臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2150號
原 告 詹東桔
訴訟代理人 駱威文律師
被 告 藍松柏
訴訟代理人 謝憲愷律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103年12月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國103年4月18日與被告簽立房屋買賣契約書，買受 被告所有、坐落臺中市○區○○路000號房屋及其基地，買 賣總價為新臺幣（下同）1500萬元，並已給付300萬元價款 予被告。詎系爭房地於買賣契約成立前曾發生火災兩次，並 有漏水瑕疵，於買賣契約成立之後，又再發生一次火災，該 等火災事故及漏水問題係屬於系爭房地之價值及通常效用均 有減少之瑕疵。
(二)系爭契約未以特約免除火災之瑕疵擔保責任，被告即不得以 契約書中未有是否發生過火災之選項可供勾選，而謂免除瑕 疵擔保責任，且依系爭房屋之建物現況確認書，其中第4項 有關漏水之欄位，並無勾選及填寫，顯見被告簽訂系爭契約 時，明知系爭房屋有火災事故及漏水瑕疵，竟故意不告知， 致原告陷於錯誤而購買。原告之表意自由顯受到侵害，爰依 民法第92條之規定，撤銷系爭契約之意思表示，並依同法第 179條之規定，請求被告返還已受領之價款。再者，被告之 詐欺行為，侵害原告之權利，應負侵權行為之損害賠償責任 ，爰依民法第184條之規定，請求被告賠償已受領之價款。 又火災及漏水屬物之瑕疵，除應負擔瑕疵擔保責任外，復有 給付不完全之債務不履行責任，爰以起訴狀繕本之送達，依 民法第259條、第359條之規定，解除系爭契約之意思表示， 並請求被告返還已受領之價款或賠償損害。上開請求權基礎 ，請鈞院擇一為有利於原告之判決。並聲明：⒈被告應給付 原告300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
(一)系爭房屋雖曾發生過兩次火災事故，但該等事故迄今已近二 十年之久，並未破壞建物主結構，且事發後被告有僱請工人 修繕，現今房屋狀況完好如初，仍具備相當之價值、效用及
品質。又系爭房屋雖經原告反應有漏水之情形，但漏水情節 並非重大，屬住屋常見之問題，經修繕後即可完全改善，況 被告就此漏水之情形亦同意減少買賣價金13萬元，被告實無 理由就此點再行爭執。
(二)系爭契約並未記載系爭房屋是否曾發生過火災之選項供買方 勾選，依私法自治、契約自由之原則，買賣標的物是否具有 瑕疵，自應優先適用契約之約定，亦即買賣之雙方當事人， 得約定買賣之標的物，以及該標的物應具有何種品質，並依 此判斷其有無瑕疵。既然兩造簽訂之系爭契約關於建物現況 部分，並未有系爭房屋是否曾發生過火災此一選項供勾選， 被告即非基於故意或過失而未告知曾發生火災之事由，原告 指稱被告係出於故意隱瞞及詐欺之意圖，即無理由。(三)兩造於買賣房屋確認屋況時，被告已就建物現況確認表上記 載之事項詳作確認並據實告知屋況。再者，原告曾至系爭房 屋，對整體屋況了然於胸，其主張受被告詐欺而為意思表示 ，並構成侵權行為等情，顯然無據。又系爭房屋並無重大瑕 疵，縱然近二十年前曾發生火災事故，惟無損及建物主結構 ，歷經修整已完好如初，依民法第373條但書規定，縱認上 情屬於瑕疵，瑕疵減少之程度無關重要，不得視為瑕疵。是 原告依民法第259條、第359條之規定，解除系爭契約，請求 被告返還已受領之價金，亦無理由等語，資為抗辯。(四)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：(一)不爭執事項：
⒈原告於103年4月18日與被告簽立系爭契約，買受坐落臺中市 ○區○○路000號房屋及其基地，買賣總價為1500萬元，共 給付300萬元價款予被告。
⒉系爭房屋於系爭契約成立前之85年6月22日、85年11月3日分 別發生火災。
⒊系爭房屋有漏水瑕疵。
(二)爭執事項：
⒈系爭契約成立之後，系爭房屋是否曾發生火災一次？系爭契 約成立前後之三次火災，是否屬於減少系爭房地之價值或通 常效用之瑕疵？
⒉系爭漏水瑕疵是否屬於減少系爭房地之價值或通常效用之瑕 疵？
⒊被告有無故意不告知系爭房屋有火災情形及漏水瑕疵？ ⒋原告依民法第92、179條之規定，撤銷系爭契約之意思表示 ，請求被告返還300萬元，有無理由？
⒌原告依民法第184條請求被告賠償300萬元，有無理由？ ⒍原告依民法第259、359條之規定，解除系爭契約，請求被告 返還300萬元，有無理由？
