臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5195號
原 告 唐新民
唐葆真
陳美滿
共 同
訴訟代理人 廖修譽律師
被 告 聯智建設科技股份有限公司
法定代理人 陳綉美
訴訟代理人 吳仲立律師
複 代理 人 蔡惠珠
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103年7月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告唐新民、唐葆真新台幣貳佰柒拾萬元，及自民國九十八年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告陳美滿新台幣貳佰玖拾萬元，及自民國九十八年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民 事訴訟法第10條第2項定有明文。所謂其他因不動產涉訟， 係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之 一切事項涉訟者而言（最高法院98年度台抗字第155號裁定 意旨參照）。查本件原告唐新民、唐葆真及陳美滿係分別與 被告就坐落於台北市○○區○○段○○段0000○號地下停車 場編號第36、16號車位（下稱系爭車位）之買賣契約涉訟， 為因不動產涉訟，且不動產位在本院管轄區域內，依首揭規 定，自得由不動產所在地之法院即本院管轄。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，
而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得 加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經 濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決參照）。經 查，本件原告於起訴時係主張原告唐新民、唐葆真就系爭第 36號車位，原告陳美滿就系爭第16號車位，分別與被告成立 買賣契約，惟因系爭車位事實上均無法使用，爰以民法第 226條第1項、第256條、第259條規定為請求權基礎，主張解 除上開二契約，並訴請被告返還第36號車位之價款新台幣（ 下同）270萬元予原告唐新民、唐葆真，第16號車位之價款 290萬元予原告陳美滿。嗣於民國103年2月27日具狀主張兩 造於被告以98年11月12日（98）聯業字第1112號回函時，已 成立和解契約，爰追加民法第153條、第199條、第345條、 第347條、第736條規定為請求權基礎，請求被告依約給付 270萬元予唐新民、唐葆真，給付290萬元予陳美滿。查原告 就追加前後主張之原因事實，有社會事實上之共通性及關聯 性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加 以利用，且無害於被告程序權之保障，依上揭規定及說明， 自應准許之。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告唐新民、唐葆真、陳美滿等3人，分別於94 至96年間，向被告購買坐落於台北市○○區○○段○○段 000地號土地及其上建物（下稱系爭大廈），並各自購買編 有獨立建號3762號地下停車場之車位，唐新民、唐葆真所購 為地下3樓編號第31、32、36號，陳美滿所購為地下1樓編號 第11、12、16號，其中第36號、第16號車位之價額分別為 270萬元、290萬元。然因被告於車道中設置結構柱，導致車 輛動線狹窄，於第16、26、36號任一車位停車，將使地下1 層第9、10、11、12號，及地下3層第29、30、31、32號車位 車輛無法進出，致系爭車位事實上無法使用。系爭大廈98年 8月15日第一屆第二次區分所有權會議乃提出臨時動議將住 戶發函轉交予建商即被告，函中第二點第二小點有關地下停 車場第二部分結論明確表示「貴公司地下停車場廣告資料涉 嫌不實，且因貴公司前述設施及施工疏失導致前述第15、16 、25、26、35、36號停車位實際上無法做為停車位使用，貴 公司應退還購買前述車位之住戶購買前述車位買賣價金之全 額」等語，足認原告已對被告提出買回之要求，並可視為和 解之要約及瑕疵處理之請求，而被告亦於98年11月12日以（ 98）聯業字第1112號函（下稱被告98年11月12日函）回應原 告之買回要求，稱「二、2.地下室車位本公司已同意16、26 、36車位買回，此方式增加了迴旋車區範圍，整體上對各層
