臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1861號
原 告 林秋全
訴訟代理人 王叔榮律師
被 告 鄭任傑
訴訟代理人 蔡素惠律師
林婉昀律師
上列當事人間給付價款事件，本院於民國103年12月1日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為國小畢業，早年受教無多，識字有限，而被告係原告 之外甥女婿(即原告胞姊之女婿)。由於原告經常在外工作， 未實際居住於台中市太平市○○00街000號之透天住宅(土地 坐落：台中市○○區○○段000地號，面積99.83平方公尺； 建物坐落：同地段265建號，面積96.44平方公尺)，被告乃 向原告表示有購買意願，雙方於民國102年3月18簽訂不動產 買賣契約書，約定總價款為新台幣(下同)470萬元整，並共 同委託被告之母即地政士孫麗玉辦理產權移轉及抵押登記之 相關事項。簽約當日被告給付現金7萬元，並交付面額20萬 元支票予原告。唯被告當場以節稅為由，商請原告另簽一份 記載總價款為350萬元之契約書，原告基於甥舅關係，不疑 有它，因而應允。
㈡系爭不動產已於同年4月25日移轉登記予被告及其指定人之 人何意鈴，被告於同年5月10日代償原告以系爭房地所辦理 之勞宅貸款餘額100萬7485元及首購房貸餘額6萬6158元，並 於同年5月21日匯款222萬2515元至原告設於中國信託商業銀 行之帳戶，合計被告給付價款共計356萬6158元(計算式：70 000＋200000＋0000000＋66158＋0000000＝0000000)。惟餘 款113萬3482元(計算式：0000000－0000000＝0000000)，被 告隨即不聞不問，履經催討，仍置之不理。
㈢按金融機關恆以實貸金額加二成設定抵押權之擔保金額，茲 本件擔保最高限額為408萬元，反推可知被告購買系爭房地 向臺灣銀行貸款金額當為340萬元。而目前金融機構辦理購 屋貸款，其核貸金額約為該不動產市價即買賣價款之7成， 則以上述被告實貸金額據以反算系爭房地之買賣價款約為48 5萬元。是原告主張兩造間之買賣契約所載470萬元確為本件 之實際成交價額，核屬真確無疑。
㈣依不動產買賣契約第伍條第五款規定「核貸金額不足抵付尾 款項目之金額...買方應將不足部分於給付『完稅款』同時 以現金一次補足。未能補足貸款差額...買方應於產權移轉 登記前付清尾款....」。茲系爭房地已於102年4月25日完成 移轉登記，被告自應於上開期日之前，將價款餘額113萬384 2給付原告。爰依買賣契約之法律關係，請求被告給付價金 113萬3842元及法定遲延利息。
㈤聲明：
⒈被告應給付原告113萬3842元，及自102年4月26日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈥對被告答辯之陳述：
⒈雙方於102年3月18日所簽訂之不動產買賣契約，就標的物 之標示、價金之付款方法、貸款約定與方式、產權移轉辦 法、稅費、違約罰責、點交擔保、契約分存及簽約費等交 易相關事項，均有詳實之約定。反觀102年4月2日簽訂之 建築物與土地所有權買賣移轉契約書，係制式之公契，且 相關買賣交易條款均未記載，顯非雙方真實之契約。 ⒉102年3月18日之買賣契約，買方係被告一人；惟102年4月 2日之契約，買方另增加訴外人何意鈴。然被告催告原告 搬遷之存證信函，卻僅由被告具名，並未由訴外人何意鈴 具名；且於信函中亦僅提及兩造於102年3月18日所簽訂之 不動產買賣契約，並未提及102年4月2日所簽訂之契約。 顯見102年3月18日簽訂之契約，方屬雙方之真意。 ⒊再者，不動產交易之常態，恆由買賣雙方先依實際議訂之 條款簽立買賣契約書為憑，嗣後才由為辦理貸款或其它事 由考量者，要求他方簽訂另紙不實契約書之情事；斷無雙 方先簽定不實契約書，嗣後始由擔心該不實契約蒙受不利 之一方要求他方另簽真正契約之理。蓋他方如事後不允予 配合簽訂不實契約，豈不「弄假成真」。故被告之抗辯， 與事理不符。
