臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1384號
原 告 吳彥德
訴訟代理人 陳浩華律師
被 告 何文中
訴訟代理人 柳正村律師
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國103年11月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一；或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明 文。查本件原告原依兩造契約之約定，起訴主張被告應將坐 落臺中市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭 土地）、面積175平方公尺如起訴狀附件A之土地登記謄本（ 下稱系爭土地登記謄本）所示之土地移轉登記予原告，後於 民國103年11月10日追加民法第227條之2情事變更原則為審 理之標的，並追加備位聲明請求被告應將坐落臺中市○○區 ○○段○○○段00000地號土地之應有部分718/1000移轉登 記予原告；並經被告同意追加（參本院卷第51頁），經查， 原告所主張之事實，皆係基於兩造就系爭土地所為之買賣契 約所為之主張，且原告提出之證據資料尚具有同一性，其請 求之基礎事實應屬相同，且原告之追加亦不甚妨礙被告之防 禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣兩造於102年4月6日簽立買賣契約（下稱系爭契約），約 定由原告買受被告所有臺中市○○區○○段○○○段○0000 ○00000○00000○地號、同區沙鹿段520地號土地，及依系 爭土地登記謄本所示之面積175平方公尺，權利範圍全部之 系爭土地，以及訴外人廖元煒所有之同區沙鹿段336-20地號 土地，共計6筆土地；詎料，系爭土地經實測後，面積陡增 為237平方公尺，縱兩造於系爭契約第15條約定土地若有增 減，每坪依177,751元互為找補；惟依兩造訂約之真意，應 係於一般土地交易測量之誤差範圍內互為找補，系爭土地經 測量後，增加之面積為62平方公尺，與原約定之土地面積落 差達百分之36，已超過原告於訂約時之預期。依民法第98條
規定，自應探究當事人之真意，本件超過契約約定之面積既 非兩造所得預期，且屬地政機關測量之重大疏失，自屬原告 簽約時陷於錯誤，不應拘泥於兩造之契約文字，故原告依法 應得撤銷就系爭契約超過一般買賣土地習慣誤差面積部分； 且本件亦應有情事變更原則之適用，本件系爭土地之面積陡 增，非兩造訂約時可預見，原告應僅需購買系爭土地登記謄 本所示之土地面積，毋庸買受所超過之62平方公尺土地部分 ，況乎原告購買系爭土地之目的明確，係為與同段15-5、18 -24、18-66、520、336-20地號土地共同利用，若依原告所 指之位置分配予原告，亦不影響被告對剩餘土地面積之開發 惟被告仍應依契約未撤銷部分之約定。綜上，原告爰依系爭 契約之約定及民法第227條之規定，請求被告移轉系爭契約 所約定之面積175平方公尺或移轉175平方公尺所占應有部分 比例予原告。
㈢訴之聲明：
1.先位聲明：(1)被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○ 段00000地號土地面積175平方公尺，權利範圍全部，移轉 登記予原告。(2)訴訟費用由被告等負擔。
2.備位聲明：(1)被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○ 段00000地號土地之應有部分比例718/1000，移轉登記予 原告。
二、被告抗辯略以：
㈠依系爭契約第15條第3項約定，本件系爭契約為附解除條件 之契約，被告應於102年7月31日前排除鄰地越界佔用之情事 ，惟經被告申請鑑界，系爭契約所約定之土地遭鄰地房屋越 界建築佔用面積共30平方公尺，被告迄今未能排除，自已超 過兩造所約定之102年7月31日期限，依民法第99條第2項規 定，本件系爭契約之解除條件既已成就，自應失其效力。 ㈡縱認系爭契約並未失其效力，則依系爭契約第15條第2項明 文之約定，原告即應依約定以每坪177,751元之價格找補系 爭土地經實測後所增加之面積，原告請求被告僅移轉系爭土 地登記謄本所示之面積自無理由。況本件系爭契約約定出賣 之土地共計6筆，兩造約定移轉登記之時期尚未屆至，原告 亦僅給付簽約款及用印款，共計2成之價金，且為履約保證 公司保管中，其餘完稅款及尾款共計8成部分之價金，原告 皆尚未為給付，原告自不得請求就其中單筆土地之面積、或 單筆土地之應有部分比例移轉登記。
㈢答辯聲明：(1)原告之訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。三、兩造爭執與不爭執事項：
㈠兩造不爭執之事項：
1.兩造於102年4月6日簽立系爭契約，約定由原告買受被告 所有臺中市○○區○○段○○○段○0000○00000○00000 ○地號、同區沙鹿段520地號土地，及依系爭土地登記謄 本所示之面積175平方公尺，權利範圍全部之系爭土地， 以及訴外人廖元煒所有之同區沙鹿段336-20地號土地，共 計6筆土地。
2.系爭土地經實測後，面積增加為237平方公尺。 ㈡兩造爭執之事項：
1.原告主張系爭土地經實測後，面積明顯增加，遠超出契約 訂定時之面積，有情事變更原則之適用，要求被告給付系 爭土地175平方公尺，是否有理由？
2.若否，原告請求移轉系爭土地175平方公尺所占應有部分 比例，是否有理由？
四、本院之判斷：
㈠原告起訴主張兩造定有系爭買賣契約，系爭契約第15條其他 約定事項並約定「1.本件買賣土地中15-5、18-16、18-24、 18-66、520地號等5筆土地（何文中所有）合計價額新台幣 貳仟柒佰萬元正，另336-20地號（廖元煒所有）土地價額新 台幣伍佰參拾萬元正。2.土地鑑界費用由賣方負擔，鑑界後 土地面積若有增減，則依每坪新台幣壹拾柒萬柒仟柒佰伍拾 壹元正互為找補。3.土地或土地上空若有鄰地越界佔用情事 ，賣方須於完稅前排除，至遲民國102年7月31日前未能排除 則本件買賣契約不成立，買方已繳之價金無息返還，若因處 理鄰地越界佔用問題延遲，則交地日期順延。4.為確認本件 買賣土地無法定空地，申請無套繪證明費用由賣方負擔。」 ，又系爭土地原登記面積為175平方公尺，經重測面積為237 平方公尺等情，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本、不 動產買賣契約書各一份附卷，被告亦不爭執，此部分事實堪 予認定。
