭合約第一條第二項），故依系爭契約第九條第一項 及第十八條之約定，被告自應給付其自售之房屋佣金百分之 六予原告，共計544.92萬元。該筆佣金業經原告於102 年10 月31日以「芳朵- 第七期銷售服務費」向被告請款，依系爭 契約，被告應於102 年11月20日清償該筆款項，但被告至今 屆期拒不給付，原告依約自有權請求。
⒊原告請求被告給付銷售期間被告自售房屋部分之佣金，原告 起訴時尚念商誼，暫只就可請求之金額內，以房屋成交金額 9280萬元之6%計算之數額。詎被告不但不珍惜，還反唇相譏 。茲原告即依系爭合約第18條反面、第10條、第3 條、第9 條等約定，於此部分追加請求為：①房屋出售佣金：以58萬 元/ 坪計算之房屋佣金（8250萬元+620萬元）×6%=532.2萬 元【各屋之底價，詳附表三中，P 列】、②超價佣金：以58 萬元/ 坪計算之超價佣金（262 萬元-50 萬元）×20% ＝ 42.4萬元【各屋之超價與低價情形，詳附表三，O 列】。綜 上，原告總共可請求銷售期間由被告自行出售之房屋部分之 佣金及超價佣金共計574.6 萬元（計算式：532.2 萬元+42. 4 萬元=574.6萬元）。
㈣另被告依約應給付原告之金額共計1165萬7600元，且系爭契 約第十九條第一項：「本合約經雙方同意訂立，如雙方有一 方違反以上所訂任何一項條款時，應負責加倍賠償對方之全 部損失」，依系爭契約之約定，被告等應加倍賠償違約金共 計1165萬7600元，共計被告應給付原告2331萬5200元等語， 並聲明：被告應給付原告2331萬5200元，及自103 年6 月12 日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告委託原告代銷之價格，有區分「底價」及「表價」。然 因系爭建案房屋各樓層及棟別（即A-K 棟）不同，每坪單價 訂價不同，有製作各戶垂直、水平底價或表價之價差表，再 平均各戶之底價或表價之每坪單價，即為該價差表之每坪平 均單價。而「表價」係供作客戶還價之用，客戶還價後之銷 售價格，高於「底價」之差額，即為「溢價」；客戶還價後 之銷售價格，倘低於「底價」之差額，即為「減價」（即可 由其他戶別之溢價部份中予以抵充補足之）。被告給付原告 「房屋佣金」，係以「底價」6%計算；被告給付原告「超價 佣金」，則以「溢價」扣抵「減價」後之差額20% 計算。 ㈡系爭契約第3 條第2 項所約定之平均底價58萬/ 坪，有經兩 造102 年3 月28日銷售例會，確認變更為平均單價60萬/ 坪



底價之價差表、平均單價67萬/ 坪表價之價差表。嗣經兩造 102 年5 月6 日銷售例會，確認自102 年5 月7 日起變更為 平均單價63萬／坪底價之價差表、平均單價70萬/ 坪表價之 價差表。此有下列證據方法可證：故原告應依兩造之約定， 按其102 年3 月25日提出「現場銷售議價用底價表－平均單 價：60萬/ 坪」價差表及102 年4 月4 日提出更正之「現場 銷售議價用底價表－平均單價：60萬/ 坪」價差表（參見被 證三、五號）、102 年5 月7 日「啟用之現場業務用客戶議 價底限－平均單價63萬/ 坪」價差表（參見被證七號），作 為「底價」基礎，計算「房屋佣金」及「超價佣金」。惟原 告一方面係按其102 年3 月25日提出「現場銷售議價用底價 表－平均單價：60萬/ 坪」價差表及102 年4 月4 日提出更 正之「現場銷售議價用底價表－平均單價：60」價差表，作 為「底價」基礎，請領第一期至第五期房屋佣金之90% （第 五期包括房屋佣金保留款10% ），並非依照兩造已變更不採 之102 年3 月25日「合約底價各戶價差表－平均單價：58萬 / 坪」價差表，請領房屋佣金。另一方面又於第五期、第六 期請款單，依照兩造已確認變更不採之102 年3 月25日「合 約底價各戶價差表－平均單價：58萬/ 坪」價差表，與102 年4 月4 日提出更正之「現場銷售議價用底價表－平均單價 ：60萬/ 坪」價差表之差額，及各戶「成交金額」與102 年 4 月4 日提出更正之「現場銷售議價用底價表－平均單價： 60萬/ 坪」差價表之差額，請求「超價佣金」，已違反兩造 系爭合約之約定，自不足採，被告自得抗辯計算方式有誤， 拒絕給付，請求原告另行核算「房屋佣金」及「超價佣金」 之正確計算方式，並檢附發票，據以請款。