四、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。又民法第92條第1項前段規定 ，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者， 應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任；另因侵權行 為所發生之損害賠償請求權，依民法第184條第1項前段規定 ，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人須 具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始 能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行 為之成立要件應負舉證責任。本件原告主張被告對其為詐欺 行為，隱瞞系爭房屋於簽約前曾發生火災及有漏水瑕疵，致 其陷於錯誤買受系爭房屋，給付300萬元之價金，依民法第 92條之規定，撤銷系爭契約之意思表示，被告受有此300萬 元之利益即無法律上之原因，並應賠償其300萬元損害等情 ，為被告所否認，則原告自應就被告對其為詐欺及侵權行為 之事實負舉證責任。
(二)系爭契約成立後，是否曾發生火災一次？系爭契約成立前、 後發生之三次火災，是否屬於減少系爭房屋之價值或通常效 用之瑕疵？
⒈原告主張系爭契約成立後，系爭房屋曾發生火災一次等情， 為被告所否認。經查，證人蔡潤永於103年11月7日本院準備 程序時證述：臺中市○區○○路000號房屋為伊所有，約兩 年前將該房屋借予伊太太的哥哥居住，伊不曉得系爭房屋於 103年有無發生火災等語（見本院卷第99頁反面）；證人江 金澤於同日準備程序時證述：伊居住在臺中市○區○○路 000號房屋約二十年，因為伊有時不在房子裡，所以不清楚 系爭房屋於103年有無發生過火災，亦不清楚伊孫女於103年 有無報警說系爭房屋有火災發生等語（見本院卷第100頁正 反面）。又經本院函詢臺中市政府消防局系爭房屋於85年至 103年間有無火災報案及救火之紀錄，經該局查閱全國消防 資訊系統火災調查資訊管理系統、救災戶指揮派遣系統及調 閱受理災害登記簿等現有資料，系爭房屋於85年6月22日曾 發生火災等情，有該局103年10月13日中市消調字第0000000 000號涵在卷可參（見本院卷第85頁），亦無敘及系爭房屋 於103年有發生火警。是以，原告主張系爭房屋於103年系爭 契約簽立後，曾發生火災一次云云，難認有據，而不足採。
⒉原告主張系爭房屋於85年6月22日、85年11月3日分別發生過 火災，臺中市政府消防局於85年6月22日曾有受理報案及救 護等情，業經本院調閱本院86年度易字第3081號刑事卷、臺 中地方法院檢察署86年度偵字第7420號偵察卷核閱無訛，並 有臺中市警察局消防隊火災原因調查報告書及臺中市政府消 防局103年10月13日中市消調字第0000000000號函附卷可憑 （見本院卷第85頁），復為兩造所不爭執，堪信為實在。 ⒊系爭房屋雖於85年6月22日、85年11月3日分別發生過火災， 惟查，系爭房屋於85年6月22日火災發生後之燃燒狀況為： 現場為三層樓建築物，其一樓客廳良好、二樓樓梯口良好、 二樓第一間房良好、第二間房及第四間房均完好未受波及。 二樓第三間房間內之木櫃及木箱有輕微燃燒。以第三間房內 之彈簧床墊及彈簧床上之棉被，燃燒較為嚴重；於85年11月 3日火災發生後之燃燒狀況為：一樓客廳、房間、浴廁良好 ，二樓神明聽、空房屋1良好，另有一間房於85年6月曾燒過 未整理，二樓電源開關良好及住空屋房2之木門下層大部分 碳化，上層部分猶存，空屋房2之入口處木門燒失，僅餘尚 未完全碳化之隔間木條，且其屋頂天花板燒失，空屋房2入 口對面裝潢壁板燒穿一洞，往三樓之樓梯口步階積滿許多碳 化之掉落物，空屋房2之樓梯經清理後，其階梯之磁磚皆已 燒至剝落，二樓往空屋房2之門口處放置許多檳榔紙盒，均 大部分稍燬碳化，三樓隔間板空屋房3燒失，壁櫥亦燒失碳 化，屋頂天花板燒失，鐵架燒至扭曲變形，三樓屋頂陽台未 放置雜物，然屋頂隔熱版部分燒落等情，有臺中市警察局消 防隊火災原因調查報告書及現場照片附卷可稽。是以，系爭 房屋雖於85年6月22日、85年11月3日發生火災事故，惟所燒 燬之物品多為家具或隔間門板等木造裝潢，並無損及房屋之 重要結構，電源開關亦未受損，且火災發生後距今事隔將近 二十年，亦經修繕整理並供長年居住，難認屬滅失或減少系 爭房屋價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。(三)漏水瑕疵是否屬於減少系爭房屋之價值或通常效用之瑕疵？ 系爭房屋有漏水之情形，為兩造所不爭執。而系爭契約第1 條第3項約定：本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內， 房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現 況確認書互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交 時另有協議者，從其協議。另建物現況確認書第4項就系爭 房屋是否有滲漏水之情形、如有，位置為何、係賣方修繕後 交屋或以現況交屋，另採減價、買方自行修繕或其他方式為 之等，由買賣雙方為確認，有系爭契約及建物現況確認書存 卷可憑（見本院卷第8、28頁）。堪認兩造就系爭房屋是否