停車運行效率及便利上已然更加提升，此外本公司於今年10 月29日再度派車現場試行，各車位均已更加便於停放、駛出 …」等語，除承諾買回（即和解）系爭車位外，同時拒絕買 回第15、25、35號車位，且表明為提升各層停車運行效率及 便利，顯見其承諾係附有目的性質，非單純僅係買回契約， 而兩造就買回車位之契約既為意思表示一致，依民法第153 條、第199條、第345條、第347條、第736條規定及最高法院 59年台上字第850號判例之意旨，被告即負有給付買回價金 之義務。退而言之，若認兩造間並無成立和解協議，惟系爭 車位係因被告設置不良致完全無法使用，且被告已將此車位 塗銷，並發函同意買回，足證該車位係屬給付不能；縱未達 給付不能之程度，亦屬給付瑕疵，並可歸責於被告，是原告 唐新民、唐葆真及陳美滿自得分別解除與被告間就第36、16 號車位之買賣契約，而原告既已藉前開函文告知被告該不能 使用之情形，並明確請求返還價金，如上所述，自視為就該 車位買賣契約已為解除契約或瑕疵給付請求退還買賣價金之 意思表示，且系爭車位係於98年6月點交，上述意思表示並 無罹於民法第365條所定時效，被告復於98年11月12日以函 表明「地下室車位本公司已同意16、26、36車位買回…」等 語，就買回之效果而言，與民法第379條規定相同，應可類 推適用，爰依民法第226條第1項、第256條、第259條規定， 請求被告返還第36號車位之價款270萬元予唐新民、唐葆真 ，第16號車位之價款290萬元予陳美滿等語。並聲明： ㈠被告應給付原告唐新民、唐葆真270萬元，及自98年11月 13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原 告陳美滿290萬元，及自98年11月13日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：原告主張系爭大廈地下停車場車道動線狹窄 ，系爭車位造成其他車位車輛無法出入云云，被告否認之。 且觀諸被告98年11月12日函第3項所載：「上述第2項所允同 意事項，本公司願貴會能整體考量接受與否本公司在能力所 及的合理範圍內，皆願意配合貴會的要求執行，惟希望貴會 對於建設公司的要求，能基於合法、合情、合理方式及同理 心相待，讓貴我之糾紛一次解決，本公司也會全力配合」等 語，足見該函性質上僅係被告之要約，然原告對於上開要約 並未承諾，則按民法第157條規定，上述要約早已失其拘束 力。況依上述內容可知，必須將全部糾紛一次解決為前提， 是被告就系爭車位之買回，係附有停止條件，惟系爭大廈管 理委員會（下稱系爭大廈管委會）及住戶在3年前即對被告 及法定代理人提起民、刑事訴訟，是條件顯未成就，原告據
此請求被告給付買回價金，顯屬無據。又被告就系爭車位從 未於買賣契約保留買回之權利，而被告98年11月12日函亦非 買賣契約之一部分，況民法第379條所定者乃出賣人之買回 權利，而非買回義務，是原告依該條規定，請求被告給付買 回價金，顯無理由。再系爭車位早於98年6月即辦竣點交予 原告使用，並無任何給付不能之情形，縱有使用不方便之瑕 疵，惟原告使用車位當下即可知悉是否有無法使用之瑕疵， 非屬原告不能即知之瑕疵，按民法第356條第1項、第2項及 第365條規定，原告依通常程序從速檢查後，於發見有其所 指瑕疵存在時，自有通知被告之義務，否則即應視為承認其 所受領之物，而本件被告固曾派員參與系爭大廈98年8月15 日第一屆第二次區分所有權人會議，惟該次會議記錄僅記載 ：「...提案1：住戶發函予建商之內容，請建商提出說明。 決議：建商針對住戶發函的問題提出書面回覆，詳附件」等 語，是無論住戶發函內容為何，此均係針對整個社區問題向 建商即被告提出詢問，尚不能據此認定係解除契約之意思表 示，且細繹函文內容亦難認係原告本人之通知，況縱得將該 函文內容解為原告解除契約之通知，然原告未於通知後6個 月內起訴，其解除權亦已罹於民法第365條所定時效，是原 告所為解除契約之主張，亦不可採；再者，縱原告主張侵權 行為或給付不能之損害賠償請求權，已逾2年之時效，被告 得拒絕給付。退萬步言，若被告應負返還價金之責，然依民 法第261條、第264條第1項前段規定，亦應於原告將系爭車 位移轉登記為被告所有之同時，被告方有給付義務。並聲明 ：㈠原告之訴及假執行之聲明均駁回。㈡如受不利判決，願 提供現金或同額第一商業銀行可轉讓定存單為擔保，請准免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告唐新民、唐葆真、陳美滿分別於94至96年間，向被告購 買坐落於台北市○○區○○段○○段000地號土地及其上建 物，並各自購買編有獨立建號3762號地下停車場之車位，原 告唐新民、唐葆真所購為地下3樓編號第31、32、36號，原 告陳美滿所購為地下1樓編號第11、12、16號，第36號、第 16號車位之價額分別為270萬元、290萬元。 ㈡被告98年11月12日函說明二⒉記載：「地下室車位本公司已 同意16、26、36車位買回…」等語。
