臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第448號
原 告 吳秋璇
訴訟代理人 鍾凱勳律師
陳君慧律師
被 告 宏泰建設股份有限公司
法定代理人 林堉璘
訴訟代理人 林樹旺律師
被 告 宏偉建設股份有限公司
法定代理人 楊淑惠
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103 年11月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告宏偉建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾陸萬壹仟玖佰參拾元，及自民國一０一年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告宏偉建設股份有限公司負擔百分之二十二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 經查，本件原告對被告提起本件訴訟，原訴之聲明僅為：「 被告應給付原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」，此 有原告起訴狀在卷可稽（見本院卷一第3 頁）。嗣於民國10 3 年6 月26日具狀變更請求之金額為1,161,775 元，此有民 事準備㈠狀在卷可憑（見本院卷二第29頁背面）。經核，原 告追加訴之聲明，其基礎事實同一，且追加請求部分為應受 判決事項之擴張，揆諸前揭規定，其追加自應准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告宏泰建設股份有限公司（下稱宏泰公司）於94年間以宏 泰企業機構之名義，於新北市林口區推出「法國小鎮」建案 （下稱系爭建案），兩造簽訂房地買賣合約書（下稱系爭買 賣合約書），由原告向被告購買房屋（下稱系爭房屋），詎 簽約時，宏泰公司使用之契約範本，其封面雖有宏泰字樣， 但內頁卻是以被告宏偉建設股份有限公司（下稱宏偉公司）
之名義為之，當時簽約人員主張被告宏偉公司與被告宏泰公 司為關係企業，因稅務作帳問題而交由被告宏偉公司簽約， 簽約時被告宏偉公司的接待地點為被告宏泰公司之辦公室內 ，聯絡電話及地址為被告宏泰公司總機和宏泰大樓，並由穿 著被告宏泰公司制服之客服人員負責簽約與後續事宜，銷售 人員以被告宏泰公司商標及「宏泰」標語之廣告文宣進行大 量宣傳，被告宏泰公司知悉並容忍以其名義銷售建案，是宏 泰公司至少應負表見代理人之責，而買賣契約書已清楚載明 出賣人為宏偉公司，並於契約書上蓋用宏偉公司印章，被告 宏偉公司亦自認與原告就系爭房屋之買賣達成合意，故被告 為系爭房屋之共同出賣人，應連帶對原告負債務不履行損害 賠償責任。又被告交付之系爭房地有附表一所示之瑕疵，原 告業於101年7月間以存證信函催告被告修復，被告拒絕修復 ，經委由訴外人辰光科技有限公司（下稱辰光公司）進行報 價，修復費用如附表一所示金額，是原告得請求附表一所示 不完全給付損害賠償共計725,975 元，又被告以較低劣之材 質替代原約定之建物外觀材質，必將造成系爭房地價值減損 ，依民事訴訟法第222 條第2 項之規定，就外牆材質之瑕疵 及1 樓窗戶形式與銷售模型不符部分應以造價差額之4 倍即 186,280 元（46,570元×4＝186,280元）、249,600 元（46 ,570元×4＝186,280元）計算系爭房地價值之減損。另原告 自96年10月開始每月繳交400 元之車位清潔費，但被告直至 98年9 月7 日間才提供車庫大門遙控器，致原告近2 年期間 無法使用停車位，被告應賠償自96年10月至98年9 月6 日之 車位清潔費共計9,280 元。爰依民法第227 條第1 項、第22 6 條第1 項、第231 條第1 項、第213 條第1 項、第214 條 、第222 條第2 項之規定，請求被告連帶給付原告1,171,05 5 元等語。
㈡並聲明：被告應連帶給付原告1,171,055 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日（即101 年12月22日）起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
㈠房地預定買賣契約書上之賣方欄並無被告宏泰公司，被告並 無以被告宏泰公司名義出售系爭房屋之意思，且被告宏泰公 司非系爭房屋賣方之事實為原告所明知，原告並未支付任何 價金予被告宏泰公司，系爭房屋亦非由被告宏泰公司移轉予 原告，足證被告宏泰公司並非系爭房屋買賣之當事人，原告 主張被告宏泰公司應負出賣人責任，並無理由。 ㈡抿石子部分被告已依買賣契約書之內容提出給付，無不完全 給付情事；車庫內警報監視器部份，被告已依買賣契約之約
