臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1687號
原 告 江耀斌
廖文良
蔡振家
共 同
訴訟代理人 龔正文律師
複 代理人 陳宏盈律師
陳秀鳳
被 告 永盛興建設股份有限公司
法定代理人 王怡方
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
上列當事人間請求償還修補費用事件，本院於民國103年12月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告江耀斌新臺幣壹拾陸萬零捌佰陸拾元，原告廖文良新臺幣壹拾陸萬零捌佰陸拾元，原告蔡振家新臺幣壹拾伍萬壹仟貳佰元，及均自民國一○二年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如分別以新臺幣壹拾陸萬零捌佰陸拾元、壹拾陸萬零捌佰陸拾元、壹拾伍萬壹仟貳佰元為原告江耀斌、廖文良、蔡振家預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第1、2款定有明文。本件原告起訴時，原依民法第 493條第2項承攬之法律關係，請求被告給付修補瑕疵之費用 ，嗣於102年9月6日民事聲請暨準備書狀中，改主張買賣之 法律關係，變更請求權基礎為民法第359條、民法第360條後 段和民法第227條第2項，請求法院擇一為原告勝訴判決，核 原告所為上開訴之變更乃係基於同一契約之基礎事實，證據 上有其共通性，且經被告於本院102年10月3日審理時當庭表 示同意，故原告上開變更，要與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠原告江耀斌、廖文良、蔡振家分別於民國102年3月12日、
101年8月28日、100年1月20日，與被告及其負責人王怡方簽 訂金鑽房屋買賣契約書（下稱系爭契約），購買坐落於臺中 市○里區○○段00000號（權利範圍全部）、623號（權利範 圍1/11）土地暨其上門牌號碼為臺中市○里區○○路000巷 00號建物（下稱系爭房屋A）；坐落於臺中市○里區○○段 00000號（權利範圍全部）、623號（權利範圍1/11）土地暨 其上門牌號碼為臺中市○里區○○路000巷00號建物（下稱 系爭房屋B）；坐落於臺中市○里區○○段00000號（權利範 圍全部）、623號（權利範圍：面積持分1.5坪）土地暨其上 門牌號碼為臺中市○里區○○路000巷00號建物（下稱系爭 房屋C）（以下合稱上開土地時稱系爭土地，合稱系爭建物A 、B、C建物時稱系爭房屋）。原告江耀斌、廖文良、蔡振家 分別於102年3月13日、101年10月24日及101年11月5日清償 價金完畢，被告亦已辦畢所有權移轉登記且完成交屋。詎料 原告使用後發現，系爭房屋有化糞池漏水及排水不良（沒有 污水的出水口，全部的污水全滲入地基內）之污水排除處理 系統瑕疵。原告遂於102年6月3日以原告江耀斌名義寄發存 證信函，通知被告系爭房屋均有上開瑕疵。然被告接到前開 存證信函後，雖於102年6月6日有派高壓沖水車，對於原告 江耀斌所購買之系爭房屋A之污水排除出口處高壓沖水，卻 對於原告廖文良、蔡振家相同瑕疵置之不理；且被告進行高 壓沖水後原告江耀斌所購買房屋之污水排除處理系統及化糞 池等部份問題仍未有改善，原告始自行僱工修補，其所支出 之費用相當於前開瑕疵致使原告所購買系爭房屋減少之價值 ，原告自得請求減少價金，返還該部份之金額。 ㈡再者，系爭瑕疵，係屬施工之瑕疵，被告於施工過程中理應 設有監工，監督整個施做工程之進行，理應知悉有此瑕疵存 在，被告於出售系爭房屋予原告時，卻未告知上開瑕疵存在 ，被告顯然有故意不告知之情事，故原告依民法第360條之 規定，自可向被告請求不履行之損害賠償。又因可歸責於被 告之事由，致為不完全給付，使原告受有自行支出修繕費用 之損害，是故原告自可依民法第227條之規定請求賠償。爰 依民法第354條、359條、360條及227條規定，併予主張而為 選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告江耀斌新臺幣（下同）40萬6875元，暨自起 訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。