二、被告方面：
㈠原告先前陷入經濟難關，系爭不動產之房屋貸款已累計3、4 個月無力繳納，原告因此四處向親友告貸週轉，並向當地鄰 居及親友釋放消息，欲將系爭不動產以320萬元至340萬元間 之價金出售。訴外人何意鈴之親戚聽聞後告知此事，被告始 向原告詢問是否有出售系爭房地之意願。惟當時被告及配偶 何意鈴並無足額積蓄購買系爭不動產，經原告再三請求被告 助其渡過經濟難關，被告及配偶方同意以350萬元購買。然 因被告積蓄無多，配偶何意鈴亦無工作，較難向銀行辦理貸
款，二人始與原告商量，虛偽簽訂買賣價金為470萬元之契 約，並由被告擔任買受人，俾利被告取得較高額度之貸款。 原告對此欣然同意，雙方遂於102年3月18日簽署買賣價金為 470萬元之買賣契約書。
㈡兩造簽署前開買賣契約書後，原告即告失聯長達2星期，被 告為保障自己之權利，乃請求原告應再行簽署乙份價金實為 350萬元之買賣契約書，並將被告及配偶均列為買受人。嗣 後，被告及配偶即依約定於同年4月23日支付房屋稅、契稅 、土地增值稅等稅賦合計5萬2692元；4月26日過戶至被告及 配偶名下後，再於5月10日代償原告中國信託房貸餘款100萬 7485元，另於同年5月21日以被告之帳戶匯款222萬2515元至 原告中國信託文心分行帳戶，總計被告給付原告之價金合計 350萬元(70000＋200000＋0000000＋0000000＝0000000)。 至於原告所稱於103年5月3日現金支付6萬6158元，該筆費用 並非由被告支付，被告及配偶實際支付之買賣價金為350萬 元。茲被告既已核實給付價金完畢，原告請求被告再行給付 買賣價金要無所據。
㈢被告付清價金後即要求原告搬遷，惟原告卻藉故一再拖延， 被告無奈只得於102年11月1日寄發存證信函予原告，促其於 文到7日內履行買賣契約，惟原告非但無意搬遷，反寄發存 證信函予被告，空言指摘被告尚未付清尾款。嗣後原告雖於 103年農曆年前完成搬遷，卻又提起本件訴訟，實屬無稽。 ㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈被告於102年3月18日與原告簽訂「不動產買賣契約書」， 向原告購買坐落台中市○○區○○段000地號土地及其上 門牌號碼為台中市太平區○○00街000號房屋。依不動產 買賣契約書第貳條記載，買賣總價款為470萬元。 ⒉原告於102年4月2日另與被告及訴外人何意鈴簽訂「建築 改良物所有權買賣移轉契約書」、及「土地所有權買賣移 轉契約書」(以下簡稱所有權買賣移轉契約書)，將上開不 動產出賣予被告及何意鈴，約定總價款為350萬元。 ⒊被告及何意鈴曾持上開不動產買賣契約書，向台灣銀行大 雅分行辦理貸款徵信。
⒋系爭不動產於102年4月24日向地政機關申辦所有權移轉登 記，申辦登記所檢附之買賣契約，土地部分之價金記載為
139萬7620元；房屋部分之價金記載為13萬7100元。102年 4月26完成所有權移轉登記。
⒌被告及何意鈴於102年3月18日支付原告7萬元；102年4月1 日支付原告20萬元；102年5月10日支付原告100萬7485元( 代償中信房貸)；102年5月21日支付原告222萬2515元，合 計350萬元。