定設置，數量並無不足，監視功能亦無問題，又鑑定單位未 會同兩造至車庫鑑定，鑑定部分僅值於房屋內部及外觀，其 鑑定結果認為車庫未裝「無線定位求救系統」、「無線發訊 器」，實有誤會，且「無線定位求救系統」、「無線發訊器 」已點交該區管理委員會。
㈢廚房牆面破孔部分位置靠近屋頂，乃預留電線接線盒之放置 處，依施工慣例會將天花板降低以遮蔽，因原告將天花板修 改而造成該破恐顯露，故該牆面破孔並非瑕疵；室內警報防 盜系統部份原告未能舉證證明瑕疵於交屋時已存在，鑑定單 位亦未說明認定瑕疵於交屋時即存在之依據；依買賣契約書 第11條第1 項及契約書第35頁「備註」之約定，被告對門窗 之規格、式樣有修改調整權利，被告縱就窗戶規格有所調整 ，亦無違約可言；一樓冷熱水管之設備只有一對，另一對係 原告自行加裝，其銜接錯誤與被告無關；室內牆面受潮係因 林口區氣候較為潮濕所致，並非被告施工不良；4 樓磚牆之 施工品質不影響房屋之使用及價值，不得視為瑕疵，且原告 請求時已逾契約第16條規定之1 年保固期限；4 樓電視訊號 線無訊號、3 樓陽台預留電視訊號線無訊號、2 樓窗框塞水 路未施作、1 樓窗臺滲水受潮等情形，應是使用上損耗所造 成；2 樓浴室馬桶水槽後方地磚位置在馬桶後方，乃色差造 成，且僅一小塊，不得視為瑕疵；依業界之認知，非拋光之 材質即為止滑磚，故戶外地磚材質、後陽台地磚材質並無與 合約不符；1 樓至4 樓地磚空心隆起，係因熱漲冷縮所致， 不得視為瑕疵；4 樓設備為露臺而非陽臺，該露臺設施並未 於契約中約定須使用止滑磚，故無瑕疵可言；原告未能舉證 證明屋頂地坪與合約不符，原告據此請求損害賠償，並無理 由。
㈣廢料清理及運費，鑑定單位估算所需費用為19,219元，但本 件所需處理之廢料物品並不多，2 車次共計6,000 元即已足 夠。
㈤原告於交屋後5 年多，均未主張系爭房屋有瑕疵，依民法第 356 條之規定，應認為原告已承認其所受領之系爭房屋，原 告不得再主張被告不完全給付，且系爭房屋於交屋時，原告 之代理人已簽立房屋接管證明書，亦證原告已承認其所受領 房屋之品質；另附表一編號6 至編號8 、編號10、編號14部 分已逾契約第16條所約定之1 年保固期，附表一編號13車庫 警報監視器已點交給該區管委會，原告之請求為無理由等語 ，資為抗辯。
㈥均答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
本件原告主張被告共同出售予原告之系爭房屋有附表一所示 之瑕疵，致原告受有附表一所示725,975 元之損害，原告並 因外牆材質之瑕疵及1 樓窗戶型式與銷售模型不符之瑕疵而 受有系爭房地價值減損435,800 元之損害，另被告遲至98年 9 月7 日始提供車庫遙控器，應賠償原告於取得車庫遙控器 前支付之車位清潔費9,280 元，原告得依不完全給付損害賠 償請求權請求被告給付1,171,055 元等情，為被告所否認， 並以上開情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告宏泰公司是否 為系爭房地之共同出賣人？㈡被告就系爭房地之給付是否應 負債務不履行損害賠償責任？原告得請求之損害賠償費用若 干？茲分項析述如下：
㈠被告宏泰公司是否為系爭房地之共同出賣人？ 1.按表見代理，乃代理人無代理權，而表面上足使第三人信其 有代理權之代理，故基本上必須有代理行為為其前提要件， 亦即代理人之行為必須以本人名義為之，否則無由成立。最 高法院78年度台上字第864 號判決要旨可供參照。次按民事 訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原 告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其 抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求。最高法院17年上字第917 號判例要旨可供參照 。
2.經查，系爭買賣合約書上清楚載明賣方為被告宏偉公司，並 無被告宏泰公司乙情，有系爭合約書在卷可稽（見本院卷一 第12頁至第30頁），且被告主張原告之買賣價金並非支付給 被告宏泰公司，系爭房地亦非由被告宏泰公司移轉登記予原 告之事實，為原告所不爭執，堪信真實，足認就系爭房地所 成立之買賣契約係由原告與被告宏偉公司所締結，被告宏泰 公司並非該買賣契約之當事人。原告雖主張簽約時被告宏偉 公司的接待地點為被告宏泰公司之辦公室內，聯絡電話及地 址為被告宏泰公司總機和宏泰大樓，並由穿著被告宏泰公司 制服之客服人員負責簽約與後續事宜，銷售人員以被告宏泰 公司商標及「宏泰」標語之廣告文宣進行大量宣傳云云。然 皆不足以認定被告為締結系爭買賣合約書之當事人。又原告 主張被告宏泰公司應負表見代理人之授權人責任云云，惟參 酌系爭買賣合約書上並無任何被告宏偉公司代理被告宏泰公 司締結契約之記載，原告復未能證明被告宏偉公司係以宏泰 公司之名義與原告締結契約，依前開說明，並無表見代理規 定之適用。從而，原告主張被告宏泰公司為系爭房地之出賣 人，應就系爭房地之瑕疵負不完全給付之債務不履行責任， 應屬無據。