有漏水之情形認屬減少系爭房屋之價值或通常效用之瑕疵。(四)被告有無故意不告知系爭房屋有火災事故及漏水瑕疵？原告 依民法第92條、第179條之規定，撤銷系爭契約之意思表示 ，請求被告返還300萬元，有無理由？
⒈原告主張被告明知系爭房屋有發生火災事故及漏水瑕疵之事 實，竟故意未告知並刻意隱瞞，致其陷於錯誤而購買系爭房 屋，被告顯有詐欺之情，爰撤銷意思表示，並依不當得利之 法律關係，請求被告返還價金云云，固舉建物現況確認書為 證（見本院卷第109頁），然為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。經查，上述建物現況確認書為原告所提供，被告並無 在原告詢問系爭房屋有無失火之情形下，仍刻意隱瞞系爭房 屋簽約前曾有發生兩次火災事故。再者，縱然被告明知系爭 房屋簽約前曾有火災發生之情況下，且於簽約時未主動告知 ，然該等火災事故並未損及房屋之重要結構，且火災發生後 距今事隔將近二十年，嗣亦經修復並供人長年居住，難認屬 滅失或減少系爭房屋價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，業如前述。是以，被告於兩造簽訂系爭契約時，未告知原 告系爭房屋曾於85年6月22日、85年11月3日分別發生兩次火 災事故，難認有何詐欺原告之情事。
⒉又被告抗辯原告曾至系爭房屋，對整體屋況了然於胸，兩造 於買賣房屋確認屋況時，其已就建物現況確認表上記載之事 項詳作確認，並據實告知屋況等情，業據其提出建物現況確 認書為證（見本院卷第28頁），證人張玉真於103年9月30日 本院準備程序時亦證述：伊於103年4月18日，在臺灣企銀， 為兩造買賣系爭房屋簽訂契約，在場的人有伊和助理、被告 夫妻、原告及其友人林先生。兩造於簽約時，就系爭房屋買 賣現況有確認非凶宅及有漏水情形。原告於簽約時言談中表 示系爭房屋很舊，很多地方需要修繕，有漏水，管線要重新 裝設，要100多萬元，在場的林先生也有陪同原告去看過， 伊從此判斷原告有去過系爭房屋很多次等語明確（見本院卷 第55頁反面至第56頁反面）。足徵於103年4月18日簽訂系爭 契約時，原告已知悉系爭房屋有漏水情形，兩造並於建物現 況確認書第4項就系爭房屋是否有滲漏水之情況，勾選是， 並勾選以現況交屋及減價。是被告之抗辯，應屬可採。 ⒊至原告雖提出建物現況確認書，以證明被告簽約時未告知系 爭房屋有漏水情形。惟查，證人張玉真於同日準備程序時證 述：原告庭呈的建物現況確認書沒有記載漏水情形，但是伊 手上的建物現況確認書有記載，103年4月18日簽約當天時間 拉的很長，從早上9點一直到12點多，伊是代書，有準備自 己的買賣契約書格式，但原告當天有提供他自己的買賣契約
書，並且要求在臺灣企銀簽約，所以後來兩造簽訂的買賣契 約書是用原告提供的版本，因此簽約時資料有謄寫，也修改 很多次，原告庭呈的建物現況確認書不確定是否因此漏謄， 但建物現況確認書在簽約當天就有勾選漏水，是8月9日才補 上減價13萬元，原告有拿出他手上的買賣契約書，連同伊和 賣方手上的買賣契約書，一式三份均有填寫上減價13萬元， 原告也有拿這三份去核對，伊不清楚為何原告庭呈的建物現 況確認書沒有勾選漏水及減價之記載等語（見本院卷第57頁 ）。又兩造於103年4月18日當天已完成簽約，並就建物現況 為確認，惟觀諸原告所提出之建物現況同意書，就系爭房屋 有無包括未登記之改建、增建等之位置、面積、建物現況格 局、型態、是否有滲漏水、如有，位置為何、係賣方修繕後 交屋或以現況交屋，另採減價、買方自行修繕或其他方式為 之等、是否做過輻射屋及混凝土中水溶性氯離子含量檢測等 事項，均未做任何記載，亦與被告及證人張玉真持有之建物 現況同意書內容相左，顯與常情相違，而有可疑。故無從為 原告主張被告未告知系爭房屋有漏水情形之有利佐證。 ⒋從而，依原告所舉之事證，難認被告有何故意不告知系爭房 屋有火災事故及漏水瑕疵，致其陷於錯誤而買受系爭房屋之 詐欺情事。原告依民法第92條、第179條之規定，主張撤銷 系爭契約之意思表示，請求被告返還300萬元，於法無據， 尚無可採。
(五)原告依民法第184條之規定，請求被告賠償300萬元，有無理 由？
依原告所舉之事證，難認被告有何故意不告知系爭房屋有火 災事故及漏水瑕疵，致其陷於錯誤而買受系爭房屋之詐欺情 事，已如前述，即無從認被告有何詐欺原告之不法行為，侵 害原告之權利，造成原告受有300萬元買賣價金之損害。原 告亦未舉證證明被告有何故意以背於善良風俗之方法，加損 害於原告，或有違反保護他人之法律，致生損害於原告之情 事。從而，原告依第184條之規定，請求被告賠償300萬元， 與法未合，尚難憑採。