㈢又系爭契約第18條約定：「甲乙雙方同意於本案公開推出銷 售前（即銷售人員進駐前），甲方有權自售第七及第八層（ 約234.08坪）或以均價58萬/ 坪計算13576 萬為限之底價總 金額以內，乙方同意甲方自售售出之部份不核計佣金，但雙 方同意將甲方自售之金額列入本約第13條所示之銷售業績內 。」，係指在系爭建案公開銷售前之「潛銷期」內，被告有 權自售系爭建案第7 、8 樓之戶別，既然未屬原告人員銷售 之部分，售出之部分，自不應核計佣金予原告，且該條完全 未約定「潛銷期」結束後，開始公開銷售起，系爭建案第7 、8 樓為被告保留自售之部分，原告得請求被告給付房屋佣 金。是原告102 年11月20日起訴狀第4 頁逕自主張：被告等 銷售第七層及第八層之房屋均在原告公開推出銷售後（原告 之銷售人員進駐時間為102 年3 月28日），被告等自行售出 之第七層與第八層房地之銷售時間係自102 年4 月25日以後



，顯非屬例外不計佣金之列，該等房屋之售出總價為9082萬 元，應計算6%之佣金為544.92萬元云云，顯屬曲解，亦不足 採。
㈣原告請求「超價佣金」593.96萬元及「房屋佣金」544.92萬 元之部分，顯有違反兩造系爭契約之約定，業如前述，被告 得拒絕給付，自無違約之事由，原告主張加倍給付違約金， 亦不足採。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252 條定有明文。準此可知，應待法院依職權為 酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在 法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁 判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確 定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最 高法院98年度台上字第501 號判決意旨參照）。縱假定原告 請求違約金有理，原告主張違約金1,138 萬8,800 元之部分 ，顯屬過高，爰請求予以酌減等語置辯。並聲明：駁回原告 之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執 行。
三、經查，兩造於102 年2 月7 日簽訂系爭契約，約定由被告委 託原告銷售系爭建案房地總戶數112 戶、車位27位，並由原 告公司之法定代理人藍青山於102 年3 月22日書寫系爭手稿 內容：「現場以60萬/ 坪為底價。合約58萬/ 坪～60萬/ 坪 之間為超價。銷售戶數達50% 起再調現場表價為63萬/ 坪。 合約58萬/ 坪～60萬/ 坪之間仍然為超價」，經被告欣聯公 司之法定代理人林榮三於同日簽字，又系爭手稿上記載「現 場以60萬/ 坪為底價」該段文字中之底價，應為「表價」之 誤繕。被告公司自102 年4 月25日起至102 年6 月14日止， 自售7 、8 樓房地戶數14戶、車位4 位，成交總價為9082萬 元。系爭建案7 、8 樓房地尚有8 戶、車位4 位未售。原告 已請領第一期至第五期之房屋佣金3815萬9400元等情，為兩 造所不爭執（見本院卷㈠第86頁、卷㈡第46至48頁、第55至 57頁），且有系爭契約、系爭手稿、第一至五期銷售服務費 請款單、發票等件在卷可證（見本院卷㈠第11至20頁、第13 0 至155 頁），堪以信採。
四、得心證之理由：
原告主張依據系爭契約第3 條、第4 條、第9 條、第12條、 第18條反面解釋、第19條第1 項之約定，被告應給付原告房 屋佣金及超價佣金共計1165.76 萬元，暨加倍賠償原告上開 損害後，應給付原告2331.52 萬元，則為被告所否認，並以 前詞置辯，故本件之爭點厥為：原告以系爭契約第3 條第2 項所約定之平均底價每坪58萬元請求被告給付超價佣金591.



