臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第1156號
原 告 關光亮
訴訟代理人 莊涵雯律師
被 告 李錦龍
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理人 馮韋凱律師
劉桂君律師
蔡輝斌律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國一○三年十一月五
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國一○一年九月二十七日透過永慶房 屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介，與被告簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新台幣（下 同）一千八百三十萬元向被告購買坐落台北市○○區○○段 ○○段○○○地號土地持分及其上門牌號碼台北市○○區○ ○街○○號及三六之一號一樓店面，面積（含公設）二十‧ 八二坪房地（下稱系爭房地），並指定登記在伊妻郭碧琼名 下；嗣伊妻郭碧琼於一○二年五月八日收受台北市政府都市 發展局（下稱北市都發局）函限期一個月內依使用執照竣工 圖說回復原狀，否則將依法裁處，伊始知系爭房地中有高達 九坪左右之空間原為法定車位，被告違法二次施工，將該法 定車位重新裝潢包裝成一般之合法店面，致伊陷於錯誤以市 價一坪約九十萬元價格購買系爭房地；兩造乃於一○二年七 月十八日在陳玉梅議員服務處召開協調會，會中被告自知理 虧，明確於協調會承諾願全額退還伊所付之購屋款一千八百 三十萬元，伊亦表示願將系爭房地返還登記被告，兩造間業 已達成解除系爭買契約回復原狀之和解契約（下稱系爭和解 契約），詎被告於協調會後，竟反悔否認願全額退還伊購屋 款之承諾，拒絕履行系爭和解契約。雖被告辯稱伊對於系爭 房地銷售內容並非一無所知，並提出建物現況確認表及不動 產說明書，辯稱伊已親筆簽名確認同意遵守上開文件內容， 並無與伊解除契約之必要云云；惟伊為澳門華僑，購買系爭 房地係來台定居後第一次投資台灣本地房地產，對台灣建築 法規不甚熟悉，更對於所謂違法二次施工情事毫無所知，被 告或永慶公司簽約前未曾提供系爭買賣契約內容供伊審閱， 亦未曾向伊表示系爭房地存有公設增建做室內面積使用之情
，伊於簽約當日始首見系爭買賣契約書，且被告或永慶公司 於伊簽名前已自行將建物現況確認表勾選填寫完畢，向伊表 示僅需於最後一行簽名即可，故伊雖曾於上開文件簽名，然 對於該文件所載公設增建做室內面積使用一事，因被告之刻 意隱瞞實係一無所知。爰依兩造間系爭和解契約之法律關係 提起本訴，並聲明：被告應給付原告一千八百三十萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：伊固曾參與一○二年七月十八日在陳玉梅議員服 務處召開之協調會，惟並未與原告成立系爭和解契約，及表 示願全額退還原告所給付之購屋款一千八百三十萬元及負擔 全部已繳納之稅金，並同意原告返還系爭房地與永慶公司退 還已收仲介費之合意，原告就此事實存在，應舉證以實其說 ；且原告主張系爭房地未經核准擅自擴大違規使用法定停車 格，伊違法二次施工將該法定車位重新裝潢包裝成合法店面 ，致原告陷於錯誤，以每坪接近九十萬元之價格向伊購買內 含法定車位空間之店面，導致原告面臨北市都發局來函限期 回復原狀部分，與事實完全不符，伊實際毫無與原告解除系 爭買賣契約之必要，此觀兩造簽訂之系爭買賣契約所附之建 物現況確認表已明確記載：「本買賣標的物有增建或占用部 分」、「增建部分無所有權..若於交屋後始公告或通知拆除 時，或買方自行變更使用致被通知拆除時，買方同意自行承 擔風險，其相關之權利義務買方卻已知悉」等語，並經原告 親筆簽名確認同意遵守該建物現況確認表內容及權利義務約 定事項，將此表為系爭買賣契約書之一部份，原告已明白知 悉系爭房地現況有二次施工之情；另系爭房地之不動產說明 書亦明白記載：「目前一般社區或大樓建物之『大廳 LOBBY 』、『公共區域』等多存在建商二次施工及變更原使照用途 之情形（如原為機車位、停車空間..）買方確已知悉，若買 賣標的或社區大樓有前揭情事者，買方同意依現況承受」等 約定，原告親筆簽名於該頁內，亦知原告確知系爭房地現況 有二次施工並增建公設做為室內面積使用之情事，原告於簽 立系爭買賣契約時，已明白知悉使用之現況，竟偽稱其因錯 誤買受經二次施工之系爭房地，故伊無與原告合意解除契約 之必要。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受 不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。三、兩造不爭執事項（參見本院卷二第三八頁）： ㈠兩造於一○一年九月二十七日簽訂系爭買賣契約書（見本院 卷一第十二頁至第六五頁），約定原告以一千八百三十萬元 向被告購買系爭房地，並指定登記在原告妻郭碧琼名下。