(六)原告依民法第259條、第359條之規定，解除系爭契約，請求 被告返還300萬元，有無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得
請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買 受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠 償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；契約解除時，當事 人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之 ，民法第354條第1項、第359條、第360條、第259條定有明 文。又按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標 的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發 生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之 瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責 任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付 之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時 ，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院 77年度第7次民事庭會議決議（一）意旨參照）。 ⒉經查，被告抗辯兩造就系爭房屋之漏水瑕疵同意減少買賣價 金13萬元，以補貼買方自行修繕等情，業據其提出建物現況 確認書為證（見本院卷第28頁），證人張玉真於同日準備程 序時亦證述：兩造於103年8月9日在伊的事務所就漏水的情 形有做協調，協調的結果是賣方願意減價13萬元補貼買方自 行修繕，所以才在買賣現況確認書中註記減價13萬元。之後 於103年8月15又再作一次協調，因為買方認為漏水情形非常 嚴重，且曾經發生過火警，有提到減價50萬元，但後來沒有 成立等語明確（見本院卷第57頁），是被告之抗辯應屬可採 。準此，原告主張系爭房屋曾發生之火災事故及漏水瑕疵， 均非於系爭契約成立後，因可歸責原告之事由所致，而係於 系爭契約簽訂前即已存在，且系爭房屋兩次火災事故，非屬 減少系爭房屋價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，業如 前述，另原告就系爭房屋之漏水瑕疵，於簽約時即已知悉， 且兩造就漏水之瑕疵，亦已達成減少價金13萬元之協議，則 被告以系爭房屋之現狀為交付，難認有未依債務本旨而為給 付，構成不完全給付之情事。是原告主張系爭房屋曾發生火 災事故及有漏水瑕疵，係屬減少系爭房屋價值、通常效用或 契約預定效用之物之瑕疵，依民法第259條、第359條之規定 解除契約，並依不完全給付之規定，請求返還已付價款或賠 償所受損害云云，難認有據，亦非可採。
五、綜上所述，依原告所舉之事證，難認系爭房屋於85年6月22 日、85年11月3日發生之兩次火災事故，係屬減少系爭房屋 價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，及被告有何故意不 告知系爭房屋有火災事故及漏水瑕疵，致其陷於錯誤而買受
系爭房屋之詐欺情事，且系爭房屋雖有漏水之情形，然業經 兩造達成減價補償之協議，另系爭房屋曾發生之火災事故及 漏水瑕疵，均非於系爭契約成立後，因可歸責原告之事由所 致，而係於系爭契約簽訂前即已存在，難認被告有何不完全 給付之情事。是本件原告主張依民法第92條、第179條、第 184條、第259條、第359條及不完全給付之債務不履行責任 之規定，撤銷系爭契約之意思表示，請求原告返還已受領之 價金300萬元或賠償300萬元損害，均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用 之證據，經本院審酌後，核與本件之結論不生影響，爰不逐 一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳添喜
法 官 李婉玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 黃雅青