16萬元，有無理由？原告主張系爭建案第7 、8 樓由被告自 售部分，被告亦應依系爭契約第9 條之約定給付房屋佣金及 超價佣金是否有理？原告依系爭契約第19條第1 項之規定請 求被告加倍賠償上開積欠之房屋佣金、超價佣金，是否有據 ？茲析述如下：
㈠關於原告請求其銷售系爭建案房地戶數90戶及車位18位之超 價佣金591 萬1600元部分：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第 1118號判例、86年度台上字第3042號判決要旨可資參照。查 兩造於系爭契約第3 條第2 項、第4 條、第9 條分別約定： 「雙方議定銷售底價如下：二樓（含）以上平均底價58萬/ 坪，十二樓約定專用露台底價為19.3萬/ 坪（成交戶請款基 準）。地下室車位：平面200 萬/ 位，機械120 萬/ 位。」 、「在本案公開推出時，則應就前條所稱之銷售底價再調高 若干比例作為公開之售價（以下稱為表價），以便客戶還價 之用。其調高之比例由乙方視市場應狀況全權決定之。客戶 還價若未達銷售底價時，其未達之差額即為溢價部份。但若 客戶之還價低於該戶之銷售底價時，其低於底價部份之差額 可由其他戶別之溢價部份中予以抵充補足之，但以每坪單價 不超過1.5 萬元為限，並需徵得甲方同意後始得出售。」、 「乙方承攬本案廣告企劃及銷售業務之報酬為：甲方同意為 本約有效期間以實際售出戶之底價6%（含稅）計算。銷售過 程中若有溢價情形，溢價與減價相抵後，由甲方分得80% 、 乙方分得20% 。」等語，有系爭契約在卷可參（見本院卷㈠ 第11至16頁）；又原告之法定代理人曾書寫系爭手稿後，經 被告欣聯公司之法定代理人於102 年3 月22日字系爭手稿上 簽名，且系爭手稿上關於「現場以每坪60萬元為底價」該段 文字中之底價應無表價之誤繕此點，亦為兩造所不爭執，堪 認兩造於簽立系爭契約時，已確認系爭契約之底價為每坪58 萬元，並於簽立系爭手稿後進而約定系爭契約之表價為每坪 60萬元，且兩造以現場底價之文字用語並非即代表系爭契約 所約定「銷售底價」之意，而難僅憑兩造所使用現場底價等 文字逕認已變更系爭契約第3 條第2 項所約定銷售之底價等 情，亦堪認定。
⒉被告雖辯稱：兩造於102 年3 月21日欣聯－公訓段銷售例會 第陸、二、紀錄中記載有「垂直、水平價差建議及各戶底價 訂定」，可證系爭契約第3 條第2 項所約定之平均底價58萬 / 坪，當時仍在協商調整「底價」、「表價」之價差表，而



未經兩造確定，尚待原告提出系爭建案各戶垂直、水平價差 表及各戶底價之建議後經被告確定，直至被告欣聯公司法定 代理人林榮三102 年3 月28日簽認「現場銷售議價用底價表 －平均單價：60」之價差表作為「底價」，故系爭契約第3 條第2 項所約定之平均底價58萬/ 坪，經兩造102 年3 月28 日銷售例會後，已變更為以每坪60萬為「底價」，應以此計 算超價佣金；又被告欣聯公司經理李謀海於102 年3 月28日 簽認「現場銷售議價用表價（60萬/ 坪×1.12）－平均單價 ：67」之價差表作為「表價」，故系爭建案就原告已銷售房 地90戶及車位18位部分，自102 年3 月28日起至102 年5 月 6 日止，此第一階段共計銷售56戶及4 個車位，應依原告 102 年4 月4 日提出更正之「現場銷售議價用底價表－平均 單價：60萬/ 坪」之價差表，及被告102 年3 月25日所提出 之被告法定代理人林榮三先生於102 年3 月28日所親簽之60 萬/ 坪價差表；自102 年5 月7 日起至102 年7 月7 日止， 