⒉被告應給付原告廖文良40萬6875元，暨自起訴狀送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應給付原告蔡振家39萬3225元，暨自本訴狀送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告主張被告所交付之系爭房屋有「化糞池漏水及排水不良 」之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任云云。惟被告於接獲 原告通知系爭瑕疵時，隨即於102年6月6日到現場察看，並 且已經修繕完畢，經化糞池廠商就化糞池檢查，其結果也是 可以順利排出，且無漏水現象，被告亦有設置污水排水口。 另原告主張被告將污水以及廢水均排入化糞池中屬於瑕疵云 云，然依建築技術規則建築設備編第29條第11項之規定：「 未設公共污水下水道或專用下水道之地區，沖洗式廁所排水 及生活雜排水皆應納入污水處理設施加以處理，污水處理設 施之放流口應高出排水溝經常水面三公分以上。」，是被告 在設計系爭建案時，本就可以將污水及廢水均排入污水處理 設施。既然被告施作之方式符合法令規範，原告即不得認為 此設計屬於瑕疵，因此系爭房屋並無原告所稱之瑕疵存在， 是故，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，進而主張減少 價金，或主張被告應負故意不告知瑕疵之損害賠償責任，皆 無理由。
㈡原告主張被告不完全給付，被告應負不完全給付所生之損害 云云，惟原告江耀斌、廖文良部分，均是成屋買賣，依照系 爭契約第6條約定「雙方約定…買賣標的物點交予甲方管理 、使用收益同意依現況點交…」，是故，被告所負之義務即 是依照買賣標的物現況點交給原告江耀斌、廖文良，且系爭 房屋亦已經點交給原告江耀斌、廖文良，既然被告依雙方債 之本旨提出給付，自應認為被告無不完全給付之情形存在。 另有關原告蔡振家部分，雖為預售屋買賣，然而被告亦已依 照雙方契約約定，交付房屋給原告蔡振家，且亦有設置污水 排水口，並未如原告所稱並未設置，是故，被告亦無不完全 給付之情形存在，從而原告之主張即無理由等語。 ㈢並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；若受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告江耀斌、廖文良、蔡振家分別於102年3月12日、101年8 月28日、100年1月20日，與被告及其負責人王怡方簽訂房屋 買賣契約書，購買系爭土地及系爭房屋。原告皆業已給付買 賣價金完訖，並辦畢移轉登記且完成交屋。
㈡原告發現系爭房屋有化糞池漏水及排水不良之瑕疵後，於 102年6月3日以原告江耀斌名義寄發后里郵局51號存證信函
，通知被告系爭房屋之上開瑕疵，並要求被告於102年6月8 日上午9時召開社區重大缺失改善會議等語；復於102年6月 11日以大坑口郵局313號存證信函通知被告將逕行修補上開 瑕疵，相關修補瑕疵及損害賠償應由被告負擔等語。四、法院之判斷
原告主張系爭房屋有化糞池漏水及排水不良之瑕疵，而有減 少通常效用或契約預定效用及價值，其自得依民法第359條 、第360條、第227條規定，請求減少價金、物之瑕疵之損害 賠償、不完全給付之損害賠償等語，惟為被告所否認，並以 前揭情詞置辯（雖原告曾主張被告未依設計圖施作存水彎， 導致化糞池之臭氧沿排水管排出而產生臭味之瑕疵，惟兩造 已同意就此部分不再爭執，故本院自應受兩造協議之拘束， 而無庸就此加以認定）。因兩造均不否認本件係買賣契約， 故本件應審究者，厥為：㈠系爭房屋有無污廢水無法排出、 漏水之瑕疵？㈡原告各得請求減少價金之數額為何？茲分述 如下：