㈡系爭房地已於一○一年十一月二十七日以買賣為原因登記在 原告之妻郭碧琼名下，原告並已給付買賣價金一千八百三十 萬元予被告。
㈢原告曾於一○二年五月八日收受北市都發局函（見本院卷一 第六九頁至第七○頁）限期依使用執照竣工圖說回復原狀， 否則將依法裁處，再於同年八月二十二日、十月十六日分別 收受北市都發局限期改善函（見本院卷一第七七頁至第七八 頁、第七九頁）。
㈣兩造曾於一○二年五月二十九日、同年七月十八日在台北市 議員陳玉梅服務處協調系爭房地產權爭議。
四、惟原告主張被告應依兩造間系爭和解契約將所收受系爭買賣 契約之價金一千八百三十萬元返還原告等情，則為被告所否 認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：系爭和 解契約是否已成立？即兩造於一○二年七月十八日在台北市 議員陳玉梅服務處協調系爭房地產權爭議時，是否已達成解 除系爭買賣契約之合意？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，換言之，民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，即應駁回其訴， 最高法院著有十七年上字第九一七號判例足參。本件原告主 張兩造於一○二年七月十八日在台北市議員陳玉梅服務處協 調系爭房地產權爭議時，已達成解除系爭買賣契約回復原狀 之合意，惟所提出該日陳情案會勘記錄，僅記載：「＊本案 不發文。＊另擇期安排區公所調解會（由楊榮章主委協調由 服務處代為申請）」等文字（見本院卷二第三四頁），並無 任何關於該日協調會已成立系爭和解契約，或兩造已達成解 除系爭買賣契約回復原狀合意之記載，原告主張系爭和解契 約存在等情，已不足信為真正。
㈡雖原告提出證人即全程參與並製作上開會勘記錄之陳玉梅議 員服務處主任黃瑞廷到庭，證稱：「..（102年）7月18日的 協調會主旨..包括買賣爭議，..本次會議..雙方已經先達成 建商返還價金，原告把房屋返還給建商，這部分有共識，但 是就屋子返還的現況兩造有爭議，爭議點就是房屋的現況必 須是當初原告交屋之現況即沒有裝潢之情況..經過..協調， 建商願意將當初的成交價一千八百多萬元全數歸還給郭碧琼 ，郭碧琼依現況即7月18日房子的現況無條件還給建商...」 等語；惟並證稱：「（協調會之召開）目的是為了建商跟我 的陳情人的買賣爭議」、「建商是宏龍開發興業公司李錦龍 ，陳情人是郭碧琼小姐」、「（李錦龍有就此結論）是（口
頭承諾原價買回郭碧琼名下的房屋，郭碧琼以現況返還房屋 ）」、「（建商宏龍興業及郭碧琼，此合意當事人）是（他 們兩人）」、「（買方是指）原告的太太郭碧琼小姐」、「 （李錦龍口頭承諾原告跟他太太要跟（將之誤）系爭房屋買 回）對，除了建設公司原價買回，郭碧琼依目前現況將房屋 返還..」等語（見本院卷二第四五頁至第四六頁）。足見上 開協調會達成共識之結論，究竟存在原告或原告之妻郭碧琼 與被告或被告所屬建設公司間，並不明確，且該達成共識之 內容，究竟為兩造間解除系爭買賣契約以回復原狀，或原告 之妻郭碧琼與被告所屬建設公司間另訂原價買回之契約，亦 不明確，尚難遽認兩造間已成立系爭和解契約。 ㈢再就上開協調會結論未簽立書面而「安排區公所調解」係為 避免「屋主郭碧琼」遭課奢侈稅一節，上開證人黃瑞廷證稱 ：「..會議當中..永慶房屋的法務有提出這樣的房子會有奢 侈稅的問題，所以才會再請建商跟永慶及我的陳情人郭碧琼 由陳玉梅服務處代為向大同區公所調解委員會申請買賣爭議 ..就是以公證的方式返還其房屋及價金，這樣就不會有奢侈 稅的問題..」、「永慶房屋的意見怕屋主郭碧琼小姐必須被 課徵奢侈稅..所以才會建議我們到區公所做一份書面的公證 文件，現場大家也都認可同意..」、「會要去調解的原因是 因為永慶房屋要協助兩造避掉奢侈稅..」等語（參見本院卷 頁次同前）；核與全程出席協調會之證人永慶公司法務吳維 川到庭證稱：「..雙方協商是打算朝解約的方向去處理..我 們仲介的立場..提供了關於奢侈稅方面的建議，我們建議.. 他們朝調解方向進行..」、「因為奢侈稅的課徵國稅局並不 一定明確，所以是為了避免被課徵奢侈稅，所以才以調解的 方式進行」、「（當天不具體簽解約的文件）因為..所謂的 和解的記載..不是由（永慶）公司所製作的..如果當場簽了 解約的文件，事後會陷入國稅局課徵奢侈稅的時間點，所以 當天沒有具體說明解約的情形..」等語（見本院卷二第六六 頁至第六七頁）大致相符。足見兩造當時達成之共識，僅係 朝解約之方向進行，且為避免奢侈稅之核課，同意另以調解 之方式處理，則兩造就是否解約既約定另聲請調解，即不足 認兩造於該日已有解除系爭買賣契約之合意，而所指已達成 共識，應係指未考慮奢侈稅核課前，由建設公司以原價向系 爭房地所有權人郭碧琼買回系爭房地之合意。
五、綜上所述，原告所舉證據不足認兩造已於一○二年七月十八 日在台北市議員陳玉梅服務處，成立解除系爭買賣契約回復 原狀之系爭和解契約。從而，原告依兩造間系爭和解契約之 法律關係，訴請被告應給付其一千八百三十萬元及其法定遲
延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
書記官 高宥恩