㈢系爭車位為被告於98年6月間點交予原告。四、原告主張因車位規劃不良，致系爭車位無法使用，被告前以 98年11月12日號函表示同意買回，雙方意思表示合致，被告 應依約定買回系爭車位；如認兩造並未合意由被告買回系爭
車位，因系爭車位無法停車，為給付不能，縱非給付不能， 亦屬給付瑕疵，且可歸責於被告，原告已以系爭大廈98年8 月15日第一屆第二次區分所有權會議函文為解除契約及請求 退還買賣價金之意思表示等情，為被告所否認，並以前詞置 辯。是本件之爭點為：㈠兩造間就被告買回系爭車位一事， 是否意思表示一致？若是，被告98年11月12日函就系爭車位 買回，是否附有停止條件？條件是否成就？㈡原告主張系爭 車位陷於給付不能，解除買賣契約，有無理由？原告解除權 是否罹於民法第365條6個月期間？茲論述本院得心證之理由 如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結不動 產買賣之債權契約，對於買賣契約必要之點，即價金與標的 物之意思表示一致，其契約即已成立。且契約固須當事人互 相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不 限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之 意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契 約並未成立（最高法院69年台上字第1710號、68年台上字第 1504號民事判例參照）。經查，系爭大廈區分所有權人於98 年8月15日召開第一屆第二次區分所有權會議，以臨時動議 決議於同年月22日請被告到場瞭解住戶停車狀況，嗣於同年 月22日現場試車，而於同年8月24日至9月1日進行系爭大廈 停車位施工等情，有大安鼎級大廈第一屆第二次區分所有權 人會議紀錄、通知被告函文、試車照片2紙、系爭大廈工作 日誌、停車位施工前後照片3紙在卷可參（卷第62-65頁、第 129-131頁、第145-146頁、第155頁），又被告與系爭大廈 住戶於98年10月20日召開協商會議，該會議針對停車場問題 於協商議題項次三討論請被告將系爭大廈停車位第15、25、 35號車位買回，決議內容為被告公司鄧董事長表示需與公司 其他董事討論，2週內回覆一節，有系爭大廈住戶與建設公 司協商會議紀錄附卷可查（卷第66頁），而被告嗣以98年11 月12日函通知系爭大廈管委會表示：「關於98年10月20日系 爭大廈各區分所有權人於協商會議之意見…二、本公司同意 配合事項如下：…被告已同意16、26、36車位買回，此方式 增加了迴旋車區範圍，整體上對各層停車運行效率及便利上 已然更加提昇。此外，本公司於今年10月29日再度派車現場 試行，各車位均已更加便於停放、駛出；至於貴會提出本公 司買回15、25、35車位之要求，因本大樓停車空間、動線規 劃均符合建築法規且無操作上窒礙難行之處，本公司原則上 不再另行買回」、「三、上述第2項所允同意事項，本公司
願貴會能整體考量接受與否本公司在能力所及的合理範圍內 ，皆願意配合貴會的要求執行，惟希望貴會對於建設公司的 要求，能基於合法、合情、合理方式及同理心相待，讓貴我 之糾紛一次解決，本公司也會全力配合」等語，有該函附卷 可佐（卷第11-12頁），則依被告與系爭大廈管委會、住戶 間關於系爭車位糾紛之協商過程，被告於98年11月12日前已 將系爭車位格線塗銷，並向系爭大廈管委會表示其於98年10 月29日於系爭車位格線塗銷後試行停車之結果，各車位均已 便於停放，以此作為拒絕系爭大廈管委會代住戶表示請求買 回第15、25、35號車位之理由，足見被告早於98年11月12日 前即已同意買回系爭車位甚明。揆諸前開法條及判例意旨， 被告與原告間就系爭車位之買回，就價金與標的物之意思表 示一致，其契約即為成立。原告與被告間透過系爭大廈管委 會為媒介，獲致意思表示之一致，亦無不可。被告雖否認塗 銷車位為其所為，惟被告於系爭車位格線塗銷後，以其98年 11月12日函通知系爭大廈管委會「…被告已同意16、26、36 車位買回，此方式增加了迴旋車區範圍，整體上對各層停車 運行效率及便利上已然更加提昇」等語，足見被告確實知悉 系爭車位格線塗銷之事實，依一般經驗法則，堪認塗銷系爭 車位格線係由被告派人所為。另被告辯稱系爭車位格線係地 樺營造公司應系爭大廈住戶要求加大其範圍，並非塗銷，惟 系爭車位車位格線經塗銷後，迄今均未劃上停車位格線，有 照片2紙在卷可參（卷第146、155頁），顯見並非停車格位 之加大甚明，被告所辯均不足採。