㈠系爭房屋確有夯壓不實導致漏水、污廢水無法排出之瑕疵： ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定 有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權 利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在 之事實，負舉證之責。本件原告主張系爭房屋因其排水管未 高於水溝之經常水面，導致污廢水無法排水而造成漏水、地 層下陷等情形，業據其提出照片為證（見本院卷第102至111 、189至229、203頁），被告則辯稱系爭房屋排水不良係因 排水溝積泥阻塞排水孔，並非因排水管設置不當所致，而被 告於原告告知瑕疵後，業已派人清除積泥，是上開瑕疵業經 修復而不存在云云，是本件系爭房屋有無瑕疵一事，應由原 告負舉證之責。
⒉經查，系爭建物經原告聲請本院囑託臺中市建築師公會，就 上開原告所提供之修繕照片，並會同兩造至系爭房屋現場， 實際鑑定是否確有原告所提照片修繕之情形，以及系爭房屋 是否曾有排水不良等瑕疵，經其鑑定之結果及分析為：系爭 房屋污水處理設施未依核准圖說設置油脂截流槽；前庭回填 土夯不實；污水排水口過低。鑑定結論為：⑴系爭房屋污水 處理設施造成漏水及地層下陷原因應為回填土夯壓不實所致 。⑵系爭房屋C污水處理設施頂蓋與下槽分離原因應為回填 土夯壓不實致地層及下槽下陷而與上蓋分離。⑶依建築物給 排水設備設計技術規範4.2.3規定排水坡度不得小於百分之1
，本案未實際測量無法研判是否符合規定等語，有鑑定報告 附卷可考，足徵系爭房屋確有因回填土夯壓不實及污水排水 口過低之瑕疵，因而導致系爭房屋有漏水和地層下陷之情形 。故被告辯稱，據其拍攝系爭房屋排水孔之照片，其排水孔 皆位於排水溝經常水面之3公分以上，而無鑑定報告所稱污 水排水口過低之瑕疵云云，自不可採。
⒊被告雖於鑑定前辯稱上開照片僅得證明原告有開挖系爭房屋 之化糞池，無法證明有前揭原告主張之瑕疵，質疑鑑定人得 單純以原告所提之照片鑑定出結果，縱使可以，亦質疑其鑑 定結果是否與事實相符，故不同意以照片為鑑定標的云云， 另亦拒絕以系爭建物旁被告所建相同樣式之房屋為鑑定標的 ，而陳稱應以原告業經修繕過後之系爭房屋為鑑定標的等語 。惟本院審酌系爭房屋既經原告修繕完成，是否得據以鑑定 系爭房屋先前存在之瑕疵，已有疑問，縱得以鑑定，所花費 之回復成本亦甚高，而鑑定人既表示得以照片作為鑑定標的 ，是被告對鑑定方法所提出之質疑已不存在，因而，本院認 應以原告提出之修繕照片為鑑定標的為當。又被告於鑑定後 復辯稱其自始否認上開照片之真實性，是以該鑑定報告結果 不可信云云，惟被告鑑定前僅有就鑑定方法提出質疑，而未 曾爭執上開照片之真實性，今復以照片真實性攻擊鑑定報告 之可信度，自難認其所辯有理。再者，「是否確有原告所提 照片修繕之情形」亦為本件函請鑑定人鑑定之事項之一，而 鑑定人既已實地到訪現場，並就系爭房屋瑕疵情況出具前開 鑑定意見，堪認鑑定人亦肯認原告所提照片即為原告修繕系 爭房屋瑕疵之情形，況被告空言指摘上開原告照片不真實， 而未具體說明何處以及為何不可信，從而，被告辯稱上開照 片不具真實性云云，自難採信。
⒋又被告辯稱，夯壓不實非屬原告起訴所稱之瑕疵範圍內，故 原告不得據此瑕疵主張減少價金，且原告早已委託第三人成 暘水電工程有限公司（下稱成暘公司）進行施工，如有夯壓 不實，亦應歸責於成暘公司，與被告無涉云云。惟查，本件 鑑定人係以原告修繕前之系爭房屋照片為鑑定標的，是修繕 前系爭房屋有回填土夯壓不實之情形當然僅得歸責於被告， 而非成暘公司。又原告起訴所主張之瑕疵，係指系爭房屋之 污水處理系統設計不當，而產生漏水及無法排水之瑕疵，雖 原告推測係因上開漏水瑕疵才導致地層下陷等情，而與鑑定 意見認為，係因夯壓不實才導致上開漏水及地層下陷之結論 不符，惟瑕疵之原因並非買受人告知瑕疵之重點所在，既系 爭房屋確有漏水和地層下陷之情形，原告此主張和鑑定結果 一致，則系爭房屋因夯壓不實導致之漏水瑕疵自屬原告告知
瑕疵之範圍內。
⒌綜上所述，系爭房屋確有漏水和地層下陷之情形，而依據通 常交易觀念，漏水和地層下陷已屬減少房屋價值、通常效用 之瑕疵，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵，是被 告對此即應負瑕疵擔保責任。