此第二階段共計34戶及14個車位，應依兩造102 年5 月6 日 銷售例會之會議記錄，確認自102 年5 月7 日起變更為「 5/7 啟用之現場業務用客戶議價底限－平均單價：63萬/ 坪 」之價差表，分別計算「房屋佣金」及「超價佣金」等語， 並提出原告於102 年5 月2 日、102 年3 月25日寄發之電子 郵件及附件、被告欣聯公司法定代理人林榮三102 年3 月28 日簽認「現場銷售議價用底價表－平均單價：60」之價差表 、被告欣聯公司經理李謀海102 年3 月28日簽認「現場銷售 議價用表價（60萬/ 坪×1.12）－平均單價：67」之價差表 等件為憑（見本院卷㈠第98至117 頁）。惟查，依兩造所簽 立之系爭契約第3 條第2 項已記載雙方議定之銷售底價為每 坪58萬元，並於系爭契約第4 條約定得在系爭建案推出時， 就前條所稱之銷售底價再調高比例作為公開售價（即表價） ，以供客戶還價之用，細譯系爭契約之文字，已明確表示雙 方議定之銷售底價為每坪58萬元，並無如被告所辯稱仍須待 原告再提出系爭建案各戶垂直、水平價差表及各戶底價之建 議，經被告確定後始得確定系爭契約之底價之約定，是揆諸 前揭判例意旨，契約文字已明示當事人真意，自無須再以其 他方式探求真意。
⒊再觀諸兩造簽訂系爭契約後，由原告法定代理人所書寫之系 爭手稿記載「現場以每坪60萬元為底價」等文字，系爭手稿 亦經被告欣聯公司法定代理人簽認，被告復不爭執系爭手稿 此段文字之「底價」為「表價」之誤繕（見本院卷㈠第86頁 ），可見兩造對於現場底價該等文字用語，係表示系爭契約 所定之表價，即銷售現場公開之售價乙情，並無爭議，從而



，難憑原告所提供之「現場銷售議價用底價表」等數據表格 文件上方使用「底價」兩字，驟認原告已同意將系爭契約所 定之銷售底價予以提高；況被告欣聯公司法定代理人雖曾在 102 年3 月28日在原告出具之「現場現場銷售議價用底價表 、平均單價：60」該份文件上簽具「以此份為合約底價」等 文字（見本院卷㈠第116 頁），惟該份文件並無何原告公司 人員之簽名，被告復未能舉證證明原告業已同意提高系爭契 約所定之底價，即難僅憑被告欣聯公司法定代理人所寫上開 文字證明兩造業已合意提高系爭契約所定之底價。至被告所 稱：依兩造102 年5 月6 日欣聯芳朵銷售例會第五項記載： 「五、臨總（註：為「林總，即被告欣聯公司之法定代理人 」之誤繕）提出調價時機，與藍總討論後決議明日（5 月7 日）起調動現場銷售底價為均價63萬/ 坪。」，可證系爭契 約第3 條第2 項所約定之平均底價58萬/ 坪，嗣經兩造102 年5 月6 日銷售例會後，已自102 年5 月7 日起變更為以平 均單價每坪63萬元為底價等語，因兩造所稱「現場底價」等 文字用語並非系爭契約所約定之銷售底價乙節，已如上述， 且依據系爭契約第4 條之約定：表價係在系爭建案公開推出 時，將前條所約定之銷售底價予以調高若干比例，以便客戶 還價，至調高比例則由原告視市場狀況全權決定之（見本院 卷㈠第11至12頁），亦即兩造於簽立系爭契約時已約定表價 係由原告依據系爭建案之銷售狀況予以調整之，益證該次會 議紀錄上決議自102 年5 月7 日起調整之「現場銷售底價」 即為系爭契約所約定之表價。從而，被告辯稱原告已先後同 意提高系爭契約第3 條所約定之銷售底價為每坪60萬元及每 坪63萬元等語，並不足採。