㈡被告雖以其98年11月12日函第3項記載：「三、上述第2項所 允同意事項，本公司願貴會能整體考量接受與否本公司在能 力所及的合理範圍內，皆願意配合貴會的要求執行，惟希望 貴會對於建設公司的要求，能基於合法、合情、合理方式及 同理心相待，讓貴我之糾紛一次解決，本公司也會全力配合 」等語，性質上為對於系爭車位買回之要約，而原告並未對 被告之要約為承諾，其要約已無拘束力等語為辯，然依兩造 間就系爭車位協商過程，被告於系爭大廈管委會發函通知其 於同年月22日至系爭大廈停車位現場試車，旋於同年8月24 日至9月1日進行系爭大廈停車位施工，塗銷系爭車位格線， 業如前述，足見被告於98年11月12日發函以前，即已同意買 回系爭車位，該函並非為買回之要約甚明。佐以系爭大廈管 委會與被告於98年10月20日之協商會議討論事項就停車位一 事僅討論系爭大廈第15、25、35號車位買回事宜（卷第66頁 ），更見兩造於98年10月20日時就系爭車位買回已無異見而 達於合致。而被告98年11月12日函第3項所載內容，因該函
第2項內容除停車位外，尚有「二樓用途由一般事務所變更 為住宅使用」、「一樓停車場外牆設置」、「第15、25、35 號車位買回」、「由被告提撥費用由管委會自行採購、發包 」等事項，是被告98年11月12日函第3項所稱希望系爭大廈 管委會整體考量一節，應係指上開事項而言，而非被告早已 同意買回之系爭車位，況被告於98年11月12日發函前，即將 系爭車位格線塗銷，依其舉動顯示其與原告間就系爭車位之 買回已達成合意，被告抗辯系爭車位之買回應與其98年11月 12日函所載其他事項一次解決，因其與系爭大廈管委會就該 等事項並未達成協議，故系爭車位之買回停止條件未成就云 云，並非可採。
㈢次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限， 民法第264條第1項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基 於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約 而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債 務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之 給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履 行之抗辯。又按不動產物權之取得，應以書面為之，民法第 758條第2項亦有明文。又買賣契約與移轉所有權之契約不同 ，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，尚難謂 即為移轉物權之物權契約。惟經雙方合意之債權契約已經成 立，上訴人基於買賣契約，請求被上訴人履行物權移轉必要 程序之義務，如非另有其他情事，尚非無據（最高法院59年 台上字第850號37年上字第7645號、38年台上字第111號民事 判例參照）。被告與原告間就系爭車位買回業經意思表示合 致，雙方間系爭車位買回之債權契約即已有效成立，惟系爭 車位買回之債權契約與移轉物權之物權契約非屬一事，被告 雖非不得依雙方之債權契約，請求原告履行其成立移轉物權 之書面，使其取得該不動產物權之義務，並非謂原告依該債 權契約即負有移轉登記系爭車位予被告之義務，兩者間並非 基於同一之雙務契約而發生，自非立於對待給付之地位，是 被告所為原告應同時移轉登記系爭車位所有權予被告之同時 履行抗辯，洵非可採。
五、從而，原告依兩造合意由被告買回系爭車位，請求被告給付 原告唐新民、唐葆真270萬元，給付原告陳美滿290萬元，及 自98年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許。原告先位請求既有理由，本 院即毋庸就其後位請求有無理由予以審酌，併此敘明。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均
無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
書記官 黃巧吟
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