㈡按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。此情事變更 原則之規定，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之 情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險 及不可預見之損失。又當事人據此規定為增加給付之請求時 ，因條文明定「增、減其給付」，即就原來給付為量之增加 ，並無變更原來給付所依據之權利性質。是判斷增加給付請 求之消滅時效期間時，仍應依原來給付之性質定之，最高法 院99年度台上字第843號裁判要旨參照。次按解釋契約，固 須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨 契約文字而更為曲解，最高法院101年度台上字第79號判決 要旨可資參照。次按契約之解釋，首在於探求當事人共同主 觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何， 在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦 不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準 。即使有爭執，當事人若能自主，或透過第三人的協助，就 約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義 為準。然契約有解釋之必要，而又能確認雙方主觀共同的意 思，並不多見，約定內容所具有的法律規範意義，當事人意 見不一致，勿寧占多數之情事。此時即須要為契約客觀之解 釋，我民法雖無類如德國民法第157條之規定（強調契約之 解釋，應依誠信原則，斟酌交易習慣），然實務及學說亦依 民法第98條規定（意思表示之解釋）（按意思表示與契約仍 有不同，兩者之解釋當即有差別）為解釋契約內容之形式解 釋規則（註：與所謂實質解釋規則不同）。並綜合最高法院 19年上字第58號、19年上字第453號、39年台上字第1053號 判例要旨及65年度台上字第2135號判決要旨以觀可知「解釋 契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為 推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之 事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經濟法則，基於 誠實信用原則而為判斷。」換言之，契約既為屬有相對人之 意思表示之一，則其解釋方法，為平衡「當事人的利益及合 理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容的 準據（即規範的解釋，闡釋性解釋）。在此種解釋，一方面 要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他 方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在 解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商 過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加 以判斷。
㈢本件原告主張系爭買賣應有情事變更原則之適用，主張被告 應給付系爭土地特定之175平方公尺或將系爭土地718/1000 之應有部分移轉登記予原告等語，然為被告所否認，辯稱兩 造於系爭契約有約定面積增減依每坪17,7751元互為找補， 原告應依系爭契約之約定找補等語。經查：
1.系爭土地原登記面積為175平方公尺，於兩造簽定系爭買 賣契約後，經地政機關重測結果為237平方公尺，增加62 平方公尺之事實，為兩造所不爭執，此部分事實應為真正 。
2.原告雖主張鑑界後面積增加62平方公尺已超出常情，應有
情事變更之適用等語，然觀之系爭買賣契約，兩造既已於 其他約定事項特別約定，面積如有增減依每坪17,7751元 互為找補，顯見兩造對於系爭土地之面積可能變動有所預 見；再約定互為找補之價格，亦經兩造合意訂定，顯見此 為兩造皆能接受之價格，亦無顯失公平之處。
3.本件兩造簽定系爭買賣契約時，約定買賣標的為系爭土地 全部權利範圍，並有面積如有增減互為找補之特約，此有 不動產買賣契約書附卷（附於本院卷第8頁）可憑，顯見 兩造就系爭土地之買賣真意，為整筆土地買賣甚明。 4.綜上，本件縱系爭土地重測之結果，面積增加超過預期， 然依系爭契約之約定互為找補並無顯失公平之處；且兩造 簽定系爭契約之原意，本件就系爭土地為全部權利之移轉 ，原告主張情事變更要求被告給付特定區域之面積或移轉 應有部分，將造成系爭土地分割及變成共有之非兩造簽定 系爭契約之原意，不利土地之利用，亦難認妥適。 ㈣從而，本件原告依買賣契約及情事變更先位主張被告應將系 爭土地面積175平方公尺，權利範圍全部，移轉登記予原告 、備位主張被告應將系爭土地應有部分比例718/1000，移轉 登記予原告，核無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。六、據上論斷，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
民事第三庭 法 官 洪挺梧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
書記官 劉晴芬