㈡被告就系爭房地之給付是否應負債務不履行損害賠償責任？ 原告得請求之損害賠償費用若干？
1.按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法 律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣 人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時 ，無民法第356 條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完 全給付，乃又適用民法第356 條規定，謂上訴人已逾6 個月 之除斥期間，而不得請求賠償，自難謂當。最高法院92年度 台上字第882 號判決要旨可供參照。
2.經查，原告主張被告宏偉公司交付之系爭房地有附表一所示 編號1 至編號2 、編號5 至編號16之瑕疵乙情，有臺灣省土 木技師公會鑑定報告在卷可稽，堪可認定。原告雖主張系爭 房屋有附表一編號3 、編號4 、編號17之瑕疵，然依系爭買 賣合約書第35頁備註約定：「....另賣方基於整體設計協調 之美觀，對建築外觀色系之搭配，及門窗之規格、式樣，亦 保有調整之權利....」等語，有系爭買賣合約書在卷可稽（ 見本院卷一第47頁），足認被告宏偉公司保留對門窗規格、 式樣修改之權利，原告主張系爭房屋有附表一編號3 所示窗 戶形式與銷售模型不符之瑕疵，應屬無據。另附表一編號4 所示1 樓冷熱水管銜接錯誤、附表一編號17所示屋頂地坪材 質與合約不符部分，經臺灣省土木技師公會分別鑑定為「無 法判斷是交屋時或使用後之瑕疵」、「無法判斷有無施作防 水或使用其他方式施作防水」等語（見鑑定報告第5 頁、第 9 頁），而原告復未能舉證證明被告宏偉公司於給付時系爭 房屋有附表一編號4 、編號17之瑕疵，依舉證責任分配法則 ，本院自無從認定被告交付之系爭房地有附表一編號4、編 號17之瑕疵。被告宏偉公司雖主張系爭房地於96年8 月12日 完成驗收點交，原告遲至102 年間始提起本件訴訟，依民法 第356 條之規定，應視為原告已承認其所受領之系爭房屋云 云；惟查，本件原告係主張被告宏偉公司應負不完全給付之 債務不履行責任，依前開說明，並無民法第356 條規定之適 用。至被告宏偉公司主張依系爭買賣合約書第35頁備註之記 載及第30頁附件七「法國小鎮建材設備說明」之約定，僅陽 台外觀約定應以抿石子施作云云。然依系爭合約書第9 條第 2 項約定：「本社區施工標準悉依建照執造工程圖及附件七 之建材設備施工。」（見本院卷一第19頁），又建照執照設 計圖有外牆材料為抿石子之記載乙情，為兩造所不爭執，足 認依系爭買賣合約書之約定，外牆應以抿石子材質。又附件 七外觀部分雖僅明示陽台部分使用抿石子，但亦載明建物正 面及基座採高級山型磚，其餘外飾採丁掛磚，亦即關於建物
外觀僅有使用抿石子、山型磚、丁掛磚建材，至於使用該等 建材之部位範圍應依建造執照工程圖說為準，是被告宏偉公 司主張抿石子部份已依買賣契約書之內容提出給付，應屬無 據。被告宏偉公司雖主張附表一編號15所示車庫警報器已交 接給管委會，然參酌證人牛效禹到庭證稱：「（問：當初建 商跟你們點交時，有無定位無限遙控求救接收模組交給管委 會在請主委交給住戶讓住戶簽收？）答：沒有交給住戶，他 有在社區路燈還是監視器上面有裝這種設備，在這設備要透 過那時的車庫遙控器，按它時接收到時，管理室會有警報聲 響，但這功能後來好像沒有人使用過。」、「（問：有否請 專家測試接收模組是否是真的有？是否是正常？）答：沒有 ，只有跟我們說有這個東西。」、「一樓的室外區有監視器 ，車庫也有監視器，但不確定有無線定位求救系統。」、「 （問：被告稱點交時地下停車位有無線求救系統，請問證人 印象中是否有這些設備？）....至於所說求救定位系統我沒 看過。」（見本院卷二第127 頁至第129 頁），足認被告宏 偉公司未將車庫警報器已交接給管委會。被告宏偉公司又主 張附表編號一所示廚房牆面破孔部分為預留電線接線盒之放 置處，僅一小塊，且依施工慣例會將天花板降低以遮蔽，故 非屬瑕疵，室內牆面受潮係因林口區氣候較為潮濕所致，並 非被告施工不良，4 樓磚牆之施工品質不影響房屋之使用及 價值，不得視為瑕疵，2 樓浴室馬桶水槽後方地磚位置在馬 桶後方，乃色差造成，且僅一小塊，不得視為瑕疵云云。