㈡主要爭點：
⒈兩造關於系爭不動產買賣所約定之總價款究為470萬元或 350萬元？
⒉系爭房屋原告的貸款餘額(中國信託商業銀行)6萬6158元 ，是否係被告代償？
⒊原告請求被告給付買賣價金有無理由？金額為何？四、法院之判斷：
㈠原告固主張價金350萬元之所有權買賣移轉契約書，係雙方 於102年3月18日簽訂不動產買賣契約時，原告表示要節稅之 用，因而當場另外簽訂云云。惟查，價金350萬元之所有權 買賣移轉契約書簽訂之日期係102年4月2日，而不動產買賣 契約書簽訂之日期係103年3月18日，並非同一日。故原告主 張係被告當場表示要節稅，始於同日配合簽訂一情，已與事 實不符。
㈡另依台中市太平地政事務所檢送本院之系爭房地所有權移轉 登記相關資料顯示，辦理系爭房地所有權移轉登記時，送交 地政事務所之買賣契約(俗稱公契)之簽訂日期為103年4月2 日，土地之買賣價款記載為139萬7620元，建物部分則記載 為13萬7100元，合計僅153萬4720元，此有台中市太平地政 事務所103年8月20日平地一字第0000000000號函及該函所檢 附之資料在卷可稽。而辦理不動產所有權移轉登記所檢附之 契約書，即稅捐機關作為課稅之依據，依通常情形，公契所 約定之買賣價金，與實際交易價格確實有相當之差距。故本 件所謂節稅之契約書，當指前開總價為153萬4720元之公契 ，並非價金為350萬元之所有權買賣移轉契約書甚明。故原 告主張雙方另簽署價金350萬元之所有權買賣移轉契約書， 係作為節稅之用，亦有疑義。
㈢另價金350萬元之所有權移轉買賣契約書，係一般公契格式 ，惟雙方卻在空白欄位處載明「本房地經雙方協議同意總價 款為新台幣參佰伍拾萬元，經賣方簽字後而絕無異議」。倘 雙方僅係要約定作為課稅之用，只需在公契之買賣價款總金 額欄位填載金額即可，何須在空白處特別作上述約定。 ㈣原告又以價金為470萬元之不動產買賣契約書，就買賣雙方 之權利義務條款規定甚詳，反觀價金為350萬元之所有權買
賣移轉契約書之條款則甚為簡陋。惟查，價金為470萬元之 不動產買賣契約書，於第參條關於付款方法係約定「簽約款 20萬元，用印款32萬元、完稅款42萬元、尾款376萬元。」 然本件買賣，被告方面實際支付價金之情形為「102年3月18 日支付原告7萬元；102年4月1日支付原告20萬元；102年5月 10日支付原告100萬7485元(代償中信房貸)；102年5月21日 支付原告，合計350萬元。」此乃兩造所不爭執。換言之， 原告並未要求被告按照價金470萬元之不動產買賣契約書所 約定之付款方式給付買賣價金。倘雙方約定之買賣價金係 470萬元，何以被告未依該份契約所約定之方式付款時，原 告均未表示異議。
㈣另被告確實曾持價金470萬元之不動產買賣契約書，向台灣 銀行大雅分行辦理貸款徵信。經查，為配合政策打房，近年 來各行庫房貸業務緊縮，除房貸利率從嚴，另亦限縮房貸成 數之規範，能夠貸得房價之7成以上，已屬不易。而本件台 灣銀行核定系爭房屋之時價為431萬8813元，放款金額為343 萬2690元，此有台灣銀行大雅分行103年8月27日大雅營字第 00000000000號函所附擔保品勘估報告表一份在卷足參。茲 本件被告實際受領貸款金額343萬2690元，恰為檢送銀行核 貸之不動產買賣契約書所示470萬元價金之7成左右；倘若被 告檢送之買賣契約書記載買賣價金為350萬元，依照上開放 款比例，被告實際受領放款數額恐將下修為245萬元。故被 告抗辯，103年3月18日所簽訂之不動產買賣契約書係為便利 被告向銀行貸款，以利成交本件房屋買賣，尚非無虛。 ㈤又本件系爭房屋係由原告移轉登記予被告及其配偶何意鈴二 人共有，然102年3月18日所簽訂之不動產買賣契約書，買方 簽約人僅有被告一人；反觀102年4月2日所簽訂之所有權買 賣移轉契約書，買方簽約人則有被告及何意鈴二人。由此可 知，被告之真意本即欲以被告及配偶何意鈴之名義購買系爭 不動產，始於辦理不動產所有權移轉登記時，再以其二人名 義簽署第二份契約書，並同時強調雙方當初合意之總價確實 為350萬元，而予以確認。故被告抗辯兩造關於系爭不動產 買賣之價金，實際約定為350萬元，自屬有據。 ㈥至於原告主張，被告另代原告清償一筆首購房貸餘額6萬615 8元，倘兩造約定之價金僅有350萬元，被告支付之價金豈有 超過350萬元之理，惟此為被告所否認。經查，原告該筆首 購房貸餘額，係於102年5月3日以現金存款方式存入原告之 放款帳戶，此有中國信託商業銀行股份有限公司103年10月 28日中信銀字第00000000000000號檢附之新臺幣存提款交易 憑證一紙在卷可稽。而上開存提款交易憑證上之「林秋全」
簽名，與本件原告所提出之二份買賣契約書及收據上「林秋 全」之簽名極其相似，特別是「林」字的「木」字部首，及 「秋」字的「禾」字部首，均有往上勾起的書寫習慣，顯係 出於同一人之手筆。該筆款項應係原告自行存入清償。況且 ，該筆首購貸款餘額清償時間是103年5月3日，係被告於102 年5月21日給付最後一筆尾款222萬2515元之前。茲被告主觀 上既認定雙方約定之價金為350萬元，倘該筆6萬6158元係由 被告代償，則加計102年3月18日給付原告之7萬元，102年4 月1支付原告的20萬元，及102年5月10日支付原告之100萬74 85元，合計應為134萬3643元(計算式：70000＋200000＋661 58＋0000000＝0000000)，則被告給付之尾款應為215萬6357 元(計算式：0000000－0000000＝0000 000)，斷不致於再給 付原告222萬2515元之理。由此可知，該筆首購房貸之餘額6 萬6158元，應非由被告代償，較為可信。
㈦此外，證人即原告之鄰居廖淑惠、廖恆毅於本院審理中均證 稱：確曾在倒垃圾，等候垃圾車時，聽聞原告談起想賣房子 ，開價350萬元(見本院103年11月6日言詞辯論筆錄)。衡情 ，證人廖淑惠、廖恆毅與兩造並無任何親誼，所為證述自為 公允而可信。另證人即原告之姐林玉霞亦證稱：有聽姐姐林 玉雲說原告缺錢，所以要賣房子，聽說要賣350萬元。核與 證人即原告之姐林玉鳳證稱：原告因為銀行貸款有三期沒有 繳，所以拜託被告跟他買房子，當時說要賣350萬元；以及 證人即原告之姐林玉霞證稱：因為原告的貸款沒有能力繳， 就去找我，他說已經三期沒有繳，房子快要被銀行拍賣了， 因為他曾經聽我提起我女兒想要買房子，所以拜託看看能不 能跟他買，我就問他要賣多少錢，他說要賣350萬元；買賣 契約寫470萬元，是因為我女兒要跟銀行貸款等語大致相符( 見本院同日筆錄)。茲證人林玉雲、林玉鳳、及林玉霞均為 原告之親姐姐，亦無誣陷原告之虞，其三人所為證言亦堪採 信。
㈧綜上所述，被告抗辯兩造就系爭買賣契約所約定之價金實際 為350萬元一情，自可採憑。原告主張本件不動產買賣之價 金為470萬元一情，與事實不符。茲被告已依約定給付全部 之價金350萬元，從而原告本於買賣契約之法律關係，請求 被告給付價金之差額113萬3842元，及自102年4月26日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
書記官 鄭淑英