⒋從而，原告主張依據系爭契約第3 條第2 項所約定之底價及 依系爭手稿之約定，以每坪60萬元之表價計算系爭建案銷售 之總價為63599 萬元（詳見附表一P 欄），而以系爭契約第 3 條第2 項所約定之每坪58萬元底價計算之總價則為61585 萬元（詳見附表二P 欄），則於每坪58至60萬元部分，原告 可再請求剩餘14％之超價佣金281.96萬元（計算式：【6359 9 萬元－61585 萬元】×0.14＝281.96萬元）；另以每坪60 萬元之表價計算系爭建案超價為1561萬元（詳見附表一Q 欄 ），又原告主張因雙方約定於102 年7 月31日頒發給銷售小 姐之特別獎金15萬元由超價金額中扣除，故以每坪60萬元計 算之超價金額1546萬元中，原告得請求其中20％之超價佣金 309.2 萬元（計算式：1546萬元×0.2 ＝309.2 萬元），即 屬有據，故原告依系爭契約第3 條第2 項、第9 條及系爭手 稿之約定，請求被告給付281.96萬元及309.2 萬元之超價佣



金，共計591.16萬元，應予准許。
㈡原告請求系爭建案7 、8 樓被告自售房地戶數14戶及車位4 位之房屋佣金、超價佣金共計574 萬6000萬元部分： ⒈兩造於系爭契約第18條約定：「甲乙雙方同意於本案公開推 出銷售前（即銷售人員進駐前），甲方有權自售第七及第八 層（約234.08坪）或以均價58萬/ 坪計算13576 萬為限之底 價總金額以內，乙方同意甲方自售售出之部份不核計佣金， 但雙方同意將甲方自售之金額列入本約第13條所示之銷售業 績內。」（見本院卷㈠第15頁），故依兩造上開約定，僅於 系爭建案公開銷售前，被告所自售之第7 、8 層房屋不計算 佣金給原告，而被告亦不爭執依原告102 年3 月28日芳朵- 銷售日報表所載，原告銷售人員於系爭建案進駐之時間為10 2 年3 月28日（見本院卷㈡第56頁）。再參酌系爭契約第2 條第1 項已約定「承攬包銷期間：乙方（即原告）承攬本案 廣告企畫及銷售業務之期間為自簽訂本約之日起即生效，至 本案公開推出之日起算150 日，屆滿為止，逾期除雙方另有 約定外，則視同自然解約。雙方並約定本案之公開推出日期 為在乙方銷售人員進駐後7 日，次日即為推出起算日。」（ 見本院卷㈠第11頁），故依系爭契約所約定之系爭建案公開 推出日期即為自102 年3 月28日（即原告銷售人員進駐）後 7 日之翌日，故系爭建案公開推出日即為102 年4 月5 日， 故本件由被告所自售即如附表三所示之房車部分，均為公開 推出銷售後所出售，自無從依據系爭契約第18條之約定免予 核計佣金予原告。
⒉又依據系爭契約第10條之約定「本約所謂售出定義：於本合 約承攬期間內，不論甲、乙方任何一方或任何方式之售出， 均視為乙方售出，並計入乙方承攬業績內，報酬及付款方式 比照前條約定。」，兩造於該條既已將系爭建案於系爭契約 所約定承攬期間內所出售之房車，均視為原告所出售，並比 照第9 條約定之方式給付原告報酬佣金，則此部分契約文字 已明示當事人真意，自無須再以其他方式探求真意。被告雖 辯稱該條所定「計入乙方承攬業績內」係指「列入本約第13 條所示之銷售業績內」，而可依照系爭契約第13條第3 項約 定：「銷售成數計算方式＝已銷房車總底價／可售房車總底 價」之銷售成數計算，涉及第14條第2 項、第5 條所定原告 廣告預算的使用方法檢討；至該條「報酬及付款方式比照前 條約定」等語，則指回歸系爭契約第9 條之適用原則，仍以 「原告實際售出戶」計算「房屋佣金」及「超價佣金」等語 。惟兩造已於系爭契約第10條約定於系爭契約承攬期間內， 被告所出售亦「視為」原告出售，而所謂「視為」指因有某