然 依臺灣省土木技師公會之鑑定，系爭房屋於交屋時即有附表 一編號1 、編號5 、編號6 、編號11之瑕疵（見本院卷二第 58頁至第62頁），業如前述，故原告辯稱附表一編號1 、編 號5 、編號6 、編號11所示之情況非屬瑕疵，並無足採。被 告宏偉公司雖主張4 樓電視訊號線無訊號、3 樓陽台預留電 視訊號線無訊號、2 樓窗框塞水路未施作、1 樓窗臺滲水受 潮等情形，是使用上損耗所造成，然未能提出任何證據資料 證明該瑕疵為原告使用上損耗所造成之事實，被告所辯亦無 可採。又依系爭契約附件七法國小鎮建材設備說明地坪：「 ....前後陽台鋪設協裕、三洋、白馬20cm*2 0cm高級止滑石 英磚。」（見本院卷一第42頁），足認兩造已約定前後陽台 之材質應為協裕、三洋、白馬20cm*20cm 高級止滑石英磚， 被告辯稱非拋光之材質即為止滑磚，故戶外地磚材質、後陽 台地磚材質並無與合約不符云云，亦無可採。另原告主張附 表一編號6 至編號8 、編號10、編號14部分已逾系爭買賣合 約書第16條所約定之1 年保固期等語。然依臺灣省土木技師 公會之鑑定，附表一編號6 至編號8 、編號10、編號14之瑕
疵為交屋時之瑕疵（見本院卷二第58頁至第62頁），該瑕疵 係於保固期間內所發生，被告宏偉公司自應就該瑕疵負責。 3.次查，附表一所示編號1 至編號2 、編號5 至編號16之瑕疵 ，經鑑定人臺灣省土木技師公會鑑定修復金額如附表二所示 乙情，有鑑定報告在卷可按，堪可認定。從而，原告主張修 復瑕疵之金額在附表二所示範圍內，應屬有據。至原告雖主 張應以訴外人辰光公司之報價金額即附表一所示金額計算損 害賠償金額，並提出報價單為據（見本院卷二第56頁），惟 為被告所否認。且該報價單僅有項目、金額，並無材料費用 、工資等細項或其他相關憑據，尚無從憑該報價單之記載認 定原告修復瑕疵之金額。
4.本件原告雖主張因一樓窗戶與銷售模型不符及外牆瑕疵而造 成系爭房地價值減損435,800 元等語。惟查，系爭房屋並無 一樓窗戶與銷售模型不符之瑕疵，業如前述。而外牆瑕疵部 分，原告業已請求回復原狀之金額，則外牆重新施作抿石子 材質後，即無系爭房屋價值減損之損害，是原告主張被告應 賠償系爭房屋價值減損435,800元，應屬無據，不應准許。 5.又查，原告主張其自96年10月起每月繳納400 元之車位清潔 費，被告直至98年9 月7 日始交付車庫大門遙控器，被告應 賠償自96年10月起至98年9 月6 日止之車位清潔費9,280 元 （每月400 元×《23月＋6/30月》＝9,280 元）等情，有住 戶繳交管理費登入紀錄表、修繕通知單在卷可查（見本院卷 一第141 頁至第143 頁），堪可認定。
四、綜上所述，原告依依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項 、第231 條第1 項、第213 條第1 項、第214 條、第222 條 第2 項之規定，請求被告宏偉公司給付261,930 元（252,65 0 元＋9,280 元＝261,930 元），及自起訴狀繕本送達翌日 （即101 年12月22日）起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
書記官 詹雪娥
附表一
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│編號│ 項 目 │修 復 金 額 │
│ │ │（新臺幣） │
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│ 1 │廚房牆面破損 │ 2,800元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 2 │室內警報防盜系統 │ 43,500元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 3 │窗戶形式與銷售模型不符 │ 46,570元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 4 │1樓冷熱水管銜接錯誤 │ 49,800元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 5 │室內梯牆面受潮 │ 21,395元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 6 │4樓磚牆施工不良 │ 2,800元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 7 │4樓電視訊號線無訊號 │ 6,400元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 8 │3樓陽台預留電視訊號線 │ 