㈡原告各得請求減少價金之數額為何？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文，系爭房屋於交付原告時，確有上開因回填 土夯壓不實導致污水處理設施漏水和地層下陷之瑕疵，已如 前述，而原告於102年9月6日所提出之民事聲請暨準備書狀 ，已通知被告就系爭房屋負瑕疵擔保責任，並請求減少價金 或賠償損失，有該民事聲請暨準備書狀（見本院卷第118至 122頁）在卷可證，自已符合民法第365條第1項六個月期間 之規定，故原告主張減少價金等語，即為可取。 2.原告分別主張因上開瑕疵支出修復費用為40萬6875元、40萬 6875元、39萬3225元一節，雖據其提出第三人成暘公司所出 具之估價單和發票為證（見本院卷第69至71、128頁）。惟 被告辯稱成暘公司之負責人即為原告江耀斌，故原告有無實 際給付該費用仍有疑問，且估價單中大理石之項目與本件污 水排水之處理無關等語，而原告江耀斌亦自陳系爭房屋之上 開瑕疵皆係由其修復，是上開款項金額之估算是否具客觀中 立性，即堪質疑。而本院依原告聲請囑託臺中建築師工會鑑 定本件瑕疵修繕費用之數額，經臺中市建築師工會評估上開 瑕疵之修復費用為：原告江耀斌之系爭A屋16萬680元、原告 廖文良之系爭B屋16萬680元、原告蔡振家之系爭C屋15萬120 0元等情，有鑑定報告書第在卷可按（見該報告第77至79頁 ）。是上開鑑定人既經兩造同意所選認，應認其鑑定並無偏 頗之處，又本院審酌前開鑑定報告所臚列之修繕工程項目與 價額，認無重大疑義，堪可採信。從而，本件原告所得主張 之系爭房屋因上開瑕疵所減少之費用，應以前揭鑑定報告所 評估之金額為限，逾此範圍之請求，自不足採。 ㈢原告雖再主張民法第360條物之瑕疵之損害賠償，惟查，此 部分既為被告所否認，而原告並未舉證證明被告於兩造成立 買賣契約時，確有其他保證品質，或故意不告知物之瑕疵之 情形，原告自不得再依上開規定，請求被告賠償債務不履行 之損害。又原告就上開物之瑕疵本於買賣關係或不完全給付 法則，請求減少價金，本院既認其主張之買賣關係為有理由 ，即毋庸再審酌另一主張之不完全給付法則，併此敘明。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約 關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，訴請被告 分別給付原告江耀斌16萬680元、原告廖文良16萬680元、原 告蔡振家15萬1200元，及各自起訴狀繕本送達翌日即102年 6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由， 應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分 ，係所命合計給付金額未逾500,000元之判決，自應依民事 訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原 告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權 之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。又 被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定 相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請， 因訴之駁回而失其宣告之依據，不應准許，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃建都
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官
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