事實存在，依一般情事，推測當事人的意思，認為有另一事 實存在，而且不因有反證而喪失其效力，故依系爭契約第10 條之約定，在系爭契約承攬期間縱非實際由原告所出售之部 分，亦應當作為原告所出售，而應比照系爭契約第9 條之約 定給付報酬給原告。從而，原告主張附表三所示14戶房車部 分，均為被告於系爭建案公開推出銷售後所自行出售，依據 系爭契約第18條之反面解釋，原告自得依系爭契約第9 、10 條之約定請求被告給付以銷售底價每坪58萬元計算之房屋出 售佣金532.2 萬元（計算式：以每坪58萬元之底價計算總價 為8870萬元【即附表三P 欄之8250萬元＋620 萬元】×6 ％ ＝532.2 萬元），及超價佣金42.4萬元（計算式：以每坪58 萬元之底價計算之超價總價為212 萬元【即附表三Q 欄之26 2 萬元－50萬元】×20％＝42.4萬元），共計574 萬6 千元 （計算式：532.2 萬元＋42.4萬元＝574.6 萬元），應屬有 據。
⒊被告雖辯稱：系爭建案委託原告代銷之結案日期為102 年7 月15日，自102 年4 月25日起至102 年6 月14日止，被告自 售系爭建案7 、8 樓房地計14戶及車位4 位、未售房地8 戶 及車位4 位，原告自102 年3 月31日第1 期至102 年8 月29 日第6 期銷售服務費之請領，都只請求其自售部分之「房屋 佣金」、「保留款」及「超價佣金」，未曾請求被告自售房 地部分之「房屋佣金」及「超價佣金」，甚至在原告102 年 11月20日起訴前，所寄交被告102 年11月1 日永和郵局第69 7 號存證信函中，也隻字未提，顯見系爭契約第10條、第9 條約定之「房屋佣金」及「超價佣金」，並不包括被告自售 房地之部分。又依系爭契約第17條第5 項約定：「乙方（即 原告）應善加控制銷售情況，不得有重複出售等情事發生… …」、第6 項約定：「乙方需指派一名人員，專職負責銷售 控制台內之行政作業，將當日核對無誤之銷售日報表至遲於 隔日早上九點以前，以傳真及電子郵件方式發送給甲方（即 被告）指定之收件人。」，且系爭建案委託原告代銷，由原 告負責製作銷售日報表及銷控表，提供給被告指定之人員。 依原告102 年5 月14日EMAIL 提供被告公司之102 年5 月13 日芳朵銷售明細價工作表，有關系爭建案第7 、8 樓部分之 戶別，「業務員」欄之記載，均為「欣聯建設」，並非原告 人員所銷售，該表下方已記載「超（低價）不含公司出售」 ，亦即「超價佣金」不包括被告自售房地之部分等語，並提 出芳朵銷售明細價為憑（見本院卷㈠第125 至126 頁）。惟 為原告所否認，且原告主張上開芳朵銷售明細價僅為其依照 現場銷售情形予以紀錄之文書，非可作為兩造合意變更系爭



契約之依據，自難僅以原告公司於系爭契約所定銷售期間， 曾於102 年5 月14日以電子郵件寄送之銷售明細表，即謂兩 造業已變更系爭契約之內容，而被告此亦未舉證證明兩造間 業已合意變更系爭契約之約定，或證明原告已表示拋棄請求 此部分報酬，是被告上開所辯，並無可採。
⒋至被告辯稱：原告申請第七期即被告自售部分房屋佣金544. 92萬元，並未檢附發票向被告請款，其請款程序並非完備， 故原告請求給付房屋佣金及遲延利息並無理由等語。惟系爭 契約第12條約定「雙方同意佣金付款辦如下：㈠銷售業務服 務費於買方完成簽訂合約書及簽約金對現後，乙方（即原告 ）得附請款明細及發票向甲方請領該戶全部請佣金額90％， 待完銷或於委託銷售期結束時，乙方得再請領該戶餘下10％ 之服務費，乙方於每月月底前將已售出之訂戶明細、服務費 請款表，並檢附全額發票送達甲方（即被告）請款，逾期者 一律延至下期。甲方核驗無誤後，應於次月16至20日放款， 以1/2 七日支票、1/2 二個月支票一次給付乙方。