6,400元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 9 │外牆施作與合約不符 │ 124,800元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 10 │2樓窗框塞水路未施作 │ 8,600元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 11 │2樓浴室馬桶水槽後方地磚未更換 │ 4,600元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 12 │戶外地磚材質與合約不符 │ 72,540元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 13 │後陽台地磚與合約不符 │ 6,050元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 14 │1樓窗臺滲水受潮 │ 8,600元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 15 │車庫警報監視器未安裝 │ 28,950元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 16 │1至4樓內之地磚空心隆起 │128,640 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 17 │屋頂地坪材質與合約不符 │128,960 元 │
├──┴───────────────┼──────┤
│ 總 計 │725,975 元 │
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附表二
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│編號│ 項 目 │修 復 金 額 │
│ │ │（新臺幣） │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 1 │廚房牆面破損 │ 1,600 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 2 │室內警報防盜系統 │ 20,000元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 3 │室內梯牆面受潮 │ 4,851 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 4 │4樓磚牆施工不良 │ 996元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 5 │4樓電視訊號線無訊號 │ 3,800 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 6 │3樓陽台預留電視訊號線 │ 3,800 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 7 │外牆施作與合約不符 │ 71,740元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 8 │2樓窗框塞水路未施作 │ 2,244 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 9 │2樓浴室馬桶水槽後方地磚未更換 │ 2,000 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 10 │戶外地磚材質與合約不符 │ 54,135 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 11 │後陽台地磚與合約不符 │ 3,240 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 12 │1樓窗臺滲水受潮 │ 2,244 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 13 │車庫警報監視器未安裝 │ 15,000 元 │
├──┼───────────────┼──────┤
│ 14 │1至4樓內之地磚空心隆起 │ 67,000元 │
├──┴───────────────┼──────┤
│ 總 計 │ 252,650元 │
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