如請領服 務費後經甲乙雙方同意產生退戶情形時，該戶服務費則需退 回甲方（由當期應請領之服務費中扣除）。㈡超價款部分於 完銷或委託銷售期間結束時結清，於結案後一個月請款，甲 方應以一半現金或七日內期票，一半二個月之期票支付乙方 。」等語（見本院卷㈠第13頁），是依上開約定，原告請求 被告給付佣金之部分，係於買方完成簽約及兌現簽約金後， 即得檢附明細及發票請求被告給付該部分簽約戶之90％佣金 ，待完銷及委託銷售期間結束後，再請領剩餘10％；亦即原 告如欲於系爭契約完銷及委託銷售期間結束前，先行請領佣 金時，須檢附請款明細及發票依上開約定請求被告付款，而 非約定待完銷及委託銷售期間結束後，原告仍須檢附發票始 能請領佣金報酬，是被告上開所辯，顯屬無據。又依系爭契 約第1 條所約定之承攬包銷間係自公開推出銷售之102 年4 月5 日（即為原告銷售人員於102 年3 月28日進駐後7 日之 次日）起算150 日，堪認原告於102 年11月11日提起本件訴 訟時，系爭契約承攬期間業已屆至，且原告主張系爭建案業 已完銷，亦未經被告否認，則原告既已依約完成兩造約定之 銷售工作，依系爭合約第9 、10條等約定，被告自應給付承 攬報酬予原告，被告不得以此為由，拒絕給付承攬報酬，是 原告請求被告給付報酬574.6萬元，洵屬有據。 ㈢原告主張應加倍賠償即請求被告給付違約金1165.76 萬元之 部分：
⒈原告雖主張其與為與被告共同合作，依照系爭契約第5 條之 約定，盡心盡力，投注之專業人力、物力、設計、樣品屋、



模特兒廣告等費用，至少高達2319萬元，並編列廣告預算為 初次約定之可售總底價即77313 萬元之3 ％即2319萬元，且 被告因原告之努力，更有74242 萬元之成交金額，社會上倒 債拖延之歪風盛行，系爭契約第19條之違約條款，乃為敦促 兩造履約，並列入兩造合作之風險損益評估，詎被告卻斷章 取義，扭曲契約，惡意拖延，造成原告資金無法融通，積欠 下游貨款無法給付而商譽受損，爰依被告所積欠之上開房屋 佣金、超價佣金等請求加倍賠償等語。惟按違約金，除當事 人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定 如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須 支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並 得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250 條第2 項定有 明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各 自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額 。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制 罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得 請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金 究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思 認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠 償性違約金（參照最高法院86年度台上字第1620號判決要旨